Деление квартиры в натуре

Условия раздела жилого дома

Разделом жилого дома называют процесс, при котором полностью прекращаются права на общую долевую собственность и каждому собственнику выделяется доля. Выделение одной или нескольких долей из общей долевой собственности относится к наиболее востребованным процедурам, которые позволяют прекратить действие долевой собственности.

Разделить дом на несколько частей, чтобы каждый имел возможность в нем жить, но при этом не вступал в контакт с остальными проживающими в доме, удается редко. Это обусловлено объективными реалиями и невозможностью реального раздела в виду особенностей строительства жилого дома изначально.

https://www.youtube.com/watch?v=l9wbE1Q48ss

Каждый собственник жилья может потребовать раздела жилого дома в натуре — это право подтверждено законом.

Вначале проводится судебно-техническая экспертиза для определения соответствия жилья определенным нормам и условиям. Кроме того, потребуется оценка стоимости дома вместе со всеми хозяйственно-бытовыми постройками.

√  Дом пригоден для проживания, при его строительстве соблюдены все строительные нормы;

√  Есть необходимые удобства: газ, вода, отопление, электричество, санузел;

√  Имеется запасной выход;

√  Комнаты изолированы;

√  Отсутствуют долги по коммунальным платежам.

Важное значение имеет отсутствие обременения, а также ограничений на продажу со стороны государственных органов.

Как выделить доли в квартире

Например, часто родители хотят обеспечить своих детей жилищем. Чтобы выделить долю в квартире ребенку, родителям нужно поэтапно разобраться в самой процедуре, как использовать семейный сертификат (капитал), если есть такая возможность. Или, куда обращаться нужно в первую очередь, чтобы составить договор. Есть и другие ситуации, почему пользуются долевым правом собственности.

Чтобы узнать, как выделить комнату из доли в квартире, или саму долю, которая причитается ребенку, супругу, родственнику или кому-то другому, необходимо сначала понять, что это такое вообще. Права на квартиру юридически могут декларироваться по-разному. В ст.244 ГК РФ указываются отличия двух типов владения недвижимым имуществом.

Понятийный аппарат содержит такие определения, как:

• совместная собственность;
• долевая собственность.

В первом случае жилая площадь не делится, а равнозначно отдана в пользование всем членам семьи, либо мужу и жене. Вот почему после смерти кого-то из супругов, имущество переходит к оставшемуся супругу по закону. Во втором же случае площадь для проживания распределяется между долевыми участниками совладения.

Выделенная доля в квартирном жилище – это выдел доли конкретным лицам (супругу, детям, родственнику, иному лицу) в натуре (в форме жилой площади, в натуральном виде), определенного размера и параметров. В такую часть недвижимого имущества может входить несколько комнат, а не только одна. Если жилплощадь уже распределена между мужем и женой, а отец, к примеру, решил из своей доли выделить комнату для своего сына, тогда говорят о выделе комнаты из доли отца.

Когда формируется выделение доли в квартире в натуре, то территориально площадь для пользования может быть визуально поделена перегородками и даже перепланировкой. В последнем случае говорят о дополнительном оформлении через архитектурную городскую администрацию разрешения на проведение конструктивной перепланировки квартиры.

Далее процедура продолжается путем внесения изменений в кадастровый (технический) паспорт через службу БТИ (ныне – ЕГРН). Стоимость выделенной жилплощади должна соответствовать экспертной оценке, а также рыночным расценкам по каждому метражу, приходящему на каждый выдел в отдельности.

Механизм определения долей несложный. Достаточно общую площадь квартиры поделить на количество претендующих на собственность. Затем по каждой доле сопоставляется её размер с нормой, которая определена жилищным законодательством в России на каждого человека. Когда следует выяснить, сколько стоит выделить долю в квартире, тогда обращается внимание на проведенный ремонт.

Есть несколько вариантов, как можно провести распределение частей:

1. В добровольном порядке.
2. Через судебную инстанцию.
3. В натуральном виде.
4. В денежном выражении.

