Налог при продаже квартиры менее 3 лет, 5 лет в собственности в 2019 году

Особенности продажи квартиры близкому родственнику

Согласно ст.572 ГК РФ договор дарения признаётся безвозмездной сделкой и единственный кто получает подарок, считается получившим доход, а противоположная сторона как бы несёт расходы. Поэтому для целей налогообложения именно одаряемый, а не даритель, обязан уплатить налог в размере 13% от стоимости подарка.

Однако, законодатель предусмотрел основание для освобождения от уплаты данного налога, если стороны сделки приходятся близкими родственниками, круг которых определен в абз.2 п.18.1 ст.217 НК РФ. К этим правоотношениям применяются нормы Семейного кодекса РФ и круг лиц расширен. К указанным выше лицам добавляются ещё бабушка, дедушка и внуки.

Пример

Дедушка в 2016 году подарил внуку квартиру кадастровой стоимостью 5 356 000 рублей. Внук, принявший дар будет освобожден от уплаты налога.

Данные отношения между родственниками не попадают под общую норму об имущественных вычетах. Здесь, предусмотрено именно освобождение от обязанности платить налог.

Пример

Покупатель может рассчитывать на получение вычета.

Однако, если договор заключен между лицами находящимися в близких отношениях, налоговый вычет при покупке квартиры у родственников не положен, так как они относятся законодателем к взаимозависимым лицам, исчерпывающий перечень которых приведен в п.11 п.2 ст.105.1 НК РФ и указан выше.

Пример

Мать продала сыну квартиру, стоимость которой равна кадастровой, и соответствует рыночной стоимости. Из существа сделки не следует, что на определение цены каким-либо образом повлияли родственные отношения. Но и этом случае вычет получить не удастся.

В судебной практике имели место случаи до 2012 года, когда судебные органы вставали на сторону налогоплательщика и взыскивали причитающиеся суммы к возврату. Однако на сегодняшний день, к сделкам совершенным после 01.01.2012 года подобную практику применить нельзя. Об этом письмо МФ РФ от 31.01.2012 №03-04-08/9-12, доведенное до налоговых органов письмом ФНС России от 19.04.2012 №ЕД-4-3/6609@

В 2019 году налоговый вычет при покупке квартиры у родственников не претерпел никаких изменений.

Ранее законодатель относил отношения невестка – свекровь, зять – тёща, к отношениям свойства. На сегодняшний день данное понятие исключено из Налогового кодекса РФ.

Но и здесь есть свои особенности. Если есть свекровь и тёща, значит есть и супруги состоящие в браке. А как известно, наличие зарегистрированного брака влияет на режим совместной собственности. При заключении договора с одной стороны которого свекровь, а с другой супруги, в предоставлении вычета может быть отказано. Потому что с одним из супругов (доли которых не определены) женщина состоит в близких отношениях.

Находчивые граждане для получения вычета нашли выход и в этой ситуации путём заключения брачных договоров, согласно которых имущество переходит в собственность только одного супруга, не состоящего в родстве с продавцом.

Пример

Свекровь продаёт квартиру семье своего сына. Последний заключает брачный договор с супругой, согласно которому имущество после сделки перейдёт в её личную собственность. Невестка не будучи роднёй получит вычет в полном размере. (Проблемы возникнут только в случае расторжения брака и попытке мужа отсудить якобы по закону, причитающуюся ему долю в квартире).

В практике встречаются случаи, когда недвижимость продаётся через третьих лиц, но денежные средства за купленную квартиру платятся напрямую. В этой ситуации, имущественный вычет, если деньги перечислены близким родственникам, не полагается, и не будет предоставлен.

В соответствии с п.7 ст.105.1 НК РФ по заявлению ИФНС суд может признать и иных лиц зависимыми друг от друга, которые не указаны в части 2 статьи 105.1 НК РФ, если на существо сделки, а в данном случае на цену продаваемой недвижимости оказало влияние нахождение лиц в свойстве. Обязанность доказывания этого обстоятельства будет полностью возложена на сторону заявителя. Но практика показывает, что ИФНС практически с подобными требованиями не обращается.

