Оформление права собственности на квартиру при ипотеке и без нее

Оформление квартиры в собственность по ипотеке: как стать полноправным собственником жилья

Для того чтобы право собственности было оформлено должным образом застройщиком должны быть соблюдены следующие условия:

1. Наличие выданного БТИ технического паспорта на построенный дом.
2. Коммерческая площадь разграничена с жилой на основании протокола.
3. Разрешение на ввод в эксплуатацию новостройки получено в администрации.
4. При сдаче готового дома должен быть подписан передаточный акт с архитектурно-строительной компанией.
5. Кадастровый учет объекта строительства произведен, данные в Росреестре отображены.
6. Дому присвоен официальный почтовый адрес.

Документы, подтверждающие выполнение обозначенных условий, должны быть в наличии у застройщика и представлены покупателю для ознакомления по первой просьбе.

На регистрацию имущественных прав на квартиры от застройщика Законодательством РФ предусмотрен 3-месячный срок. В течение данного периода соответствующие органы проверяют представленные заявителем документы:

• при соответствии документации требованиям процедура проходит без дополнительных затрат времени;
• если же возникают вопросы, связанные с неверно оформленными документами или неполнотой представленного пакета, оформление может быть приостановлено до устранения недочетов.

Многочисленные действия, предусмотренные порядком оформления имущественных прав, можно объединить в два основных последовательных этапа:

1. Сбор необходимых документов.
2. Сам процесс регистрации.

Cбор документов

Основными документами, необходимыми для представления в регистрационную палату, являются:

1. Акт, подтверждающий факт приема-передачи жилплощади. Его получение предусмотрено в момент осмотра квартиры покупателем и представителем застройщика с целью согласования выполненных работ.
2. Разрешение от органов опеки и попечительства, требуемое в случае выделения доли в собственность несовершеннолетнему ребенку. Для получения такового разрешения необходимо написать заявление в данные органы исполнительной власти с пояснением сути обращения. Срок предоставления необходимого документа не превышает 2 недель. К письму должны прилагаться:
   • передаточный акт;
   • договор, на основании которого возникают имущественные права;
   • паспорта родителей и свидетельство о рождении того ребенка, на которого предполагается оформление собственности.
3. Выписка из ЕГРН с нанесенным планом (экспликацией) квартиры. Она предполагает подтверждение отсутствия неузаконенных перепланировок. Для получения данного документа необходима предварительная постановка на кадастровый учет объекта.
4. Закладная, необходимая в случае приобретения жилья с участием заемных средств банка. Как правило, представитель кредитора лично присутствует в момент регистрации прав собственности, для чего потребуется согласование с ним дня обращения.

Регистрация

Следующим этапом после подготовки всех требуемых документов, является регистрация права собственности. Данную услугу предоставляет как региональное отделение Росреестра, так и филиалы МФЦ.

Процедура регистрации включает:

1. Подачу в Регистрационную Палату пакета документов, состоящего из:
   • паспортов будущих владельцев недвижимости (оригиналов и копий), а также свидетельств о рождении для детей;
   • нотариально заверенной доверенности в случае представления интересов покупателя третьим лицом;
   • договора участия в долевом строительстве или иного договора между гражданином и застройщиком с подписанными соглашениями (оригинал и дубликаты);
   • оригинала передаточного акта и копий;
   • ипотечного договора, а также закладной на приобретенную квартиру;
   • выписки из ЕГРН с кадастровыми сведениями об объекте;
   • разрешения органов опеки и попечительства.
2. Оформление заявления с просьбой произвести регистрацию прав собственности. Обращение подается в 2 экземплярах, содержащих сведения о заявителе и перечне документов.
3. Оплату госпошлины.
4. Проверку документов сотрудником Росреестра. При обнаружении недочетов, их необходимо устранить своевременно, иначе в регистрации прав будет отказано.
5. Получение Выписки из ЕГРН, содержащей информацию о владельцах квартиры, виде собственности и прочие сведения.

В случае если на приобретение квартиры в новостройке брался ипотечный кредит в Сбербанке, после сдачи дома необходимо так же оформить право собственности. Порядок процедуры не будет отличаться от стандартной. Разницей станет запись в выписке из ЕГРН о наличии обременения в силу закона.

