Продажа квартиры во время брака

Приватизация на одного супруга

Если брачный контракт не заключен, то во всех остальных случаях в соответствии со ст. 35 СК РФ распоряжение совместным имуществом должно быть согласованным: если кто-то из семейной пары решил продать квартиру, которая была куплена после регистрации брачных отношений, то возникает необходимость получить одобрение своей второй половины, оформив его нотариально.

Если когда-то купленная супругами квартира оформлялась на обоих с указанием доли каждого, то продавцами при заключении сделки будут выступать оба, но это вовсе не означает, что каждый может продать свою часть самостоятельно. Даже определенная каждому доля все равно является их совместным имуществом.

При намерении продать квартиру супруги должны подготовить стандартный пакет документов:

• свидетельство о праве собственности на квартиру;
• подтверждение законности оснований принадлежности квартиры: предыдущий договор купли-продажи, приватизации;
• паспорта всех владельцев жилья;
• справка о зарегистрированных в квартире лицах, получаемая в органах ФМС (паспортном столе). ВАЖНО: Срок ее действия не более 30 дней
• при наличии несовершеннолетних детей требуется согласие органов опеки и попечительства и оно возможно будет получено, только при соблюдении условия, что родители, продавая старую квартиру, одновременно приобретают новую, в которой будут проживать дети. Очень важно доказать, что новые жилищные условия не будут хуже старых, для чего запрашивается копия технического паспорта продаваемой и покупаемой недвижимости;
• нотариально заверенное согласие второго супруга;
• договор купли-продажи в трех экземплярах, который заключающие его лица должны подписывать в присутствии сотрудников регистрационной службы и заявление о госрегистрации, составляемое при сдаче документов;
• квитанция об оплате госпошлины за регистрацию сделки.

Следующий перечень не является обязательным, но его могут попросить покупатели:

• выписка из единого реестра прав об отсутствии обременений на жилье в виде ареста, залога или притязаний иных лиц, например договора аренды (просить его имеет смысл лишь перед сделкой, т.к. при регистрации данную информацию проверит регистрирующий орган);
• сведения о задолженности по коммунальным услугам;
• кадастровый и технический паспорта квартиры, по ним можно установить проводились ли в квартире переделки и узаконены ли они;
• справка из налоговой инспекции о том, что уплачены налоги на квартиру;
• заключение психоневрологического и наркологического диспансера о состоянии здоровья продавцов. Если впоследствии выяснится, что они не могли отвечать за свои действия при заключении договора, в виду болезни, то сделка может быть признана недействительной судом.

Особой разницы по перечню документов при продаже лицам, которые оформляют ипотечный кредит, не имеется. Банк может потребовать отчет о стоимости квартиры, но, как правило, все расходы ложатся на тех, кто приобретает недвижимость.

Нередко объектом продажи выступает квартира, которая ранее была приватизирована на одного из супругов. Еще чаще подобная квартира становится причиной споров между супругами, полагающими данное жилье совместной собственностью.

Согласно положениям законодательства о приватизации недвижимого имущества, приватизация является безвозмездной сделкой, а значит жилое помещение становится собственностью того человека, на которого оно оформлено. По сути в отношении приватизированной квартиры действуют правила, схожие с нормами о дарении – квартира в рамках приватизации достается бесплатно, а значит принадлежит исключительно ее владельцу.

Таким образом, для продажи квартиры, которая была приватизирована на имя одного из супругов, согласие второго не требуется ни во время брака, ни после его расторжения в течение трех лет.

ВАЖНО: Второй супруг имеет шансы признать приватизированную квартиру совместной собственностью в судебном порядке в случае, если он длительное время в период брачных отношений вкладывал денежные средства в улучшение жилья и сможет подтвердить данный факт в суде. В таком случае суд может признать приватизированную квартиру общей собственностью супругов и в отношении нее начнут действовать соответствующие нормы законодательства: продать ее будет возможно лишь с согласия второго супруга.

