Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Примеры узаконенных перепланировок квартир.

Этапы / Цена, руб	Срок исполнения, дни	Примечание
Проектная документация: – ТЗК (техническое заключение)от 25 000 – Проект, в составе разделов: Архитектурно-строительные решения (АР)от 15 000 Конструктивные решения (КР)от 15 000 Электропроект (ЭП)от 15 000 Водопровод и канализация (ВК)от 15 000 Отопление и вентиляция (ОВ)от 15 000 Кондиционирование (ОВиК)от 15 000 Реконструктивные работы (РР)от 15 000 Технология (ТХ)от 25 000	5-35	в зависимости от метража и сложности перепланировки
РЕМОНТНЫЕ РАБОТЫ
Согласование ГлавАПУ (Москомархитектуры) Заказ/Вызов/Получение документов БТИ. от 60 000	30-60	Выход архитектора Выход инспектора БТИ.
Заказ/Получение Технического плана. Внесение изменений в ГКН. Внесение изменений в ЕГРП (Росреестр) от 45 000		Официальные платежи.

Стоимость узаконивания перепланировки нежилого помещения зависит, прежде всего, от того расположено ли оно в отдельном нежилом здании или является частью многоквартирного жилого дома. Также на цену влияют произведенные мероприятия, площадь объекта и другие параметры. Для получения коммерческого предложения по стоимость и срокам узаконивания Вашего помещения, также пришлите нам план на почту или свяжитесь с нами по телефону.

Как мы уже писали в других статьях, выполненная перепланировка квартиры может быть уже отображена в виде красных линий на плане БТИ квартиры, а может быть и не отражена. Примеры БТИ с красными линиями мы приводили здесь. От этого зависит и сам порядок узаконивания перепланировки квартиры.

Для начала введём ещё два определения. Некоторые ремонтные работы (к примеру, устройство дополнительного санузла) требуют согласования по проекту. Их перечень приведён в пунктах 2 и 3 Прил.1 Пост-ния Прав-ва Москвы 508. Некоторые простые работы, не приведенные в этих списках, но которые необходимо отобразить в планах БТИ, можно согласовать по “эскизу”.

Итак, согласно пункту 19 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508, если в квартире выполнялись только самые простые работы (к примеру, перестановка не несущей перегородки между двумя жилыми комнатами или выполнение в ней проёма), то их следует согласовывать на основании поэтажного плана и экспликации в красных линиях после проведенного ремонта сразу с получением акта о завершенной перепланировке.

Однако согласно пункту 20 того же Приложения произведенные работы, требующие согласования по проекту (а сюда попадает 90% всех перепланировок: скажем, любое расширение или перенос “мокрых зон” в квартире, присоединение балкона и т.д.), могут быть узаконены по техническому заключению о допустимости и безопасности произведенной перепланировки, выполненному специальной организацией с соответствующим допуском СРО, сразу с получением акта о завершенном переустройстве.

Подробнее о самой процедуре такого узаконивания перепланировки мы поговорим ниже. Казалось бы, зачем тогда получать какое-либо разрешение перед ремонтом, если его можно узаконить после выполнения? Но тут всё не так просто. Во-первых, тогда обязательно придется заплатить штраф, о котором мы подробнее рассказываем здесь.

Во-вторых, узаконить таким образом можно только ту перепланировку, которая согласно п. 10.9 Приложения 1 508-ого Постановления не нарушает никаких строительных и юридических законов, коих существует огромное количество. Если в какой-либо части перепланировки присутствует такое нарушение, то согласно п.3 ст.

29 Жилищного кодекса РФ для его устранения перепланировку придется возвращать в исходное состояние, то есть переделывать весь замечательный ремонт. На практике 90% присылаемых нам перепланировок имеют те или иные нарушения норм СНиПов, СаНПиНов, Постановлений и т.д., так как их очень много и простой человек о всех требованиях законов, безусловно, не ведает.

