Как оформить совместную собственность в браке 2020 год

Понятие совместной собственности супругов

Согласно ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ), имущество, которое появилось у супругов во время брака, является их совместной собственностью. Ее особенностью является то, что доли не определены ни численно, ни в натуре, и если другого не установлено в законе или соглашении между владельцами, части считаются равными.

Например, когда установлена общая совместная собственность супругов на квартиру, купленную во время брака, и муж и жена являются собственниками половины помещения, нельзя определить, что конкретные комнаты принадлежат одному из них, а остальные – другому.

https://www.youtube.com/watch?v=ESvbGkZiOcA

К такому имуществу относятся доходы от предпринимательской, трудовой и иной деятельности, приобретенные за счет общих доходов вещи и так далее.

Пользоваться своей недвижимостью муж и жена должны совместно, и если сделка была совершена при несогласии другой стороны, она может быть оспорена в суде.

Законный режим по умолчанию

Законный режим появляется автоматически по действующему Семейному кодексу, если стороны не договорились о другом режиме. Общую собственность супруги наживают во время брака – с даты свадьбы до развода или смерти одного из супругов. К нему относятся:

• все полученные деньги (зарплаты, пособия);
• недвижимость (квартиры, дачи, дома, земля);
• движимые вещи (автомобили, мебель, бытовая техника);
• вклады, акции, интеллектуальные права и так далее.

По ст. 34 СК РФ супруги владеют общим имуществом на праве общей совместной собственности. Это означает, что каждый объект – например, квартира – принадлежит мужу и жене совместно без определения долей, как единое целое. В таком имуществе никак не определяются ни части, ни доли в праве, даже «условно».

Когда же официальные документы закрепляют доли в общей собственности супругов, говорят об общей долевой собственности.

Супруги могут изменить автоматический общий совместный режим на долевой в любой момент брака и в отношении любых вещей. Например, они могут купить долевую квартиру, а остальными вещами владеть совместно. Очень распространенная ситуация – когда квартира делится по материнскому капиталу на всех членов семьи. Супруги также могут оформить себе отдельные доли.

Приобретение жилья людьми, не состоящими в браке

Лица, даже если они являются родственниками, но не состоят в браке, приобретать жилье в совместную собственность по закону не имеют права. В данном случае возможно только оформление покупки квартиры в долевую собственность. В этом случае заключается договор купли-продажи с указанием суммы, вносимой каждым участником сделки, и соответствующей доли, которая будет принадлежать каждому из них. Необязательно, чтобы размер доли был пропорционален внесенной сумме. Этот вопрос собственники решают самостоятельно.

Закон регламентирует порядок распоряжения долями. При желании одного из собственников жилья продать свою часть преимущественное право на ее приобретение имеют другие собственники. Для отчуждения доли в пользу постороннего лица необходимо получить письменный отказ других сторон. Также право на продажу собственник доли может получить после посылки письменного уведомления и отсутствия ответа на него по истечении месяца. Если эти условия не будут соблюдены, то сделка продажи части будет признана судом недействительной и аннулирована.

Если пара, состоящая в браке, приняла решение приобрести жилье, то будет осуществляться покупка квартиры в общую совместную собственность. Это означает, что распоряжаться ею можно только по совместному согласию мужа и жены, которые имеют равные права на нее.

Исключение может быть в случае заключения брачного договора, в котором можно определить иную форму собственности.

Некоторые задаются вопросом, могут ли супруги приобрести квартиру в долевую собственность. Ответ будет утвердительным в случаях, когда покупка оформляется на обоих супругов и они заключают между собой мировое соглашение, в котором определяют размер долей каждой стороны.

Соглашение составляется в письменном виде, после чего его нужно отнести в Росреестр. Покупка недвижимости без этого «уведомления» Росреестра привет к совместному владению ею.

Разница между совместной и долевой собственностью

Имеется существенная разница между совместной и долевой собственностью. Основное, что нужно понимать при сравнении этих двух режимов:

• при общей совместной собственности один целый объект принадлежит одновременно нескольким собственникам, они выступают по отношению к этой вещи сообща;
• при общей долевой собственности объект или право на него делится на всех – и все собственники выступают отдельно друг от друга, у каждого есть свое имущество (часть квартиры или доля в праве).

