Размер неустоики по дду

Как подавать застройщику претензию по неустойке, если дольщиков по ДДУ двое

В ФЗ об участии в долевом строительстве не прописан обязательный досудебный порядок для споров по неустойке за просрочку передачи квартиры. Однако мы настоятельно рекомендуем такую претензию всегда подавать, и вот почему.

• Всегда есть шанс, что застройщик добровольно удовлетворит вашу претензию.
  Не факт, что застройщик согласится заплатить всю запрошенную неустойку, но как минимум вы сможете получить энную сумму сразу без всяких судов и затрат на юристов. Да, по суду скорее всего взыщут больше, но это несколько месяцев ожидания. Плюс нужно понимать, что со взысканием неустойки могут возникнуть проблемы, особенно если у застройщика не все хорошо с финансовым положением.
• Претензия помогает отстоять в суде неустойку и штраф.
  Наличие претензии с доказательствами ее вручения застройщику (отметка о принятии, почтовое уведомление о получении и т.п.) снимает в суде многие неудобные вопросы. Например, юристы застройщика непременно будут ссылаться в суде на отсутствие досудебной претензии как повод для снижения неустойки и отказа во взыскании штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. По закону отсутствие претензии — это не основание снижать неустойку. Тем не менее, на деле суд вполне может согласиться с застройщиком и уменьшить неустойку. Также может пострадать и потребительский штраф по п.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей». Обжалование несправедливого решения суда по снижению неустойки и отказу в штрафе займет несколько месяцев без гарантии успешного результата.

При наличии нескольких дольщиков в договоре долевого участия писать претензию необходимо каждому из дольщиков. Можно составить одну претензию на всех, но подписать ее должен будет каждый из совершеннолетних дольщиков. За несовершеннолетних дольщиков претензии могут писать и подписывать их законные представители (любой из родителей). Рассчитайте полный размер неустойки по нашему калькулятору и поделите эту сумму поровну на всех дольщиков.

При подаче иска нужно будет сделать всех дольщиков соистцами (истец 1, истец 2 и т.д.). Каждый из них опять же сам должен подписать исковое заявление и участвовать в суде. Однако при желании один дольщик может выдать второму доверенность на представление своих интересов в суде, включая полномочия на подписание искового заявления и предъявление его в суд, частичный или полный отказ от иска, уменьшение исковых требований, обжалование решения и предъявление исполнительного листа к исполнению (см. ст. 54 ГПК РФ). Конечно же, можно указать в доверенности и право на подачу досудебных претензий.

Да, можно, если вы не подписывали дополнительное соглашение на перенос срока и не регистрировали его в Росреестре. Нет доп.соглашения и регистрации — действует изначальный срок из договора участия в долевом строительстве. При его нарушении можно требовать неустойку. Все изменения в ДДУ могут вноситься либо через подписание дольщиком и застройщиком дополнительного соглашения к договору, либо через суд, но в этом случае застройщик обязан доказывать существенное изменение обстоятельств (по статье 451 ГК РФ, что трудно и маловероятно).

Если такое условие есть в вашем договоре, не ведитесь, это уловка застройщика. Таким способом застройщик хочет отбить у вас желание обращаться за неустойкой. Иногда подобный пункт используется юристами застройщика для снижения неустойки в суде. К сожалению, иногда это работает. Со своей стороны вы можете ссылаться на статью 16 закона «О защите прав потребителей», по которой все условия договора с потребителем, ущемляющие его права по сравнению с законодательством РФ, считаются недействительными.

После наступления первоначального срока передачи квартиры из ДДУ пишите претензию на выплату неустойки по 214-ФЗ (можно вставить в нее предыдущий абзац про отказ от подписания доп.соглашения) и обращайтесь в суд. К суду по неустойке лучше хорошо подготовиться, чтобы не дать юристу застройщика сбить судью с толку. При отказе в иске подавайте апелляционную жалобу.

