Льготный выкуп земли: кто не успел, тот опоздал{q}

Как выкупить ЗУ у государства или администрации{q}

Право выкупа – это указанное в договоре аренды возможность арендатора приобрести земельный участок за рассчитанную сумму в установленные сроки. После совершения этой сделки арендатор получает землю в собственность.

• Нюансы и правила заключения данного договора отражены в 606 и 624 статьях ГК РФ.
• Перечень оснований для перевода арендуемой земли в собственность прописан в 39 статьях Земельного кодекса.

Земля может принадлежать администрации или государству. Порядок перевода в собственность в этом случае будет иным, так как управляющие структуры должны соблюдать регламент (узнать на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом можно здесь).

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

В некоторых случаях необходимо организовывать торги, победителем которых становится человек или компания, предложившая самую высокую цену. При совершении сделки частными лицами данный шаг не обязателен, так как сделка производится по взаимному согласию сторон.

Не так давно процедура выкупа муниципальной земли из долгосрочной аренды у государства была трудной, поэтому многие признавали ее невозможной. Но благодаря некоторым изменениям в законодательстве, процесс значительно упростился, но до сих пор остается трудоемким и длительным.

Больше о том, на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом, мы рассказывали здесь.

После согласования всех нюансов в администрации важно составить договор. При этой процедуре важно обратить внимание на следующие пункты:

1. Соглашение должно учитывать возможность выкупа при выполнении всех обязательств.
2. В договоре должны быть четко прописаны правила осуществления этой сделки.
3. В документе в обязательном порядке должны быть указаны сроки выкупа земли.
4. В договоре важно четко прописать арендную ставку и цену выкупа.
5. Если арендатор в действующий период аренды будет использовать участок не по назначению, то владелец может разорвать договор.
6. В документе обязательно прописывают форс-мажорные ситуации и их воздействие на порядок заключения сделки, а также пути их разрешения.
7. Данный раздел должен освещать все случаи, когда сделка будет признана недействительной.

Затем сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Подробно о том, как заключить и расторгнуть договор аренды ЗУ, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, как составить такой документ между физическими лицами или с участием предпринимателей.

Для приобретения территории необходимо обратиться в муниципалитет и написать соответствующее заявление. Его нужно подать до завершения действия аренды. Заявление о выкупе земли в собственность пишут на имя главы администрации и должно содержать:

1. личные данные и контакты заявителя;
2. кадастровый номер земельного участка;
3. назначение территории (например, сельхозназначение или под офис);
4. данные о постройках;
5. основания, которые дают право купить землю без проведения торгов;
6. перечень приложенных документов.

Иногда требуется предоставить дополнительные документы такие, как свидетельство о рождении ребенка или справка о регистрации брака. Итоговый пакет документов зависит от общей площади надела и наличии или отсутствии на ней постройки.

Перед тем как подать документы арендатор должен подготовить документы, которые включают:

• договор аренды;
• выписку из ЕГРН;
• кадастровый номер;
• паспорт.

После подачи документов в администрацию, они рассматриваются около трех недель, и затем выносится решение. Оно будет влиять на дальнейший порядок действий.

После принятия положительного решения переходят к подготовке документации. У арендатора будет около 30 дней на то, чтобы ознакомиться с документом.

В договоре должны быть указаны:

1. данные обеих сторон;
2. информация о предмете соглашения;
3. цена договора;
4. права и обязанности сторон;
5. дополнительные условия.

Договор не обязательно заверять нотариально, он и без этого имеет юридическую силу.

После одобрения муниципалитетом и заключения договора предыдущий арендатор должен произвести оплату. После чего необходимо переоформить землю на нового собственника.

Делается это через Росреестр. Для этого необходимо предоставить заявление, пакет необходимых документов на право собственности и квитанцию с оплатой. После принятия этих документов предоставляется расписка с датой получения выписки из ЕГРН.