Из этой разницы вытекает множество особенностей каждого режима, которые представлены ниже в таблице.

Общая совместная собственность	Общая долевая собственность
Документально доли собственников не выделены – свидетельство о праве собственности, выписка или документ-основание содержит только слово «собственность», «совместная собственность» или «совместно с Ф.И.О супруга»	Документально четко определены доли каждого собственника как правильная доля: например, 1/2, 1/3, 1/25, 1/16584 и так далее.
Имущество может быть оформлено на одного супруга, но принадлежит все равно обоим	Имущество оформляется на конкретного собственника. Если мужу принадлежит 1/2 доли на квартиру (пополам с женой), то жена не имеет никакого отношения к этой половине
При продаже общей недвижимости нужно брать нотариальное согласие супруга	При продаже общей недвижимости нужно соблюдать преимущественное право покупки супруга, а не оформлять нотариальное согласие
Налог на имущество каждый год приходит общий – супруги платят одну сумму за двоих	Имущественный налог приходит отдельно на каждого – каждый платит за себя
При покупке квартиры налоговый вычет можно «объединить» и перераспределить на одного из супругов	Имущественный вычет при покупке нельзя перераспределить – а только применить к своим долям
Имущество делится при разводе, как правило, пополам	При разводе каждый остается при своей доле
После смерти второй супруг забирает свою супружескую половину обязательную долю в наследстве. Например, после смерти мужа делиться между наследниками будет только половина квартиры, т.к. вторая половина – это совместно нажитое имущество жены.	После смерти доля умершего делится поровну между наследниками, т.к. совместной части с супругом в ней нет

Чем отличаются совместная и долевая собственность

Перед тем как сделать выбор в пользу формы собственности, следует понять, какие возможны варианты и что из себя представляет долевая собственность супругов при совместной покупке квартиры.

Как уже указывалось, при совместной собственности доли в квартире у супругов равны, при долевой они могут разниться и имеют числовое выражение.

Есть и минусы: в случае развода необходимо устанавливать свою долю, чаще всего – в судебном порядке, чтобы иметь возможность ею распорядиться.Недостатки долевой собственности в том, что каждый может распорядиться самостоятельно своей долей, не спрашивая разрешения, и второй супруг никак не сможет на это повлиять.

Однако чтобы понять, что лучше, долевая или совместная собственность, нужно указать на преимущества первой: она позволяет объективно отразить вклад каждого в покупку недвижимости и ее выбор является осознанным предпочтением двух людей.

Кроме того, если кто-либо наберет долгов, то взыскивать их будут именно с его доли.

https://www.youtube.com/watch?v=m_40k0hVoy0

При совершении сделки по приобретению жилья супругами автоматически оно становится совместной общей собственностью, которую нельзя раздробить для продажи частями. Квартира может регистрироваться только на одного супруга или на обоих. В любом варианте права на нее будут одинаковы. Совершить какую-либо операцию с недвижимостью супруг без согласия второй стороны не имеет права.

При разводе квартира, приобретенная в браке как совместная общая собственность, делится пополам. При регистрации на двоих супругов в договоре на покупку указываются оба владельца и их доли, обычно равные. Могут указываться и неравнозначные доли, но в отсутствие брачного договора при разводе все равно квартира будет разделена на равные части.

При наличии брачного договора, в котором отрицается совместная собственность, жилье может быть куплено в долевую собственность. Идеальная доля – это не часть квартиры, а доля в праве на нее. Нежилые помещения при разделении долей не учитываются. Благодаря обособленности долей, их можно продавать, превращая цельный объект недвижимости в квартиру с подселением или настоящую коммунальную квартиру.

Сделка по приобретению квартиры в долевую собственность может быть осуществлена без участия нотариуса в случаях:

• продавец – дееспособное лицо, полностью владеющее квартирой;
• продавцы – дееспособные супруги, владеющие недвижимостью по праву совместной собственности.