Добровольно

Оформляется квартирный долевой выдел всегда путем составления соглашения между собственниками. Это обозначает, что юридически такой акт признается сделкой, совершаемой на договорной основе. Договорённость составляется в письменной форме, предусматривая все стандарты, связанные с такими контрактами. В России судебная практика показывает, что выделение доли без заключения договора через нотариуса – это большой риск для всех собственников.

В судебном порядке

В судебную инстанцию следует обращаться исключительно в тех случаях, когда договориться участникам сделки по передаче прав не удалось, либо имеются споры, разногласия. Если нужно выделить жилье в квартире детям, то определение доли через судебный орган позволит за ними окончательно закрепить часть жилища.

В натуре

Когда говорят о выделе части квартиры в натуре, тогда представляются договоренность обособления долей в квартире с возможностью их собственникам пользоваться ими автономно (изолированно).

В этом случае каждая доля должна включать:

• жилое помещение;
• кухню;
• санузел;
• коридор (прихожую);
• выходную дверь.

Фактически вся квартира будет выглядеть, так называемой, коммуналкой. При этом перепланировка обязательна, если она возможна. А величина доли обязательно должна соответствовать метражу. К примеру, 1/4 часть должна быть так спланирована и обустроена в квартире, чтобы она не стала меньше или больше.

Юридическая практика также показывает, что есть еще один вариант – выделение автономной доли в приватизированной квартире в стоимостном выражении (денежном эквиваленте). Но специалисты рекомендуют, что такие сделки лучше проводить при уже имеющихся добровольных согласиях участников. Часто при помощи такого способа один из владельцев просто покупает долю другого собственника и впоследствии становится единоличным хозяином  всей квартиры.

Способы раздела дома

√  Аннулированием долевого права собственности каждого владельца;

√  Предоставлением каждому собственнику полагающейся ему части жилья.

Если дом передается в общую долевую собственность, то раздел возможен путем выплаты компенсаций другим собственникам.

1.      Продают дом и вырученную сумму делят пополам.

2.      Один из супругов выплачивает другому сумму, равную стоимости доли, и становится полноправным собственником обеих долей.

При долевом владении домом для раздела необходимо письменное согласие каждого собственника. Если хотя бы один из них не подписал согласие, раздел осуществляется только в судебном порядке. Раздел производится только с учетом рыночной стоимости дома.

Применяется два порядка разделения помещений на отдельные объекты недвижимости:

1. По взаимному согласию дольщиков – при наличии общего решения о присвоении каждому собственник отдельной доли, разграничения жилых площадей и определения порядка пользования территориями совместного пользования.
2. При отсутствии единодушного решения – требуется обращение с соответствующим иском заинтересованной стороны в судебные органы. Решается вопрос о возможности отделения изолированных комнат и установления режима пользования общих площадей, технической возможности оборудования отдельного входа в каждую квартиру.

Пример из практики

Семья Ивановых проживала в трехкомнатной квартире. После развода бывшие супруги не смогли разъехаться в связи с отсутствием у них отдельных жилых площадей. Обменять жилье на два отдельных тоже не получилось, поскольку без доплаты приобрести квартиры для каждого было невозможно по цене. В связи с этим они решили принять решение о выделении долей.

Они обратились к нотариусу и подписали соответствующее соглашение. Поскольку квартира находилась на первом этаже, то было получено решение в органах БТИ на перепланировку помещения и оборудования отдельного входа в подъезд. Кухня и ванная комната остались в общем пользовании, помещение было переведено в фонд коммунального жилья, на что были получены разрешительные документы.

https://www.youtube.com/watch?v=ccKNpJ31ynE

Ошибки

• Нельзя произвести выдел в комнате в коммунальной квартире, поскольку жилое помещение уже является изолированным.
• Сложности дольщики испытают с 1-комнатным жильем, поскольку потребуется перепланировка и множество согласований.
• Невозможно выделить долю, если один из собственников не согласен, нужно будет обращаться в суд, определить самостоятельно порядок пользования отдельными помещениями один из владельцев самостоятельно не сможет.

Чем отличается отделение долей от раздела имущества

Чтобы не перепутать раздел недвижимого имущества с законным выделением его части, нужно сразу понять, что это два разных статуса недвижимости, два разных термина юридических манипуляций.