Что будет, если не успеете

Если кадастровая стоимость ваших участков до сих пор не определена, то и для расчета земельного налога, и для определения арендной платы и выкупной цены применяется нормативная цена землип. 13 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. В большинстве случаев это даже выгодно — нормативная цена может быть в разы меньше возможной кадастровой.

С 2012 г. максимум ставки составит уже 100% кадастровой стоимости (хотя теоретически регионы и муниципалитеты вправе ее снижать)п. 1.2 ст. 36 Земельного кодекса РФ; Письма Минэкономразвития России от 22.07.2011 № Д06-3557, от 06.06.2011 № Д06-2866;

• с 2013 г. при проверке вам будет грозить ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования — для этого в КоАП РФ есть отдельная статья 7.34 со штрафом 20—100 тыс. руб. для компаний и предпринимателейп. 1 ст. 6 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ «О страховых взносах…». Составить список землепользователей, у которых не в порядке документы на участки, просто как дважды два: берем базу Росреестра и делаем выборку по критерию «вид права». Так что не сомневайтесь: штрафовать вас чиновники попытаются уже в 2013 г., а с 2012 г., возможно, начнут выдавать предписания с требованием переоформить права на землю. Поэтому с переоформлением права бессрочного пользования лучше поторопиться.

Кто может это сделать{q}

Арендованная земля может быть использована только по назначению. Распоряжаться ей нельзя. Законодательством предусмотрена возможность досрочного расторжения договора. Собственник имеет прав распоряжаться участком по своему усмотрению.

Выкуп земельного участка, находящегося в аренде, в личную собственность возможен не только для физических лиц, но и для компаний. Этот процесс легче осуществить, если на земле есть постройки, которые оформлены в собственность. Если они отсутствуют, то землю можно купить с аукциона. Но в нем могут участвовать и другие претенденты, что сокращает шансы на успех.

Выделяют несколько условий, необходимых для перевода земли в собственность:

• пользование участком на протяжении длительного времени;
• наследуемое пожизненное владение;
• имеющийся договор аренды.

Основным требованием является наличие постройки с надежным фундаментом, которая пригодна для постоянного проживания. Объект не обязательно должен быть до конца достроенным. Но в данном случае это нужно подтвердить документально.

Можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность читайте тут.

Поскольку оформление выкупа участка — довольно долгий процесс, а денег на выкуп сейчас может и не быть, то стоит попытаться переоформить право бессрочного пользования хотя бы на право аренды, а выкупить землю когда-нибудь потом. В этом случае вы, как арендаторп. 2.2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ:

• сохраните право на выкуп таких участков по льготным ценам и после 01.01.2012;
• размер арендной платы для вас будет комфортным — сопоставимым с суммой земельного налога. Годовая арендная плата устанавливается в пределахп. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ:

— 2% кадастровой стоимости участка — в общем случае;

— 0,3% — для участков из земель сельскохозяйственного назначения;

— 1,5% — для участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

А ставка земельного налога составляетп. 1 ст. 394 НК РФ:

• 0,3% кадастровой стоимости — для участков сельскохозяйственного назначения и под жилфондом;
• 1,5% — для остальных участков.

Такой вариант, безусловно, выгоден.

Куда бежать и что нести

ЭТАП 1. Пользователь участка (пользователи, если их несколько — например, здание принадлежит в долях нескольким компаниям) обращается в региональный или муниципальный комитет по управлению имуществом с заявлением в свободной форме (некоторые муниципалитеты и регионы утвердили свою форму такого заявлениясм.

, например, приложение 1 к Административному регламенту, утв. Постановлением администрации Ступинского муниципального района Московской области от 03.06.2011 № 1649-п). К заявлению нужно будет приложить внушительный пакет документов по Перечню Минэкономразвития РоссииПеречень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утв.

Приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 № 475. Кстати, теперь пользователям участков для переоформления прав не нужен кадастровый паспорт — орган власти должен сам запросить этот документ в Росреестреп. 2.6 ст. 3 Закона № 137-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 08.08.2011 № Д23-3314. Но если он у вас на руках, то для ускорения процесса лучше его представить.

