Момент возникновения права собственности на недвижимое имущество

Правовая основа

Отказ от имущества является одной из форм прекращения права собственности. Регулируется данное направление гражданским законодательством, а если быть точнее статьей 236 ГК РФ. Согласно этой правовой норме, отказаться от собственности разрешено только юридическому или физическому лицу.

От имущества, числящегося за государством или муниципалитетом отказаться невозможно. Если применить статью 235 гражданского кодекса к рассматриваемой теме, то прекращение права собственности на недвижимое имущество может произойти в случае:

• передачи прав любому другому(им) лицу(цам);
• отказ от жилого помещения;
• прекращение существования недвижимости;
• потеря права на собственность, в связи с наступлением случаев, установленных законом (забрали землю из-за ненадлежащего пользования ею, забрали за неуплату кредитов и т.п.).

Отказ в свою очередь, предполагает определенные действия от собственника, подтверждающие его намерения. Причем в разных ситуациях эти действия будут отличаться. Единственное, что будет общим – это лишение прав отказавшегося претендовать на недвижимость в добровольном порядке (владеть, распоряжаться и т.п.) на текущий момент и в будущем. Формы отказа существуют следующие:

• деприватизация;
• дарение;
• отказ в случае развода;
• отказ от договора покупки и продажи недвижимости;
• отказ от наследства и т.п.

Каждая из этих форм имеет свои особенности установления юридического факта.

Ключевые аспекты приобретения недвижимости

К наиболее распространенному способу вступить в права собственности на квартиру (иной тип недвижимости) — заключить сделку купли-продажи. Такой вид документации применяется к любым типам построек: покупка на первичном, вторичном рынке, в новостройках, долевое строительство и т. д. Кроме того, источник денежных средств, которыми осуществляется оплата объектов, тоже не имеет значительного влияния (ипотека или собственные средства).

Зачастую момент возникновения права собственности на недвижимое жилое имущество отличается от фактической даты заключения договорных отношений. Дело в том, что приобретение объектов недвижимости сопровождается последующей перерегистрацией собственников в Едином реестре недвижимости. Только после прохождения регистрации как нового собственника, покупатель на законодательном уровне признается владельцем имущества.

Несмотря на вышеуказанный нюанс, вселиться в новую недвижимость покупатель может сразу после подписания договора купли-продажи и внесения оплаты продавцу. Подать документы на прохождение государственной регистрации недвижимости необходимо в течение 10 рабочих дней со дня заключения сделки в нотариальной конторе.

В случаях деприватизации

Если приватизация предполагает обретение права собственности, то деприватизация это обратный процесс. Что может подтолкнуть человека к этому{q} Причин может быть несчетное количество, перечислять их не имеет смысла (например, желание получить другую квартиру, спорные проблемы с совладельцами и т.п.).

Чтобы поучаствовать в деприватизации, необходимо обратиться в местный муниципалитет с заявлением, в котором гражданин выражает свое желание об отказе от недвижимости. Вместе с заявлением необходимо будет представить:

• копию документа, подтверждающего личность (обычно это паспорт);
• копию лицевого счета;
• документы, подтверждающие право собственности в оригинале;
• техническую документацию на жилую площадь (обычно это тоже паспорт, но только уже не человека, а квартиры);
• подтверждение того, что на квартире нет обременения (ипотека, залог и т.п.);
• выписку, сделанную из книги, в которой делаются отметки о прописке на жилой площади;
• подтверждение оплаты государственной пошлины.

Если все документы в порядке, в течение месяца администрация подготовит соглашение о том, что данная недвижимость передается в их собственность добровольно.

Через полмесяца после того, как все подписи будут проставлены, администрацией должен быть готов договор социального найма. Это делается для того, чтобы человек мог жить в данной квартире на правах нанимателя жилья.

На деприватизацию существуют определенные ограничения:

• нельзя осуществить, если собственников несколько – либо все одновременно должны отказаться;
• нельзя осуществить, если основанием для приобретения права собственности стало наследование, договор купли продажи недвижимости или дарственная.

Деприватизация возможна только, если право собственности на жилье было получено путем приватизации. При условии наличия в числе собственников несовершеннолетних дополнительно придется получить «добро» на отказ от органов опеки и попечительства.

Переход имущества по иным сделкам

Возникновение права собственности на недвижимое имущество может быть получено не только при его непосредственной покупке, но и в ряде иных случаев:

• получение наследства;
• по договору дарения;
• по отступному соглашению.

Уместно кратко разобрать каждую из вышеуказанных ситуаций.

Получить недвижимость в наследство можно в соответствии с законом (если умерший является непосредственным родственником, первого или второго круга родства) или по завещанию. Для получения наследства необходимо предоставить полный пакет документов, идентифицирующих личность, подтверждающих родство, справку с места жительства, квитанцию об уплате госпошлины, свидетельство о смерти наследодателя.