Если речь идет о выделе имущественной доли в квартире, тогда подразумевается, что участники могут иметь в собственности лишь свою часть. Остальная же (оставшаяся) часть будет принадлежать другим проживающим. Такое происходит в случаях равнодольного дележа общей жилплощади, по каждому из проживающих и зарегистрированных лиц.

Раздел	Доля
Собственник после проведения процедуры будут иметь каждый свое жилье, отдельное помещение.	Долевой владелец будет иметь право автономно жить на той жилплощади, которая выделена для него.
Квартира перестаёт классифицироваться как общее имущество жильцов.	Остальная часть квартиры, не выделенная в долю, остаётся в общем имуществе и пользовании у жильцов.

Порядок выделения

Существует два распространенных порядка определения доли единоличной собственности в жилом помещении

Определенный Постановлением Верховного суда РФ №8 от 24.08.1993	В документе содержатся разъяснения в том, что участник приватизации может потребовать выдела его доли, если на это есть техническая возможность. Отделить требуется не только жилые помещения, но и подсобные площади – ванную комнату, кухню, коридор и т.д. Обязательно оборудование отдельного входа для владельца каждого обособленного помещения.
Иные случаи относительно изолированных квартир	При отсутствии такой технической возможности суд определяется решением порядок пользования помещениями квартиры.
Выдел комнаты	В ходе решения судом дела о выделе доли в имуществе решение вопроса о выделении в натуре помещений общего пользования не рассматривается. Такие обстоятельства не обязательно входят в предмет исковых требований.  Изменение правового режима на такие места происходит не обязательно. Осуществляется только выдел отдельной комнаты.

Разделить жилой дом можно только на основании положений законодательства РФ. Согласно ЖК РФ раздел производится только при наличии договоренности между собственниками жилья, а при его отсутствии – путем обращения в суд.

1.      Устанавливается размер доли каждого собственника дома.

2.      При необходимости перепланировки в техпаспорт дома вносятся изменения. Для этого нужно обратиться в БТИ.

3.      При судебном разделе назначается экспертный анализ технического состояния дома. При мирной договоренности между владельцами экспертизу можно не проводить.

4.      Если кто-то из собственников против раздела дома, подготавливается и подается исковое заявление в суд.

5.      Дело рассматривается в суде, после чего раздел производится согласно вынесенного им решения.

Если дом находится в аварийном состоянии или относится к разряду ветхих строений, раздел невозможен даже через суд.

Мирное соглашение между собственниками

Часть будет выделяться под документы, которые следует заранее собрать для выделения доли в квартире. На основании этих бумаг заполняется бланк соглашения, в котором в обязательном порядке должно быть отражено:

• • сведения о персонах-собственниках на основании гражданских паспортов;
  • адрес местонахождения квартиры;
  • подробное описание технических и эксплуатационных характеристик каждой долевой жилой площади;
  • номер квартиры по кадастровому учету;
  • конкретный размер определяемых долей;

• указание состояния лицевого счета по оплате ЖКХ услуг;
• сведения по наличию каких-либо обременений по рассматриваемому объекту жилья – арест, залог в банке по ипотеке, аренда, иное.

Совладельцы дома по закону имеют право самостоятельно поделить дом и земельный участок, для чего заключается мирное соглашение. Допускается и устная договоренность.

Если собственники заключают соглашение о прекращении общей долевой собственности в простой письменной форме, то дальнейший раздел дома производится достаточно легко. При этом необходимо, чтобы дом являлся делимым объектом и к нему было возможно применить все положения ГК РФ в отношение раздела и завершения прав на общую долевую собственность.

