Рента с пожизненным содержанием

Основные преимущества и недостатки ренты для участников соглашения

Договор пожизненного содержания с иждивением заключают две стороны:

1. Пожилой собственник квартиры именуется получателем ренты, или рентным кредитором. Им может выступать любой вменяемый соотечественник, по статусу являющийся физическим лицом.
2. Его контрагент, называемый плательщиком ренты, или рентным должником (физлицо, ИП, частная или государственная организация).

Рентный кредитор вправе бесперебойно получать денежные взносы со стороны должника на протяжении всей оставшейся жизни, равно как рассчитывать на крышу над головой, достойное питание и иное содержание, согласно подписанному соглашению.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

В его обязанности входит передать право собственности, правда, с временным обременением, на свою бывшую квартиру.

Перечислим выгоды и возможные потери от заключения подобного контракта.

К положительным моментам относят возможность дожить остаток дней в привычной родной квартире.

Продать, подарить, обменять на другую, сдать в аренду иным гражданам рентоплательщик без нотариально заверенного согласия кредитора эту жилплощадь не сможет.

Иждивенцу не стоит беспокоиться о квартплате, заполненности холодильника, медицинской помощи и иных заботах, которые гарантированно решит его «покровитель».

Рентный должник нарушает условия соглашения{q} Контракт можно расторгнуть, квартиру вернуть, да еще получить компенсацию в виде выкупа ренты.

Шанс получить свою крышу над головой в достаточно короткие сроки и по демократической цене, это хорошая мотивация для рентоплательщика. Деньги за ренту выплачиваются постепенно, что не перегружает его личный (семейный) бюджет. Это как покупка дорогого товара в рассрочку.

Даже если исполнять до буквы все условия сделки, можно столкнуться с тем, что «подопечный» попытается расторгнуть соглашение. В результате можно лишиться мечты о своем жилье да еще остаться без денег: условия выкупа могут сильно потрепать бюджет плательщика ренты. Кроме того, у подопечного могут вдруг образоваться наследники, настроенные крайне воинственно. Шансов отсудит квартиру у них немного, но судебная практика знает истории, когда родственникам покойного это удавалось.

Одинокие старики часто становятся безобидной мишенью для разного рода мошенников. Например, пожилой человек, имеющий квартиру, попадает в поле зрения агентства недвижимости, сотрудники которого не брезгают ничем в стремлении завладеть чужим имуществом. Они могут состряпать соглашение, при самом оптимистическом сценарии которого старик будет ежемесячно получать лишь копейки (пожилым людям сложно разобраться со всеми нюансами сделки).

Рентоплательщики тоже в зоне риска, если они свяжутся с риэлторами. Размер ежемесячных платежей может оказаться сильно завышенным, а деньги к рентополучателю будут попадать через сито мошеннических карманов.

Большой проблемой может стать для рентного должника и богатырское здоровье кредитора. Если он проживет еще лет двадцать, новенькая квартира, взятая в ипотеку, может оказаться дешевле старой хрущевки старика. Мало того, сам плательщик ренты может столько не протянуть и умереть раньше «подопечного».

В региональное отделение Росреестра приходят оба участника сделки. Допускается прислать вместо себя уполномоченных представителей с доверенностью. Соглашение о пожизненном содержании приносят в трех экземплярах. Спустя, максимум, десять дней рентоплательщику вручат выписку ЕГРН, в которой он значится собственником квартиры с обременением. Снять его в будущем можно, предъявив в Росреестр свидетельство о смерти рентополучателя.

Соглашение о пожизненной ренте, нотариально удостоверенное, надо сопроводить следующими бумагами:

• заявлением на государственную регистрацию пожизненной ренты;
• гражданскими паспортами участников в оригиналах и копиях;
• письменными и заверенными нотариусом согласиями жен (мужей) обеих сторон на передачу квартиры в ренту и, соответственно, ее получение;
• правоустанавливающими документами на квартиру; копиями лицевых банковских счетов и выписки из домовой книги на имя рентополучателя;
• справкой о стоимости квартиры; кадастровым паспортом на квартиру с экспликацией; оплаченной квитанцией госпошлины (2000 рублей).