Да, в этом случае всё равно можно претендовать на штраф. Застройщики довольно часто пытаются снизить размер выплат в пользу дольщика таким образом. По претензии о неустойке дольщик получает отказ, но после получения судебной повестки застройщик может перечислить дольщику почтовым переводом, на банковский счет или через депозит нотариуса небольшую часть неустойки. Скажем, 20-30 тысяч рублей при рассчитанной сумме неустойки более 100 тысяч. Отказаться от получения этих денег дольщик уже не может.

За счет частичного добровольного удовлетворения требований юрист застройщика может попытаться:

• договориться с дольщиком на отказ от иска или мировое соглашение. Учтите, что в этом случае после утверждения судом отказа от иска или мирового соглашения вы не сможете повторно подать аналогичный иск к застройщику.
• Заявить ходатайство о снижении неустойки по ст.333 ГК РФ и написать возражения на ваш иск с многочисленными ссылками на пленумы и обзоры судебной практики Верховного Суда — если дольщик не согласится забрать иск или пойти на мировую.

Если это случилось с вами, придется немного скорректировать свои исковые требования и подготовить ссылки на другую практику Верховного Суда РФ, говорящую в вашу пользу. Ни в коем случае не корректируйте иск через частичный отказ от исковых требований: по пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.

2012 это будет поводом для прекращения производства по делу и отказа во взыскании штрафа. Лучше сделайте ходатайство об уменьшении исковых требований на сумму перечисленной застройщиком суммы или оставьте исковые требования в текущем виде и просите зачесть уже выплаченные застройщиком суммы в счёт итоговой суммы, присуждённой решением суда. Так вы оставите для себя возможность получить еще неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.

Самый удобный и быстрый способ — предъявить исполнительный лист в банк, где у застройщика открыт расчетный счет. Проще всего узнать реквизиты счета в ДДУ или на официальном сайте застройщика. Если данные не очень актуальны, есть и другие методы розыска счетов: Как узнать, в каких банках у должника открыты счета.

Этот способ взыскания подходит для застройщиков, у которых все в порядке с финансовым положением, есть активные счета в банках, на которых достаточно денег. Если у застройщика много долгов, все счета арестованы, остается только вариант со взысканием денег через судебных приставов. При банкротстве застройщика (в т.ч.

Да, есть 2 способа индексации размера неустойки:

1. Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ.
   Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон.
2. Повторный иск на недостающую сумму неустойки.
   Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).

Как считаются сроки исковой давности по неустойке за просрочку передачи квартиры по ДДУ

Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” определено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Нередко застройщики в договоре срок определяют довольно размыто, с отсылками на возможность переноса сроков сдачи, в том числе, при задержках с получением разрешений и согласований со стороны компетентных государственных органов и организаций. При наличии подобного в тексте договора доказывание того, что застройщик допустил пропуск срока передачи объекта, существенно усложняется, и следует быть готовыми к тому, что застройщик сможет защищать свою позицию, ссылаясь на обстоятельства, от него не зависящие, предоставляя акты соответствующих органов.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщики, сталкивающиеся с неизбежностью пропуска ими сроков завершения строительства, нередко направляют участникам договоров долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) письмо-уведомление о переносе сроков строительства и предлагают подписать соглашение к ДДУ с новым сроком. Поэтому для обоснованности предъявления в будущем требований о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта ДДУ важно, чтобы дополнительных соглашений о переносе сроков сдачи объекта между сторонами ДДУ не заключалось.

Помимо этого, особое внимание необходимо уделять формулировкам пунктов акта приема-передачи объекта долевого строительства, так как по недосмотру или недопониманию участника ДДУ в акт могут быть включены пункты об отсутствии у участника ДДУ претензий по срокам передачи объекта, что, в свою очередь, ставит под сомнение обоснованность предъявления участником ДДУ в будущем требований о выплате ему застройщиком неустойки за просрочку передачи объекта ДДУ.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

С 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату. Размер ключевой ставки является общедоступной информацией, доступ к которой можно получить, в том числе, в сети «Интернет».