Как отделить пространство в совместном жилье

На основании семейного статуса, брачного свидетельства (или договора), супруги, своё приобретенное совокупными усилиями жильё, могут пойти на выделение супружеской доли в совместно нажитой квартире. Зачем это делается{q}

Вообще практика показывает несколько причин, для чего используется данных механизм отчуждения прав собственности жилья:

1. Случай необходимости распродать объект по частям с установкой разной ценовой категории по каждой из участков.
2. Возникновение каких-либо неудобств, ограничений, возникших во время совместного права владеть и распоряжаться квартирой. Например, неприемлемый образ жизни кого-то из домочадцев (наркомания, алкоголизм и прочее).
3. Когда ищется способ, как выделить все доли в квартире, с целью иметь право распоряжаться своей частью, как захочется.
4. Желание обеспечить собственническими правами своего ребёнка (детей).
5. Один из вариантов решения в конфликтной ситуации, возникшей с совладельцем, с которым квартира находится в совместной собственности.

В натуральном виде квартиру можно поделить лишь при следующих условиях:

1. На каждой части есть свой санузел.
2. Планировка позволяет обустроить в каждой автономии квартирных площадей свою кухню.
3. Есть отдельный вход на каждую из долевых территорий.

В случае невозможности автономного обустройства жилой площади, принадлежащей каждому из собственников части одной квартиры – выделение доли в квартире проводятся через суд. Нужно понимать, что получение собственной доли может обозначать, что остальной частью квартиры уже пользоваться и распоряжаться нельзя. Право пользования общим туалетом, либо кухней не утрачивается лишь тогда, когда это определено судебным решением.

Судебное разбирательство дела

Обращение в суд необходимо, если родственникам не удается достичь соглашения по поводу раздела дома. Рассмотрением таких дел занимаются районные суды. Для того, чтобы дело было рассмотрено в суде, нужно подготовиться: собрать необходимые документы, оплатить госпошлину, написать заявление в соответствии с требованиями ГПК.

√  Паспорта всех собственников жилья;

√  Регистрационные документы на дом;

√  Правоустанавливающие документы на дом: например, договор купли-продажи;

√  Кадастровый паспорт;

√  Мировое соглашение о разделе жилья, если оно было подписано;

√  Чек об оплате госпошлины.

√  Если дом стоит меньше 20 000, пошлина составит 4%;

√  От 20 000 до 100 000 тысяч руб. – 3% 800 рублей;

√  От 100 до 200 тысяч – 2% 3 200 рублей;

√  Более 200 тысяч, но меньше 1 миллиона руб. – 1% 5 200 рублей;

√  Более 1 миллиона – 0,5% 13 200.

При этом размер пошлины не может превышать 60 000 рублей и быть ниже 300 рублей.

Если заявление составлено некорректно и нарушены правила его оформления, дело к рассмотрению принято не будет. Поэтому к написанию заявления нужно отнестись серьезно или доверить это квалифицированному юристу.

√  Адрес и наименование суда;

√  Паспортные данные заявителя и ответчика;

√  Стоимость разделяемого дома;

√  Описание сути проблемы;

√  Список приложенных документов.

Внизу ставится подпись с расшифровкой, а также дата написания заявления. Образец искового заявления также можно найти в Интернете.

Рассмотрение дела может продлиться до трех месяцев. Вынесенное решение вступает в силу через 10 дней после его принятия.

Суд также выносит постановление о том, кто из собственников должен проводить изоляцию своей доли в доме, восстанавливать инженерные коммуникации после этого. Кроме того, выносится решение о выплате расходов на проведение различных работ в доме при разделе.

Обычно издержки распределяются между собственниками в соответствии с размерами их долей. Если дом разделен в равных долях, то расходы распределяются в равных объемах.

Довольно часто владельцы долей в совместном имуществе требуют не только подтвердить их право собственности с помощью документов, но и отделить физически их часть имущества от остального. Это регламентируется ст. 252 ГК РФ и положениями, дополняющими эту статью.

На практике это вызывает много сложностей, особенно если дело касается недвижимости. Если судебное решение по такому вопросу уже вынесено, собственники имущества вправе самостоятельно произвести раздел в натуре или для этого привлекается одна из профильных организаций. При необходимости в этом участвуют приставы-исполнители.

Выделение долей с материнским капиталом

Часть может выделять и в случае приобретения жилья с материнским капиталом. Сумма капитала определена для обеспечения детей жильем. Повзрослевшие дети (ставшие совершеннолетними) смогут потом приватизировать свою долю в приватизированной квартире с тем, чтобы её продать. А могут оставаться жить на своей части жилой площади.

