Нотариальная доверенность на продажу дома

Этап оформления

Для оформления непосредственно генеральной доверенности на дом личное присутствие доверителя, то есть собственника объекта недвижимости, у нотариуса обязательно. При этом доверенное лицо может не присутствовать. Нотариус затребует только личные паспорта доверителя и доверенного лица (прочие документы, удостоверяющие личность не принимаются), а также бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество, о котором в доверенности идёт речь. Других документов иметь при себе необходимости нет.

Несмотря на то, что каждый нотариус имеет стандартный образец доверенности, владельцу дома важно чётко сформулировать цель данного документа в его конкретном случае, заранее продумать, какие именно права он передаёт своему представителю и на какой срок. Описание каждого действия должно быть подробным, не оставляющим места для вольного восприятия и двусмысленной трактовки.

Кроме того, если частный дом принадлежит одновременно нескольким лицам, то есть находится в совладении (именно совладении, а не долевой собственности), в тексте доверенности эти граждане должны быть указаны.

Содержание документа

Вначале определяются позиции передающей и принимающей полномочия стороны.

В документе отражается следующая информация:

• место оформления и календарная дата;
• сведения об обеих сторонах – полностью ФИО, паспортные данные, адрес постоянной прописки;
• адрес продаваемой квартиры. Если предметом сделки является доля в жилом помещении, то нужно прописать её метраж по отношению к общей площади. Адрес указывается именно так, как он прописан в документах на собственность;
• полный список государственных организаций и учреждений, в которых доверенное лицо может представлять интересы собственника квартиры;
• возможность передоверия полномочий от доверенного лица третьему лицу;
• срок действия.

Стоимость и особенности оформления

Нотариус, после проверки предъявленных требующихся документов, оформляет полномочия доверенного лица с фиксированием реквизитов самостоятельно. Для этого у него имеется фирменный бланк, куда вписываются необходимые сведения. Это значительно упрощает и ускоряет процедуру, гарантируя соблюдение всех законодательных норм.

Генеральную доверенность на дом можно дополнять передачей прав на продажу недвижимости, её обмен, на продажу доли имущества, а также на процедуры при наследовании. Нотариус также обязан зафиксировать в документе свою фамилию, имя, отчество, поставить дату подписания и свою печать.

Важно обратить отдельное внимание на срок действия доверенности. Очень желательно указать конкретную дату, до которой документ остаётся действительным. Если не указывать ничего, генеральная доверенность автоматически будет считаться действительной один год. По заключению необходимой сделки доверенное лицо имеет право также обращаться в Росреестр от имени доверителя для регистрации, имея при себе перечень затребованных документов:

• Договор о продаже дома в собственность от имени доверителя;
• Акт приёма-передачи имущества;
• Квитанция об оплате государственной пошлины;
• Техническая документация на объект.

Перед тем как оформить генеральную доверенность, необходимо определить, будет ли иметь представитель право на переоформление доверенности на другого человека от имени собственника дома. Если в документе не будет зафиксирован на это запрет, по закону автоматически даётся разрешение.

Удостоверение подписи у нотариуса оценивается в 500 рублей. Составление типового документа – дополнительно 800 рублей. генеральная доверенность оценивается в 800 рублей. Сумма, полученная в виде нотариальной пошлины, указывается в документе при его удостоверении.

ВАЖНО: Супруги, родители или дети получают преимущества в виде снижения нотариальной пошлины на 30-50%.

Более подробно о стоимости оформления доверенности у нотариуса можно узнать тут.

Услуга платная. Цена складывается из:

• пошлины, которая установлена налоговым законодательством;
• расходов на правовую и техническую обработку документации.

Размер полшины к оплате зависит от наличия/отсутствия родственных связей между сторонами и составляет:

• 100 рублей, если доверитель и доверенное лицо являются близкими родственниками;
• 500 рублей во всех остальных случаях.

Нотариальные конторы имеют право самостоятельно устанавливать тарифы на правовое и техническое обслуживание. В среднем, оформление доверенности в Москве, Санкт-Петербурге и прилегающих областях обходится в 1500 рублей.

