Единицы сравнения в оценке недвижимости

Методы расчета износа

Механический износ

Вид	Происхождение
Механический износ	Результат действия сил трения между поверхностями совместно работающих деталей
Абразивный износ	В случае усугубления воздействия трения за счет попадания в зону контакта абразивных частиц.
Смятие	Нарушение геометрии поверхностей из-за чрезмерных, для материала данной прочности усилий без относительных перемещений
Усталостный износ	Накопление дефектов в узлах кристаллической решетки в результате знакопеременных или циклических нагрузок, температурных воздействий, времени эксплуатации.
Износ при заедании	Возникает в условиях недостаточности смазки, высокого давления что приводит к возникновению взаимодействия двух поверхностей на межмолекулярном уровне.
Коррозионный износ	Результат воздействия химически активных составляющих окружающей среды

1. Эффективного
   срока жизни основан на допущении о
   достоверности определения оставшегося
   срока жизни объекта (Т_ост)

Тэфф= Тн- Тост

Где Тн–
нормативный срок жизни.

Тогда физический
износ Фи определяется как

Фи = Тэфф/ Тн

Недостатки –

• Формальность

• При неформальном
  подходе упирается в качество диагностики
  (т.е. определения остаточного срока
  жизни)

• Реальные сроки
  жизни объектов значимо отличаются от
  нормативных.

Возможная область
применения такого подхода – для
оборудования, –

1. Характеризующегося
дискретным числом рабочих циклов
(дискретно сформулированный ресурс )

1. Строгим учетом
   наработки оборудования.

2. Экспертный
   анализ

Применение
укрупненной оценки износа производится
в соответствии с таблицей №1

Таблица №1

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния
0-20	Хорошее	Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные неисправности, которые не влияют на эксплуатацию объекта в целом и могут быть устранены в ходе текущего ремонта
21-40	Удовлетворительное	Объект в целом пригоден для эксплуатации, однако, требует ремонта уже на данной стадии эксплуатации
41-60	Неудовлетворительное	Эксплуатация объекта возможна лишь при условии проведения ремонта.
61-80	Аварийное	Состояние объекта аварийное. Выполнение им своих функций возможно лишь при проведении ремонтных работ или полной замены отдельных узлов и деталей.
81-100	Непригодное	Объект находится в непригодном к эксплуатации состоянии.

Недостатки

• Условность места
  объекта на шкале

• Разброс возможной
  величины износа

• Качество информации
  о состоянии (дата выпуска, внешний вид)

Достоинства:

• гибкость

• помогает
  формализовать представления оценщика
  об объекте.

3. Метод потери
   прибыльности (экономико-статистический
   метод).

Фи = (По-Пт)/По

Где По – прибыль
от нового объекта

Пт – прибыль от
объекта в текущем состоянии

Значения По и Пт
должны быть определены для периода
(например месяц, квартал)

Возникающие
трудности:

1. Возможен только
   при наличии учета (открытого)

2. Стоимость продукции
   на выходе с предприятия не всегда (как
   и стоимость расходных материалов,
   сырья) зачастую не соответствуют
   рыночным. Это отличие важно учесть, и
   урегулировать с заказчиком.

3. Необходимость
   выделения вклада оцениваемого объекта
   из результатов работы всего комплекс
   оборудования ( если объект встроен в
   технологическую цепь

4. Результат зависит
   от способа использования.

4. Метод потери
   производительности (экономико-статистический
   метод)

Метод описывается
формулой

Фи = ((Qo–Qt)/Qo)n

Где – Qo-
производительность объекта нового
(паспортная характеристика)

Qt – производительность
объекта на момент оценки.

n – коэффициент
торможения Чилтона. Для объектов
машиностроительной отрасли составляет
в среднем 0,6-0,7.

5. Метод стадии
   ремонтного цикла

(Линейная схема)

Данный метод
исходит из предположения, что снижение
потребительских свойств машин и
оборудования в процессе эксплуатации
линейно зависит от наработки. При этом
и исходят из того что проведенный ремонт
(как правило капитальный), возвращает
известную часть потребительских свойств.

Пср1 = ПС –Кр*ПС

Где ПС – это
потребительские свойства нового объекта

Кр – относительное
снижение потребительских свойств к
коцу ремонтного цикла.