Примечание:значительными денежными тратами на жилье могут быть признан капитальный ремонт, перепланировка, установка неотделимого от квартиры оборудования – отопления, водопроводных и иных коммуникаций и т.д. В каждом случае суд исследует ситуацию индивидуально, проверяя как сам факт проведенных работ, так лицо, их оплатившее.

Именно поэтому для покупателя в данной ситуации лучше заручиться согласием второго супруга, даже если оно не будет потребовано регистрирующим органом. В случае дальнейших разногласий или судебных споров оно послужит достаточно веским основанием к отказу в удовлетворении иска второго супруга.

Если собственник — один супруг, то разделить имущество практически невозможно, так как квартира не будет считаться совместно нажитой в браке. Единственная мера, к которой часто прибегает суд — дать право определённое время проживать в квартире второму супругу, если у него нет другой жилплощади. Если в семье есть дети, которые остались на опекунстве родителя без жилплощади, то на них может быть увеличен размер алиментов.

Если квартира приватизирована на мужа, то он может добровольно переписать часть жилплощади на жену и детей. Но по закону обязать его это делать могут только в редких случаях. До решения суда изменять планировку, делать капитальный ремонт, сдавать в аренду или продавать недвижимость хозяин не может.

Если квартира записана на жену (мужа), то в судебном порядке часть квартиры можно получить, если проводился капитальный ремонт после бракосочетания. Тогда считается, что стоимость жилплощади была увеличена за счёт семейного бюджета, а значит, часть (или вся недвижимость) является совместно нажитым в браке имуществом. Второй супруг имеет права требовать доли (меньше половины) или части денег за ремонт.

Раздел приватизированной квартиры при разводе супругов не проходит вовсе, если недвижимость приватизирована на ребёнка. В таком случае он считается, как собственник и может распоряжаться долями. Поскольку все сделки детей до 14 лет проходят через родителей, они являются только временными собственниками жилья и продать его не смогут.

Если квартира не приватизирована вовсе, то делить или продавать её нельзя — она не считается совместно нажитой в браке, никто не собственник. Квартира не делится. Все члены семьи могут там проживать сколько угодно, если у них есть прописка по этому адресу. При разводе такая жилплощадь делиться между супругами не будет, так как никто на неё не имеет права.

Вопрос:Когда мы жили с мужем в браке, приобрели квартиру. Право собственности было оформлено на него. Сейчас мы разводимся. Имею ли я право на половину этой квартиры, если ее собственник – муж, и как на практике происходит раздел общей недвижимости{q}

Ответ: Согласно требованиям семейного и гражданского законодательства, любое имущество, приобретенное супругами во время брака, является их общей собственностью. При этом не имеет значения, кто вносил оплату и неважно на чье имя зарегистрирована недвижимость. Имущество, приобретенное в браке, делится между супругами поровну.

Делить недвижимость, приобретённую в браке, всегда сложно и долго. В этом деле существует множество нюансов, часть которых закреплена законодательством, а другую необходимо доказывать во время рассмотрения дела.

Проблемы могут возникнуть во многих случаях: если квартира приватизирована после брака, собственник — один супруг или если в семье есть дети. Перед началом бракоразводного процесса необходимо учесть все детали и обратиться к семейному и жилищному кодексам. От супругов потребуются все документы на имущество, справки о доходах, часто — заключения экспертного бюро.

Если собственник — один супруг, то разделить имущество практически невозможно, так как квартира не будет считаться совместно нажитой в браке. Единственная мера, к которой часто прибегает суд — дать право определённое время проживать в квартире второму супругу, если у него нет другой жилплощади. Если в семье есть дети, которые остались на опекунстве родителя без жилплощади, то на них может быть увеличен размер алиментов.

Пришло то самое время, когда пора разводиться. И что делать, если пара не пришла к решению, как делить жилье. Основополагающие правила распределения имущества при разводе описаны в ст. 38 Семейного кодекса РФ. Согласно ей нажитая совместными усилиями собственность может быть разделена двумя путями:

1. Составляется мировое соглашение с указанием конкретных условий раздела имущества при расторжении брака.
2. В судебном порядке. Второй случай предусматривает обязательное вынесение решения судом. Если супруги составили соглашение, то процесс развода значительно упрощается, а имущество можно разделить достаточно оперативно. Документ обязательно заверяется у нотариуса.