 Независимо от составляющей сделки по покупке жилья между лицами находящимися в родстве, такие договора не подпадают под действие статьи 220 НК РФ и не порождают у ИФНС обязанности по возврату подоходного налога.

Конец всем спорам положил Верховный Суд РФ, который в своём определении от 3 июня 2015 г. № 38-КГ15-3 подробно разъяснил о невозможности воспользоваться вычетом в таких ситуациях.

Это правило, конечно, не распространяется на случаи заключения сделки между мачехой или отчимом, с одной стороны и пасынком (падчерицей) с другой стороны. Формально, указанные лица могут называться матерью и отцом, дочерью либо сыном, но юридически они не будут находиться в родственных отношениях.

Часто бывают случаи, когда по фамилиям и другим данным сотрудники налоговой инспекции не могут определить состоят ли лица в каких-либо отношениях между собой, и допустим не предложили Вам в заявлении указать, что Вы не являетесь родственниками с продавцом недвижимости.

В этой ситуации, если станет известно о наличии родственных связей, на Вас может быть возложена обязанность по возврату полученного налога.

А в случае, когда разъяснялся порядок получения вычета и Вы сообщили, что не являетесь родственниками, в зависимости от суммы полученных денежных средств из бюджета может наступить ответственность вплоть до уголовной.

ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ И ОБРАЗЕЦ ЗАПОЛНЕНИЯ ДЕКЛАРАЦИИ 3-НДФЛ НА НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ СМОТРИТЕ ЗДЕСЬ

Единственный вид налога, который взыскивается, – налог на доходы физических лиц. При получении квартиры в дар от близкого родственника налога не возникнет, однако если она подарена не близким родственником, то для одаряемого налог составит 13%.

При дальнейшей продаже квартиры стоит помнить, что во избежание налога необходимо владеть этой квартирой больше трех лет (если квартиру подарил близкий родственник) и больше пяти лет (если неблизкий). В случае, если квартиру нужно продать до истечения предельного срока владения, то применяется обычный расчет – из той стоимости, которая зафиксирована в договоре купли-продажи, вычитается 1 млн рублей (сумма налогового вычета), и с разницы выплачивается 13%.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Как определить, прошел ли срок, после которого можно продать квартиру, чтобы не платить налог? Практически всегда дата отсчета отражена в свидетельстве о праве собственности (выписка из Госреестра). Есть три исключения:

• наследство – отсчет при получении квартиры в наследство начинается со дня смерти наследодателя.
• кооператив – день выплаты последнего пая или подписания акта передачи. Это дата перехода права на квартиру от кооператива к собственнику.
• если недвижимость была зарегистрирована до 1998 года, то свидетельство на нее не выдавалось. Во внимание принимаются документы того времени (купля-продажа, свидетельства БТИ и пр.).

Собственников квартиры было несколько. Один из них выкупает все доли и становится единоличным владельцем недвижимости. Должен ли он платить налог, если на момент продажи квартиры от сделки покупки долей прошло менее 3-х (5-ти) лет? Нет, так как изменение долевой собственности не имеет значения. Если с первоначальной даты регистрации прошло более 3-х (5-ти)лет – НДФЛ платить не надо.

Собственники частных домов могут достраивать их. Нужно ли в этом случае платить налог при продаже недвижимости, если достроенная часть жилья находилась в собственности меньше 3 (или 5) лет? Если внешние границы дома были изменены (были внесены поправки в кадастровый план), то НДФЛ придется заплатить.

Если не сдать декларацию вовремя и/или просрочить уплату налога (крайний срок 30 апреля), могут быть наложены следующие взыскания:

• отчуждение комнаты в квартире коммунального типа;
• приватизация недвижимости происходит долями на всех детей и родителей, проживающих на жилой площади;
• имущество делится между супругами при принятии решения о разводе;
• в наследство вступает несколько лиц, которые имеют право наследования одной жилой площади.

1. Предмет соглашение должен быть подробно описан (адрес месторасположения, площадь объекта, количество комнат);
2. Стоимость соглашения (указывает каким образом, должна производиться оплата наличным или безналичным);
3. Указываются права и обязанности сторон;
4. Случаи, когда наступает у сторон ответственность.