После выплаты долга банку обременение снимается посредством предоставления закладной в Росреестр с отметкой о дате выплаты кредита. После чего собственники квартиры смогут распоряжаться недвижимостью без ограничений.

Если застройщик оповестил о том, что квартиру можно оформить в собственность — переходите к этапу №2 про подготовку документов. Обычно застройщик оповещает об этом по телефону, по смс или на своем сайте/форуме.

Зарегистрировать квартиру в собственность можно только при условии:

• Застройщик оформил у районной Администрации разрешение ввода дома в эксплуатацию.
• Районная администрация поставила дом на кадастровый учет в Росреестре.
• Застройщик составил протокол на распределение жилой и коммерческой недвижимости.
• Застройщик оформил технический паспорт на весь дом в БТИ (Бюро Технической инвентаризации).
• Районная администрация присвоила почтовый адрес дому.
• Застройщик оформил передаточный акт в Государственной архитектурно-строительной организации.

Все это уточняйте у своего застройщика. Если готово, то можете приступать к оформлению — этап №2 ниже.

Оформление квартиры в собственность — это последний шаг, превращающий покупателя недвижимости в её владельца. Кто-то сделает этот шаг после ввода дома в эксплуатацию, кто-то — после выплаты кредита по ипотеке.

Регистрация права собственности на квартиру возможна, если:

1. новостройка введена в эксплуатацию;
2. открыта государственная регистрация квартир в новостройке;
3. у покупателя есть все необходимые документы.

Первые два пункта находятся в компетенции застройщика. А вот сбором необходимых документов и самой процедурой регистрации покупатель может заняться самостоятельно. Можно воспользоваться и помощью специалистов, часто застройщик предлагает покупателям взять на себя регистрацию права собственности на квартиру. Тут все зависит от цены на услугу и наличия у покупателя свободного времени.

Если по какой-либо причине застройщик не торопится с оформлением документов, необходимых для открытия государственной регистрации, его можно «поторопить», обратившись в суд. Но на этот счет особо волноваться не нужно. Если в качестве застройщика выступает солидная компания, ожидать подобных «сюрпризов» не стоит.

Можно купить квартиру с готовой отделкой. Это выгодный и наименее хлопотный вариант. В качестве примера взят интерьер квартиры в UP-квартале «Сколковский», Одинцово.

Большая часть квартир покупается по ипотеке. В этом случае оформление квартиры в собственность проходит в 2 этапа, но по сути отличий от обычной регистрации мало.

Список документов на оформление собственности на квартиру в новостройке в МФЦ обычно выглядит так:

• Заявление от покупателя;
• Паспорт покупателя;
• Договор, заключенный с застройщиком, например, договор долевого участия;
• Кадастровый паспорт с экспликацией;
• Подписанный покупателем и застройщиком акт приема-передачи;
• Квитанция об уплате государственной пошлины.

Если покупатель поручает регистрацию третьему лицу, то помимо указанного перечня документов, для регистрации права собственности на квартиру, на это лицо нужно оформить у нотариуса соответствующую доверенность.

Порядок регистрации квартиры в новостройке при ипотеке такой же, как и при обычной покупке, но список документов, необходимых для оформления квартиры в собственность, будет немного отличаться.

Обременение залогом

В перечень документов для регистрации права собственности на квартиру в новостройке, приобретаемую по ипотеке, входят:

• ипотечный договор:
• договор, заключенный с застройщиком;
• договор залога квартиры;
• согласие кредитора на то, что покупатель будет пользоваться квартирой.

Купленная в ипотеку квартира обременена залогом, это фиксируется в Росреестре. У покупателя есть определенные права на квартиру. Например, он имеет право жить в ней, а подарить квартиру родственнику без согласия банка или даже прописать его в ней — нет.

Чтобы распоряжаться квартирой на своё усмотрение, после погашения ипотечного кредита нужно зарегистрировать снятие обременения. Кредиторам, погасившим задолженность по ипотеке, банки выдают необходимые для снятия залогового обременения документы. После этого в МФЦ нужно предоставить:

• заявление на снятие залога;
• паспорт;

• закладную из банка с отметкой о погашении (обычно — с доверенностью на сотрудника, внесшего запись о погашении);

• кредитное соглашение;
• свидетельство собственности.

