Субъекты и объекты права
Права собственника могут различаться в зависимости от его принадлежности к той или иной категории лиц: юридические, физические, муниципальные или государственные учреждения, религиозные объединения. Всего ГК РФ объединяет права владения, пользования и распоряжения в следующие формы собственности:
- юридических лиц;
- частную;
- религиозных и общественных организаций;
- муниципальную и государственную;
- совместную.
Права каждого из субъектов отношений регулируются одинаково, никому не отдается предпочтения.
https://www.youtube.com/watch?v=https:tv.youtube.com
Если с владельцами все понятно, то какие объекты собственности можно встретить в России{q} Это имущество в виде земельных участков, жилых помещений и домов, предметов домашнего хозяйства, денег, акций и других нематериальных активов, СМИ, целых предприятий и их помещений. Практически на любое имущество, за исключением отдельных категорий, упомянутых в законодательстве, могут быть оформлены права собственности.
Основные фонды делятся на материальные и нематериальные.
Как уже было сказано, собственник земли может разрешать строительство другим лицам, если процесс не противоречит законодательству. При этом собственник возведенной недвижимости наделяется правом пользования земельным участком. В случае перехода прав на отстроенное имущество новый владелец на тех же условиях и в том же объеме продолжает использовать землю. При этом он правомочен применять все аспекты права собственности на объекты недвижимости.
Пользование земельным участком имеет определенный срок. Если он по соглашению сторон не продлевается, то владелец вправе потребовать снести все постройки и привести землю в первозданный вид. Возможным вариантом является оформление прав собственника недвижимости на землю, или наоборот. Выгодной юридической сделкой для обеих сторон обычно становится продление договора об использовании земельного участка.
До
введения в действие первой части ГК РФ
[1] вместо понятия «недвижимость»
использовалось понятие «основные
фонды». К основным
фондам относятся предметы производственного
и непроизводственного назначения
(здания, сооружения, жилые помещения,
машины, оборудование, взрослый рабочий
и продуктивный скот, многолетние
насаждения и т. д.
),
которые в своей натуральной форме
функционируют и используются в народном
хозяйстве на протяжении ряда лет и в
течение всего срока службы не теряют
своей потребительской формы.
Основные фонды (без машин и оборудования)
— составная часть недвижимости, но это
понятие является более узким, поскольку
в составе основных фондов не учитывается
земля.
В соответствии с
государственной программой перехода
РФ на принятую в международной практике
систему учета и статистики с 1 января
1996 г. в России введен в действие
Общероссийский классификатор основных
фондов (ОКОФ) -OK 013-94 [2] . Сферой его
применения являются организации,
предприятия и учреждения всех форм
собственности.
К материальным
основным фондам относятся здания,
сооружения, машины и оборудование,
жилища, транспортные средства, многолетние
насаждения, продуктивный скот и т. д.Не относятся к основным фондам временные
сооружения, приспособления и устройства,
затраты по возведению которых относятся
на себестоимость строительно-монтажных
работ в составе накладных расходов. Эта
классификация описывает практически
все типовые объекты основных фондов.
Здания (кроме
жилых). В состав зданий входят
строительно-архитектурные объекты,
назначением которых является создание
условий для производственного процесса,
социально-культурного обслуживания,
хранения материальных ценностей. В
качестве основных конструктивных частей
здания имеют стены и крышу.
Если здания
примыкают друг к другу и имеют общую
стену, но каждое из них представляет
собой самостоятельное конструктивное
целое, их считают отдельными объектами.
Наружные пристройки к зданию, имеющие
самостоятельное хозяйственное значение,
отдельно стоящие здания котельных, а
также надворные постройки (склады,
гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы
и пр.) являются самостоятельными
объектами. Встроенные помещения,
назначение которых иное, чем назначение
здания, входят в состав этого здания.
Встроенные помещения
могут предназначаться для магазинов,
столовых, парикмахерских, ателье, пунктов
проката, детских садов, яслей, отделений
связи, банков или иных организаций.
В состав зданий
входят коммуникации внутри зданий,
необходимые для их эксплуатации: система
отопления с оборудованием, включая
котельную установку (если последняя
находится внутри здания); внутренняя
сеть водопровода, газопровода, канализации
со всеми устройствами; внутренняя сеть
силовой и осветительной электропроводки
со всей осветительной арматурой;
внутренние телефонные и сигнализационные
сети; вентиляционные устройства
общесанитарного назначения; подъемники
и лифты. Водо-, газо-, теплопроводные
устройства, а также устройства канализации
включают в состав зданий, начиная от
вводного вентиля или тройника или от
ближайшего смотрового колодца в
зависимости от места присоединения
подводящего трубопровода.
Фундаменты под
котлами, генераторами, станками, машинами,
аппаратами и пр., расположенными внутри
зданий, не входят в их состав (кроме
фундаментов крупногабаритного
оборудования), а входят в состав тех
объектов, в которых они используются.