ПСр = ПС –Кр*ПС ПС

Где ПС – повышение потребительских свойств
за счет проведения капитального ремонта.

dПС
= (ПСо – Кр*ПС ПС)/Тр;

ПСt= ПС –t*dПС;

t=
М*Д*Ксм*Кви*Тс;

Фи = (Псо –ПСt)/Псо

Где Псо – значение
потребительских свойств в начале
ремонтного цикла

t-
наработка после капитального ремонта;

М- число месяцев,
отработанных после капитального ремонта;

Д – число рабочих
дней в месяце;

Ксм- коэффициент
сменности;

Кви – коэффициент
внутрисменного использования;

Тс – продолжительность
смены.

6. Метод поэлементного
   расчета

При расчете износа
методом поэлементного расчета необходимо
представить объект в виде нескольких
основных элементов (например силовая
установка, трансмиссия, корпус, система
управления). Износ определяется по
каждому элементу отдельно и учитывается
с учетом доли в стоимости всего объекта.
В общем виде схема расчета описывается
формулой

Fip=fi*(ci/c)*(Ti/T)

Где fi
– фактический физический износ i-го
элемента;

ci c-себестоимость i-го элемента и объекта
в целом соответственно;

Ti T- нормативный срок службыi-го
элемента и объекта в целом соответственно.

Оценка
товарно-материальных запасов.
Товарно-материальные запасы, их
классификация. Методы оценки
товарно-материальных запасов.

Оценка
дебиторской задолженности.
Дебиторская задолженность, ее
классификация. Методы оценки.

· запасов
сырья, материалов, покупных полуфабрикатов
и комплектующих изделий (деталей),
топлива, тары и тарных материалов,
запасных частей, прочих материалов,
предназначенных для использования в
производстве или при выполнении работ
и услуг;

· незавершенного
производства;

· готовой
продукции, товаров, предназначенных
для продажи в ходе деятельности субъекта.

Этап
1. Расчет
МВР:

• Формирование
  перечня объектов недвижимости,
  сопоставимых с оцениваемым объектом
  и расположенных в том же районе

• Расчет
  посредством деления цены продажи
  каждого сопоставимого объекта на
  величину соответствующей арендной
  платы для получения значений МВР

• Согласование
  полученных значений МВР для определения
  единого значения МВР или диапазона
  значений МВР, которые могут быть
  применимы к оцениваемому объекту

Этап
2. Расчет
величины рыночного рентного дохода для
оцениваемого объекта недвижимости:

• Определение
  сопоставимых по уровню арендной платы
  сравнимых объектов недвижимости

• Анализ
  сравнимых объектов по основным
  характеристикам сравнения с
  соответствующими характеристиками
  объекта оценки

• Расчет
  необходимых корректировок для получения
  значения рыночного рентного дохода
  для оцениваемого объекта

Этап
3. Расчет
стоимости оцениваемого объекта
недвижимости:

• Умножение
  расчетной величины рыночного рентного
  дохода для оцениваемого объекта
  недвижимости на соответствующее
  значение (или граничные значения) МВР,
  полученное на первом этапе.

Статистические
характеристики.
В практической оценочной деятельности
находит широкое применение аппарат
математической статистики. При анализе
статистических данных о сделках
купли-продажи недвижимости важное время
занимают статистические характеристики
(средние величины и показатели вариации),
которые позволяют судить о характерных
особенностях наблюдаемого статистического
ряда. В качестве средних величин
используют среднюю арифметическую,
медиану и моду.

Применение
аппарата математической статистики в
методе сравнения продаж предполагает
проведение также корреляционно-регрессионного
анализа. На основе статистических данных
о рыночных продажах недвижимости и
выявленных факторов, наиболее существенно
влияющих на стоимость недвижимости,
определяется корреляционная связь
(теснота) между ценой продажи и
соответствующим фактором.

Далее, с
помощью анализа соответствующих
статистических характеристик определяется
вид уравнения регрессии (модель), которое
позволит исчислить оценку рассматриваемого
объекта недвижимости в зависимости от
количественных (и качественных) значений
введенных в уравнение факторов
(независимых переменных).

Многофакторный
корреляционно-регрессионный анализ
наиболее приемлем для проведения
массовой оценки недвижимости как объекта
налогообложения. В этом случае особо
актуально широкое применение компьютерного
моделирования. Тем не менее статистический
анализ в самом широком контексте
позволяет аккуратно подготовить
информационную базу для реализации
метода сравнения продаж и дает возможность
оценщику оперировать достаточно большими
информационными массивами при проведении
индивидуальной оценки недвижимости.