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей”, применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Согласно п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г., суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Поэтому при подготовке исковых требований о взыскании неустойки участнику ДДУ советуем заранее указывать об отсутствии исключительных обстоятельств, по которым ответчик допустил просрочку установленного договором срока передачи объекта долевого участия в строительстве, а также о том, что определенный ко взысканию размер неустойки является соразмерным и обоснованным, произведенным в соответствии с требованиями закона, а оснований для снижения размера заявленной ко взысканию суммы неустойки не усматривается.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. В ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Срок передачи жилья  – одно из основных условий, которое должен содержать ДДУ. Без этого пункта договор является недействительным и не пройдет регистрацию в Росреестре. Эта дата является единой для всех участников проекта, и не может быть изменена застройщиком по своему желанию без согласования с дольщиками.

Срок передачи объекта может присутствовать в договоре в нескольких вариантах, соответственно и просрочка сдачи дома считается по-разному.

1. В документе может быть установлена определенная дата, например, «не позже 30 апреля 2017 года», в этом варианте просрочка считается со следующего дня – с 1 мая 2017 года.
2. Если в условиях договора срок обозначен в виде квартала, например, «во втором квартале 2017 года», то дата просрочки наступает 1 июля 2017 года.
3. Дата передачи объекта может быть привязана к определенному событию, чаще всего к приемке дома госкомиссией. Например, указан срок ввода в эксплуатацию 2 квартал 2017, а срок передачи – в течение 60 дней от этой даты. Просрочка сдачи квартиры наступит 1 сентября 2017 года.

В договорах часто можно встретить расплывчатые формулировки, например, в некоторых документах рядом со сроками присутствуют слова «примерный», «планируемый», «ориентировочный». Эти и подобные им слова пишутся специально, чтобы избежать ответственности, ведь застройщики прекрасно знают, что им грозит выплата неустойки за просрочку сдачи дома. Однако такие оговорки незаконны, и судом во внимание не принимаются.

Наша личная судебная практика говорит о том, что необходимо брать ставку рефинансирования (ключевую ставку) на дату фактической передачи квартиры, т.е. подписания акта приема-передачи. Однако существует вот такая любопытная практика по Верховному Суду РФ, который считает, что брать ставку рефинансирования нужно на последний день срока передачи квартиры по условиям ДДУ.

Предлагаем такой вариант. Вы можете посчитать неустойку по ставкам на день фактической передачи и день передачи квартиры по условиям ДДУ и сравнить. Выберите наиболее выгодную для вас неустойку и попробуйте на свой риск заявить ее в иске. До подачи иска также рекомендуем посмотреть судебную практику по своему региону и выбрать ставку согласно этой практике. Также в расчет неустойки можно включить ссылку на практику Верховного Суда. Возможно, это положительно повлияет на мнение судьи по вашему делу.

К неустойке по 214-ФЗ применяется общий срок исковой давности — 3 года с момента, когда вы узнали о нарушении своего права. Позиция Верховного суда РФ такова, что считать эти 3 года нужно после наступления даты передачи квартиры, указанной в договоре долевого участия, а не от даты фактической передачи квартиры по акту приема-передачи. Поэтому если передача вашей квартиры затягивается почти на 3 года, вам лучше подать иск по неустойке уже сейчас, не дожидаясь передачи квартиры.

• После получения сообщения застройщика о приемке обязательно приступите к приемке в указанный в ДДУ срок. Если этого срока в договоре нет, действует общий срок 7 рабочих дней из 214-ФЗ.
• На приемку возьмите с собой заготовку претензии по дефектам. Оставьте в ней пустые строчки для того, чтобы вписать найденные дефекты. В претензии должны содержаться 2 требования: устранить дефекты по перечню в течение ____ дней, составить акт о несоответствии объекта условиям договора и обязательным требованиям.
• Вручите претензию представителям застройщика под роспись, сохранив себе второй экземпляр претензии с отметкой застройщика. Иногда застройщик сам предлагает составить на месте дефектную ведомость по обнаруженным недостаткам. Это хорошо, но вручить претензию все равно не помешает. Акт приема-передачи в этом случае можно не подписывать до устранения всех дефектов или включения в акт пункта о сроках устранения обнаруженных недостатков.
• Дождитесь устранения дефектов. В назначенную дату итоговой приемки квартиры по акту захватите с собой претензию по неустойке за просрочку передачи квартиры и вручите ее застройщику под роспись. Если по претензии неустойку не выплатят, обращайтесь в суд.

