Займ под залог квартиры в банке с обременением – взять займ под залог квартиры с обременением в банке

Варианты обременений

Первым делом, следует рассмотреть, какие именно обременения недвижимости могут быть. Среди вариантов:

• Ипотека. Квартиры, в ипотечном кредите также является залоговой. Но в некоторых случаях ее можно заново заложить для получения нового займа. При этом обязательно нужно получить «добро» от банка на такие действия.
• Договор пожизненной ренты. Это означает, что владелец квартиры обязан предоставлять жилплощадь бывшему владельцу до конца его жизни. Использование в качества залога возможно только по его письменному разрешению.
• Наличие в составе прописанных несовершеннолетних, недееспособных лиц. Для проведения любых действий с подобной квартирой нужно разрешение органа опеки и попечительства.
• Аренда. Подобный вариант временный, по истечению срока аренды недвижимость можно использовать для любых собственных целей.
• Арест – является самым тяжелым обременением и если недвижимость находиться под арестом, использовать ее в качестве залога не удастся.

Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры

Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок.

Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов.

Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику. Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается.

Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя.

Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры.

На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи.

Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.

Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение.

Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.

Где получить кредит{q}

Сложности возникают уже на этапе поиска кредитора, ведь заложить можно недвижимость, которую в случае неуплаты займа кредитор сможет выгодно продать. С квартирой имеющей ограничения это крайне проблематично, хотя это в большей мере зависит от типа такого обременения.

Как вариант можно обратиться к услугам специализированных компаний, которые за относительно короткий срок помогут получить займ. При этом подобные организации помогают в получении займа, только если есть документы на право собственности и удостоверение личности человека, который обращается к ним.

О способах судебной защиты

Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику.

Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:”Согласно п. 2 ст.

170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…”.

И в п. 88 того же Постановления:”Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…”.

Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.

В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона “Об ипотеке залоге недвижимости” соответственно).

В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.

Что подразумевает залог квартиры с обременением

Деньги выдаются после регистрации договора займа, который подается в Росреестр собственником объекта и представителем компании кредитора, вместе с правоустанавливающими документами. По ее завершении вы получаете документы подтверждающие вашу собственность, но в них появляется пункт о наложенном обременении квартиры под кредит – это значит, что вы все так же являетесь законными владельцами, но до выплаты всего долга не сможете продать, подарить или заложить недвижимость.

Залог квартиры под обременением: как это происходит

Оформление подобного имущества в качестве залога происходит по следующей схеме:

1. Регистрация договора займа в Россреесте. Туда же подаются право устанавливающие документы.
2. Выдача средств после завершения указанной выше регистрации и появлении соответствующей записи в реестрах.
3. Получение заемщиком документов на квартиру с соответствующей отметкой, что она под обременением. При этом имущество остается во владении, но возможности распоряжением им крайне ограничены.

Важно! Только подобная схема предоставления квартиры под залог безопасна, ведь имущественные права подтверждены документально.

https://www.youtube.com/watch?v=crussia24tv

Для получения подобного займа в большинстве случаев нужно свидетельство о праве собственности и гражданский паспорт. Сроки кредитования от 1 месяца до 20 лет. Что касается ставок по займу, то она зависят от множества факторов, в том числе от кредитной истории и имеющегося стабильного дохода кредитуемого.

Нахождение квартиры под обременением не является проблемой, хотя отказ в кредите в этом случае может быть получен с большей долей вероятности. Очень много зависит от типа обременениям и финансового положения кредитуемого. Но считается, что лучше использовать для подобных целей после снятия обременения, если это возможно