Если соглашение не достигнуто, то необходимо подавать судебный иск. Первая инстанция, которая должна рассматривать дело, – это мировой суд.

Делится ли квартира, купленная в браке, если собственник один

Суд отталкивается от главного положения: при разводе всё совместно нажитое в браке имущество делится поровну. Причём делить могут только супруги между собой, без участия детей и родственников.

Даже если семью обеспечивал один член семьи, всё имущество, приобретённое после бракосочетания, считается общим. В этот список входят:

• земельные участки;
• дом и квартира;
• денежные вклады;
• бизнес;
• другие материальные ценности (автомобили, предметы быта).

Любые крупные покупки, совершенные после бракосочетания, считаются совместно нажитым имуществом семьи и делятся на равные части между супругами. Но есть множество особенностей, которые могут повлиять на раздел имущества (особенно жилплощади). Не все их легко доказать во время суда, но при наличии хорошего адвоката и достаточной доказательной базы можно добиться изменения долей супругов.

Практика раздела

Расторгая брак, граждане вправе поделить недвижимость следующими способами:

• раздел в натуре – в этом случае каждый из супругов получает часть жилища в натуральном виде (одну или несколько комнат), разделить таким образом можно только многокомнатную квартиру. Неудобство этого способа заключается в необходимости совместного проживания бывших супругов;
• денежная компенсация (выдел доли) – на основании заключения об оценке недвижимости устанавливается ее стоимость, половина данной суммы передается супругу, который в свою очередь отказывается от причитающегося ему права собственности;
• раздел пропорционально долям – означает примерно то же, что и выдел доли, однако в этом случае супругу передается не половина стоимости квартиры, а иная доля в зависимости от соглашения. Такой вариант возможен при наличии брачного контракта или договоренности сторон.

Приватизированное жильё

Раздел приватизированной квартиры при разводе — это особый случай, который замедляет ход дела. Проблема возникает ещё в формулировке закона: совместно нажитое имущество куплено в браке, а приватизированная квартира передаётся в пользование безвозмездно. Но при этом стоит учитывать, что в 34 статье Семейного Кодекса России к перечню семейного имущество относятся доходы каждого супруга и полученное от государства или предприятия жильё. Но при этом приватизация всё равно сравнивается с дарением, по статье 36 Семейного Кодекса России собственник остаётся супруг.

Существуют 2 варианта развития событий:

• Квартира приватизирована на всех членов семьи. Тогда собственниками считаются оба супруга и дети, если это указано в договоре приватизации. Квартира делится на равные доли между собственниками или продаётся, каждому выплачиваются равные части.
• Квартира приватизирована только на мужа (жену). Тогда он собственник жилплощади, так как жильё, полученное за счёт приватизации, в дар или по наследству считается частной собственностью.

С первым случаем всё просто: квартира делится на части, каждый получает свою долю. Долями детей до 14 лет пользуется опекун, но продать такую квартиру нельзя.

Раздел приватизированной квартиры при разводе — это особый случай, который замедляет ход дела. Проблема возникает ещё в формулировке закона: совместно нажитое имущество куплено в браке, а приватизированная квартира передаётся в пользование безвозмездно. Но при этом стоит учитывать, что в 34 статье Семейного Кодекса России к перечню семейного имущество относятся доходы каждого супруга и полученное от государства или предприятия жильё. Но при этом приватизация всё равно сравнивается с дарением, по статье 36 Семейного Кодекса России собственник остаётся супруг.

Достаточно интересен вопрос раздела кооперативных квартир. Если обобщить судебную практику, то можно прийти к выводу, что раздел подобного жилья происходит, прежде всего, с учетом периодов выплаты паенакоплений в браке до развода. Второй важный момент – это факт возникновения прав собственности, который подтверждается уплатой в полном объеме паевого взноса (согласно статье 218 ГК РФ).