Что делать, если сдача дома откладывается

Неустойку по 214-ФЗ нужно считать от полной цены объекта, независимо от объема фактически внесенных платежей за квартиру. Дело в том, что ФЗ об участии в долевом строительстве предусматривает расчет неустойки только от цены договора. Никаких исключений для квартир, оплачиваемых в рассрочку, в законе нет. Способ оплаты квартиры — за счет собственных или кредитных средств, материнского капитала или субсидии — также значения не имеет.

Скорее всего, нет, если акт приема-передачи квартиры уже подписан и выдан вам на руки. По ФЗ об участии в долевом строительстве (статья 12) наличие передаточного акта подтверждает, что застройщик исполнил свои обязательства по договору. Акт подписан, квартиру передали — значит договор исполнен. Неустойка по 214-ФЗ увязана именно с датой подписания акта приема-передачи, а не с датой, когда дольщик наконец зарегистрировал свое право собственности на квартиру.

К сожалению, нельзя. Хотя участие в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах упоминается в ФЗ «Об участии в долевом строительстве» как одна из законных форм привлечения средств граждан на строительство жилья, сам закон распространяется только на квартиры, приобретаемые на основании договоров участия в долевом строительстве.

При вступлении в ЖСК между гражданином и кооперативом возникают не обязательственные (договорные), а членские (корпоративные) отношения. На такие случаи ни 214-ФЗ, ни закон «О защите прав потребителей» не распространяются. Об этом упоминается и в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, п.11).

Все статьи про долевое строительство:Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу домаЧто делать, если застройщик построил квартиру с недостаткамиСоветы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектнойЧаВо: покупка квартиры в долевке по уступке прав требования

По закону, если застройщик видит, что в отведенный срок не получается сдать объект, он должен за шестьдесят дней до наступления конечной даты отправить участникам предложение о продлении сроков. Если дольщик не возражает, стороны подписывают между собой соглашение. Но следует учесть, что соглашаясь на условия застройщика, дольщик лишает себя возможности получить с нарушителя неустойку.

Основным документом, который является доказательством нарушения сроков сдачи, и на основании которого рассчитывается размер неустойки, является передаточный акт. Если документ не подписан, а срок сдачи, указанный в договоре, уже прошел, он подтверждает, что дольщик еще не получил квартиру. Если жилье уже передано участнику, но на акте стоит более поздняя дата, чем в ДДУ, это свидетельствует, что объект сдан с просрочкой.

Если застройщик просрочил сдачу квартиры, и дольщик не желает с этим мириться, он может инициировать процесс взыскания с застройщика неустойки. Первый шаг в этом направлении – отправка в адрес строительной фирмы развернутой претензии. Досудебный порядок по закону не является обязательным, его можно пропустить и сразу направлять заявление в суд. Однако если такой порядок решения спора предусмотрен условиями ДДУ, то его необходимо соблюсти.

Узнать более подробно, что делать дольщику, если строительная компания не спешит сдавать дом, можно из статьи.

Претензия должна содержать:

• Сведения о договоре (номер, дата заключения);
• Описание сданного или еще несданного объекта (номер, площадь, этаж);
• Пункты договора, которые нарушил застройщик;
• Ссылки на статьи закона, под которые подпадает допущенное нарушение;
• Сумму неустойки, рассчитанную на дату подачи претензии;
• Требование о выплате неустойки и срок, предоставляемый дольщиком для его исполнения. По общему правилу он составляет десять дней.

Если дольщик из-за задержки сдачи дома понес дополнительные расходы, сумму убытков и требование об их возмещении также можно включить в претензию. В убытки можно включить оплату арендованного жилья за период просрочки, переплату процентов по ипотечному кредиту.

Письмо с претензией направляется в адрес строительной фирмы заказным почтовым отправлением с описью и уведомлением о получении. Ее можно также отнести в офис компании, но в этом случае необходимо, чтобы на вашем экземпляре был проставлен штамп о ее принятии.