Основными «оспаривателями» ренты становятся, как показывает судебная практика, наследники получателей ренты. Как правило, они пытаются доказать суду, что соглашение ренты их пожилой родственник подписал будучи психически больным, а потому сделку надо признать недействительной.Их богатая фантазия может нарисовать и картину подлого мошенничества по отношению к получателю ренты. Тогда лучше писать заявление в прокуратуру, не забывая при этом о том, что за ложное доносительство можно схлопотать по ст.306 УКРФ.

Судьи при разборе дела станут применять нормы гл.33 и ст.166–181 ГКРФ.Уход из жизни получателя ренты прекращает все обязательства по соглашению о ренте (п.1 ст.605 ГКРФ). Поэтому наследники не могут требовать расторжения договора, их требования должны быть о признании недействительности соглашения о ренте.

Основания при оспаривании соглашения о ренте:

• получатель ренты действовал неосознанно (ст.177 ГКРФ);
• находился в заблуждении, в которое его ввели сознательно (ст.178 ГКРФ);
• его обманом, насилием, угрозами вынудили подписать бумагу (ст.179 ГКРФ);
• кредитор по ренте подписал соглашение будучи недееспособным (ст.171 ГКРФ);
  хотел рентой замаскировать совсем другую сделку (ч.2 ст.170 ГКРФ);
  и др.

Узнав о том, что покойный наследодатель лишил их квартиры соглашением о ренте, наследники, при желании признать соглашение недействительным, должны поторопиться собрать весомые доказательства и обратиться с заявлением в суд. Исковая давность при оспаривании составляет двенадцать месяцев. Со дня упокоения наследодателя. Иск подается в суд по месту расположения спорной квартиры.

Позицию свою истец обязан подтвердить документально:

• медицинскими картами, справками, выписками, прочими бумагами из нарко- и психдиспансера;
• документами о незаконченном среднем образовании, они подтвердят малограмотность получателя ренты;
• материалы о судебных разбирательствах, ответчиком в которых являлся плательщик ренты;
• выписки с банковского счета покойного;
• прочими документами.

Истцу разрешено подавать ходатайства о назначении соответствующих экспертиз (ст.79 ГПКРФ) — психологической, психиатрической, почерковедческой и прочих. Он может привести свидетелей, которые подтвердят, что его претензии обоснованны.

Размер госпошлины

Госпошлину, которую платит истец, рассчитывают из стоимости спорной квартиры, ниже инвентаризационной, которая подчас в разы меньше кадастровой или рыночной, она быть не может.Так, если цена квартиры, установленная при инвентаризации, составила двести тысяч рублей, госпошлину насчитают в пять тысяч двести рублей.

Как правильно составить договор пожизненного содержания с иждивением{q}

Начинают с указания названия населенного пункта, где составляется договор, и даты. Затем вписываются полностью, не сокращая, персональные данные участников соглашения: ФИО, когда родились, реквизиты гражданских паспортов, адреса по прописке. Договор пожизненного содержания обязательно содержит:

• Предмет договора, без подробного описания которого сделку не закончить. Здесь называется, что именно передается в ренту(квартира, частный дом), перечисляются его характеристики: адрес, по которому расположен, метраж, в каких целях используется, технические и правоподтверждающие документы. Здесь же указывают сведения об обременениях, если таковые наложены на жилое помещение, стоимость жилья, которую определяют сами стороны, либо согласно справке профессионального оценщика, имеющего соответствующую лицензию (обычно вызывают оценщика из БТИ).
• Описывается, в каком порядке будет происходить, собственно, содержание и иждивение (какие услуги подразумеваются под этими понятиями — оплата ЖКУ, стационарного телефона, покупка лекарств и продуктов и пр.), какие суммы и в какой день месяца будут перечисляться на счет рентополучателя. Здесь же определяют, сколько каждая услуга потребует материальных затрат и выводится общая ежемесячная сумма (рента плюс услуги).
• Обязательно подробно излагаются права и обязанности участников сделки.
• Указывается, какую ответственность несет каждая из сторон, за нарушение требований документа или их полное неисполнение.
• Оговаривается порядок и условия выкупа ренты, из чего складывается выкупная цена, какими частями и когда будет выплачиваться.
• В заключении указывают:
  • когда истекает действие договора ренты;
  • необходимость заверения в нотариальной конторе и дальнейшей госрегистрации владельческих прав на нового хозяина в Росреестре;
  • когда будет подписан передаточный акт на квартиру и кто берет на себя траты по оформлению соглашения.