Если же оформляется только разовая доверенность на сбор документации для сделки, то тариф фиксированный для всех – 200 рублей вне зависимости от наличия/отсутствия родственных связей.

Когда в доверенности отпадает необходимость, причем неважно по каким причинам, доверитель в любой момент может её отменить. Приятный бонус в том, что эта процедура бесплатна, хотя учитывая, сколько стоит генеральная доверенность, данный факт не является неожиданностью.

Хотя все зависит от того к какому именно нотариусу вы обращались. Некоторые специалисты предлагают платную услугу по отмене действия доверенности. Проще всего, взять и порвать сам документ, но если такой возможности нет, особенно когда речь идет о доверенности на имя риэлтора, лучше воспользоваться нотариальной помощью и отозвать документ официально.

Доверенного при этом уведомляют о том, что он лишился права совершать представительские услуги, и его полномочия сложены. В таком случае он должен вернуть бумагу доверителю либо нотариусу, в зависимости от того, что ему удобнее. Если бумага не будет возвращена, для доверителя остается риск оказаться обманутым, особенно если доверенность оформлена на незнакомого человека.

Пошаговая инструкция по оформлению

Для того чтобы провести имущественную операцию с домом, в первую очередь нужно обратиться к нотариусу для составления доверенности. Допускается самостоятельное составление документа, с обязательным удостоверением подписи поверенного в нотариальной конторе.

Продажа

В этом случае предметом доверенности служит конкретный объект. Если речь идёт о доме, то он всегда расположен на участке земли – придомовой территории. Правообладатель может обладать различным видом права на землю, исходя из норм статей 15-24 ЗК РФ.

В зависимости от того, кто собственник земельного участка (ЗУ), вносится соответствующая формулировка.

Например, если дом расположен на участке, оформленном в собственность, допустимо оформить две доверенности – на дом и на землю. Так же в одном тексте можно указать на полномочия представителя по продаже дома, расположенном на земельном участке, принадлежащем продавцу на правах:

• собственности;
• пожизненно наследуемого владения;
• постоянного (бессрочного) пользования.

То есть в документе указывается вид права на землю, с внесением реквизитов свидетельства, выданного Росреестром.

Права аренды ЗУ у муниципалитета передаются договором переуступки (цессии). С учётом указанных нюансов, действия представителя будут следующими:

1. Вместе с подготовленной доверенностью, представитель получает от собственника пакет документации на дом и на землю. Передача документации осуществляется актом или под расписку, которая остаётся у собственника имущества.
2. С пакетом документации посредник проводит предварительные беседы на просмотрах объектов, выставляя имущество на торги.
3. Так же он получает полномочия на сбор недостающей документации, предъявляя доверенность в те инстанции, которые её выдают.
4. После согласования условий по сделке и завершения сбора требующихся бумаг, посредник вправе заключить:
   • предварительный договор;
   • основной гражданско-правовой договор.
5. В договоре он выступает стороной сделки от имени лица, выдавшего ему генеральную доверенность. Этот факт указывается во вводной части договора, при внесении сведений о сторонах. При оформлении простой доверенности, представитель действует в рамках перечня полномочий, без внесения сведений о представительстве в договор.
6. При проставлении подписи о заключении сделки, в договоре указывается, что сделка удостоверена представителем, с указанием реквизитов доверенности.
7. Получает деньги по сделке под расписку, выписанную на имя собственника дома. Передаёт ему деньги так же – под расписку.
8. После заключения гражданско-правового договора, он передаётся в Росреестр для регистрации перехода прав. Здесь представитель пишет заявление от имени поверенного, указывая, что действует на основании нотариально удостоверенной доверенности, в интересах правообладателя, внося её реквизиты.

   На этом основании договор принимается на регистрацию, согласно нормам статьи 131 ГК РФ сделка вступает в силу по завершении процедуры регистрации.

9. Передаёт актом землю и дом покупателю.

