Зачем нужно согласие супруга на покупку квартиры

Обязательно ли согласие супруга на покупку квартиры во всех случаях{q}

Если продается квартира, которая была приобретена В БРАКЕ (по договору купли-продажи/ДДУ/переуступки/мены и т.п.), но оформлена только НА ОДНОГО ИЗ СУПРУГОВ — требуется согласие второго супруга.

Согласно п. 2 ст. 34 СК РФ, купленная в браке квартира является совместно нажитым/общим имуществом обоих супругов, даже если она зарегистрирована лишь на одного из супругов. Хоть по документам собственник один супруг, но по закону оба. Это так даже если супруги разведены, но были в браке на момент приобретения квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=-yrtXZD0iDw

Исключение №1: Супруги оформили брачный договор, в котором указали, что купленная в браке недвижимость принадлежит только собственнику. В этом случае согласия супруга собственника не потребуется — п. 1 ст. 256, ст. 42 и ст. 38 ГК РФ. Супруг к этой квартире не имеет никакого отношения.

Исключение №2: Квартира куплена в строящемся доме (новостройке) до брака, а оформлена в собственность в браке. Если собственник до брака полностью расплатился с Застройщиком/продавцом за купленную квартиру, согласие его супруга на продажу не потребуется. И не имеет значение, что она оформлена в собственность в браке. В данной ситуации квартира принадлежит только собственнику, ведь деньги за квартиру он оплачивал не из общего семейного бюджета.

Исключение №3: Если супруги-собственники перед сделкой оформили на кого-либо доверенность на продажу квартиры или генеральную, им дополнительно не нужно оформлять согласие. Достаточно предоставить доверенность.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06(Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92(Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86(все регионы РФ).

Согласие супруга лишь один из документов для продажи квартиры. По ссылке я перечислила весь список инструкции как получить ту или иную справку.После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога — подробнее о вычете.

Они прописаны в п. 1 ст. 36 СК РФ.

• Квартира досталась супругу до брака — согласие второго супруга НЕ требуется

  Квартира, оформленная в собственность до брака, не является совместно нажитым имуществом, поэтому и согласие второго супруга не требуется. Не важно квартира была куплена, получена в дар, в наследство, при приватизации и т.п.

  ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ИЗ ПРАКТИКИ

  Пример №1: Дмитрий в 2010 году купил однокомнатную квартиру. Позже, в 2015 году, он женился на Марине. В 2018 году они решили продать квартиру и купить небольшой дом. Чтобы продать квартиру, согласия Марины не требуется, потому что квартиру Дмитрий купил до брака. Поэтому квартира является только его собственностью, Марина к данной квартире не имеет никакого отношения.

  Пример №2. Марина вышла замуж за Кирилла в 2013 году. Затем в 2015 году ей досталась квартира в наследство от бабушки. Если она решит ее продать, то оформлять согласие от Кирилла не нужно будет.

  Пример №3. Василий женился на Дарье в 2007 году. Потом в 2017 он вместе с родителями приватизировал квартиру, чтобы затем ее продать. При продаже согласия от Дарьи не нужно.

• Квартира досталась супругу в браке по наследству — согласие второго супруга НЕ требуется

  Квартира, полученная по наследству, не является совместно нажитым имуществом. Наследник имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.

  ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

  Олег, будучи в браке на Оксане, получил квартиру в наследство от отца. Если он решит ее продать, то согласия от Оксаны не потребуется. Данная квартира является личной собственностью Олега, его супруга к ней не имеет никакого отношения.

• Квартира в браке получена в дар — согласие супруга НЕ требуется

  Также квартира, полученная в дар, не является совместно нажитым имуществом. Одаряемый имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.

  ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

  Мария вышла замуж за Евгения в 2009 году. Позже, в 2016 году, ее родители подарили ей квартиру. При продажи этой квартиры согласия от Евгения не требуется.

С 2016 года при продаже квартиры начали требовать договор купли-продажи, заверенный у нотариуса. Обязательно ли заверять договор в вашем случае читайте здесь.Как заверить у нотариуса договор купли-продажи квартиры — инструкция в 3 этапа

• Квартира получена в браке по приватизации — согласие супруга НЕ требуется

  Если квартира приватизирована на одного супруга, а второй супруг не участвовал в приватизации или отказался от участия, то и согласия от него не требуется. Но стоит помнить, что любой отказавшиеся от участия в приватизации имеет право пожизненного пользования, т.е. пожизненно проживать в квартире и быть в ней прописанным. Это так, даже если квартира будет продана. Чтобы это право прекратилось, супругу надо просто выписаться из квартиры или же его можно выписать по решению суда.

  ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

  Супруги Максим и Людмила проживали в муниципальной квартире. Решили ее приватизировать, чтобы потом продать. Людмила отказалась от участия в приватизации, и собственником квартиры стал только Максим. Максим может продать эту квартиру без согласия Людмилы.

• Купленная квартира оформлена на обоих супругов и оба супруга будут участвовать в сделке продажи — согласие супруга НЕ требуется.

  Логично, что раз оба супруга являются продавцами и будут расписываться в договоре купли-продажи, этим они уже выражают свое согласие на продажу. Но меня постоянно это спрашивают в комментариях, поэтому решила указать в статье.

Не все случаи приобретения жилья в браке считаются теми, когда нужно согласие супруга на покупку квартиры.

1. Если семейному человеку лично подарены деньги (и это задокументировано), на них он решил приобрести жилье, то такая покупка недвижимости в браке согласие супруга не требует.
2. Если приобретается объект нежилой недвижимости, то он не считается общей семейной собственностью.
3. Если покупается жилье сразу в совместную собственность, оформление согласия супруга на покупку квартиры будет лишним, так как его право на недвижимость уже учтено.
4. Если приобретается квартира в долевую собственность, то каждый из супругов покупает свою долю.

Как продать недостроенную квартиру

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Продажа квартиры по переуступке

Просмотров 75

Если возникает необходимость перепродать недвижимость незавершенного строительства, приобретенную по договору долевого участия (ДДУ), используется продажа квартиры по переуступке. Подобные сделки имеют отличия от стандартных процедур купли-продажи. Чтобы минимизировать риски и оформить все в рамках закона, нужно учесть ряд нюансов.

Понятие переуступки

Переуступка (цессия) представляет собой сделку о передаче прав на объект недвижимости от продавца покупателю. Она распространяется только на рынок первичного жилья (новостроек).

Лицо, приобретающее будущую квартиру непосредственно у застройщика (дольщик), продает не сам объект, а уступает покупателю право требования недвижимости в рамках договора. В документах сменяются только данные дольщика, а все остальные условия (сроки сдачи, метраж и пр.) остаются прежними.

Продажа по переуступке регулируется законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и отдельными положениями ГК РФ. Ст. 11 Закона предусматривает право дольщика выйти из участия в ДДУ, уступая (переуступая) свои права требования по нему другому лицу на основании соответствующего договора.

Возможные сроки

Согласно закону, переуступить право на недвижимость возможно в период от государственной регистрации ДДУ до подписания с застройщиком Акта приема-передачи квартиры (ст. 11 п. 2 № 214-ФЗ) независимо от факта введения дома в эксплуатацию.

Даже при окончании строительства и сдаче объекта госкомиссии, но без подписанного Акта недвижимость можно продавать только по Договору переуступки.

После передачи жилья по Акту обязательства застройщика будут выполнены, поэтому у дольщика право требования к нему пропадет.

На этом этапе сделки возможны только по Предварительному договору купли-продажи, на что не всегда согласны идти покупатели. Продавать квартиру рекомендуется до оформления Акта.

Иначе это придется делать по стандартной сделке купли-продажи после получения права собственности.

Продажа квартиры по переуступке – многоэтапный процесс. Продавцу необходимо:

• Определить цену объекта строительства.
• Найти покупателя и подготовить документацию.
• Уведомить застройщика о своих намерениях.
• Оформить договор.
• Зарегистрировать переуступку.
• Провести окончательные расчеты с покупателем.

Определение цены

Определиться с ценой продаваемой квартиры можно на основе анализа стоимости подобных квартир от застройщика или по рынку в целом. Как показывает практика, средние цены такого жилья на 5-10% ниже предложений застройщика. Итоговые цифры будут зависеть от:

• срочности продажи: при необходимости реализации в сжатые сроки стоимость придется ставить ниже;
• вложенных средств: приобретение квартиры на самом старте продаж позволяет получить собственнику больше прибыли в будущем;
• аналогичных предложений от застройщика: если таких квартир больше нет, цена предложения может быть не ниже, а выше.