Выделить доли сначала нужно детям, а потом супруги могут поделить оставшееся между собой. Либо могут продолжать пользоваться в общей собственности частью квартиры, не принадлежащей детям. Для совершения сделки крайне важно взять из банка справку по полном закрытии ипотеки и кредитного счета, а также об отсутствии каких-либо долгов. Постановка на регистрационный учет (в Регпалате) несовершеннолетних владельцев долей в России является бесплатной (без оплаты госпошлины).

Когда нужно понять, что такое выделенная доля в общей квартире, где проживают супруги, тогда следует просто уяснить одну важную деталь – это переход права собственности от общей к индивидуальной форме владения. Если к этому подключается еще и приватизация, то получится, что раньше была квартира общая, а теперь в ней есть территории, классифицируемые как – «частная собственность».

О том, как продать долю в квартире по шагам вы узнаете далее.

Просьба оценить пост и нажать на кнопки любимых соцсетей, если пост вам понравился.

Ждем ваши вопросы.

Когда возможно разделить дом в натуре

Суды при принятии решений руководствуются не только документами, но и учитывают технические характеристики жилья. Истцы обычно требуют выделить принадлежащие им доли недвижимости в натуре. Поэтому суд обязательно изучает всю представленную техническую документацию, при необходимости привлекает специалистов для проведения строительно-технической экспертизы.

1.      Определяет, насколько технически возможно исполнить требования, заявленные в иске.

2.      Предлагает доступные и осуществимые способы раздела дома в точном соответствии с техническими нормами.

3.      Прописывает всю информацию о доме, стоимость будущих работ по перестройке и перепланировке дома.

Опытные юристы советуют истцам перед подачей заявления в суд проконсультироваться со специалистами и заранее разработать возможный способ раздела жилья и предоставить его суду в ходе заседания. Очень часто при принятии положительного решения за основу берется предложенный истцом вариант.

При возникновении подобной ситуации суд принимает решение о назначении независимой экспертизы в одной из организаций, имеющих государственную аккредитацию, и руководствуется только результатами данной экспертизы.

Одновременно для раздела жилья в натуре потребуется провести независимую оценку его стоимости. Это важно для того, чтобы каждому собственнику была выделена доля, величина которой соответствовала тому, что ему причитается по закону.

Обычно суду достаточно получить результаты кадастровой оценки. Она не совпадает с реальной стоимостью недвижимости, но позволяет справедливо распределить доли.

Есть условия необходимые для того, чтобы раздел жилого дома в натуре был возможен.

1.      Конструкция дома допускает осуществить раздел в натуре, то есть в результате физического раздела здание и строительные элементы не пострадают. Дом и его части останутся пригодным для проживания и эксплуатации.

2.      Для раздела дома не нужно перестраивать конструкцию или производить серьезную перепланировку.

3.      Выделенная доля имеет доступ ко всем инженерным коммуникациям. Допустимо, чтобы места общего пользования располагались на доле других собственников.

4.      Интересы третьих лиц не затрагиваются и не ущемляются.

5.      Объекты, полученные в ходе раздела, отвечают всем санитарным требованиям, к примеру, площадь выделенной доли не меньше установленных норм для жилой площади, или уровень инсоляции соответствует требованиям.

Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий приводит к тому, что суд выносит решение о невозможности раздела недвижимой собственности в натуре, так как по закону обязательно наличие всех этих условий в совокупности.

Однако никто, в том числе и суд, не вправе принудить человека отказаться от своей доли в пользу денег. Решение об этом принимает сам собственник, совершенно добровольно.

Исключением может стать ситуация, когда выделяемая доля имеет мизерный размер, а собственник не планирует использовать свою долю для проживания. Судья может принять решение о выплате денежной компенсации такому дольщику.

Пример. После развода был произведен раздел совместного имущества супругов, каждый из них получил 50% жилой площади. Однако вскоре супруга написала исковое заявление, требуя выделить в натуре принадлежащую ей долю дома, в котором остался проживать ее муж.