Какой вариант лучше

На вопрос, что лучше — совместная или долевая собственность, однозначного ответа нет. Каждая семья решает самостоятельно с учетом сложившейся ситуации. Сориентироваться помогут следующие советы:

• Если один из супругов оплатит большую часть цены квартиры за счет личных средств (например, муж заплатил из своего кармана 2 000 000 рублей, а жена – 500 000 рублей), целесообразно оформить долевую покупку. Так при разводе имущество будет распределено справедливо.
• Аналогичная ситуация – когда на приобретение жилья дарят деньги родители мужа или жены.
• Если супруг не устроен, ведет домашнее хозяйство или работает неофициально, то для получения максимального вычета при покупке квартиры лучше оформить недвижимость как общую совместную собственность.

Покупка квартиры: способы оформления

Существует несколько вариантов того, как оформить квартиру на супругов в собственность:

• совместное владение;
• долевая собственность;
• регистрация на одного из супругов.

Каждый из этих вариантов имеет свои преимущества и недостатки.

Согласно положениям ст. 34 СК РФ, имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов и распорядиться им без согласия второй стороны не получится. Специального оформления для этого не требуется, так как она признается государством автоматически.

Если есть желание отойти от указанного режима, покупка квартиры в долях возможна путем оформления брачного контракта. Его можно заключить в любой момент брака и обязательно нотариально заверить. В этом случае распоряжаться своей долей имущества, в том числе и недвижимостью целиком, можно самостоятельно.

Общая долевая собственность супругов на квартиру, как указывалось ранее, оформляется одним из следующих способов:

• заключить брачный договор и указать, в каких долях будет принадлежать имущество каждому из пары;
• во время покупки жилья подписать соглашение, в котором указать доли каждого лица. Такое соглашение следует предоставить в Росреестр, иначе жилье так и будет считаться совместным.

Перед тем как определиться,  какой вид собственности лучше для супругов, нужно учесть, что при долевой форме собственности:

• все расходы по содержанию имущества ложатся исключительно на владельца (например, плата за коммунальные услуги);
• если помещение будет повреждено (его затопят, или же наоборот, из-за собственника будут затоплены соседи снизу) все расходы понесет владелец. Кроме того, он может прописать в своей квартире кого угодно без согласия других членов семьи.

Третий способ – оформление квартиры на одного из супругов. Этот вариант возможен, если его осуществлять с учетом положений ст. 36 СК РФ: в собственности супругов может быть только имущество, полученное им в результате безвозмездной сделки, наиболее частыми из которых являются дарение и наследование.

Также приобретение квартиры в браке одним из супругов возможно, если жилье получено им в дар. Поэтому если есть желание приобрести квартиру на себя лично, находясь в браке, необходимо, чтобы ее подарили, например, родители. Возможно также дарение денег, за счет которых будет приобретаться помещение.

И всегда остается вариант с брачным договором.

Прежде всего необходимо указать, кому принадлежит жилье, купленное в ипотеку. Ответ здесь однозначный: оно принадлежит заемщику(ам), что подтверждает весь комплект документов, которые оформляются при заключении сделки ипотечного кредитования.

Когда ипотеку берут люди, состоящие в браке (неважно, на обоих супругов или на одного из них), на недвижимость распространяется режим совместного имущества. Тем более, что ипотека гасится за счет общих доходов супругов.

При желании оформить доли на каждого человека, можно заключить брачный договор, о чем уже упоминалось выше.

Как возникает долевая собственность

Долевая собственность появляется двумя способами:

• по договору;
• по решению суда.

Решение суда применяется при разводе и разделе общего имущества. Судья решает, кому какую долю присудить. Не обязательно, что мужу и жене разделят имущество строго пополам. Если у пары есть дети, судья вполне может отписать жене 2/3, а мужу – 1/3 общей квартиры, даже если она была взята в ипотеку.

Договорный способ определения долей отличается многообразием соглашений:

• перед регистрацией брака или в ходе совместной жизни супруги могут заключить брачный договор, который обязательно удостоверяется у нотариуса;
• супруги могут составить соглашение о разделе общего имущества и удостоверить его у нотариуса – такой вариант часто применяется при выделении долей по материнскому капиталу;
• муж и жена при покупке новой квартиры могут сразу составить договор с определением долей – нотариальная форма не требуется;
• соглашения иногда возникают и в ходе судебного раздела – стороны подписывают договор о разделе имущества, а суд его утверждает своим решением;
• долевая собственность возникает при приватизации муниципального жилья.