Насколько законна купля-продажа квартиры между близкими родственниками (образец соглашения будет представлен ниже)? Ответить на этот вопрос бывает проблематично. Ведь иногда такие сделки подразумевают не просто продажу имущества, а еще и какие-то негласные правила и блага.

Ведь зачастую подобные сделки проводят без участия денежных средств. Например, родители покупают у детей небольшую квартиру, а им продают свою побольше. И в этот момент наступает ситуация, когда надо принять важное решение: как оформить эту сделку, чтобы было максимально выгодно обеим сторонам, с сохранением юридических гарантий сделки, и при этом заплатить поменьше налог со сделки.

• постоянная, когда плательщик ренты обязан выплачивать суммы за квартиру в течение неограниченного срока;
• пожизненная, когда плательщик ренты выплачивает суммы до конца жизни получателя. При этом после смерти все права собственности могут перейти плательщику, если данный пункт был внесен в договор;
• пожизненная с иждивением. Необходима в том случае, когда получатель может проживать в данной квартире у плательщика. А тот в свою очередь может вместо регулярной выплаты ренты ухаживать и содержать получателя.

Случаи перехода недвижимости от одного члена семьи к другому являются достаточно распространенным явлением. Учитывая практически полное отсутствие рисков при финансовых расчетах, возможности для такой операции несколько шире, чем при продаже квартиры стороннему покупателю. Так, многие россияне предпочитают заключать договор дарения вместо договора купли-продажи. О том, какой из способов передачи недвижимости от родственника к родственнику является наиболее безопасным и выгодным, вы узнаете из этой статьи.

Продажа квартиры родственнику: основные правила и нюансы

Также можно назвать недостатком невозможность в будущем контролировать действия родственника с этой квартирой; например, не смогут оспорить и как-либо повлиять на ситуацию родители, продавшие квартиру детям, которые в будущем захотят с ней что-либо сделать: продать, подарить, обменять; даже в случае незаконного совершения будущих сделок, вы не сможете оспорить их и вернуть собственность, поскольку вы не будете иметь никаких на то оснований и прав.

Возврат налога при покупке квартиры у родственников

Когда завещание будет открыто, и лица вступят в наследственные права, завещатель уже не сможет убедиться в том, что его последняя воля исполнена так, как он пожелал. Поэтому многим гражданам представляется уместным распорядиться недвижимостью при жизни, не искушая близких людей вступлением в наследственные тяжбы, противоречащие воле покойного. По этой причине иные владельцы предпочитают продать квартиру или подарить.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если одновременно (или просто в одном году) была и продана одна квартира, и куплена другая, дороже или дешевле? Да, если проданную квартиру продали дороже, чем купили. То есть образовалась прибыль. Но если Вы ни разу не пользовались имущественным вычетом (как покупатель, 2 млн.

• по купленной квартире, если право на вычет (в 2 млн. руб при покупке) не было использовано ранее (или с 2014 года не использовано в полном объеме).
• при проданной квартире (в 1 млн. руб), если данный вычет не был использован в году реализации имущества по другому объекту (если выгоднее использовать покупную стоимость, то можно воспользоваться расходами на ее приобретение, а не вычетом).

При покупке имущества налогоплательщик может воспользоваться имущественным вычетом в размере 2 млн. руб. Но за всю жизнь налогоплательщик может получить такой вычет только один раз. При приобретении жилья после 2014 года, если ранее вычетом при покупке гражданин не пользовался, вычет можно заявить по разным объектам недвижимости, если по одному не было полного погашения. То есть распределить вычет на разное покупаемое жилье.

Чтобы получить вычет, покупая квартиру, обязательно:

• недвижимость должна находиться на территории РФ;
• получить денежные средства на покупку в качестве займа можно только у отечественных кредитных компаний;
• быть резидентом России;
• подтвердить документально сделку и уровень своих доходов.

Когда приобретают недвижимость, вычет уменьшает другие полученные налогоплательщиком доходы (заработную плату, продажу другого имущества, подлежащего налогообложению).