Еще один способ определения цены – обращение в оценочную компанию. Специалисты помогут установить обоснованную цену недвижимости с учетом всех нюансов. Но услуга оценки платная, а для оформления заключения требуется подождать около 7 дней.

Для продажи продавцу необходимо подготовить:

• Документы для подтверждения личности (паспорт, свидетельство о рождении для несовершеннолетнего собственника).
• Свидетельство о браке/разводе.
• ДДУ.
• Нотариальное согласие супруга(-и), если ДДУ оформлен в браке, но с указанием только одного из супругов.
• Согласие на оформление переуступки от застройщика (при необходимости).
• Документы о полной или частичной оплате квартиры: справка от застройщика (делается до 2-х дней на основании составленного в свободной форме заявления) или платежное поручение банка, где проводилась оплата.

Со стороны покупателя понадобится паспорт и согласие второго супруга на приобретение недвижимости по переуступке.

Необходимость получения разрешения зависит от того, выплачена ли полная стоимость квартиры:

• При полном расчете: продавец заключает с покупателем Договор уступки требований о передаче прав по основному ДДУ. Согласие застройщика не обязательно, но требуется уведомить его о намерениях в письменной форме. При этом важно оставить себе любые доказательства отправки и получения документа (например, уведомление о вручении при отправке почтой), иначе застройщик может не признать факт получения уведомления, а по окончании строительства будет передавать квартиру первому дольщику.
• При неполном расчете: вместе с правами по ДДУ продавец передает покупателю обязанности по уплате оставшегося долга. Согласие застройщика является обязательным и зачастую требует дополнительной оплаты (1-10% от цены по договору). На практике эти расходы могут закладываться сразу в стоимость недвижимости. Также возможна совместная оплата по договоренности сторон, но подтверждающий ее документ остается у покупателя.

Некоторые застройщики, независимо от полноты расчетов, прописывают в ДДУ условие об обязательном согласовании с ним переуступки жилья другим лицам. Перед началом этой процедуры важно изучить свой договор, чтобы действовать далее согласно его требованиям.

Оформление договора

После сбора и проверки необходимой документации составляется договор переуступки права требования по форме, аналогичной первоначальному договору. Важно описать со всеми подробностями передаваемые права и обязанности, их объем и основания для передачи. Все остальные условия прописываются по согласованию сторон.

Грамотно составленный договор содержит сведения о:

1. Сторонах сделки (продавце, покупателе, застройщике): паспортные данные, реквизиты, юридический адрес застройщика.
2. Цене переуступки (стоимость продажи).
3. Порядке расчета (наличный, безналичный, ипотека, рассрочка и пр.).
4. Объекте недвижимости (адрес, метраж и пр.).

Договор дополняется приложениями с проектной документацией, ДДУ, согласием от застройщика на заключение договора переуступки. Количество экземпляров рассчитывается по числу участников сделки плюс дополнительный документ для Регистрационной палаты.

Строительные компании иногда идут навстречу клиентам, предлагая готовую форму соглашения на случай смены владельца. При этом застройщик не имеет права требовать обязательного оформления сделки у себя, что можно квалифицировать как навязывание услуги (ст. 16 п.

2 Закона о защите прав потребителей №2300-1). Договор можно заключить в простой письменной форме самостоятельно или обратиться к нотариусу.

Последний скорее необходим для дополнительной защиты для покупателя, поскольку проконтролирует детали Договора уступки прав требования и основного ДДУ продавца и застройщика.

Регистрация сделки

Для договора обязательна процедура регистрации в Росреестре (ст. 17 закона № 214-ФЗ). Она проводится в Регистрационной палате или ближайшем отделении МФЦ, куда подается пакет документов:

• Об удостоверении личности каждого участника или представителей (при наличии доверенности).
• Нотариальное согласие супругов каждой стороны, если продажа или покупка оформляется в браке.
• Зарегистрированный ДДУ.
• Согласие застройщика на переуступку квартиры (при необходимости).
• Подписанные экземпляры договора переуступки.
• Об объеме расчетов с застройщиком (отсутствии задолженности или ее переводе потенциальному покупателю).