Покупка квартиры в долях

Покупка супругами квартиры в долевую собственность осуществляется по стандартному договору купли-продажи, в котором на стороне покупателя выступают два человека. Прописывается:

• ФИО, адреса, паспорта участников, при этом покупателей можно именовать «Покупатель-1», «Покупатель-2»;
• описание квартиры с кадастровым номером, адресом, метражом и т.д.;
• доли, в которые поступает квартира, например «Покупатель-1 приобретает 1/2 доли в праве на квартиру»;
• цена квартиры и порядок ее оплаты – покупателям не обязательно оплачивать в строгом соответствии с получаемыми долями;
• срок и порядок передачи квартиры;
• гарантии продавца и другие условия, которые стороны желают отразить.

Налоговый вычет на долевую квартиру

Для помощи в реализации одного из основных прав граждан, гарантированных Конституцией, а именно права на жилище, государством предусмотрена такая процедура как налоговый вычет. Она регулируется положениями ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Налоговый вычет – возможность вернуть часть налога на доход физических лиц (до 13%) при покупке квартиры, дома или земельного участка. Сумма, с которой он осуществляется, не должна превышать 2 млн. рублей.

Воспользоваться вычетом и возместить часть расходов можно в следующих случаях:

• покупка земельного участка;
• приобретение жилья;
• строительство жилья;
• расходы на его ремонт;
• расходы по уплате процентов по целевым кредитам на приобретение и строительство жилья.

При покупке квартиры имущественный вычет при долевой собственности также распределяется между собственниками. У каждого есть право на применение максимального вычета 2 000 000 рублей (к возврату 260 000 рублей).

Практические примеры:

1. Супруги купили квартиру за 3 000 000 рублей пополам. Каждый из них может применить налоговый вычет 1 500 000 рублей к своей части, вернуть из бюджета максимально 195 000 рублей.
2. Супруги купили долевую квартиру стоимостью 3 000 000 рублей: жене 1/3, мужу 2/3 доли. Вычет распределится по стоимости долей. Жена применит вычет 1 миллион рублей и вернет из бюджета 130 000 рублей, а муж – максимальный вычет и максимальный возврат 260 000 рублей.

Разница с общей совместной собственностью, что нельзя прийти к сотрудникам налоговой и подать заявление о перераспределении вычета между супругами по наиболее выгодному способу. Например, если при совместной собственности муж работает, а жена нет, выгоднее перераспределить весь вычет на мужа – т.к. он уплачивает налог. Супруг таким образом сможет вернуть 520 000 рублей. При общей долевой собственности на квартиру такая операция невозможна.

Общая долевая собственность супругов на квартиру иногда оказывается очень удобной альтернативой стандартному режиму совместного имущества. Однако сегодня большинство семейных пар выбирают законный режим общего совместного имущества.

Уважаемые читатели! В статье дана общая теоретическая информация по вопросу. Помните, что законодательство постоянно меняется и решение вашего вопроса может потребовать учета новых норм. За консультацией можно обратиться к нашему дежурному юристу через онлайн-чат.

По общему правилу имущественный вычет, действующий для одного объекта недвижимости, составляет 13% от суммы сделки до 2 млн рублей. Если стоимость недвижимости выше, то компенсация ограничивается суммой – 260 тыс. руб. При приобретении жилья супругами в совместную собственность вычет могут получать оба супруга или один из них.

При покупке недвижимости в долевую собственность вычет разделяется пропорционально долям, указанным в договоре. Чем больше доля, тем больше вычет. При официальном оформлении долевой собственности для получения вычета по НДФЛ дополнительные заявления писать не требуется.

Выводы

https://www.youtube.com/watch?v=qggQoJs2xqg

Покупая жилье, супруги могут оформить недвижимость как в совместную, так и в долевую собственность. Чтобы найти оптимальный способ, нужно тщательно взвесить последствия и выбрать, что лучше: оформить покупку в совместное владение, искать компромиссы при пользовании квартирой и столкнуться с более сложной процедурой раздела имущества в случае развода, или решиться на заключение брачного договора и оформления недвижимости в долевую собственность, зато иметь страховку на случай расторжения отношений.