Определенной спецификой отличается и процесс раздела приватизированных квартир. Чаще всего именно такое жилье является предметом спора при разводе. Как правило, суть разногласия в том, что один из супругов только зарегистрирован в квартире, но считает, что имеет право на ее часть при разделе имущества.

Иногда суд может сохранить за бывшим супругом право проживания в квартире, но только если он не может купить другое жилье или другим способом реализовать право пользования иной жилплощадью. Но это не дает права на долю в имуществе, поскольку речь идет только о пользовании. Кроме того, использовать жилплощадь можно лишь в течение определенного срока.

Решение спора в суде

Если раздел квартиры не может быть произведен мирным путем, спор подлежит рассмотрению в городском или районном суде, по месту нахождения недвижимости.

Для этого заинтересованная сторона (истец) подает иск с соответствующим требованием. К исковому заявлению прилагаются копии следующих документов:

• свидетельство о браке или расторжении брака;
• паспорта истца и ответчика;
• свидетельство о рождении детей (при их наличии);
• договор купли-продажи, долевого участия, приватизационного свидетельства или другой правоустанавливающий документ на квартиру (если истец не имеет возможности предоставить его в суд, то имеет право ходатайствовать о его истребовании у противной стороны);
• квитанция об оплате госпошлины (ее размер устанавливается нормами ст.333.19 НК РФ и будет зависеть от стоимости квартиры).

Если муж и жена имеют несовершеннолетних детей, то суд может отойти от принципа равенства долей и присудить бОльшую часть имущества супругу, с которым будут проживать дети.

При несогласии собственника с решением суда о разделе имущества, он имеет право обжаловать его в установленном законом порядке.

Временное место жительства

Суд может предоставить возможность мужу (жене) жить в квартире своего бывшего супруга после развода. Это возможно, если у первого нет собственного жилья и родственников в городе.

Если в семье есть дети, которые остались с матерью после развода, то они оба могут жить в квартире отца до совершеннолетия ребёнка, если у матери нет своей квартиры. Этот пункт редко реализуется на практике, но право на такую меру есть.

Продлить время пребывания в квартире бывшего супруга могут:

• беременным;
• матерям или отцам во время декрета;
• если супруг инвалид;
• если у ребёнка инвалидность.

Как проходит процесс деления недвижимости{q}

Определить, как делится квартира, можно через суд или договорившись лично. Судебные разбирательства занимают много времени, поэтому быстро решить проблему не выйдет.

Юристы рекомендуют самостоятельно урегулировать споры. Сделать это можно написав соглашение, где необходимо прописать доли и порядок их получения. Бракоразводный процесс с таким договором занимает меньше месяца.

Урегулировать вопрос можно не сразу — у супругов есть 3 года чтобы подать в суд для выяснения права каждого на жильё. Также спор можно предотвратить, составив брачный контракт.

Чтобы в судебном порядке добиться раздела имущества, суду потребуется много времени. Необходимо не только получить всю важную информацию от супругов, но и провести независимую экспертизу недвижимости или участка, собрать или восстановить документы на них. За некоторые экспертные оценки необходимо платить специальным экспертным бюро.

Определить, как делится квартира, можно через суд или договорившись лично. Судебные разбирательства занимают много времени, поэтому быстро решить проблему не выйдет.

Мы описываем типовые способы решения юридических вопросов, но каждый случай уникален и требует индивидуальной юридической помощи.

Для оперативного решения вашей проблемы мы рекомендуем обратиться к квалифицированным юристам нашего сайта.

Согласно практике наиболее жесткие разногласия возникают между супругами при разделе жилья (дома, квартиры). Рассматривая дело, суд должен применять принцип равенства, согласно которому следует поровну делить совместно нажитое имущество, т. е. если квартира куплена в браке, то обе стороны спора имеют на нее одинаковые права.