Перечень не полный. По мере необходимости может дополняться другими положениями.

Документ несут к нотариусу, который внимательно изучает его и, если никаких несоответствий букве закона не находит, позволяет участникам расписаться, после чего заверяет бумагу и визирует своей рукой.

Рассчитывать на свою безусловную юридическую подкованность в вопросах составления имущественных соглашений чаще всего оказывается не более чем детской наивностью. Рента — дело серьезное. Поэтому лучше потратиться на юриста, который дока именно в вопросах оформления сделок с недвижимостью. Это избавит от многих проблем, которые однозначно возникнут в будущем, если участники соглашения о ренте допустят ошибку или не оговорят важные детали, а нотариус и регистратор не заметят допущенных недочетов.

Сколько денег принесет рента{q}

Ст.602 ГКРФ говорит о минимальном размере ежемесячных выплат по ренте в два прожиточных минимума, установленных в регионе нахождения квартиры. Меньше этой суммы платить по ренте нельзя. Верхнего порога нет.

Плату определяют потребности получателя ренты. Ведь отдать в ренту единственное жилье соглашаются не от хорошей жизни. Размер ренты должен удовлетворять интересы получателя и не сильно обременять плательщика. Иначе сделке не бывать.

Денег должно хватать на еду, лечение, одежду, гигиенические средства и пр. мелочи жизни. Иногда должник по ренте обязуется похоронить своего покойного кредитора за свой счет и это решение также прописывается в контракте.

Ст.603 ГКРФ описывает возможность замены пожизненного содержания только рентой.

Механика оформления ренты жилья описывается ст.584 ГКРФ. Поскольку рента относится к возмездным соглашениям, выяснение вопроса, сколько это будет стоить каждой стороне, становится основным. Но как определить цену ренты и содержания «подопечного» старика, методик нет, есть лишь стартовая величина в два минимума прожития, да предложение руководствоваться, как сказано в ст.603 ГКРФ, добросовестностью и разумностью.

Все расчеты по ренте с иждивением четко расписываются в соглашении. Речь не только о деньгах, как при чистой ренте — плати до последнего вздоха старика раз в месяц определенную сумму и все на том, — но и о благах нематериальных: уходе за получателем ренты, нередко тяжелобольным человеком, кормлении его, создании комфортных условий в квартире, и пр.

Регистрация соглашения о пожизненной ренте в Росреестре

Пожизненную ренту всегда оформляют письменно и удостоверяют нотариально (ст.584 ГКРФ). Иначе согласно п.1 ст.165 ГКРФ сделку признают ничтожной.

Нотариальный клерк потребует принести:

• само соглашение, если оно составлено самостоятельно или с помощью юристов;
• документ, свидетельствующий о праве собственности на передаваемое в ренту жилье;
• справку о стоимости жилплощади по кадастру;
• справку о количестве прописанных граждан на передаваемой в ренту жилой площади; копию финансового лицевого счёта; технический план квартиры;
• копию кадастрового паспорта;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений на отдаваемую в ренту квартиру.

Каждая конкретная ситуация может потребовать дополнительных бумаг от любого участника сделки.

• соглашение о ренте содержит пункты, нарушающие российские законы;
• участники явились не к «своему» нотариусу: за каждым из клерков закрепляется определенный район, который он обслуживает. Для заверения соглашений о сделках с недвижимым имуществом отправляются в контору, работающую с адресом расположения квартиры;
• удостоверять сделку явились неадекватные люди или представители сторон, не имеющие специальной доверенности;
• сделка, заключаемая юрлицом противоречит его уставу и локальным нормативным актам этой организации;
• факты, изложенные в представленных документах, вызывают сомнения: стороны явились с поддельными, просроченными, испорченными бумагами.

Страхование рисков

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Сегодня все чаще подобные сделки совершаются с участием страхового агента: рента — предприятие рискованное для обеих сторон, поэтому страховой полис позволить минимизировать потери при расторжении сделки:

• доказана вина рентоплательщика в уклонении от выполнения условий соглашения{q} Страховщик возместит ущерб получателю ренты;
• рентополучатель умер, но квартира в силу каких-либо обстоятельств собственностью второй стороны сделки не стала{q} Страховку выплатят плательщику ренты.