Покупка

При приобретении через посредника требуется так же определить круг его полномочий. Для покупки указываются приблизительные характеристики дома с размерами земельного участка, на котором он расположен, а так же – вид права на землю. Существенным условием выступает стоимость недвижимости, на которую обязан ориентироваться посредник. Алгоритм его действий следующий:

1. На основании полученного доверительного распоряжения, он подбирает дом, с характеристиками, указанными в доверенности.
2. Подобрав на рынке недвижимости нужный вариант, подходящий покупателю, заключает предварительный договор купли-продажи (ПДКП) и вносит задаток из средств покупателя. В предмете договора указывает, что действует в интересах доверителя.
3. В назначенный день заключает основной договор – купчую. Выступает стороной договора в том же порядке, который предусмотрен для представителей.
4. Проводит расчёт с продавцом в установленном порядке, из средств продавца. Передаёт ему расписку о проведении расчёта. Нотариально удостоверенную копию расписки передаёт новому владельцу дома.
5. Вместе с продавцом подходит в регистрирующий орган и подаёт заявление о проведении регистрационной процедуры. По её завершении подходит на вторичный приём и получает свидетельство о собственности на дом и на землю, выписанные на имя нового собственника, которым выступает поверенный.
6. Совместно с бывшим собственником составляет передаточный акт на дом и на землю. Подписывает его.
7. При возникновении непредвиденных обстоятельств представительствует в суде.
8. Если земля в аренде у муниципалитета, оформляет договор переуступки аренды на землю.

Дарение

При оформлении дарственной целесообразно предоставить простую доверенность, с чётким указанием одаряемого лица. Предоставление генеральной доверенности даст её получателю фактическую возможность осуществить дарение дома или земельного участка любому лицу по собственному усмотрению.

Пошаговые действия представителя следующие:

1. Собирает недостающую документацию для проведения сделки.
2. Составляет дарственную, в которой выступает от имени дарителя, указывая, что действует в его интересах.
3. Если дарственная оформляется на близкого родственника доверителя, указывает данный факт и предъявляет документацию, удостоверяющую родство дарителя и одаряемого.
4. Подписывает договор дарения, подходит вместе с одаряемым лицом в отделение Росреестра.
5. В Росреестре пишет заявление от имени дарителя, о передаче собственности одаряемому. Передаёт экземпляр дарственной, принадлежащий доверителю и пакет документации, собранный для проведения процедуры.
6. Оформляет процедуру передачи подаренного дома с землёй передаточным актом. Подписывает акт и передаёт его бывшему собственнику.

Все перечисленные действия допустимы только при условии наличия генеральной доверенности, или простой доверенности, включающей все перечисленные полномочия.

Доверенность на дом обязательно удостоверяется нотариально, если представитель уполномочен на передачу договора в Росреестр. Особые случаи допускают удостоверение документа у лиц, наделённых такими полномочиями. В тексте документа должен даваться исчерпывающих сведений о полномочиях представителя.

Любая сделка по отчуждению права на недвижимое имущество сопровождается получением больших сумм денег. Оформление доверенности увеличивает риск пропажи этих сумм. Доверенное лицо нужно выбирать внимательно. Но для обеих сторон существуют определённые риски при осуществлении сделки с помощью доверенности.

Основной риск для человека, отчуждающего право владения на квартиру или её часть, – пропажа денежных средств. Поэтому специалисты не рекомендуют прописывать в доверенности эти полномочия. Нередко сопровождение сделки доверяют риелтору или юристу. Они собирают необходимую документацию, проверяют её на актуальность, составляют ДКП.

Но доверять забирать деньги из ячейки или снимать с аккредитива не стоит даже близкому родственнику! Тогда риск пропажи средств будет сведён к минимуму.

Для покупателя также существуют определённые риски. Это:

• смерть владельца предмета сделки – квартиры или её части – до подписания договора, но до вступления в наследство его преемников. Сделка будет оспорена в судебном порядке, так как решение о судьбе наследуемого имущества принимают уже наследники, но после того, как вступят в свои права. В течение полугода после смерти владельца, недвижимость «заморожена», никаких операций с ней проводить нельзя. Покупатель может потерять не только нервные клетки, но и свои деньги, а также остаться без квартиры;
• нет гарантии того, что доверитель, когда оформлял доверенность, был полностью дееспособным, понимал свои действия и их последствия, не оформил документ под давлением или угрозой. Рекомендуется запросить справку из ПНД и НД. Выдаются они только в государственных учреждениях. Дата оформления справок должна совпадать с датой оформления доверенности или находиться в разумных пределах. Например, если справка оформлена неделю назад, её можно принять во внимание, если год назад – то она не актуальна;
  
• доверитель преследует мошеннические цели с целью выманивания денег. Доверенность может быть отозвана, но покупателя об этом не оповестили.