Выполнить самостоятельно ремонт без консультации специалиста и при этом ничего не нарушить, таким образом, практически невозможно. Особенно, ужасны такие нарушения при затрагивании несущих стен. Подробнее о ситуации, к которой это может привести мы писали в п. 4 отдельной статьи. В-третьих, в процессе выполнения самого ремонта, из-за шума или личной неприязни, часто поступает жалоба на ремонт от соседей или Управляющей компании, а это, опять же, приводит к штрафам и предписаниям вернуть ремонт в исходное состояние.

Поэтому гораздо лучше и спокойнее перед самим ремонтом проконсультироваться со специалистом и получить соответствующее согласование, которое будет гарантировать законность планируемых работ и не приведёт к необходимости переделывать его в дальнейшем. Подробнее о всех недостатках выполнения неузаконенной перепланировки мы подробно рассказывали в соответствующих главах статьи о незаконной перепланировке.

Подробно об этой процедуре оформления перепланировки мы рассказываем в другой статье, ссылку на которую мы уже привели в самом начале, но продублируем, на всякий случай, ещё раз. Чиновники судят о выполнении перепланировки квартиры только по сдаваемым планам БТИ, поэтому никаких вопросов у них не возникнет.

На выполненный ремонт получается разрешение, как на только планируемый, а затем берётся небольшая пауза как бы на его выполнение. Такой подход позволяет избежать несколько неприятных моментов. Во-первых, не надо будет платить штраф за несогласованную перепланировку, о котором мы уже говорили. Во-вторых, жилищная инспекция будет рассматривать сдаваемые на планируемую перепланировку документы месяц, а не три месяца для тех случаев, когда документы подаются уже на выполненную перепланировку.

Это существенная разница в сроках. В-третьих, Мосжилинспекции почти всех округов для узаконивания уже выполненной перепланировки требуют её отображения в планах БТИ красными линиями. Таким образом, Вы должны будете сами добровольно “засветить” её в официальных документах БТИ. Если вдруг в перепланировке Жилищная инспекция выявит какое-либо нарушение, о чём мы писали в предыдущем пункте 1.1.

, то исправить в документах БТИ уже ничего нельзя будет и придется возвращать ремонт в исходное положение. Быть абсолютно уверенным в том, что Жилищная инспекция и её чиновник ни к чему не придерётся, зачастую не может даже самый опытный специалист. Особенно, в сложных случаях, где нормы можно трактовать по-разному.

Даже если Жилищная инспекция не запросит план БТИ в красных линиях, то для узаконивания перепланировки на квартиру выйдет с проверкой инспектор. Если он заметит какие-либо нарушения, то согласно п.3 ст.29 ЖК РФ выпишет предписание о привидении ремонта в исходное состояние. Поэтому лучше не рисковать и получить разрешение ещё на как будто не выполненную перепланировку. То есть легализация перепланировки должна проводиться до её выполнения.

В Московской области произведенная перепланировка также может быть отображена или нет в документах БТИ.

В этом случае также актуально всё, сказанное в пункте 1.2 для Москвы. Мы настоятельно рекомендуем получать разрешение на перепланировку как будто она ещё не произведена.

К сожалению, здесь провести параллель с Москвой не получится. Большинство органов местного самоуправления, на которых в соответствии с п.1 ст.26 ЖК РФ возложены функции по согласованию перепланировки, законодательно не предусмотрели возможности согласования ремонта квартир после его выполнения. В этом случае, узаконивание перепланировки квартиры возможно только через суд согласно п.4 ст.

Если же помещение целиком расположено в отдельно стоящем нежилом здании, то узаконить перепланировку нежилого здания в этом случае возможно непосредственно напрямую в самом отделении БТИ, так как юридических документов, которые возлагали бы на какую-либо организацию функцию по согласованию перепланировки таких зданий, или описывали бы необходимость самой этой процедуры, на данный момент не существует.

В Москве раньше эти функции возлагали на Префектуру, но старый порядок был отменён Постановлением Правительства Москвы № 551, а новый до сих пор не утверждён. Для осуществления такого согласования в БТИ необходимо предоставить техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки, а также проект перепланировки, выполненных проектной организацией, обладающей соответствующим допуском СРО. Подробнее о таких проектах Вы можете прочесть здесь.

