Порядок регистрации объекта незавершенного строительства

В связи с чем возникает необходимость в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства

Индивидуальный жилой дом, не введённый в эксплуатацию, признаётся объектом незавершённого строительства (иначе недостроем).

Формально такое жильё относится к недвижимому имуществу. Зарегистрировать право собственности на недостроенный дом возможно, однако процедура обладает определёнными особенностями.

Недострой напрямую связан с земельным участком, на котором он располагается. В связи с неполным окончанием строительных работ данный объект не может быть использован по назначению, то есть такое жильё непригодно для проживания.

Именно поэтому владелец здания не способен получить разрешение на ввод имущества в эксплуатацию.

Для регистрации прав на недостроенный дом гражданин должен иметь право на распоряжение землёй, на которой он расположен.

Для этого необязательно быть собственником участка (то есть иметь на руках правоустанавливающие бумаги), достаточно арендовать территорию.

Выделяют 2 способа, как оформить незавершённое строительство в собственность:

• с помощью обращения в единый Росреестр или МФЦ с необходимым комплектом документации;
• через суд.

Стоит понимать, что оформить в собственность возможно исключительно строение, которое дозволено строить на конкретной земле.

Например, индивидуальный жилой дом возводится на участках, предназначенных для ИЖС либо ведения личного подсобного хозяйства. Использование земли не по назначению запрещено законом.

Что подразумевает законодатель под понятием «объект незавершенного строительства», он не раскрыл. Об особенностях регистрации прав на незавершенный строительством объект говорится в ст. 40 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ), где говорится о возможности стать легальным собственником такого объекта и разъясняется порядок регистрации объекта незавершенного строительства.

Приступить к процедуре оформления в собственность правомочно лицо, обладающее правами на землю, на которой идет строительство, а также имеющее разрешение на таковое при необходимости . При этом государственный кадастровый учет и регистрация права на объект незавершенного строительства проводится одновременно с осуществлением кадастрового учета и госрегистрации в отношении земельного участка, на котором такой объект незавершенного строительства расположен (если право на участок не зарегистрировали ранее).

Требовать признания права на квартиру в недостроенном доме в судебном порядке могут:

• гражданин, чьи деньги привлечены для возведения многоквартирного здания, при условии, что по факту завершенное здание не вводится в эксплуатацию застройщиком и последний уклоняется от заключения договора долевого участия (п. 14 обзора практики, утв. президиумом ВС РФ от 04.12.2013, далее — ОП ВС);
• дольщик, который оплатил все платежи по договору и фактически получил квартиру, даже если здание еще не введено в эксплуатацию (п. 16 ОП ВС). 

В указанных случаях Росреестр произведет регистрацию объекта незавершенного строительства на основании судебного акта, приобретшего законную силу. 

Какой процент готовности достаточен для регистрации незавершенного строительства

Трудно найти законодательно обоснованное требование относительно готовности объекта в процентах, достаточной для инициирования регистрации.

П. 1 ст. 130 ГК РФ позволяет приравнивать объект незавершенного строительства к недвижимой вещи. Судебная практика выработала позицию, согласно которой минимально достаточная стадия строительства для признания недвижимой вещью — сооружение фундамента (п. 38 постановления пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Отметим также выводы апелляционных судов по поводу признаков, согласно которым можно отнести к недвижимости незавершенный объект:

• Полезные свойства, не связанные с участком (так, не признается недвижимостью мощение) и независимые от других строений на участке. Постановлением АС ВВО от 12.01.2016 № Ф01-5406/2015 не признаны недвижимостью газопровод и электроподстанция, не имеющие самостоятельного значения, являющиеся частью неделимого комплекса недвижимости.
• Неспособность к перемещению без ущерба. В постановлении АС ЦО от 19.07.2016 № Ф10-2556/2016 суд счел возможным признать недвижимостью фундамент, который не подходил для немедленного размещения на нем здания, нуждался в ремонте. 

Учитывая общие правила регистрации и принимая во внимание специфичные, отраженные в ст. 40 закона № 218-ФЗ, можно рекомендовать для регистрации объекта незавершенного строительства следующий пакет документов:

1. Подтверждающие личность и правомочность обратившегося (паспорт, доверенность, решение или приказ о назначении директора и прочие).
2. Документы о праве собственности (иных вещных правах) на землю. При их отсутствии документы для регистрации права на землю.
3. Разрешение на строительство (если таковое требуется по закону).
4. Документ, подтверждающий возможность размещения объекта без предоставления земельного участка или установления сервитута. В этом случае документы на землю предоставлять не надо.
5. Платежное поручение или банковская квитанция об оплате госпошлины (предоставляется по желанию заявителя). 

Как видно, при необходимости регистрации объекта незавершенного строительства она в принципе возможна на любой стадии строительства, начиная с фундамента.

Требующиеся документы

Ситуация, когда финансов на достройку частного дома недостаточно, встречается нередко.

Строительные работы прекращаются на неопределённый срок, но право собственности на объект зарегистрировать можно. При этом неважно, насколько незакончено строительство постройки.

В Росреестр или МФЦ следует предоставить определённый пакет документации, необходимый для оформления незавершённого строительства (как дома, так и дачи) в собственность:

• разрешение на строительство объекта недвижимости;
• правоустанавливающие бумаги на землю, на которой расположен недострой (либо договор аренды);
• паспорт владельца;
• доверенность, заверенную у нотариуса (для законного представителя);
• заявление о внесении сведений о доме в базу данных ЕГРН (бланк выдаётся сотрудником инстанции);
• проектную и техническую документацию;
• квитанцию об оплате пошлины соответствующего размера.

При необходимости сотрудник государственного органа запросит недостающие документы.

Если основанием для обращения в Росреестр послужило полученное решение суда, данное постановление должно приобщаться к основному перечню бумаг. После приёма запроса на руки заявителю выдаётся расписка, содержащая дату окончания регистрационных работ.

Данное разрешение выдаётся местной администрацией перед началом строительных работ.

Для возведения некоторых объектов недвижимости получение разрешения может не требоваться.

Документы, на основании которых у лица возникло право владения и распоряжения участком, называются правоустанавливающими. Если гражданин приобрёл данную землю, в Росреестр нужно предоставить договор купли-продажи.

Как указывалось выше, гражданину необязательно быть владельцем территории, на которой расположен недострой, так как он вправе арендовать данный участок.

К таким документам можно отнести текстовые материалы, схематическое изображение готового строения, бумаги технического характера.

Регистрационная процедура проводится на платной основе. Размер пошлины зависит от вида объекта недвижимости и статуса заявителя.

Если речь идёт о частном доме, заинтересованное лицо должно оплатить 2 тыс. рублей. Если недостроем владеют несколько граждан, сумма пошлины делится между ними в равных частях.

Предоставление чека в МФЦ или Росреестр не является обязательным условием для получения регистрационной услуги, однако оплаченная квитанция позволит ускорить процесс проверки документов.