С 2017 года во многих населенных пунктах подача документов возможна только через МФЦ, а при их отсутствии – в Рег. палате.

Представитель регистрирующего органа заполняет заявление, забирает оригиналы и копии поданных документов (кроме удостоверяющих личность) для проверки. Процесс регистрации проводится после уплаты государственной пошлины.

Ее размер составит 2000 руб. для физических лиц, 22 000 руб. для юридических лиц.

Пример. Если заявление о госрегистрации подают два физлица и одно юрлицо, то физические лица уплачивают по 666,6 руб. (2000 делятся на 3), юрлицо – 7333,3 руб. (22 000 делятся на 3). Итоговая сумма пошлины составит8666,5 руб.

Продолжительность процедуры регистрации составляет до 10 рабочих дней с даты подачи заявления. Окончательный расчет продавца с покупателем проводится после получения документов из регистрирующих органов. Денежные средства могут быть перечислены на банковский счет или переданы посредством банковской ячейки.

Стоимость и сроки

Затраты будут отличаться в каждом отдельном случае. Кроме непосредственно цены сделки, общей для всех будет уплата госпошлины за госрегистрацию договора. Кроме того, возможны дополнительные расходы при необходимости получения согласия застройщика, оплаты услуги оценочной компании или нотариуса/юриста.

С учетом того, что пакет документов для сделки будет минимальным, оформить продажу квартиры можно в течение нескольких дней. Основное время займет ожидание регистрации документов в Регистрационной палате.

Налоговый кодекс РФ предусматривает обязательное налогообложение доходов граждан, которое распространяется также на сделки по переуступке прав. Размер налога зависит от стоимости квартиры по Договору. Исключение касается случаев, когда доход отсутствует, то есть цена продажи соответствует ранее уплаченной застройщику сумме или меньше нее.

Ставка НДФЛ равна 13% для граждан РФ и 30% для иностранцев. При этом предоставляется два варианта снижения налога:

• Получить налоговый вычет. По ДДУ продавец имеет право на налоговый вычет до 1 млн. руб.
• Уменьшить доход от продажи на сумму, уплаченную ранее застройщику по условиям ДДУ. Налог будет рассчитан по разнице в цене, представляющей собой чистый доход по сделке.

Пример. Первый дольщик приобрел право владения квартирой за 1 400 000 руб., а продает его 1 800 000 руб. Налог будет рассчитан исходя из разницы цен (400 000 руб.), умноженной на ставку 13%. Таким образом, государству необходимо уплатить по сделке 52 000 руб.

Особенности договора переуступки

Покупка квартиры по переуступке прав требует сбора пакета документов, составления договора и его регистрации в Росреестре. Мы объясним, что нужно делать, по шагам.

📂 письменное согласие на сделку либо личное присутствие супругов;

📂 сам договор долевого участия;

📂 разрешение на переуступку прав от застройщика;

📂 справка о погашении задолженности перед застройщиком;

📂 разрешение от банка на переуступку прав.

Письменное согласие супруга продавца нужно, если в браке был оформлен ДДУ и проведена оплата за объект долевого строительства. В этом случае имущество является совместно нажитым, и супруг должен предоставить письменное нотариально заверенное согласие на продажу. Если покупатель тоже находится в браке, ему также нужно получить письменное согласие от супруга на сделку.

Цессия вносит изменения в договор: на место старого дольщика — продавца — становится новый — покупатель.

Разрешение на переуступку прав от застройщика нужно, чтобы он не смог признать сделку незаконной. Если требование получать согласие застройщика на переуступку прав в ДДУ, обязательно уведомите компанию о намерении провести сделку и получите письменное согласие. Если такого требования нет в основном договоре, достаточно направить застройщику письменное уведомление о проведении сделки. Некоторыми ДДУ предусмотрено, что застройщик взимает плату за выдачу разрешения на переуступку прав.

Справка о погашении задолженности перед застройщиком выдается компанией-застройщиком после полной оплаты цены договора. Если задолженность не погашена, в сделке принимает участие представитель застройщика, а обязанность по выплате денег переходит к цессионеру — покупателю недвижимости.

Разрешение от банка на проведение сделки нужно, если продавец — первичный покупатель недвижимости — приобретал ее на кредитные средства. В этом случае право требования находится под залогом. Если не получить согласие банка, сделку признают неправомерной. Важно: некоторые банки выдают разрешение, только если покупатель уже выплатил всю сумму долга.

