Порядок прекращения права аренды земельного участка

Нормы законодательства

Основные законы, на которые нужно опираться сторонам в вопросах прекращения арендных отношений:

• гл.26 ГК РФ – определяет условия и причины прекращения обязательств участников;
• гл.29 ГК РФ – регулирует процесс завершения договорных отношений в целом;
• ст.619, 620 ГК РФ – определяет общие причины для расторжения в одностороннем порядке;
• ст.46 ЗК РФ — представляет перечень оснований для завершения арендной сделки;
• п.2 ст.45 ЗК РФ — конкретизирует причины, когда инициатором выступает арендодатель.

Начать процесс расторжения вправе любая сторона сделки при наличии на то оснований, закрепленных в законодательстве.

https://www.youtube.com/watch?v=https:3MMiMcxz8Ww

Помимо этого, договор аренды прекращает свое действие, если завершается его срок, прописанный в условиях соглашения, а также при наличии взаимного согласия участников.

Независимо от причин расторжения стороны должны четко соблюдать нормы законодательства во избежание появления сложностей и возможных споров.

Расторжение договора аренды участка – запреты

Расторжение договора аренды участка не может быть осуществлено в некоторых исключительных ситуациях. Если говорить в общих чертах, то при определенных обстоятельствах расторжение соглашение может привести к существенному вреду для одной из сторон, соседей, либо же самого строения или земельного участка в целом.

Порядок расторжения по взаимному соглашению

П.3 ст.407 ГК РФ позволяет участникам договора прекращать отношения путем создания двустороннего соглашения о расторжении.

В данном соглашении прописывают условия завершения договора аренды, а также последствия для каждой из сторон. Обязательным является простая письменная форма данного соглашения. Стороны обязаны закрепить все договоренности на бумаге и скрепить их своими подписями.

Процедура может инициироваться любым из участников арендной сделки. Предложение направляется арендатором или арендодателем второй стороне с указанием причин прекращения дальнейшей аренды земельного участка.

Если вторая сторона не возражает против завершения арендных отношений, то составляется двустороннее соглашение.

Прекращение временного пользования земельного участка по взаимному согласию участников – это самый простой способ расторгнуть договорные отношения. В этом случае возникает минимум сложностей и препятствий, сделка оформляется быстро и без взаимных претензий.

Документ формируется в виде договора и должен содержать информацию следующего характера:

• название документа;
• место и день его составления;
• сведения о договоре аренды, в отношении которого инициируется расторжение (номер и дата);
• реквизиты участников, между которыми заключается соглашение;
• причины и основания;
• условия – в данный пункт может включить обязанность арендатора привести земли в надлежащее состояние, назначение компенсационных выплат;
• сроки прекращения действия договора;
• подтверждение отсутствия взаимных претензий;
• подписи арендатора и арендодателя (или их представителей), печати для юридических лиц.

Каждая сторона получает один подписанный вариант соглашения. Арендные отношения считаются расторгнутыми в срок, установленный указанным двусторонним документом.

Расторжение договора аренды участка – порядок проведения

Расторжение договора аренды участка может происходить исключительно посредством судебных органов. Однако, даже при наличии определенных нарушений избежать расторжения соглашения все еще можно, но для этого придется исправить указанные проблемы. То есть, первым делом нужно попытаться решить вопрос мирно.

Для этого собственник участка обращается к арендатору с письменной претензией, где указывает все возникшие неполадки и требует их искоренения. Важно указать, что неисполнение поставленных требований повлечет за собой расторжение договорных обязательств. В этом же документе необходимо обозначить точный срок, который дается на разрешение ситуации.

Порядок действий по инициативе арендодателя

Больше сложностей возникает, если нет взаимного согласия в вопросе прекращения арендных отношений.

Арендодатель вправе в одностороннем порядке потребовать расторгнуть договор аренды земли, если присутствуют основания, прописанные в законодательстве. Прежде всего, нужно руководствоваться седьмой главой ЗК РФ, а также ст.619 ГК РФ.

Расторжение по желанию арендодателя проводится в следующем порядке:

1. Выявление оснований для одностороннего прекращения договора аренды (согласно законодательству РФ).
2. Направление арендатору письменного предупреждающего письма о намерении прекратить арендную сделку (оформляется в свободном виде).
3. Получение ответной реакции от арендатора (письменное согласие или отказ) – на это отводится 30 дней, если иное не указано в самом договоре.
4. При согласии арендатора заключается соглашение о расторжении.
5. Отсутствие реакции арендатора в 30-тидневный срок дело переносится в судебные органы.
6. При несогласии арендатора вопрос решается в суде, в связи с чем, арендодателем направляется исковое заявление в судебные органы.

Важным является составлять предупреждение в двух идентичных экземплярах и направлять его заранее, сроки могут быть прописаны непосредственно в договоре.