• Если выполнение перепланировки в Москве или Московской области только планируется, то на планируемый ремонт необходимо получить соответствующее разрешение.
• Как мы уже говорили в пунктах 1.2 и 2.2 данной статьи, если выполненная перепланировка не отмечена на планах БТИ, то её лучше согласовывать как будто она только планируется. Иными словами, получать тоже самое разрешение, которое описано в предыдущем пункте;
• Если квартира расположена в Москве и перепланировку можно согласовать по “эскизу” (поэтажному плану БТИ в красных линиях после ремонта), то на неё получается акт о выполненной перепланировке. Подробнее о работах, которые можно согласовать по “эскизу”, а также о самой процедуре узаконивания можно прочесть тут. Следует также отметить, что понятие согласования по “эскизу” введено только в Москве 508-ым Постановлением Правительства Москвы и некоторых городах Подмосковья. В большинстве городов Московской области на любые работы необходимо получать соответствующее разрешение на основании проекта перепланировки;
• Если квартира расположена в Москве и выполненная перепланировка отображена красными линиями в её плане БТИ, то для узаконивания необходимо обратиться в Жилищную инспекцию соответствующего административного округа за получением акта о завершенном переустройстве на основании технического заключения о допустимости и безопасности произведенной перепланировки. Необходимые для такого обращения документы мы рассмотрим в данной статье ниже. После оформления акта о завершенном переустройстве, Жилищная инспекция отправляет его копию вместе с планом квартиры из технического заключения в отделение БТИ, куда необходимо обратиться за проведением инвентаризации, учётом новой планировки и получением новых планов БТИ на квартиру в черных линиях.
• Если квартира расположена в Московской области и произведенная перепланировка присутствует на плане БТИ, то узаконивание перепланировки квартиры, к сожалению, возможно только через суд. Для этого необходимо написать исковое заявление, обратиться в городской суд, предоставить техническое заключение на произведенную перепланировку от организации с допуском СРО и выиграть дело. Тогда суд обяжет БТИ внести изменения в планы квартиры на основании предоставленного технического заключения. Подробнее об узаконивании перепланировки квартиры через суд мы ещё поговорим ниже;

• Если ремонт в нежилом помещении только планируется, то на него необходимо получить соответствующее разрешение. Ссылку на статью о получении такого разрешения мы уже приводили в первом пункте предыдущего раздела;
• Если произведенное переустройство помещения не занесено в планы БТИ, то узаконить перепланировку помещения в данном случае также лучше всего как планируемую;
• Если помещение расположено в Москве и выполненные работы просты, то его перепланировку можно узаконить по “эскизу”. Ссылку на статью о таких работах и порядке действий мы также приводили в предыдущем разделе;
• Если помещение находится в Москве и произведенный ремонт занесён в планы БТИ, то процедура получения акта о завершенной перепланировке аналогична соответствующей процедуре его получения для квартир, приведенной в предыдущем разделе. Отличается только список предоставляемых документов. Также отметим, что если при перепланировке были затронуты фасады, то согласно пункту 19.2 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508 узаконить такую перепланировку сразу с получением акта о завершенной перепланировке не получится. Вначале придется вернуть фасад в исходное положение, и лишь потом согласовывать изменения как планируемые;
• Если нежилое помещение находится в Подмосковье и выполненный ремонт занесён в БТИ, то узаконить его возможно только через суд;

• узаконивание перепланировки квартиры с получением разрешения занимает 1-3 месяца;
• узаконивание уже выполненного переустройства квартиры с получением акта о завершенной перепланировке занимает 3-4 месяца;
• узаконивание переустройства квартиры по “эскизу” в Москве до получения акта о завершенном переустройстве занимает около месяца;
• узаконивание нежилого помещения с получением разрешения занимает 3-4 месяца, акта- 5-6 месяцев;
• узаконивание перепланировки в суде занимает от трёх до шести месяцев.

Переустройство и перепланировка нежилого помещения: законодательство

Согласование перепланировки нежилых помещений в жилом доме регулируется постановлением Правительства Москвы № 508, принятым в декабре 2011 года (последняя редакция- ППМ №1572 от 17.12.18), и внесшим большое количество изменений в данную область. Если перепланировка помещения только планируется или выполнена, но не отмечена красными линиями в документах БТИ, то перед началом ремонта необходимо обязательно получить соответствующее разрешение на перепланировку.