По смыслу ч. 9 ст. 4. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

В силу ст. 29 Гражданского процессуального кодекса РФ иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора. При этом выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу.

Согласно ст. 32 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. Указанной статьей установлено что не может быть изменена соглашением сторон лишь подсудность, установленная статьями 26, 27 и 30 настоящего Кодекса.

Таким образом, по смыслу приведенных норм Гражданского процессуального кодекса РФ, подсудность по выбору истца, установленная ст. 29 Кодекса (в т.ч. подсудность споров о защите прав потребителей) может быть изменена по соглашению сторон, которое может содержаться в договоре участия в долевом строительстве.

Поэтому если между сторонами ДДУ подсудности по соглашению сторон не определено, то потребитель вправе воспользоваться правом на предъявление иска о взыскании неустойки к застройщику в суд по месту заключения договора долевого участия в строительстве. Указанное может иметь особое значение, когда застройщик, получая претензии о передаче сроков объектов долевого строительства и понимая плачевность состояния, производит перерегистрацию своего места нахождения в регионы удаленные или имеющими не особо положительную репутацию.

Следует учитывать, что правила о судебной защите прав потребителей и альтернативной подсудности исков потребителя содержится не только в Гражданско-процессуальном кодексе РФ, но и в Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 “О защите прав потребителей”, п. 1 ст. 17 которого содержит норму о том, что иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту нахождения организации, либо по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора.

Правовое понятие и сущность договора долевого участия содержится в Федеральном Законе от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214 – ФЗ.

Из законодательства можно выделить следующие характерные черты ДДУ:

1. Объектом таких отношений выступает помещение в строящемся здании, которое подлежит предоставлению дольщику в долевую собственность после того, как дом полностью будет построен и введён в эксплуатацию. Это квартира, гаражный бокс, магазин, кафе, ресторан и другие.
2. Окончание действия договора наступает только после завершения строительства всего объекта недвижимости и его сдачи в эксплуатацию.
3. Право собственности у пайщика возникает с момента получения документов о праве собственности на недвижимое имущество, так как оно является вновь созданным и ранее им никто не владел.
4. По договору долевого строительства у участников существуют взаимные права и обязанности. У застройщика – это возведение многоквартирного дома либо другого здания и передача его в оговоренные сроки другим участникам в совместную долевую собственность после введения недвижимости в эксплуатацию, а дольщик в свою очередь должен расплатиться за помещение в пределах своей доли.
5. Договор долевого участия является двухсторонней сделкой. В соответствии с ней одна сторона (предприятия и организации различной формы собственности, индивидуальные предприниматели) владеют, пользуются, распоряжаются земельным участком, который предназначен для строительства здания и с этой целью привлекает денежные средства пайщиков для извлечения прибыли. А другие участники (юридические и физические лица) предоставляют деньги с целью получить в совместную долевую собственность недвижимое имущество после её сдачи и введения в эксплуатацию застройщиком.

Обязательно ли писать застройщику претензию по неустойке или можно сразу подать иск в суд

Не откладывайте решение Ваших проблем! Звоните: 8 (495) 743-49-19

Дольщики очень часто сталкиваются с недобросовестным исполнением застройщиком своих договорных обязательств, а именно непредоставление помещения, либо нарушение сроков сдачи возведённого здания в эксплуатацию и его передачи в собственность.

Для таких ситуаций Законодательство Российской Федерации досудебное и судебное урегулирование спора.

Пайщикам вначале необходимо направить в адрес строительной организации претензию, в которой предложить им добровольно исполнить все условия договора долевого строительства в разумные сроки.

Обратите внимание! После того, когда застройщик не исполнил на добровольной основе ваши требования, то вы имеете право обратиться в судебные органы о защите ваших нарушенных прав.

Для обращения в суд необходимо составить правильно исковое заявление. В нём можете требовать взыскать с застройщика неустойку, штрафные санкции, моральный вред, понесённые расходы в виде оплаты за найм другого жилья в связи с неисполнением условий договорных обязательств.