Дольщик уступает свои права на жилье не безвозмездно, а за определенную плату, ее размер фиксируется в отдельном договоре уступки, заключаемом между продавцом и покупателем. На юридическом языке он называется цессией. По сути, договор цессии закрепляет смену дольщиков в договоре ДДУ, на основе которого он заключается.

Вместе с тем, инвестор, передавая свои права, несет ответственность перед покупателем только за наличие и подлинность самих прав, но не отвечает ни за действия девелопера, ни за нарушения, допущенные им. С этого момента новый дольщик должен решать любые вопросы и проблемные ситуации, связанные со строительством объекта, непосредственно с самим застройщиком.

По договору переуступки продажа квартиры может производиться только на этапе строительства объекта. При этом конкретное время и стадию строительства законодатель не оговаривает, это можно сделать в любой период от заключения и регистрации ДДУ, до подписания приемо-передаточного акта с застройщиком. Когда квартира уже передана дольщику, то после того, как на нее будет зарегистрировано право собственности, ее можно продать обычным образом по сделке купли-продажи.

В случае передачи права требования по ДДУ лицо, передавшее такое право требования, обязано уплатить налог, в соответствии с п. 2 ст. 226, пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ. При этом лицо, получившее доход от передачи имущественного права, исчисляет и уплачивает налог самостоятельно путем заполнения декларации 3-НДФЛ.

Оформлял в собственность недострой, теперь продаю. Какой налог я плачу{q}

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами{q}

Однако лицо, уплатившее налог по сделке о передаче права требования по ДДУ, имеет право на произведение налогового вычета либо может уменьшить сумму своих облагаемых доходов путем вычета из суммы доходов фактически понесенных расходов, связанных с приобретением права требования (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

На Вашем примере это выглядит следующим образом: право требования в строящемся доме было приобретено за 1,43 млн рублей, спустя два месяца оно было передано по договору за ту же сумму. Соответственно, при исчислении налога в рамках ст.

220 НК РФ уплачивать налог не потребуется, так как доходы равны сумме расходов на приобретенное право и при вычитании остается ноль.

Таким образом, налогообложению подлежит сумма разницы между стоимостью приобретения права требования по ДДУ и стоимостью передачи этого права. В том случае, если такая сумма будет меньше или равна нулю, как в описанном случае, то налог по такой сделке платить не нужно.

Налог с продажи равноценной недвижимости составит ноль рублей, но от подачи налоговой декларации это не освобождает.

Формально дольщик еще не является собственником жилья.

Только подписанный и зарегистрированный в Росреестре акт приема-передачи дает основания для возникновения права собственности, а появление такого документа на свет возможно только после ввода дома в эксплуатацию, когда застройщик уже может передать покупателю реальный объект. Однако речь идет не о налоге на собственность, а на доход – если человек получил прибыль, переуступив права по ДДУ, он обязан отчитаться перед ИФНС об этих доходах.

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой{q}

https://www.youtube.com/watch?v=zA6hWSYiLGE

Купила строящуюся квартиру за 1,2 млн, продаю готовую за 2 млн. Какой налог я плачу{q}

Вы купили квартиру по договору участия в долевом строительстве, который подлежит государственный регистрации в Росреестре. По договору у Вас возникло право требовать от застройщика оформления в собственность квартиры после завершения строительства дома. То есть пока дом не построен, собственником Вы не являетесь.

Продажа квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, возможна единственным способом – заключение договора уступки права требования (цессии).

Ваш «покупатель» становится новым участником долевого строительства, а все Ваши права, как дольщика, прекращаются с момента государственной регистрации такого договора цессии в Росреестре.

После завершения строительства «покупатель» становится собственником квартиры.

Если следовать всем требованиям налогового законодательства, то подавать налоговую декларацию все же нужно. Ведь доход Вы получили в размере 1,43 млн рублей. В декларации это должно быть отражено в разделе «Доходы».

А в разделе «Имущественные налоговые вычеты» нужно отразить сумму расходов, связанных с получением доходов (приобретением прав на квартиру) в сумме 1,43 млн рублей.

Таким образом получится, что доход равен нулю, и налог уплачивать не нужно.