В некоторых ситуациях возможны небольшие отличия. В исключительных ситуациях возможно снятие обременения через суд.

Сотрудники регистрирующего органа вправе приостановить регистрацию, усомнившись в корректности либо подлинности предоставленных документов. В этом случае владелец (владельцы) квартиры в новостройке получает соответствующее уведомление. Обычно удается устранить причины приостановки, после чего регистрация возобновляется.

Многие люди, которым необходимо оформить регистрацию права на недвижимость, задаются вопросом, сколько стоит данная процедура, если её выполнять самостоятельно или при обращении в специализированную юридическую компанию, специалисты которой предоставляют такие услуги.

Если у вас будут возникать вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 350-37-16 — Москва и обл.; 8 (812) 490-76-51 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 333-45-16 доб 113 — все регионы РФ.

Особенности процедуры покупки квартиры в новостройке вот тут. При соблюдении застройщиком перечисленных условий процедура регистрации права на жильё в новостройке аналогична регистрации квартир, купленных на вторичном рынке. Хотите знать о возможных рисках при покупке вторичного жилья, загляните сюда.

• паспорта участников сделки (продавца и покупателя);
• заявления от участников. Подписывать таковые желательно в присутствии регистратора;
• квитанция об уплате госпошлины за регистрацию перехода права собственности;
• договор купли-продажи;
• правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект недвижимости, представленные продавцом;
• договор залога, заключенный с банком, по которому регистрируется обременение на недвижимость;
• кадастровый паспорт на квартиру;
• выписка из домовой книги;
• справка об отсутствии задолженности по коммуслугам в отношении регистрируемой квартиры;
• письменное согласие органов опеки, если в число собственников отчуждаемой квартиры входит несовершеннолетний ребенок;
• нотариальное согласие второго супруга, если квартира является совместной собственностью.

• принимают документацию из рук заявителя либо получают из МФЦ;
• проверяют подлинность и корректность каждого документа;
• выявляют обстоятельства, мешающие регистрации;
• при отсутствии препятствий для регистрации вносят соответствующую запись в государственный реестр недвижимости;
• оформляют и выдают собственнику соответствующее свидетельство.

• оформление прописки;
• проведение планировки (для получения разрешения в соответствующих инстанциях);
• получение права голоса на общем собрании собственников МКД;
• оформление налогового вычета;
• использование материнского капитала (при оплате ипотеки);
• защита прав при банкротстве застройщика (при участии в долевом строительстве).

Нюансы оформления прав собственности на квартиры в новостройках: какие документы нужны, как проходит процедура

В общем, оформлять нашу квартиру в собственность нам надо как можно быстрее. Но, к сожалению, от нас это мало зависит.

А зависит это, в первую очередь, от организованности и расторопности нашего Застройщика. Он должен собрать внушительный пакет документов для регистрации прав собственности, ключевыми из которых являются:

• Разрешение на ввод дома в эксплуатацию,
• Техпаспорт на дом (результаты обмеров БТИ фактических площадей),
• Протокол распределения площадей (какие квартиры кому в итоге отходят),
• Акт реализации инвестконтракта (закрытие обязательств перед местной властью),
• Акты приема-передачи квартир в доме (закрытие обязательств перед дольщиками/соинвесторами).

Сначала весь пакет документов на дом проходит экспертизу в Росреестре, которая длится месяц (по закону). Затем, если у регистратора возникли вопросы или замечания, то Застройщик устраняет их (бывает, что на это уходит еще нескольких месяцев).

Если же у регистратора вопросов не возникло – происходит оформление в собственность первой квартиры в доме (т.н. «открытие регистрационного адреса»). С этого момента для регистратора дом становится «существующим», и это является началом цепочки регистрационных действий по оформлению прав собственности на остальные квартиры в новостройке.

В зависимости от типа договора, по которому происходила реализация квартир Застройщиком, процедура оформления права собственности может идти двумя способами:

1. Застройщик оформляет квартиру сначала на себя, а затем продает ее нам (Покупателю) по обычному Договору купли-продажи. Т.е. по сути, происходит продажа квартиры как на вторичном рынке.
   Такой случай возможен, например, если мы вносили деньги на основании Предварительного Договора купли-продажи (ПДКП) и/или «вексельной схемы».
2. Застройщик сразу оформляет новую квартиру на дольщика/соинвестора. Это происходит, когда квартира покупалась по Договору долевого участия (ДДУ), Инвестиционному договору, или Договору уступки прав требования.
   Такой случай – более распространен, и мы рассмотрим именно его (т.к. именно он олицетворяет первичный рынок).