С целью минимизации рисков, связанных с проведением сделки через доверенность, рекомендуется осуществлять её напрямую. Можно пригласить риелтора или юриста для проверки, но не выписывать доверительный документ.

Генеральная доверенность с правом продажи или без такового не может быть подписана без присутствия нотариуса. Даже если тест документа составлен самостоятельно и гражданин явился с ним в нотариальную контору. Максимальный срок выдачи подобных документов – три года. Если доверитель после подписания умер, все сделки, совершённые после этого от его имени недействительны и будут аннулированы через суд.

1. Необходимо собственнику лично посетить нотариуса.
2. Изложить свое желание – оформить генеральный доверительный документ для определенных целей.
3. Предоставить нотариусу свой паспорт и копию паспорта поверенного.
4. Доверитель определяет перечень прав, которые будет иметь поверенный.
5. Закрепить собственноручной подписью документ в присутствии нотариуса.
6. Передать готовую бумагу доверенному лицу.

Срок действия

Указанный срок выбирается по усмотрению. Он должен ориентироваться на возможность завершения процедуры представителем, с учётом всех возможных обстоятельств. Допустимые сроки – от 3 месяцев до 3 лет.

В документе ставится срок действия, в течение которого он может быть действителен. Однако, если поручение выполнено, или собственник сам продал квартиру, не прибегая к услугам доверенного представителя, документ утрачивает силу, независимо от срока действия. Кроме этого недействительность доверенности может быть связана с одной из нижеследующих причин:

• смертью доверителя или поверенного;
• отзывом доверенности лицом, её выдавшим;
• отказом поверенного от исполнения поручения;
• прекращением юридического лица, выдавшего или получившего доверенность;
• банкротством и другими причинами, делающими исполнение поручения невозможным.

Недействительная доверенность не может использоваться поверенным, сведения о возникновении условий для прекращения действия доверенности, должны стать известны сторонам доверенности и нотариусу, выдавшему документ.

Вместо собственника квартиры в сделке может участвовать его доверенное лицо, или представитель. Для этого продавец должен оформить на имя поверенного нотариальную доверенность. За услугу составления и удостоверения доверенности взимается пошлина и оплата технических услуг.

Сроки не прописаны законодательно. Ранее максимальный период действия доверенности составлял 3 года. В 2013 году это правило было отменено. Стороны сами выбирают, в течение какого периода времени полномочия будут переданы. Если же срок не прописывается, то он автоматически равен 1 году. По его истечении доверенность не актуальна.

Если необходимость в документе отпала, то доверитель может отозвать доверенность. Для этого нужно обратиться к любому нотариусу и составить личное заявление. Достаточно доброй воли доверителя.

За отдельную плату эту обязанность может взять на себя нотариус.

Правила  относительно срока действия полномочий:

• Доверитель вправе выбрать совершенно любой срок – месяц, полгода, 9 месяцев, год, 3, 5, 10 лет и так далее.
• Если срок не прописан – юридическая сила имеется в течение одного года с даты выдачи.
• Если же вообще не указана дата выдачи – генеральная доверенность не имеет никакой юридической силы.

Отдельно стоит упомянуть о доверительном документе, предназначенном для сделок за границей. Если такая бумага не содержит срок действия –  она действительна до момента, пока доверитель сам ее не отменит.

Практика показывает — максимальные сроки заключения таких документов 5 лет, однако ограничений нет. При желании срок можно установить хоть на 20 лет.

Доверитель имеет право принять решение –  отменить доверенность. Отмена происходит аналогичным образом – через нотариальную отмену генеральной доверенности. На приеме у нотариуса нужно написать заявление, которое будет удостоверено официально. Далее нотариус внесет информацию в [urlspan]реестр выданных доверенностей.[/urlspan]

Основные понятия

Можно ли купить, продать или подарить дом без хозяина, как это сделать в рамках закона Мы рассмотрим виды доверенностей, а также какие права дает каждая из них.