Пример 8: В 2018 году гражданин приобрел квартиру, стоимостью 1,35 млн. руб. Его средняя заработная плата в месяц 120 т.руб, и в справке 2-НДФЛ за 2018 год доход составил 1 440 000 руб. Он может воспользоваться вычетом при покупке и возместить НДФЛ в размере 175 500 руб (1,35 млн. *13%), а также у него останется остаток (2 млн. – 1,35 млн. = 650 т.

Расчет налога после реализации квартиры, которая находилась в собственности менее 3 (5) лет, может осуществляться только одним из двух способов:

• С использованием вычетов;
• Путем уменьшения доходов на расходы, понесенные при первоначальной покупке этой квартиры.

Несмотря на сложившуюся уже длительное время практику, постоянно возникает вопрос как возвратить НДФЛ при покупке квартиры у родственников, так как нет ничего проще, чем заключить выгодный договор именно с родным человеком.

В некоторых случаях сотрудники ИФНС просят составить документ, в котором сообщить, что Вы не состоите с продавцом в близких отношениях, так как не положен налоговый вычет при покупке квартиры у родственника.

Но не стоит расстраиваться. Практически из любой ситуации есть выход. Можно, к примеру, перепродать квартиру через третьих лиц.

Пример

Отец желает продать свою квартиру сыну – Ивану, но чтобы он получил вычет, так как последний является плательщиком подоходного налога. В этой ситуации родитель продаёт квартиру своему другу, а тот перепродаёт её Ивану. А чтобы друг-посредник не заплатил налог с продажи, он должен её продать за ту же цену, что и купил, не получив дохода от перепродажи.

Пример

Если продаваемая квартира была подарена или досталась по наследству

Пример

Пример

1. В выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть дату регистрации права. Обратите внимание – нас интересует не дата заключения ДКП, ДДУ, а дата регистрации записи в Реестре. Эта дата написана в строке «о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №…». Для наследования напротив – важна дата смерти наследодателя.

2. Определить, по какому основанию приобретена квартира – посмотреть раздел «Документ-основание».
3. Сравнить дату регистрации и основание приобретения с таблицей ниже и определить срок давности владения, при котором можно не платить налог.

Период обладания считается не в календарных годах, а месяцами, так срок владения квартирой для продажи должен составлять не менее 36 календарных месяцев подряд. Расчет может осуществляться до момента выдачи свидетельства о правах на дом – при открытии наследства и принятии его, рекомендуется рассчитывать время с момента получения свидетельства.

Минимальный срок владения в течение трех лет, может быть определен для объектов недвижимого характера, полученных в результате:

1. Наследования от близкого родственника.
2. Оформления договора дарения между близкими родственниками для дальнейшего перехода права собственности на квартиру по дарственной.
3. Оформления жилища из государственного жилищного фонда в частный сектор, которую удалось приватизировать по специальной программе, продажа такой квартиры после приватизации без уплаты сборов возможна только по истечению минимально установленного периода владения.
4. Заключенного договора ренты с обязательствами передачи недвижимого имущества с одной стороны и полным финансовым обеспечением с другой.

Продажа квартиры без уплаты налога возможна только по истечению пяти лет.

Оплата обязательств перед ФНС ложится на плечи продавца. К сожалению, избежать этой кабалы можно только при соблюдении определенных правил торговли объектом недвижимого имущества, при которых можно продать квартиру без налога в рамках правовых норм.

Для ответа на вопрос как избежать налога при продаже квартиры необходимо обратиться к налоговому и жилищному законодательствам, которые определяют следующие положения:

1. Безналоговая реализация жилого имущества возможна только после истечения минимально определенного периода владения на правах, зарегистрированных в ЕГРН, в течение трех или пяти лет.
2. Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры. Существуют особые нюансы, которые могут помочь избежать уплаты налогов вовсе, однако в обязательном порядке рекомендуется консультация со специалистами в налоговом праве, так как служащие ФНС могут одобрить взаимозачет или мотивированно отказать. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме.
3. НДФЛ не уплачивается, если первоначальная стоимость жилого помещения равняется его ценой при дальнейшем сбыте.