В уведомлении не только приводится требование расторгнуть отношения аренды, но и конкретизируются причины для этого, приводятся обоснованные обстоятельства.

Передать уведомление можно лично в руки, посредством почтовой связи. Во втором случае следует направлять документ заказным письмом с вложенной описью содержимого.

Необходимо получить свидетельство того, что документ второй стороной принят – это может быть почтовое уведомление о вручении или подпись принимающей стороны на экземпляре арендодателя.

Договор аренды участка земли расторгается в принудительном порядке по желанию арендодателя по следующим причинам:

• отсутствие или задержка платы за аренду как минимум 2 раза подряд;
• использование земли не по назначению, возможно, с нанесением вреда окружающей среде;
• порча участков;
• непроведение необходимых и обязательных действий по улучшению качества земель – охрана почв, рекультивация;
• отсутствие подготовки участков к целевому использованию;
• неиспользование земли по назначению в течение трехлетнего срока (речь идет об участках для с/х и строительных целей);
• самовольное возведение построек на участке;
• изъятие наделов в государственных целях.

Помимо указанных причин, стороны могут прописать дополнительные непосредственно в договоре аренды.

Законодательство РФ позволяет инициировать процедуру расторжения арендатору. Если второй участник сделки нарушает положения договора аренды, предоставляет землю в ненадлежащем виде, создает препятствия для целевого использования наделов, то арендатор вправе потребовать прекратить отношения.

Арендатору следует действовать в соответствии с нормами законодательства, заранее уведомив арендодателя о своих намерениях в письменном виде с указанием обоснования.

В целом, порядок действий арендатора следующий:

1. Выявление обоснованных причин для расторжения договора аренды.
2. Направление арендодателю письменного предупреждения о желании расторгнуть соглашение.
3. Получение письменного ответа от арендодателя в течение 30-ти дней.
4. В зависимости от ответной реакции арендодателя либо заключается двустороннее соглашение о расторжении, либо инициируется судебное разбирательство.

Арендатор земельного участка вправе потребовать расторгнуть арендный договор при наличии причин:

• владелец не предоставил земельный участок для пользования в обозначенный срок;
• арендодатель создает препятствия для пользования землей;
• состояние участка не соответствует условиям, оговоренным в договоре аренды, земля обладает не выявленными ранее недостатками;
• землю нельзя использовать по целевому назначению в силу различных причин, ранее скрытых от арендатора.

Представленный список не закрытый и может быть дополнен. Соглашение об аренде земли может содержать дополнительные причины для его завершения в досрочном порядке по инициативе одного из участников.

В целом, все причины для прекращения договора аренды сводятся к несоблюдению арендодателем договорных условий и невыполнению прописанных обязательств.

Расторжение договора аренды участка в судебном порядке

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Расторжение договора аренды участка в судебном порядке становится неизбежной процедурой, если вторая сторона не захотела решать проблему на мирной основе.

Первым делом составляется исковое заявление, к которому впоследствии прикрепляется пакет документов. Среди необходимых бумаг понадобится предоставить следующее:

• Паспортные данные каждой из сторон. В данном случае будет достаточно даже копии;
• Техническая документация относительно земельного участка. В данном случае речь идет про кадастровый паспорт, справку из бюро инвентаризации, справку из налоговой инспекции относительно наличия каких-либо долговых обязательств;
• Доказательства того, что арендодатель действительно имеет права на земельный участок;
• Доказательства того, что договор аренды действительно существовал на официальном уровне. Если все договоренности были в устной форме, то арендодателя привлекают к административной или уголовной ответственности за уклонение от выплаты налогов;
• Дополнительные документы, которых могут потребовать обстоятельства. Например, если речь пойдет о нарушении экологических норм относительно территории, то понадобится предоставить соответствующее заключение экспертов.

Далее проходит сама судебная процессия и выносится постановление, которое становится действительным по истечении 30 дней с момента составления.

Внимание!  В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать Задать вопрос юристу

Возможные сложности

Процесс может затянуться и усложниться, если вторая сторона отказывается признавать себя виновной в нарушении договорных обязательств и не желает прекращать отношения. Более того, возможно выставление встречных претензий.

В этом случае дело переходит в судебные органы и затягивается на неопределенный срок.

Для суда нужно собрать достаточную доказательную базу — аудиофайлы, видеофайлы, бумажные документы, подтверждающие претензии стороны. Необходимо заручиться поддержкой свидетелей и очевидцев.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Во избежание подобных сложностей рекомендуется на стадии подписания договора аренды установить непосредственно в условиях возможные поводы для расторжения сделки в более ранние сроки. При этом нужно четко обозначить причины, по которым инициировать прекращение аренды может каждый из участников сделки.