Представленные суду документы показали, что дом выстроен из бруса, его общая площадь составляет 75 кв. м. В доме имеются: одна жилая комната, небольшая кухня, ванная, санузел, обширная веранда и котельная с отдельным выходом. Бывшая супруга требовала произвести распил дома, выделив ей веранду с кухней, часть жилой комнаты и ванную.

По закону такой раздел считается абсолютно справедливым, доли каждого получаются равными. Но проведенная экспертиза показала, что физически это невозможно. Особенность конструкции зданий из бруса в том, что любое изменение заканчивается ухудшением качества постройки и нарушениями санитарных требований в отношение жилых помещений. А распил оказался практически невыполним.

Суд принял решение отказать в удовлетворении иска. Было рекомендовано сторонам договориться между собой таким образом, чтобы одна сторона выплатила компенсацию стоимости доли другой.

Когда выделить доли в натуре изначально невозможно, то в исковом заявлении истцу необходимо указать требование к ответчику выплатить денежную стоимость своей доли по причине того, что раздел в натуре, физически не осуществим.

Если выплата компенсации не предусмотрена, и собственники планируют проживать совместно, истец имеет право потребовать у суда установить порядок и правил пользования имуществом. Суд обязательно учитывает взаимоотношения сторон, возможность эксплуатации дома, некоторые другие нюансы.

Стороны не всегда удовлетворены решением суда, хотя судья всегда берет в расчет интересы всех участников конфликта. При возникновении такой ситуации вынесенное решение можно оспорить. Однако статистика показывает, что выиграть в таких делах практически невозможно: очень мало случаев, когда суд отменяет принятое ранее решение о выделении доли в натуре, в виду наличия серьезной доказательственной базы, в том числе в виде экспертного заключения.

Если какая-то из сторон не довольна разделом жилого дома в натуре, она может его оспорить.

Главным аргументом для суда может стать тот факт, что при физическом разделе здания его техническое состояние и качество его конструкций ухудшатся.

√  Предоставить суду убедительные доказательства возникновения таких рисков;

√  Заказать новую экспертизу, предоставить новые факты, которые ранее не были известны и не рассматривались при проведении предыдущих экспертиз.

Другим важным аргументом может стать то, что при разделе значительно уменьшится рыночная стоимость объекта или же он станет полностью неликвидным. Для этого нужно экспертное мнение оценщика имущества.

Пример. При разводе дом, принадлежащий гражданке Х., решением суда должен быть разделен на две равные доли, одна из которых выделяется ее супругу. Каждый из супругов становится обладателем своего жилья с отдельным входом, однако обе доли имеют общие стену и крышу. По заключению оценщика каждый полученный объект имеет стоимость на рынке не более 800 тысяч рублей.

При этом истица предоставила еще одно заключение оценщика. Согласно этому документу стоимость дома целиком составляет 3 миллиона рублей. Следовательно, раздел дома в натуре приводит к значительной утрате рыночной стоимости, а это является нарушением прав владелицы дома.

Суд после рассмотрения предоставленных доказательств, вынес решение отменить предыдущее решение суда о необходимости раздела дома в натуре.

Однако такие решения единичны, и разные суды по одному и тому же делу могут вынести совершенно противоположные решения. Например, в данной конкретной ситуации, другой суд может исходить из того, что реальная рыночная цена дома не может браться в расчет, так как рассматривается возможность раздела дома в натуре, а не возможность получения выгоды от его продажи или его эксплуатации.

Суд может решить, что ущемления интересов супругов нет, так как обе стороны получают свои доли в равных объемах и каждый получает в пользование то имущество, которое полагается ему по закону.

https://www.youtube.com/watch?v=3yqbJZ3R7L8

Поэтому юристы советуют, перед обращением в суд с исковым требование о разделе недвижимости в натуре или отмене такого решения суда, изучить все доступные дела подобного рода, проанализировать статистику. Это даст возможность спрогнозировать успех.

Как видим, выдел доли недвижимости – это достаточно сложный процесс. Он требует внимательного анализа правоприменительной практики в самых разных областях имущественного права. Не следует забывать, что раздел жилого дома производится совместно с земельным участком, на котором он стоит, и всеми постройками.