Если у вас были споры по поводу границ участка (в кадастре отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ, одна из границ пересекает границу другого участка), то теперь это не является основанием для приостановления регистрации права. То есть даже при кадастровых «огрехах» договор аренды или право собственности на участок должны быть зарегистрированып. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

ЭТАП 2. Максимум через месяц со дня поступления заявления орган власти должен принять решение о предоставлении земельного участка в аренду.

ЭТАП 3. Через месяц с даты принятия решения о предоставлении участка орган власти готовит проект договора аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением подписать. Получите договор — подписывайте и отправляйтесь в Росреестр для ускоренной регистрации договора арендып. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ.

В ваших интересах уложиться с переоформлением до 1 января. И возможно, вам придется обращаться к посредникам, которые помогут быстро дооформить нужные бумаги под практику конкретного муниципалитета и региона и банально попасть в нужный кабинет без очереди. Их услуги наверняка будут стоить очень дорого. И перед вами встанет вопрос, можно ли учесть их при налогообложении прибыли.

Сколько стоит данная процедура{q}

Стоимость земельного участка оказывает значительное влияние на то, будет заключена сделка, или нет. Чтобы рассчитать свои возможности заранее, необходимо рассчитать стоимость арендованной земли.

Для этого в настоящее время используется два механизма:

• При помощи расчета процента от кадастровой стоимости земельного участка.
• При помощи анализирования данных рынка и расчета стоимости выбранного участка земли.

Но в любом случае, стоимость участка будет зависеть от средней на рынке.

Можно ли приобрести территорию под объектом недвижимости{q}

При покупке участка земли у государства, на котором присутствуют объекты принадлежащие арендатору, есть некоторые нюансы:

• В 2015 году 36 статья Земельного кодекса стала неактуальной, она обеспечивала преимущество приобретения участка, находящегося в ведении государства или муниципалитета с возведенными строениями.
• Но в статье 39.9 Земельного кодекса прописано, что участок с постройками продается их владельцам без проведения аукциона. То есть на практике преимущество выкупа сохранилось за ними.
• Статья 39.20 закрепляет за собственниками исключительное право на приобретение в собственность земельного участка.
  Если на территории имеется несколько возведенных построек, которые принадлежат разным собственникам, то ее можно оформить как общедолевую недвижимость. Для того чтобы получить право собственности на землю через выкуп постройки ее арендатор или все собственники должны вместе обратиться в муниципалитет.

Стоимость земельного участка

Так, в случае, если собственником объекта капитального строительства в период с 29.10.2001 г. и до 01.07.2012 г. был заключен договор аренды земельного участка в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования, ранее существовавшего в отношении данного участка, то он вправе выкупить этот участок по льготной цене.

При этом собственник капитального объекта должен принадлежать к одной из 4 льготных категорий лиц:

• юридические лица, являющиеся собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
• коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
• коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
• граждане и некоммерческие организации, являющиеся собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

В этом случае указанные выше лица вправе выкупить земельный участок по цене, равной 20 % его кадастровой стоимости для Москвы и Санкт-Петербурга и не превышающей 2,5 % его кадастровой стоимости для иной местности.

Кроме того, в случае, если перечисленные выше условия были соблюдены, но впоследствии из арендованного земельного участка были образованы новые участки (в результате раздела, перераспределения, выдела и др.), то вышеуказанные лица также сохраняют право на выкуп данных участков по льготной цене.

При этом, в г. Москве и г. Санкт-Петербурге одновременно с выкупом земельного участка данной категорией землепользователей, имеющей право на выкуп участка по льготной цене, уполномоченным органом, осуществляющим отчуждение участка, устанавливается запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке.