Указанный принцип следует из правила равноправия заключивших брак людей, прописанном в ст. 39 Семейного кодекса России. Поэтому, как правило, суд не учитывает размеры зарплаты и других видов доходов супругов при установлении долей разделяемого имущества. Уровень доходов может учитываться только при наличии брачного договора и соответствующего пункта в нем.

Первая проблема, которая возникает при рассмотрении спора, – это определение того факта, что имущество действительно было приобретено совместно. Понять, как это происходит, поможет реальный пример.

Супруга обращается в суд, предъявляя иск бывшему мужу, и просит разделить честно имущество, нажитое, по ее мнению, совместно. Она рассчитывает получить право собственности на ½ части каждой из двух имеющихся квартир. Такое требование жена обосновывает тем, что жилье было приобретено во время пребывания в браке, поэтому квартиры следует отнести к совместно нажитому имуществу и разделить поровну. Мировой судья не удовлетворяет исковые требования, после чего женщина подает апелляцию.

Апелляционная инстанция внесла изменения в некоторые пункты решения мирового суда, однако отказ в разделе квартир остался в силе, несмотря на то, что супруг купил спорную жилплощадь, пребывая в браке с истицей. Причина проста – не всегда сам факт пребывания в браке дает возможность квалифицировать приобретенное имущество как такое, которое является общим.

Оно должно быть куплено еще и за общие средства. А в рассматриваемом случае суд определил, что супруг купил обе квартиры за деньги, вырученные от продажи принадлежавшего ему до женитьбы имущества, т. е. за собственные средства. Таким образом, деление подобного имущества при разводе недопустимо, поскольку оно не было нажито совместными усилиями (Президиум Московского городского суда закрепил это решение Постановлением от 28.11.2008).

Следующим важным вопросом имущественного спора при разводе является процесс установления долей в объектах собственности. Изначально для каждого из супругов определяется доля в «идеальном» выражении – ½, ⅓ и т. д. Затем за мужем и женой закрепляется то или иное имущество согласно установленной ранее доле.

Бывали случаи, когда суд в прямом смысле делил пополам домовладение между участниками процесса. При этом муж и жена получали права пользования частями жилья без конкретного указания долей. Такое решение затем отменил Верховный суд, обосновавший это необходимостью определения долей супругов в общей собственности.

Иногда суд может игнорировать принцип равенства супругов и использовать право руководствоваться другими факторами.

Причин несколько. Во-первых, возможно увеличение доли кого-либо из супругов при проживании с ним не достигших совершеннолетия детей, нетрудоспособности, серьезной болезни и пр. Во-вторых, может быть уменьшена доля мужа или жены, если кто-то из них не приносил доход семье без уважительной причины либо нерационально распоряжался имуществом супругов.

Как проходит дележ на доли

• Если суд определил, что каждому супругу после развода полагается доля от квартиры или дома, то есть 2 варианта событий.
• Оба супруга остаются жить в той части квартиры, которую определил им суд.
• Квартиру продают, а деньги делят между супругами.

Если речь идёт о доме, то самая популярная практика — разделение жилплощади пополам и создание отдельных входов. Это позволяет создать 2 дома из одного и решить жилищный вопрос.

Если делят земельный участок, то каждый получает определённое количество квадратных метров. Их количество определяет суд. Если на момент развода дом не достроен, то суд изучает проект, оценивает возможности супругов достроить жильё. Если строительство продолжают, то делят конечный результат.

Законный режим имущества супругов и продажа квартиры

Что такое совместная собственность{q} Это то, что было приобретено в браке. К данной категории не относится все то, что принадлежало одному из супругов до заключения брака, приобретенная квартира за средства от реализации подобного имущества. Еще один момент, о котором следует помнить – если имущество было в свое время получено безвозмездно одним из супругов, оно не будет никогда относиться к совместному.

https://www.youtube.com/watch?v=n6VSdcbIuVc

Это касается дарения (дарственной), наследования и т.д. Так, если недвижимость была подарена бабушкой или мамой по дарственной, на нее никто не сможет претендовать. Главное во всех перечисленных случаях – предоставить суду подтверждение фактов продажи, приобретения и безвозмездного получения собственности.