Сравнительный подход

Понятие, особенности и методы оценки недвижимости сравнительным подходом.

Метод сравнения продаж. Виды и последовательность внесения корректировок. Методы оценки величин поправок. — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Предполагается, что при наличии на свободном и конкурентом рынке объектов, схожих по своим характеристикам, благоразумный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется покупка аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта недвижимости (принцип замещения).

Метод рыночных сравнений (рыночный подход, метод сравнительного анализа рыночных данных, метод сравнительного анализа продаж) — метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, — аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Метод сравнительного анализа помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости) может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициентов заполняемости и других параметров, которые необходимы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов.

Метод рыночных сравнений базируется на принципе «спроса и предложения», в соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке. Метод сравнения продаж используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т.е.

Оценка облигаций с постоянным доходом

Денежный
поток в этом случае складывается из
одинаковых по годам поступлений (С) и
нарицательной стоимости облигации (М),
выплачиваемой в момент погашения. Таким
образом, формула (5.9) трансформируется
в

(5.12)

где
FM2(r,n) и FМ4(r,n) – дисконтирующие множители
из финансовых таблиц.

Оценка
акций предприятия —
это изучение рыночной стоимости той
доли предприятия, на которую приходится
рассматриваемый пакет акций. Данная
процедура может быть осуществлена для
определения цены привилегированных и
обыкновенных ценных бумаг, которые
эмитированы, как закрытыми, так и
открытыми акционерными обществами.

Единицы сравнения в оценке недвижимости

В некоторых случаях нужно оценить сразу много объектов недвижимости, находящихся на обширной территории, например, для целей налогообложения.

Задачи, стоящие перед оценщиком в этом случае, достаточно специфичны, поэтому для их решения применяются специальные методы оценки, краткому обзору которых посвящена эта работа. Условием эффективности налогообложения является равномерное распределение налогового бремени, обеспечивающее его справедливость.

В этом случае для налогоплательщиков важно, что объекты оцениваются единообразно, по стандартной методике, вне зависимости от широты кругозора оценщика и способностей добиться скидок или поблажек.

Налогоплательщик должен быть поставлен в равные условия со своим соседом, опасения дискриминации или подозрение, что другим предоставляются какие-то особые условия, разрушают мотивации к добросовестной уплате налога.

После выбора единицы сравнения (той или иной цены продажи) необходимо определить основные показатели (характеристики) или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продаж сопоставимых объектов недвижимости.

Такими факторами являются: — время (дата) продажи; — местоположение (ситус, характеристики доступности и связности); — условия продажи (в том числе мотивы совершения сделки и информированность покупателя и продавца); — условия финансирования покупки (срок займа, процентная ставка, договоры об участии и пр.);

Cравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

1. принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);
2. принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения).

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»).

Оценка обыкновенных акций

Оценка
обыкновенных акций является
процедурой по установлению стоимости
акций, дивиденды по которым являются
частью прибыли предприятия, оставшаяся
после расчетов с владельцами
привилегированных акций. Главной
особенностью обыкновенных акций является
то, что хоть они и обладают правом голоса
на собрании акционеров, но не гарантируют
своему владельцу дивидендов по ним.

Для оценки
обыкновенных акций в
первую очередь проводится углубленный
финансовый, технологический и
организационный анализ текущей
деятельности, а также перспектив развития
организации, чьи обыкновенные акции
оцениваются. Осуществляемая на основе
расчета стоимости компании, оценка
обыкновенных акций также
подразумевает использование комплексного
подхода, с применением различных методов
для достижения более точного и
качественного результата.

Компания
«Активные Бизнес Консультации»
гарантирует высокое качество оценки,
которая будет проведена действительно
независимо, с соблюдением всех стандартов
и нормативов.

• Для совершения сделок по
  купле-продаже акций;

• Для реструктуризации
  предприятия (разделения, слияния,
  поглощения);

• Для дополнительной эмиссии
  и размещения акций;

• Для выкупа акций акционерами;

• Для привлечения внешнего
  инвестирования;

• Для совершения сделок мены,
  дарения и наследования акций;

• Для получения кредита под
  залог ценных бумаг. 

(5.13)

Данная
формула имеет смысл при r > g и называется
моделью Гордона. Отметим, что показатели
r и g в формулах берутся в долях единицы
(не в процентах).