Размер госпошлины будет колебаться в зависимости от степени родства и стоимости актива. Вступить в право наследования можно после официального оглашения завещания и прохождения процедуры регистрации как нового собственника, а вот распоряжаться вновь приобретенными активами — не раньше, чем через 6 месяцев после дня оглашения наследства.

Единственное примечание правопреемства по завещанию в том, что наследодатель мог выдвинуть какие-либо требования или обязательства к наследнику, которые являются обязательными к выполнению до момента получения прав собственности.

Договор дарения отличается от иных тем, что он не подразумевает каких-либо платежей или же обязательств одаряемого перед дарителем. Основное отличие — объект передается бесплатно. Договор дарения может быть заключен как в устной, так и письменной форме, но если речь идет непосредственно о недвижимости, то допускается только письменный формат взаимоотношений.

Переход недвижимости по отступному соглашению — весьма распространенная практика. Должник отписывает своему кредитору объект недвижимой собственности в счет погашения долга. Подобный вид сделки достигается по обоюдному согласию и не подлежит судебному разбирательству.

Дарственная

В данном варианте отказа от владения недвижимостью или иным имуществом является передача своей собственности третьему лицу (чаще всего близкому родственнику) в подарок (то есть безвозмездно). Если имущество переходит близким родственникам, то никаких проплат делать не придется.

Оформленный договор дарения не требует нотариального заверения, самое главное, чтобы он содержал все необходимые сведения и данные. Лучше всего за образец взять юридически грамотно заполненный бланк, в котором останется подписать свою информацию. Вместе договором дарения в Росреестр или мультифункциональный центр необходимо представить следующие документы:

• технический паспорт;
• паспорта дарителя и получателя дара;
• свидетельство или выписку из единого реестра;
• документы, подтверждающие права дарителя на осуществление подобных сделок с имуществом;
• документы, подтверждающие родственные связи.

Перечень документов может быть изменен по требованию сотрудников Росреестра. Кроме того, за переоформление права собственности взимается государственная пошлина.

Например, за свидетельство о недвижимости (в настоящее время свидетельство не выдается – заменено на выписку из реестра регистрации) необходимо будет заплатить государству 2000 рублей.

Право собственности и незавершенное строительство

Допустим, лицу по какому-либо типу договора/завещания достался участок земли, где располагается объект незавершенного строительства. Возникает логичный вопрос: «Нужно ли регистрировать это здание/сооружение или переоформлению будет подлежать только земельный участок{q}». Нужно вносить в Единый реестр любой тип недвижимости, вне зависимости от его состояния.

• выписка из Кадастра; 
• проектно-сметная документация; 
• разрешение на строительство. 

Возможно, подготовка и проверка займут более длительный срок, чем продажа/покупка введенного в эксплуатацию объекта недвижимости.

Наследование

Отказаться от наследства проще всего. Для этого необходимо прийти в нотариальную контору, где открыто дело о наследовании и написать заявление. Из документов будет достаточно принести с собой паспорт.

Или отказываются в пользу кого-нибудь из близких родственников. Можно отказаться и без указания правоприемников, тогда следующим претендентом на наследство станет ближайший родственник в порядке очередности.

Нюансы передачи прав для продавца

В большинстве случаев риск несения дополнительных растрат ложится на плечи продавца. Нормы действующего налогового законодательства указывают на то, что недвижимость может быть продана без уплаты подоходного налога спустя не менее чем 5 лет после получения на нее прав собственности. Если такая норма не будет выдержана, то продажа имущества влечет за собой уплату налога в размере 13% от вырученной суммы.

Если владелец решил передать права владения раньше, нежели 3 года с момента правопреемства на данный объект, то сумма налога рассчитывается как разница между суммой вознаграждения по текущей сделке и суммой ранее понесенных затрат на приобретение данного объекта недвижимости. Создание подобных преград по продажам необходимо для контроля деятельности физических/юридических лиц.

Договор покупки

Наиболее сложно отказаться от договора купли продажи. Особенно, если расторжение подобного соглашения происходит в одностороннем порядке. Без проволочек подобная процедура может произойти лишь в случае, когда условия отмены сделки заранее оговорено в теле договора.

И то, чаще всего доказывать факт нарушения положений приходится в судебном порядке. Хотелось бы обратить внимание, что не стоит путать понятие расторжения договора и понятие признания его недействительным.

Итог в обоих случаях будет аналогичным – договор перестанет существовать, а вот в результате не всегда проданный дом должен будет вернуться к своему бывшему хозяину, также как и заплаченные деньги – к тому, кто их заплатил. Все зависит от условий договора и правовых нарушений, допущенных при его заключении.

https://www.youtube.com/watch?v=69unIoRvRh0

Источник