Здесь у нас может быть три пути оформления права собственности:

1. Положиться на Застройщика и ждать, пока он все сделает, как положено (зарегистрирует права собственности на каждую квартиру в доме, по доверенности от каждого дольщика);
2. Самим заняться регистрацией своего права собственности (т.е. выполнить эту работу за Застройщика);
3. Зарегистрировать наше право через суд (если Застройщик не шевелится, или препятствует регистрации наших прав).

Рассмотрим их по порядку.

Зачастую такой вариант оказывается самым надежным, по сравнению с перспективой «бодаться» с Застройщиком, и пытаться выцарапать у него недостающие бумаги.

Для обращения в суд нам понадобится грамотно составить исковое заявление о признании права собственности на недвижимое имущество, подготовить соответствующие документы, подтверждающие наши требования, получить квитанцию об оплате госпошлины, и сдать все это в канцелярию суда, по месту нахождения новостройки. Далее нам надо будет участвовать в заседаниях суда и доказывать там свою правоту.

Конечно, это все можно делать самостоятельно, но разумнее и надежнее привлечь для этих целей профильных юристов, которые имеют наработанную судебную практику по таким делам. Тем более, что стоимость услуг таких юристов, как правило, ниже, чем стоимость, которую Застройщик берет за оформление права собственности.

Пакет документов для оформления права собственности на новостройку через суд, несколько больше, чем при оформлении самостоятельно (без суда).

Для суда кроме перечисленного выше пакета документов, потребуются также дополнительные технические документы из БТИ, и документы от Застройщика (Разрешение о вводе дома в эксплуатацию, Протокол распределения площадей, и др.). Но это уже забота юристов.

  ♦ Перечень действий юристов для решения вопроса регистрации через суд ♦

В этом случае регистрация нашего права будет производиться уже без участия Застройщика, на основании решения суда.

Случается, что Застройщик, имея объективные препятствия, мешающие регистрации прав собственности, сам предлагает Покупателю зарегистрировать право через суд.

  ♦ Причины задержки оформления прав собственности (примеры) ♦

Получение права собственности на новостройку через суд – процедура не быстрая (может занять от нескольких месяцев, до полутора лет), но – надежная. Судебная практика показывает, что в большинстве случаев за частными лицами – дольщиками и соинвесторами строительства – признается право собственности на построенные квартиры.

Только после получения зарегистрированных документов на руки, мы можем вздохнуть спокойно – квартира не оказалась проданной несколько раз, возможные споры, связанные с ней, решены, и мы, наконец, можем «прописаться» в своей квартире.

Итак, проявив олимпийское спокойствие и терпение, мы дождались от Застройщика (или от суда) оформления права собственности на нашу долгожданную квартиру. Уфф! Теперь она полностью НАША!  И мы можем ей не только пользоваться, но и распоряжаться.

Зовем гостей, принимаем поздравления, накрываем поляну в ресторане – теперь нам есть, что отметить!!!

Условия оформления

Проверить наличие полного пакета документов Вы можете в офисе компании Застройщика. Адрес компании есть в договоре на приобретение квартиры. Это может быть, договор инвестирования, договор соинвестирования, договор долевого участия или иной договор.

Если оформление дома затянулось более чем на 2 года, Вы можете обратиться в суд. Чаще всего сам Застройщик предлагает покупателям это сделать, предупреждая, что через судебное разбирательство, оформление пройдет быстрее.

Мы разделили инструкцию в 2 основных этапа: подготовка документов и само оформление регистрации права на квартиру в регистрирующем органе.