Оценка
акций с изменяющимся темпом прироста

Из
формулы видно, что текущая цена
обыкновенной акции очень чувствительна
к параметру g. Даже незначительное его
изменение может существенно повлиять
на цену. Поэтому в расчетах иногда
пытаются разбить интервал прогнозирования
на подынтервалы, каждый из которых
характеризуется собственным темпом
прироста g.

Так, если выделить два
подынтервала с темпами прироста g и р
соответственно, то формула принимает
вид:
где
Сo —
дивиденд, выплаченный в базисный момент
времени; Сk —
прогноз дивиденда в k-м
периоде;

g
— прогноз темпа прироста дивиденда в
первые k подпериодов;

р
— прогноз темпа прироста дивидендов в
последующие подпериоды.

Главная
сложность этой модели состоит в выделении
подпериодов, прогнозировании темпов
прироста (как правило, в прогнозах темпы
прироста в динамике снижаются) и
коэффициентов дисконтирования для
каждого подпериода. При выделении
нескольких подпериодов модель становится
более громоздкой в представлении, однако
вычислительные процедуры достаточно
просты.

Отчет об оценке квартиры — часть 3 из 4

Понятие “наилучшее и наиболее эффективное использование”, применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование объекта недвижимости, которое является физически и финансово осуществимым, юридически возможным, целесообразным с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость земли будет максимальной.

Физическая и финансовая осуществимость: рассматриваются только те способы использования объекта, которые реально осуществить в данной местности с использованием существующих технологий и для которых существует возможность финансирования. Юридическая возможность: рассматриваются только те способы использования объекта, которые разрешены действующим законодательством РФ и различными нормативными актами (распоряжениями о зонировании, нормами градостроительства, экологическими нормативами и т.п.)

Оценка земельного участка

В статьях на тему оценки недвижимости уже неоднократно рассматривались споры о применении рыночной и кадастровой стоимостей в отношении земельных участков. В частности, ранее была рассмотрена популярная в судебной практике категория дел об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

Как известно, на сегодняшний день дела по спорам о результатах определения кадастровой стоимости исключены из сферы ведения арбитражных судов. Так, с августа 2014 года по первой инстанции данные дела, согласно п.

Принцип наиболее эффективного использования

Оценка
земельного участка, как и любого другого
объекта недвижимости, определяется
исходя из принципа наиболее эффективного
использования. Это значит, что рыночную
стоимость земли определяют, исходя из
такого использования, которое является:

• наиболее
  вероятным

• физически
  возможным

• разумно
  оправданным

• соответствующим
  требованиям действующего законодательства

• финансово
  осуществимым

Комбинация
этих факторов дает максимальную расчетную
величину стоимости земельного участка.
Наиболее эффективное использование
земельного участка может не совпадать
с его текущим использованием.

При
определении наиболее эффективного
использования земельного участка
следует принимать во внимание:

• его
  целевое назначение и разрешенное
  использование

• преобладающие
  способы землепользования в ближайшей
  окрестности оцениваемого земельного
  участка

• ожидаемые
  изменения на рынке земельных участков

• существующее
  использование земельного участка

Оценка земли поселений

Оценка
земли поселений (городов, деревень и
иных населенных пунктов) осуществляется
на основании:

• анализа
  рыночных данных о сделках купли-продажи

• ставки
  арендной платы

• цены
  предложений по объектам недвижимости
  (включая незастроенные земельные
  участки)

• сведений
  об инженерно-транспортной инфраструктуре

• сведений
  об объектах социально-бытового
  обслуживания

• сведений
  о состоянии окружающей среды

• исторической
  и архитектурно-эстетической ценности
  ландшафта

• ландшафтной
  и рекреационной ценности территории.

Оценка
сельскохозяйственных земель определяется
исходя из:

• цен
  сделок купли-продажи или цены предложения
  на земельные участки

• интенсивности
  транспортного сообщения

• наличия
  коммуникаций на участке

• удаленности
  от основных центров инфраструктуры

• экологической
  обстановки в районе

• фактической
  урожайности основных сельскохозяйственных
  культур

• сенокосов

• продуктивности
  пастбищ, многолетних насаждений

• структуры
  посевных площадей

• цены
  реализации продукции сельского хозяйства
  в данном регионе

• необходимых
  затрат на производство основных
  сельскохозяйственных культур.

Методы оценки:
метод сравнения продаж, метод выделения,
метод распределения, метод остатка,
метод предполагаемого использования