Если строительная фирма вообще не приступила к строительству объекта недвижимости, в этом случае необходимо дополнительно включить требование о расторжении договора долевого участия и взыскании оплаченной стоимости помещения в полном объёме. В этом случае при расчёте неустойки просрочка будет исчисляться со дня поступления оплаты за помещение до момента расторжения договора.

Формула и пример расчёта

По 214 ФЗ неустойка за просрочку сдачи дома рассчитывается на основании ключевой ставки ЦБ, которая действует на день расчета. За единицу берется 1/300 этой ставки от полной суммы договора за один просроченный день. При этом для обычных граждан проценты считаются в двойном размере. Ставка ЦБ – единица не постоянная, Центробанк периодически ее меняет.

Неустойка = (Цена ДДУ /100× ставка ЦБ на момент расчета (10/300)) × 2× количество дней просрочки

При наличии подписанного приемо-передаточного акта, период просрочки считается со дня, следующего за конечным сроком передачи жилья по договору, и до даты, стоящей на акте. Если жилье еще не принято дольщиком, то неустойка рассчитывается на дату отправки претензии или подачи судебного иска исходя из фактического количества просроченных дней.

Следует учесть, что компенсация всегда рассчитывается исходя из суммы, уплаченной по  ДДУ. Если квартира покупалась по переуступке прав, в стоимость которой включается также оплата самой уступки, то независимо от этого, расчет делается от цены ДДУ.

Цена ДДУ = 5 млн. рублей

Количество просроченных дней – 75

(5 000 000/100 ×10/300 (0.033))×2 =3 300 руб. (за один день) × 75 = 247 500 руб. (неустойка за весь период просрочки)

П. 2 ст. 6 Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года гласит, что в случае нарушения сроков передачи помещения дольщику по договору долевого участия с застройщика взыскивается неустойка (пеня) в размере одной трёхсотой части ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, которая существует на день исполнения обязательства, от договорной цены за каждый день просрочки. Если участником ДДУ выступает гражданин, размер неустойки увеличивается в два раза.

Обратите внимание! Ставка рефинансирования ЦБ РФ является непостоянной величиной и с 16 июня 2017 года составляет 9%. Следующее изменение ключевой ставки будет рассматриваться Центробанком России 28 июля 2017 года.

В 214 ФЗ приведена формула, которая применяется для расчета неустойки. Для вычисления пени используется ключевая ставка Центробанка, действующая на момент исполнения обязательств. Сегодня она составляет 10%. За основу берется 1/300 ставки от суммы, которую задолжал дольщик, за один день. Как рассчитать пени за просрочку оплаты самостоятельно, можно посмотреть ниже.

Пеня = Сумма долга × 10%/300 × количество просроченных дней

Например, дольщик должен был внести очередной платеж по договору в сумме один миллион рублей до 10 февраля 2017 года. Но деньги были перечислены застройщику только 15 марта 2017. В результате просрочка составила 34 дня.

1 000 000 × 10%/300 (0,033) × 34 = 11 333,33

Таким образом, размер пени за просрочку составляет 11 333,33. Дольщик помимо основного долга в один миллион рублей, должен будет оплатить застройщику пеню за тридцать четыре дня. Если он и дальше будет оттягивать оплату, то каждый день к сумме долга будет прибавляться 333,33 рубля.

Взыскание неустойки: законодательная база

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей” при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Для того, чтобы иметь возможность воспользоваться указанной нормой права и потребовать взыскания с застройщика штрафа, необходимо заранее, либо в срок, определенный ДДУ, либо не позднее, чем за месяц до предъявления иска в суд, обратиться к застройщику с претензией с требованием выплатить неустойку за просрочку передачи объекта по договору долевого участия в строительстве, указав, что в случае неудовлетворения требований потребителя в добровольном порядке участник ДДУ намерен воспользоваться правом о взыскании штрафа.

Затронув тему досудебного претензионного порядка, следует упомянуть, что по общему правилу действующего гражданского законодательства Российской Федерации срок рассмотрения претензий составляет 30 (тридцать) календарных дней, если ДДУ не определен иной срок.