Продаю квартиру дороже первоначальной цены. Какой налог я плачу{q}

Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог{q}

По действующему налоговому законодательству необходимо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ, даже если сделка была совершена в виде уступки прав требования.

В данной ситуации будут действовать те же льготы, что и при продаже: Вы можете учесть в своей доходной части сумму, по которой была приобретена недвижимость. Налога в таком случае не возникнет.

Декларацию необходимо подать в следующем году после совершения сделки, иначе льготы будут недействительны.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Плачу ли я налог, если купила квартиру в марте и продала в сентябре{q}

Продал долю дешевле, чем купил. Должен ли я платить налог{q}

Купили дом за 1,5 млн и продаем за 1,8 млн. Платим ли мы налог{q}

Стоимость нотариального согласия супруга на покупку квартиры может зависеть от города, района и даже от конкретной нотариальной конторы. В среднем, это 1500-2000 рублей, хотя тарифы по стране варьируются

Как оформить согласие супруга на покупку квартиры{q}

Согласие требуется только в нотариальной форме — п. 3 ст. 35 СК РФ. Поэтому супругу нужно обратиться к любому нотариусу и предоставить свой паспорт, свидетельство о браке и правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН). Свидетельства не выдаются с июля 2016 года, их заменили выписки из ЕГРН.

Ближайшие нотариусы на Яндекс.Карте

Нотариус оформит согласие в течение 30 — 60 минут. Срок зависит от его загруженности. За составление возьмет 700 — 1 500 рублей за удостоверение 500 рублей (пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Всего 1 200 — 2 000 рублей.

Выше я указала когда согласие потребуется — ссылка вверх. Без согласия сделку все равно зарегистрируют, но его лучше все-таки оформить. Объясню почему.

Согласно ст. 35 СК РФ, при продаже общей недвижимости АВТОМАТИЧЕСКИ ПРЕДПОЛАГАЕТСЯ, что собственник действует с согласия своего супруга. Но супруг, чье согласие не было получено, может через суд признать сделку недействительным. Получается, что согласие на сделку априори не требуется, пока второй супруг не докажет обратное в суде.

При подаче документов на регистрацию сделки, сотрудник МФЦ/Рег.палаты не имеет право требовать согласия второго супруга. Регистратор все равно зарегистрирует сделку, потому что нет оснований для приостановки и отказа — ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости. Но так как сделка без согласия супруга может быть оспорена им в суде, на квартиру будет наложено обременение в виде записи «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — его ФИО» (пп. 4 п. 3 ст. 9 и п. 5 ст. 38 Федерального закона о регистрации недвижимости).

Данное обременение будет переходит по следующим сделкам с квартирой. Новый собственник может его снять только через суд — п. 52 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22. Сам факт снятия обременения ничего не меняет — второй супруг все равно может оспорить сделку через суд и вернуть квартиру обратно.

Лучше оформить согласие и без дальнейших проблем провести сделку. Ни один покупатель не захочет купить недвижимость, которая затем может быть оспорена. Если покупатели с ипотекой, то банк не одобрит им в выдаче кредита под такую сомнительную покупку. Если для сделки придется обращаться к нотариусу, то ни один нотариус не удостоверит договор купли-продажи, если не будет согласия супруга. Ведь нотариус несет материальную ответственность — ст. 17 Основ о нотариате.

Согласие может быть написано даже от руки, но обязательно должно быть заверено нотариусом. Кроме того, есть обязательные данные, которые должно содержать согласие на покупку квартиры супруга (образец может предоставить нотариус). В документе нужно либо указать конкретный объект недвижимости, в отношении которого совершается сделка, либо дать разрешение на покупку любой недвижимости в данном районе города.

Срок действия согласия супруга на покупку квартиры либо указывается в самом документе, либо принимается по умолчанию: 12 месяцев со дня заверения нотариусом.

Нужно ли получать согласие застройщика

https://www.youtube.com/watch?v=hvW14P_sWFc

Это зависит от того, выплатил или не выплатил прежний дольщик полную стоимость по ДДУ. Если дольщик не имеет долгов по оплате и полностью расплатился с девелопером, то по закону для заключения договора переуступки своих прав разрешение застройщика на совершение сделки не требуется. Однако ДДУ может содержать требование о получении согласия от застройщика на смену дольщиков.