Помимо возможностей избежать уплаты государственных сборов, необходимо разобрать вопрос как уменьшить налог с продажи квартиры.

Существует несколько законных способов, которые помогают сократить расходы до минимума:

1. Первый способ – оформление обязательств на разницу между стоимостью покупки жилища и ценой его реализации, т.е. на получение фактической прибыли.
2. Второй способ – получение имущественного вычета, который может достигать одного миллиона рублей.

Перед тем как рассчитать налог на продажу квартиры, необходимо определить ее первичную и конечную стоимость, а также выбрать способ определения обязательств.

Обязательным является предоставление документов для подтверждения фактически понесенных расходов. Вычет применяется чаще всего при дальнейшем сбыте жилья, полученного наследником по наследству, а также по договору дарения.

Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ устанавливает – к тем, кто освобождается от налогов при реализации недвижимого имущества, относятся только те лица, которые владеют жилищем в течение трех или пяти лет в зависимости от способа его приобретения, а также времени оформления права собственности. Льготных категорий граждан не предусматривается.

Срок уплаты налога с продажи квартиры устанавливается в ч. 1 ст. 220 НК РФ. Оплатить сбор необходимо до 15 июля после подачи декларации о доходах за календарный год, в котором было продано жилое помещение.

Налог с продажи квартиры можно уплатить в течение длительного времени, если сумма сбора является неподъемной для резидента страны. Необходимо обратиться в ФНС с заявлением о предоставлении рассрочки платежа с описанием обстоятельств, которые препятствуют полной оплате единовременно.

Согласно новым:

• этот период увеличивается до пяти лет в общем случае;
• трёхлетний период сохраняется только в том случае, если жильё подарено родственником, относящимся к близким, приватизировано, получено по наследству или плательщиком ренты.

К близким родственникам относятся:

• родители;
• дети;
• родные и сводные братья и сёстры;
• дедушки и бабушки;
• внуки.

Таким образом, с этими изменениями уменьшается число ситуаций, в которых не нужно оплачивать НДФЛ при операциях с недвижимостью.

Даже подаренное или унаследованное после 1 января 2016 года жилище продать без налога можно только через три года.

Например, если вы купили квартиру за 4 миллиона рублей, а продаете ее за 4,5 миллиона рублей, то платить 13% вы будете не с 500 тысяч рублей, а с разницы между 4 миллионами рублей и 70% от кадастровой стоимости. Скажем, если кадастровая стоимость равна 7 миллионам, то 70% от нее — это 4,9 миллиона из которых вычитаем 4 миллиона покупной цены. А значит, налогооблагаемая база будет составлять 900 тысяч.

В соответствии с законодательством РФ налогооблагаемыми в общем случае являются любые доходы гражданина — в частности, те, что представлены доходом от продажи недвижимости. Соответствующий доход, равно как и иные, что могут быть получены физлицом, облагается НДФЛ по ставке в 13%.

В этом случае при ее продаже (ранее 36 месяцев) после:

• даты вступления в наследство (день смерти наследодателя);
• даты регистрации собственности (при дарении).

Никаких расходов при ее покупке нет, а расходы (госпошлина и пр.) не сопоставимы со стоимостью продажи. Поэтому выгоднее воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. руб. Причем можно либо использовать вычет либо расходы. Поэтому большинство выбирает вычет.

Пример 6: Гражданин вступил в наследство в 2017 г. и продает унаследованную квартиру в 2018 г. Оценочная стоимость составила 2,5 млн. руб, кадастровая 2,6 млн. руб., продает квартиру за 2,3 млн. Поскольку он владел ею меньше трех лет, нужно заплатить налог, причем оценочную (или кадастровую) стоимость недвижимости нельзя учесть в качестве расходов, т.к.

Расчет налога (даже если он нулевой), заявление вычета, факт продажи имущества, которое находилось в собственности менее 3-х (5-ти) лет нужно отразить в декларации 3-НДФЛ.

• Срок для декларации – в следующем после продажи/покупки квартиры году – до 30 апреля.
• Срок перечисления налога – если есть налог к уплате, до 15 июля.