Доверенность – это официальный документ, на основании которого доверитель делегирует ряд полномочий поверенному для осуществления представительства. Нормы её составления опираются на статью 185.1 ГК РФ. Представительство допускается только в тех пределах, которые обозначены в доверительной документации.

В зависимости от имущественных интересов доверителя, если речь идёт о сделках на жилое строение, допускается составление:

• генеральной доверенности;
• простой её формы.

1. Генеральная доверенность.

   Что такое генеральная доверенность Этот вид делегирования посредничества отличается от прочих тем, что даёт максимально широкие полномочия лицу, получившему на руки такой документ. По генеральной доверенности человек имеет право на продажу и покупку дома с земельного участка без уведомления собственника. Недобросовестность посредника может привести к утрате имущества собственником, без права признания сделки оспоримой. Преимущество генеральной доверенности в том, что на её основании представитель может работать с вверенной недвижимостью гибко, принимая самостоятельные решения в силу своей компетенции или сложившихся обстоятельств.

2. Простая форма доверенности.

   Простой называется такая бумага по передаче полномочий, которая составляется относительно конкретного объекта или конкретного действия с потенциальным объектом. Поэтому в ней должен присутствовать перечень действий, которые вменяются в ответственность поверенного. Выходить за их рамки он не имеет юридического права.

 Пакет документов для оформления

Чтобы нотариус смог оформить бумагу на передачу полномочий, стороны должны представить комплект документов. В него входят:

• паспорта обеих сторон;
• документ о собственности. Если имущественное право было оформлено до 2016 года и после не переоформлялось, то нужно предъявить свидетельство. Если после 2016 года, то выписку из ЕГРП. Её можно получить в МФЦ или через официальный сайт Росреестра. Услуга платная, срок исполнения 3 – 5 дней.

Владельцем отчуждаемой квартиры или доли в ней может быть несовершеннолетний. Если ему ещё не исполнилось 14 лет, то доверенность от его имени оформляет законный представитель – родители или опекуны. Самого ребёнка предъявлять нотариусу не нужно.

Если же 14 лет уже исполнилось, то он должен присутствовать. Подпись на доверенность он ставит с согласия своего родителя/опекуна. В том или другом случае, нотариусу нужны оригиналы следующих документов:

• свидетельства, подтверждающего факт рождения;
• если собственнику больше 14 лет, его паспорт;
• паспорт законного представителя.

Для каких целей составляют

Каждый пример доверенности на куплю продажу дома аналогичен, меняется только форма бланка. Требования к вносимым данным остаются неизменными, это следует помнить. Необходимо написать следующее:

• адрес населенного пункта, где оформляется документ;
• личные данные о сторонах договора (паспорт, ФИО, прочее);
• адрес дома, который покупается или продается, а также информацию о нем;
• перечень полномочий, передаваемых доверенному лицу;
• срок действия бланка;
• подписи;
• дата.

Таким образом, образец доверенности на куплю продажу дома имеет подобную структуру. Все это необходимо указывать при составлении листа. Необязательным является пункт, указывающей длительность действия бланка. По умолчанию документ передает права доверенному лицу на один год. Если данный срок устраивает, то писать об этом необязательно. В противном случае необходимо указывать дату окончания работы доверенности.

Обычная схема доверенности на куплю продажу дома остается неизменной, составлять договор можно на любой удобный срок (предполагаемый на завершение сделки), но не более трех лет. Так как речь идет о действиях с недвижимостью, при необходимости и возникновении вопросов, лучше обратиться за помощью к нотариусу, который может проконсультировать, помочь найти решение и составить бланк.

Цели зависят от сложившихся жизненных обстоятельств и имущественных потребностей, которым сопутствует необходимость подключения к процедуре оформления сделки дополнительный ресурс в виде:

• юридической компании;
• риэлтерской фирмы;
• супруги (иного родственника).

Составление доверенности допускает их официальное участие в сделке в той степени, которая указана в документе. Поэтому обязательно указывается цель её составления. Это может быть конкретная сделка в виде купли или продажи недвижимости или земельного участка. А также, при составлении генеральной доверенности – заключение одного гражданского договора, с последующей регистрацией, или действие представителя по усмотрению.