• заявление на согласование перепланировки;
• нотариальную копию свидетельства о собственности либо договора аренды;
• устав;
• приказ о назначении директора;
• справка о постановке на налоговый учёт;
• проект перепланировки и/или переустройства;
• техническое заключение о состоянии строительных конструкций;
• договор об авторском надзоре с проектировщиками;
• поэтажный план БТИ;
• экспликация БТИ;
• выписка из техпаспорта на дом по форме 1а (берётся в БТИ);
• справка о техническом состоянии здания (берётся в БТИ);
• для арендаторов письмо о согласии собственника на перепланировку;

Все эти документы необходимо предоставить в жилищную инспекцию. Подробнее сам процесс согласования перепланировки нежилого помещения мы уже рассматривали в этой статье. Главным пунктом из данного списка является разработка проекта перепланировки нежилого помещения. О требованиях к его выполнению можно подробно прочесть здесь.

Следует отметить, что у госслужащих в процессе их деятельности выработались свои специфические требования к оформлению данного вида проектной документации, которые существенно отличаются даже от общестроительных ГОСТов по оформлению архитектурных разделов. Поэтому советуем Вам обращаться к опытным в данном вопросе проектировщикам, чтобы сэкономить в будущем своё время и силы.

Ведь именно проект перепланировки рассматривается и согласовывается всеми госорганами. В случае выставления замечаний, для их исправления придётся мотаться между согласующими инстанциями и проектным бюро. Проектировщик помимо общестроительных норм должен быть хорошо знаком с юридическими нормами, текстами постановлений, тонкостями и нюансами согласования перепланировки нежилых зданий, что также существенно уменьшит вероятность возникновения трудностей в узаконивании и позволит согласовать именно ту перепланировку, которую хотелось.

Ознакомиться со стоимостью выполнения проектной документации для согласования перепланировки нежилого помещения Вы можете по этой ссылке.

В феврале 2018 года вступило в силу новое постановление Правительства Москвы № 1104 от 29.12.2017, которое внесло коррективы в уже упоминавшееся 508-ое постановление. В соответствии с пунктом 9 Приложения 3 измененного постановления необходимо получить экспертное заключение о соответствии проектной документации действующим техническим регламентам, санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, и акт санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной документации.

• разрешение Департамента имущества города Москвы, если помещение находится в их собственности;
• решение собрания собственников квартир при затрагивании общедомового имущества;
• в очень многих случаях может понадобиться справка из управляющей компании, например, при желании уменьшить вентшахту без усечения каналов естественной вентиляции;
• согласование ГУП Мосгаз при затрагивании газопроводов;
• акт государственной историко-культурной экспертизы при переустройстве в объекте культурного наследия;

и так далее…

В соответствии с пунктом 1.4.7 Приложения 3 уже упомянутого Постановления № 508 проект перепланировки должен быть дополнен заключением о безопасности планируемой перепланировки, спроектированным автором проекта дома. На практике техзаключение именно от автора проекта дома требуют лишь при затрагивании несущих конструкций, а в остальных случаях его может выполнить любая организация, обладающая соответствующим допуском СРО. О техническом заключении мы подробнее рассказывали здесь.

После этого можно приступать к ремонту. Следующим этапом согласования перепланировки нежилого помещения является её сдача инспектору. Это не так сложно, если выполнить работы по согласованному проекту. В положительном результате Вам выдадут акт завершенной перепланировки. В отрицательном придется либо вносить изменения в документацию, если отличия незначительны и не нарушают законов, либо корректировать сам ремонт. После этого можно заказывать новые планы БТИ.

Если перепланировка нежилого помещения уже была выполнена и произошедшие изменения отмечены планах БТИ в виде красных линий, то согласовывать перепланировку надо сразу с получением акта о завершенном переустройстве на основании технического заключения о допустимости и безопасности произведенных изменений.