Если согласие девелопера не требуется, вполне достаточно направить в строительное учреждение письменное уведомление о смене дольщика. Чтобы в дальнейшем избежать проблем с получением квартиры (когда вдруг при подписании акта окажется, что застройщик не в курсе, что поменялся участник), лучше его отправить заказанным почтовым отправлением.

Если дольщик не выплатил полную стоимость жилья, то вместе с договором цессии требуется подписать двустороннее соглашение между прежним и новым дольщиком о переводе долга на нового участника, в котором указывается, что покупатель обязуется полностью расплатиться с застройщиком и соглашается принять на себя все долговые обязательства по этому договору. Также необходимо получить письменное согласие девелопера на переуступку.

Зачастую застройщики, пользуясь тем, что их голос в этом вопросе является решающим, требуют плату за свое согласие. Ее размер может быть очень внушительным, обычно она составляет от 1 до 5 % от суммы договора ДДУ. Кроме того, если квартира приобретена по ипотечному кредиту, нужно получить разрешение банка, который выдал кредит.

Какие существуют риски при покупке жилья по переуступке права

Приобретение квартиры на этапе строительства не у застройщика, а у другого участника, связано с определенной долей риска. Прежде всего, продавец должен владеть тем правом, которое он переуступает другому лицу (в данном случае право требовать с застройщика квартиру). Подтверждением этого является только зарегистрированный договор ДДУ, который намного уменьшает возможные риски и исключает возможность двойных продаж одной квартиры.

Нередко дольщики заключают с застройщиком предварительный договор, на основании которого у них возникает только одно право – требовать заключения основного ДДУ, но не возникает права требования квартиры. Поэтому, договор цессии, заключенный на основе предварительного договора, не передает новому участнику право требования жилья. Это обстоятельство нужно обязательно учитывать при совершении данной сделки.

Однако приобретение жилья по переуступке права на основе ДДУ, не может полностью застраховать покупателей от всех рисков. Например, зачастую причиной переуступки своего права дольщиком является затягивание сроков строительства, низкое качество возводимого объекта. Поэтому, прежде чем решиться на сделку, покупателю следует очень внимательно изучить документы и проект застройщика, посмотреть, ведутся ли строительные работы, и на какой стадии они находятся, поинтересоваться репутацией строительной компании.

Покупатель должен учесть еще один нюанс. Если возникнут обстоятельства, при которых потребуется расторгнуть договор долевого участия, то получить по нему можно только первоначальную цену ДДУ, которая, как правило, намного ниже стоимости, заплаченной по договору переуступки.

Чтобы обезопасить себя при оформлении договора по переуступке права, и полностью исключить возможные риски, необходимо перед совершением сделки получить консультацию компетентного юриста. Общество защиты прав дольщиков окажет вам профессиональную юридическую помощь в подготовке документов, составлении и оформлении договора.

Чтобы минимизировать риски при покупке недостроенного жилья, попросите у продавца оригинал ДДУ. Проверьте, есть ли на нем печати и подписи застройщика, отметка о регистрации в Росреестре. Если всего этого нет — перед вами мошенник.

🔎 Проверьте, не находится ли застройщик в стадии банкротства. Для этого зайдите на сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве и введите название компании. Если она — банкрот, откажитесь от покупки. Иначе придется потратить много сил, денег, нервов на то, чтобы получить хоть какую-то компенсацию.

🔎 Посмотрите, не заведено ли на компанию-застройщика уголовных дел. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов. Учтите, что чем крупнее компания — тем больше судебных дел с ней будет. Посмотрите на суть — из-за чего люди подают в суд, что требуют, какие решения вынесены по ранее закрытым делам.

🔎 Посмотрите проектную декларацию. Застройщики размещают ее в открытом доступе на официальном сайте либо высылают по первому запросу. Просмотрите сроки сдачи, характеристики жилья. Если информация соответствует реальному положению дел, застройщику можно доверять.

https://www.youtube.com/watch?v=ESvbGkZiOcA

🔎 Почитайте отзывы о компании. Зарегистрируйтесь на форумах, пообщайтесь с теми, кто уже покупал жилье по ДДУ или договору переуступки. Если негативных откликов больше — от покупки лучше отказаться. Если их мало или нет — компании можно доверять: скорее всего, она работает качественно.