1. Подготовка необходимых документов:
   • Акт приема-передачи квартиры (передаточный акт).Для получения передаточного акта необходимо обратиться в строительную компанию и сообщить о намерении его получить.Далее в назначенное время с представителем строительной компании осматриваете приобретаемую Вами квартиру. Если Вас всё устраивает, подписываете Акт приема-передачи с застройщиком и получаете ключи от квартиры.
   • Разрешение органов опеки и попечительства, если одним из владельцев квартиры будет несовершеннолетний.Для этого необходимо родителям обратиться в Орган опеки и попечительства, написать заявление, в котором указываете причину обращения. К заявлению приложить: свои паспорта; свидетельство о рождении ребенка; передаточный акт с Застройщиком и договор долевого участия (или иной договор). Срок готовности письменного согласия Органов опеки около 14 дней.
   • Закладная и кредитный договор, если Вы приобретали квартиру в ипотеку (или иной кредит).Если у Вас её нет на руках, то для ее получения необходимо обратиться в банк. Чаще всего работник Банка присутствует на регистрации в Рег.палате, где сам предъявляет специалисту закладную. Но некоторые Банки не присутствуют на регистрации права, и Вам нужно будет самому представить закладную.
2. Регистрация права собственности на квартиру в регистрирующем органе.
   1. Обратиться в Регистрационную Палату, где будущие собственники квартиры должны предъявить следующие документы:
      • Паспорт каждого собственника квартиры и свидетельства о рождении (до 14 лет) копии всех страниц.
      • Если действует доверенное лицо, то оригинал и копия нотариальной доверенности и его паспорт (также копия).
      • Договор с Застройщиком со всеми дополнительными соглашениями, если таковые имеются. Например: договор долевого участия, договор инвестирования, договор соинвестирования или другой договор. Лучше сделать копию в 2-х экземплярах договора и соглашений.
      • Акт приема-передачи квартиры заключенный с Застройщиком. Также приложите копию в двух экземплярах.
      • Кадастровый паспорт и экспликация квартиры, и их копии.
      • Кредитный договор и закладная, если недвижимость куплена по ипотечной программе.
      • Разрешение органов опеки и попечительства (если один из собственников будет несовершеннолетний).

      Также на процессе регистрации права обязан присутствовать представитель строительной компании. Для этого необходимо обратиться в строительную компанию и обговорить день проведения регистрации.

   2. Подписать заявление на регистрацию права собственности. Заявление заполняется в электронном виде, работником Регистрационной палаты. В нем указано паспортные данные собственников, адрес квартиры и его технические данные. Так же в нем перечислено наименование и количество документов, принятых на государственную регистрацию права. Если занесенные данные верны, всем собственникам подписать заявление.
   3. Оплатить квитанцию об оплате гос.пошлины в размере 1000 рублей. Если собственников квартиры несколько, то эта сумма делится между ними. Госпошлину можно оплатить в любом отделении банка. Чаще всего касса по приему платежей находится в здании Регистрационной палаты.
   4. Сотрудник Регистрационной Палаты: проверит наличие всех собственников, представителя строительной компании и предоставленных документов; заберет оригиналы (кроме паспортов) и копии всех выше перечисленных документов для регистрации квартиры; выдаст расписку о получении документов, в котором указана дата их получения.Максимальный срок регистрации права 30 дней, но не всегда регистрирующий орган укладывается в установленный срок. Это зависит от количества собственников приобретаемого жилья, ипотеки, обременения. Можно позвонить в Регистрационную Палату и уточнить день регистрации.
   5. В назначенный день (можно позже) каждому собственнику необходимо забрать документы. При себе иметь паспорт и выданную ранее расписку.

Этапы регистрации

• акт приема-передачи, подписанный застройщиком;
• если право собственности регистрируется и на несовершеннолетнего ребенка, нужно получить разрешение органов опеки;
• кадастровый паспорт на квартиру (экспликация), оформление и выдача которого происходит после постановки новостройки на учет в Росреестре;
• банковский договор, если квартира приобретена в кредит или по ипотеке;
• паспорта всех будущих собственников и свидетельства о рождении детей;
• доверенность, если регистрацию проходит представитель дольщика;
• квитанция об оплате госпошлины;
• договор долевого участия.

• На руки собственникам будет выдана расписка с указанием перечня полученных от него документов и предполагаемого срока готовности документов.
• Проверка документов и процедура по регистрации собственности занимает около 18 дней. Этот срок сможет затянуться в зависимости от различных обстоятельств (несколько собственников, ипотека, подача заявления в МФЦ и т.д.).
• В расписке указывается телефон, по которому можно узнать готовность документов, назвав номер дела, расположенный в правом верхнем углу.