Постановление Правительства Москвы № 551 отменило действие всех старых законодательных актов относительно регулирования процесса согласования такой перепланировки. Раньше этим вопросом занимались межведомственные комиссии в Префектурах, а сейчас такую перепланировку по факту выполнения согласовывают сразу непосредственно в БТИ, предоставляя проект и техническое заключение, выполненные организацией с допуском СРО, а также письмо от проектировщиков о том, что проведенная перепланировка не носит изменений капитального характера и подпадает под действие подпункта 4 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, то есть не требует получения разрешения на строительство.

К перепланировке офис, магазина или любого другого нежилого помещения применима вся информация, описанная выше. Каких-либо отличительных особенностей в согласовании перепланировки данных нежилых помещений не существует.

• заявление об узаконивании перепланировки. Оно заполняется на бланке, утвержденным Приложением №3 к Приложению №2 озвученного выше Постановления;
• документ, подтверждающий личность заявителя.
• оригинал или нотариально завершенную копию правоустанавливающих документов (свидетельства о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН);
• технический паспорт на квартиру из БТИ (именно технический паспорт, а не просто план и экспликацию БТИ);
• техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ, оформленное проектной организацией с допуском СРО. В случае затрагивания несущих конструкций такое техзаключение согласно п. 20 Приложения 1 508-ого Постановления должно быть выполнено организацией- автором проекта дома;
• иные документы в зависимости от типа перепланировки (к примеру, разрешение банка в случае обременения в виде ипотеки или справку из Мосгаза при замене газовой плиты на электрическую). Таких различных случаев перепланировок, в которых требуется предоставление дополнительных документов, достаточно много и рассмотреть их всех здесь не представляется возможным.

После подачи документов вначале оплачивается штраф за несогласованную перепланировку. Далее по оставленному в заявлении телефону с собственником связывается инспектор Жилищной инспекции. Он договаривается о выходе непосредственно на объект, при котором проверяет соответствие реальной планировки квартиры той, что представлена в поданном техническом заключении.

1. Обращение в БТИ для получения необходимой технической документации.
2. Разработка проекта переустройства. Это делают специалисты, компетентные в этом вопросе.
3. Согласование перепланировки. Для этого необходимо обратиться в жилищную инспекцию района и другие государственные учреждения.
4. После получения согласования потребуется повторное обращение в жилищную инспекцию района для оформления разрешения.
5. Проведение ремонтных работ.
6. Заключение акта выполненных ремонтных работ и акта об их завершении.
7. Обращение в БТИ для внесения изменений в техническую документацию.
8. Обращение в Росреестр или МФЦ для внесения изменений в кадастровый паспорт и данные о праве собственности на недвижимое имущество.

Сэкономить время и деньги можно законным путем! Перепланировка нежилых помещений под ключ!

А если у Вас уже выполнена незаконная перепланировка нежилого помещения и есть красные линии по БТИ, то мы разработаем «Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки в нежилом помещении».

Мы профессионально согласуем и узаконим выполненную перепланировку помещения любой сложности в Москве!

С удовольствием обеспечим для Вас приятные цены и самые короткие сроки исполнения.

Редактор: ppbj8e

Ответственность за проведение перепланировки, не соответствующей нормам законодательства, возлагается на собственника помещения. Подобные действия подлежат обложению штрафными санкциями. Размер штрафа может составить до 350 тысяч рублей для организаций и до 2 500 рублей для частных лиц.

Если в результате проведения ремонтных работ пострадало имущество соседей, то на виновный не только оплатит штраф, но и компенсирует ущерб пострадавшим.

Когда дело о незаконности корректировок помещения доходит до судебного разбирательства, решением органов может стать возврат состояния в изначальное. Тогда все изменения, которые не соответствуют текущим документам, потребуется снести, что тоже подразумевает дополнительные расходы.

Для корректности проведения ремонтных ремонт рекомендуем своевременно получить разрешение и заручиться согласием заинтересованных лиц и уполномоченных органов. Если у вас остались вопросы, касательно перепланировки нежилого помещения, проконсультируйтесь с профессиональным юристом по жилищному законодательству. Он сможет помочь решить проблему нормативного характера в вашу пользу.