Документ составляется доверителем в сторону поверенного. Составляться он может как самостоятельно, с последующим удостоверением у нотариуса, так и сразу – в нотариальной конторе. Доверитель – физическое лицо, достигшее совершеннолетия и полностью дееспособное.

Может выступать в роли покупателя, дарителя или продавца недвижимости, которому потребовалось представление интересов. В статусе доверителя выступает после оформления и передачи доверительной документации. Поверенный – получатель доверенности. Им может выступить:

• родственник;
• риэлтор;
• юрист, сопровождающий сделку.

По усмотрению доверителя, полномочия по одной сделке могут передаваться нескольким лицам. И напротив – одному лицу может быть делегировано право заниматься доверительным управлением всем недвижимым имуществом. В том числе, с правом совершать имущественные сделки.

Как проверить документ покупателю

Если есть возможность купить квартиру напрямую у её владельца, лучше не связываться с его доверенным лицом. Такая сделка потенциально опасна. Если же иного выхода нет, то рекомендуется предпринять некоторые меры для проверки подлинности документа.

В первую очередь, нужно обратить внимание на сам документ. Доверенность печатается на специальном бланке, он защищён «водяными» знаками. Не допускаются ошибки, исправления, опечатки. Если они есть в «теле», документ недействителен.

Обязательно наличие сведений о нотариусе, который выдал и заверил доверенность. Проверить его полномочия можно через интернет, с помощью специальных ресурсов. Например, через сайт ФНС. Введя данные, можно получить исчерпывающие сведения.

Если есть возможность, нужно посетить нотариальную контору и показать им документ. Через свой архив работники проверят, выписывали ли они доверенность указанного числа и года.

С помощью официального сайта ФНП можно определить подлинность и актуальность доверенности. Достаточно ввести её реквизиты и другую информацию в поле заявления. Все нужные сведения будут представлены через некоторое время. Не нужно выходить из дома!

В каких учреждениях может потребоваться

Инстанции, в которые предъявляется доверенность, зависят от тех действий, которые передаются представителю. В основном это учреждения, выдающие документы для сделки:

• БТИ;
• кадастровая палата или МФЦ;
• управляющая компания и т.п.

Если дом в залоге, представитель также может быть уполномочен на решение вопроса с банком. Поиск объекта (покупателя) может потребовать обращения в риэлтерскую компанию.

Заключение договора по преимуществу происходит у юриста. Все инстанции, которые могут быть задействованы в подготовке и проведении имущественной операции, должны быть внесены исчерпывающим перечнем в документ.

Главное – указание на допустимость регистрации договора в Росреестре после проведения сделки. Если потребуется обращение в муниципалитет для решения земельного вопроса – следует указать и административный орган.

Алгоритм написания

Вначале указывается наименование документа. Далее, с формулировкой «Я», собственник дома или покупатель вносит свои персональные данные в полном объёме. После этого следует цель составления документа, которая содержится в определении «доверяю» или «передаю полномочия», с внесением полных сведений о поверенном. Эти сведения должны обязательно соответствовать паспортным данным, с указанием:

• номера и серии паспорта;
• даты и места его выдачи;
• адреса прописки.

СПРАВКА: Фамилия, имя и отчество доверителя пишется в именительном падеже, а поверенного – в дательном.

Далее указывается гражданская процедура, в которой поверенный будет представлять интересы собственника (покупателя). Сформулировать эту часть можно следующим образом: «выступить в роли представителя при оформлении сделки купли-продажи моего дома».

Далее следуют технические и кадастровые характеристики дома и земельного участка, с указанием адреса его расположения. После этого даётся полный перечень операций, которые может проводить посредник. Перечень зависит от того, в каком состоянии документация, определяющая готовность объекта к сделке. А так же от иных притязаний доверителя. Дополнительные притязания указываются в заключении.

К ним может относиться и ограничение по минимальной ценовой планке, и иные пожелания. Обязательно следует указать допустимость передоверия полученных полномочий иному представителю и срок действия документа. Дату и подпись ставить не нужно.