Участнику ДДУ надлежит обращаться с претензией к застройщику официально, то есть направляя письмо с описью вложений и уведомлением о вручении по юридическому адресу застройщика, либо лично передав представителю застройщика при условии проставления отметки о дате получения застройщиком претензии, ФИО, должности и подписи лица, принявшего претензию от имени застройщика.

В случае наличия информации о фактическом месте нахождения застройщика направление претензии можно продублировать и по фактическому адресу. Указанное поведение для суда будет являться признаком добросовестности участника ДДУ.

Если застройщик просрочил сдачу дома и проигнорировал претензию, отправленную дольщиком, значит пришло время подавать на нарушителя в суд. Необходимо написать исковое заявление, которое составляется аналогично претензии с включением следующих данных:

• Название суда, в котором будет рассматриваться дело;
• Данные дольщика (ФИО, адрес);
• Сведения о компании-застройщике (наименование, адрес).

В заявление также переносятся сведения и требования, описанные в претензии, при необходимости делается перерасчет неустойки в соответствии с изменившимися обстоятельствами. Кроме того, по закону о защите потребителей в иск включаются требования:

• Моральная компенсация;
• Штраф 50 % от полной суммы всего иска.

а также оплата:

• судебных расходов;
• юридических услуг;
• госпошлины.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

• копию ДДУ;
• копию квитанции об оплате по договору;
• документ об уплате госпошлины (она взимается, если сумма иска составляет 1млн. и более рублей);
• претензию, направленную застройщику, с его ответом (при наличии), почтовой квитанцией и уведомлением о ее вручении.

Государство на законодательном уровне защищает нарушенные права обманутых дольщиков посредством Гражданского Кодекса РФ и ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года.

Законом предусмотрена материальная ответственность недобросовестных застройщиков, которые получили от дольщиков денежные средства для возведения недвижимого имущества, но здание не сдали в эксплуатацию в предусмотренный срок договором, либо вообще его не построили.

Если строительная организация не предоставила Вам своевременно помещение в возведённом объекте долевого строительства, на такое юридическое лицо налагается выплата неустойки за неисполнение договора долевого участия в части нарушения сроков передачи помещения в собственность дольщика.

Если застройщик вообще не приступил к строительству недвижимого имущества, то пайщик может расторгнуть договор долевого участия и вернуть оплаченные денежные средства в полном объёме, а также взыскать с него неустойку.

Также гражданин вправе взыскать совместно с неустойкой с недобросовестной строительной организации штраф в размере пятидесяти процентов от полной суммы её взыскания.

Помимо всего этого может быть взыскана компенсация морального вреда за действия или бездействия недобросовестного застройщика.

К тому же если не было предоставлено помещение участнику долевого строительства в срок, который закреплён договором и он был вынужден снимать другое жильё по найму, то строительная фирма за период непредоставления квартиры в собственность по ДДУ обязана компенсировать понесённые затраты этому человеку.

По результатам рассмотрения искового заявления судебный орган выносит решение и после его вступления в законную силу выдаёт исполнительный лист на взыскание в пользу пайщика денежных средств с недобросовестной строительной организации.

После получения этих документов Дольщик должен обратиться в Управление Федеральной Службы Судебных Приставов по месту нахождения должника с заявлением о возбуждении исполнительного производства. Судебный пристав – исполнитель возбуждает и принудительно взыскивает с должника денежную компенсацию в пользу взыскателя на основании ФЗ «Об исполнительном производстве».

При разрешении споров по договору долевого участия в рамках искового и исполнительного производства для дольщика существует множество подводных камней, которые не позволят взыскать в полном объёме, причитающие им компенсации за нарушение их законных прав.

В связи с этим рекомендуем прибегнуть к квалифицированной помощи юриста.

Обратите внимание! Все судебные издержки, понесённые вами при рассмотрении дела о взыскании, будут взысканы с должника.