Указанный запрет означает, что лица, приобретшие в г. Москве и г. Санкт-Петербурге земельные участки по льготным ценам, не смогут осуществлять строительство новых и реконструкцию уже возведенных зданий до тех пор, пока уполномоченным органом власти не будет принято решение о снятии запрета.

По общему правилу, из которого существуют исключения, запрет на строительство и реконструкцию подлежит снятию за плату в размере 80 % кадастровой стоимости земельного участка, определяемой исходя из разрешенного использования необходимого под строительство.

Кроме того, льготные режимы приобретения земельных участков собственниками расположенных на них капитальных объектов предусмотрены законодательством г. Москвы.

Так, собственникам капитальных объектов могут быть установлены льготы при выкупе земельных участков под ними в случае, если земельный участок расположен:

• в границах особых экономических зон технико-внедренческого типа или
• в границах территорий промышленных комплексов, технопарков, индустриальных (промышленных) парков.

Например, на территории особой экономической зоны «Технополис «Москва» в настоящее время установлен льготный размер платы за выкуп арендованного земельного участка, на котором после 03.01.2006 г. создан объект недвижимости – в этом случае цена выкупа составляет 1 % от кадастровой стоимости.

Правовой центр ДВА М оказывает юридические услуги по вопросам приобретения земельных участков в г. Москве. Наше глубокое понимание практики применения законодательства органами государственной власти г. Москвы позволит максимально эффективно распределить ресурсы, необходимые для осуществления проекта. Наш многолетний опыт реализации инвестиционных проектов в г. Москве позволит сократить перспективные затраты и увеличить Вашу прибыль.

1) 3 % от кадастровой стоимости земельного участка:

• для земель сельскохозяйственного назначения;
• для земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства;
• для земель вне зависимости от их категории, с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство), ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, гаражного строительства.

2) 15 % от кадастровой стоимости земельного участка при предоставлении собственнику здания земельного участка из других категорий земель.

Вместе с тем, в случае, если земельный участок ранее был предоставлен для реализации масштабного инвестиционного проекта и правообладатель участка не выполнил согласованных в проекте условий – воспользоваться льготой на приобретение участка в собственность будет невозможно.

3) 2,5 % от кадастровой стоимости – в случае, если между собственником размещенных на участке объектов недвижимости и уполномоченным органом ранее существовал договор аренды земельного участка, заключенный в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования;

4) 0,3 % от кадастровой стоимости – для лиц, которые разместили на земельном участке с видом разрешенного использования «автомобилестроительная промышленность» объекты капитального строительства, построенные во исполнение обязательств по специальному инвестиционному контракту с Российской Федерацией и Московской областью.

Специалисты Правового центра ДВА М имеют многолетний опыт ведения инвестиционных проектов, связанных с взаимодействием с государственными органами Московской области. Наше глубокое понимание рынка недвижимости, правовых реалий и принципов работы регулирующих органов позволит максимально эффективно распределить ресурсы, необходимые для осуществления проекта.

Федеральные земли

а) продажа земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, гражданину, являющемуся собственником здания или сооружения, возведенных в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и расположенных на приобретаемом земельном участке;

б) продажа земельного участка, предоставленного юридическому лицу – собственнику здания или сооружения, являющихся объектами федерального или регионального значения и расположенных на приобретаемом земельном участке.

а) предназначенная для общего пользования часть земельного участка, который ранее был предоставлен некоммерческой организации граждан для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства – указанной некоммерческой организации;

б) предназначенная для общего пользования часть земельного участка, который ранее был предоставлен юридическому лицу для ведения дачного хозяйства – указанному юридическому лицу;

в) земельный участок, с которого было снято ограничение оборотоспособности, если правообладатель расположенного на таком земельном участке капитального объекта зарегистрировал свое право на капитальный объект в период действия ограничения оборотоспособности, но не позднее 01.07.2012 г.

https://www.youtube.com/watch?v=https:3MMiMcxz8Ww

Цена на земельные участки в Москве, выкуп земельного участка, продать земельный участок по кадастровой стоимости.