Возобновление договора аренды здания (сооружения, помещения) на новый срок, продление (пролонгация) договора
Срок действия договора, как и срок аренды, должен определяться по правилам ст. ст. 190 — 194 ГК РФ.
Срок может быть согласован указанием на календарные даты. На практике стороны часто определяют его промежутком времени, ограниченным календарными датами, используя при этом предлоги «до» или «по». Следует учитывать, что от того, как сформулировано условие о сроке, зависит, будет ли договор считаться заключенным на год и более и, как следствие, подлежать государственной регистрации.
Срок может определяться истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Срок может быть установлен указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (абз. 2 ст. 190 ГК РФ). Неизбежным считается такое событие, наступление которого не зависит от воли и действий сторон (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Если срок действия договора определен не по правилам ст. ст. 190 — 194 ГК РФ
В этом случае срок будет признан несогласованным, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ) и действовать до момента надлежащего исполнения сторонами обязательств (п. 3 ст. 425 ГК РФ). Это означает, что любая из сторон сможет в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону об этом за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
— ликвидацию стороны договора (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.07.2009 по делу N А13-10727/2008);
— продажу арендованного имущества (решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.11.2009 по делу N А60-30514/2009-С12);
— совершение действий органами государственной власти и иными третьими лицами, например, начало реконструкции сданного внаем объекта (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, Постановление ФАС Московского округа от 02.09.2009 N КГ-А40/6675-09 (Определением ВАС РФ от 11.01.2010 N ВАС-8552/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора));
— проведение конкурса на право заключения договора аренды муниципального имущества (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.01.2011 N Ф03-9460/2010);
— государственную регистрацию договора аренды (Постановление ФАС Московского округа от 01.12.2010 N КГ-А40/14395-10, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2010 N 17АП-3592/2010-АК).
При определении срока указанием на события, не являющиеся неизбежными, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок вследствие несогласования условия о сроке его действия.
На практике встречаются ситуации, когда арендатор фактически начинает пользоваться имуществом еще до заключения договора. В этом случае стороны могут предусмотреть, что условия договора аренды применяются к отношениям, возникшим до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ).
Данное условие не означает, что обязанности сторон возникают раньше заключения договора (п. п. 1, 2 ст. 425 ГК РФ). Соглашение сторон о применении условий договора к ранее возникшим отношениям свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое пользование объектом аренды на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что у сторон возникла непосредственная обязанность по исполнению договора ранее заключения самого договора (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Кроме того, включение в договор такого условия не влечет увеличения срока договора аренды для целей государственной регистрации.
При распространении условий договора на отношения, возникшие до его заключения, стороны могут указать определенную дату, с которой применяются условия договора. Такой датой может быть дата фактической передачи имущества, указанная в акте приема-передачи или ином документе о передаче имущества арендатору.
Если в договоре сроком не менее года стороны установили, что он начинает действовать с определенной даты, однако зарегистрировали его значительно позже этой даты, условия договора не распространяются на отношения, действовавшие до момента регистрации (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.03.2006 N А10-7286/04-12-Ф02-1093/06-С2).
Если стороны не согласовали, что условия договора применяются к отношениям, возникшим ранее
Условия договора не будут действовать до момента его заключения (ст. ст. 425, 433, п. 2 ст. 609, ст. 651 ГК РФ). В этом случае по смыслу ст. ст. 606, 614 ГК РФ у арендодателя не будет оснований требовать внесения арендной платы и договорной неустойки за просрочку ее уплаты на условиях, определенных договором за период фактического пользования имуществом до момента заключения договора, в частности до момента его государственной регистрации.
Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1. ст. 621 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды.
По незарегистрированному договору у арендатора не возникнет преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Стороны могут согласовать условие о запрете преимущественного права арендатора. Это позволяет арендодателю беспрепятственно заключить договор с третьими лицами.
В случаях, предусмотренных законом, заключение договора аренды здания, сооружения, помещения, являющихся государственным или муниципальным имуществом, осуществляется по результатам проведения конкурса или аукциона (ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции»).
Данное правило не лишает арендатора по такому договору преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Он может потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с победителем торгов, независимо от того, участвовал ли в них сам (абз. 1 п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
Иск арендатора может быть удовлетворен и при отсутствии государственной регистрации договора с победителем торгов. В этом случае судебный акт будет основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (абз. 2 п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
Следует учитывать, что Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» установлены случаи, когда договор аренды государственного или муниципального имущества, подлежащий заключению на торгах, может быть заключен на новый срок по истечении срока его действия без проведения торгов.
Если условие об исключении преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок не согласовано
В этом случае арендатор сможет воспользоваться преимущественным правом (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Если арендодатель откажет ему в заключении договора на новый срок и заключит договор с третьим лицом в течение года со дня истечения срока договора аренды, арендатор согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ вправе будет потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору и возмещения убытков или только возмещения убытков.
Возобновление договора аренды на новый срок означает продление его действия на неопределенный период времени, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Продление (пролонгация) договора аренды означает продление его действия на определенный или неопределенный срок.
Если стороны желают заранее определить свои отношения на будущий период, они могут включить в договор условие о его продлении на новый срок. Причем продлить договор они могут как на один, так и на неопределенное число раз.
При продлении договора аренды здания, сооружения, помещения, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды новый договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ не подлежит государственной регистрации. Отношения между сторонами в этом случае регулируются новым договором аренды, условия которого идентичны предыдущему (п.
Если условие о продлении (пролонгации) договора не согласовано
В этом случае арендатор не сможет пользоваться имуществом по истечении срока действия договора, если арендодатель возражает против продления арендных отношений (ст. 621 ГК РФ).