На правах рекламы

Можно ли получить с застройщика штраф по п.6 ст.13 ЗоЗПП, если по претензии неустойку не выплатили, а после подачи иска застройщик перевел деньги в счет неустойки

Дела по спорам с застройщиками рассматривают суды общей юрисдикции. При этом дольщик может выбрать сам, куда подать заявление: в суд по своему месту проживания, по местонахождению строительной фирмы или адресу стройплощадки. Выбирая судебный орган, рекомендуется изучить практику применения в нем 333 статьи ГК РФ, позволяющей уменьшать размер неустойки.

В качестве альтернативного можно рассмотреть вариант продажи требования неустойки другой компании, которая, как юр. лицо выступит от своего имени в арбитражном процессе. Такой способ взыскания компенсации позволяет снизить риск уменьшения неустойки, поскольку в Арбитраже 333 статья ГК применяется крайне редко.

В каждом деле по взысканию неустойки существует много нюансов,  непосредственно влияющих на сумму компенсации, которую может в итоге получить дольщик. Иногда бывает достаточно правильно составленной претензии и проведенных переговоров с застройщиком, чтобы он принял решение выплатить требуемую сумму.

В Обществе защиты прав дольщиков вы найдете помощь и понимание, компетентные юристы помогут в решении любых проблем с застройщиками. Задайте нам свои вопросы в форме обратной связи или свяжитесь с нами по координатам в разделе «Контакты».

6. Возмещение морального вреда

Статьей 12 ГПК РФ предусмотрена возможность защиты нарушенных гражданских прав путем компенсации морального вреда. В соответствии с п. 3 ст. 1099 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется независимо от подлежащего возмещению имущественного вреда. Нарушение прав потребителя в силу ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» влечет обязанность ответчика компенсировать истцу моральный вред.

Как установлено п. 2 ст. 1101 ГК РФ, критериями определения размера компенсации морального вреда являются характер причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степень вины причинителя вреда. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

При определении размера компенсации морального вреда, подлежащего взысканию в пользу истца, суд, руководствуясь положениями статей 151, 1101 Гражданского кодекса РФ, статьей 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей”, исходит из принципа разумности и справедливости, конкретных обстоятельств дела, характера возникшего спора.

Как правило, по указанной категории дел размер возможной к получению компенсации морального вреда крайне невелик, однако потребитель не лишен возможности к ее заявлению и обоснованию понесенного им морального вреда.

7. Подлежащая уплате за рассмотрение иска государственная пошлина

В соответствии со статьей 13 ФЗ РФ “О защите прав потребителей” штраф, подлежащий взысканию за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке, является мерой правовой ответственности, установленной законом в отношении изготовителя (исполнителя, продавца), поэтому не является денежным требованием, соответственно не должен включаться в суммы, которые определяют цену иска.

Размер компенсации морального вреда, о взыскании которого заявлено, как требование неимущественного характера в силу положений ст. 151 ГК РФ и ст. 15 Закона РФ “О защите прав потребителей”, а также требование потребителя о взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, не подлежат включению в цену иска. В данном случае требование о взыскании компенсации морального вреда и штрафа производны от основного имущественного требования.

Ст. 333.36 Налогового кодекса РФ устанавливает льготы по оплате государственной пошлины при обращении в суды общей юрисдикции. По смыслу ч. 2 указанной статьи от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, освобождаются истцы – по искам, связанным с нарушением прав потребителей.

Однако, такая льгота действует с учетом правил, установленных п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ: при подаче в суды общей юрисдикции исковых заявлений имущественного характера плательщики, указанные в п. 2 ст. 333.36. Кодекса, освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей.

Как установлено пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ при подаче искового заявления имущественного характера при цене иска свыше 1 000 000, 00 рублей государственная пошлина уплачивается с следующем размере: 13 200 рублей плюс 0, 5 % суммы, превышающей 1 000 000, 00 руб.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера государственная пошлина уплачивается физическими лицами в размере 300, 00 (Триста) рублей 00 коп.

Таким образом, общий размер подлежащей уплате государственной пошлины = пошлина за требования имущественного характера, рассчитанная за превышение 1 млн. цены иска 300 руб. за требования неимущественного характера (например, в случае дополнительного заявления требования о компенсации морального вреда).