Фундаменты крупногабаритного оборудования,
сооруженные одновременно со зданием,
входят в состав здания. Для такого типа
объектов используется термин
«специализированные здания».
Жилье.
К нему относятся
здания, предназначенные для постоянного
проживания, а также
передвижные щитовые домики, плавучие
дома, прочие здания (помещения),
используемые для жилья, а также
исторические памятники, идентифицированные
в основном как жилые дома.
Передвижные домики
производственного (мастерские, котельные,
кухни, АТС и др.) и непроизводственного
(жилые, бытовые, административные и пр.)
назначения относятся к зданиям.
Автомобили, автомобильные
и тракторные
прицепы, железнодорожные
специализированные и
переоборудованные вагоны,
основным назначением которых является
выполнение производственных функций
(лаборатории, клубы, конторы и пр.),
считаются передвижными объектами
соответствующего назначения и учитываются
как здания.
Сооружения.
К ним относятся
инженерно-строительные объекты,
предназначенные для создания и выполнения
технических функций
(шахты, тоннели, нефтяные скважины,
дороги, плотины, эстакады и т. д.)
или для обслуживания населения
(стадионы, бассейны, сооружения городского
благоустройства и т.д.).
В состав сооружений
входят все устройства, составляющие с
ним единое целое. Например, при определении
восстановительной стоимости очистных
сооружений в состав объекта включаются,
кроме самого здания, насосное оборудование,
бункера-отстойники, грязеотстойники,
фильтры, нестандартное и электротехническое
оборудование и пр.
Сооружения,
как объекты недвижимости, могут быть
классифицированы на градостроительные
(наземные и подземные сооружения),
энергообеспечивающие
(нефтяные базы, теплоэлектростанции),
инфраструктурные
(транспортные и терминальные сооружения),
промышленные
(доменные и мартеновские печи, стапели,
эллинги), экологические
(заводы по утилизации отходов и очистные
сооружения) и специальные
сооружения военно-промышленного
комплекса.
Общественные и
производственные здания, градостроительные
и технологические сооружения значительно
отличаются по видам, типам и проектным
решениям. Многие из них являются
уникальными.
По некоторым данным
уже к 1970 г. в стране существовало более
5000 видов и типов зданий по вместимости,
составляющих в зависимости от назначения
17 основных групп.
https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru
Наиболее
высокой степенью организационной и
технической сложности отличаются
промышленные комплексы, в которых
использование объектов недвижимости
жестко подчинено требованиям
производственного цикла и технологического
процесса. Этим объектам присуща высокая
энергонапряженность и значительная
материалоемкость.
Капиталоемкостью
отличаются подземные и наземные
градостроительные сооружения,
производственные здания, цеха
топливно-энергетического и
машиностроительного комплексов.
Энергоемкость
характерна для технологических
сооружений, производства цветных и
черных металлов; городских сооружений,
обеспечивающих водоснабжение, подачу
тепла и электроэнергии (ТЭЦ).
Многолетние
насаждения. К ним
относятся все виды
искусственных многолетних насаждений
независимо от возраста: плодово-ягодные,
технические, защитные, декоративные и
озеленительные насаждения всех видов;
искусственные насаждения ботанических
садов, других научно-исследовательских
учреждений и учебных заведений для
научно-исследовательских целей.
В заключение
отметим, что одной из основных задач
развития и становления рынка недвижимости
в нашей стране на сегодняшний момент
является разработка Единого классификатора
недвижимости.
[1] С 1 января 1995 г.
[2] Постановление
Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. №
359.
Рис. 1.1. Укрупненная
классификация объектов недвижимости
1.Естественные
(природные) объекты
— земельный участок,
лес и многолетние насаждения, обособленные
водные объекты и участки недр. Эти
объекты недвижимости называют еще и
«недвижимостью по природе».
Содержание права собственности
После приобретения имущества владелец наделяется исключительным правом собственности, которое представляет собой целый спектр дополнительных правомочий. Главными из них считаются: право владения, пользования и распоряжения. Именно собственник обладает комплексом таких гражданских правомочий, тогда как остальные лица по его решению могут быть наделены лишь некоторыми из них.
Права владения и пользования позволяют фактически обладать имуществом и применять его в собственных целях (в т. ч. получать доход). Однако без соблюдения прав владения последующие привилегии недоступны. Право распоряжения предоставляет возможность совершать юридические сделки с имуществом: продавать, обменивать, приносить в дар, передавать по наследству, сдавать в аренду или залог.
Земельный сервитут
Лица, которые имеют право собственности на землю, могут осуществлять с ней любые сделки, не запрещенные законом. Регулирование владения, пользования и распоряжения земельным участком осуществляется на основании ст. 260–287 ГК РФ. Право собственности переходит к владельцу после заключения договора купли-продажи, дарения, мены, любой другой сделки, имеющей юридическую силу, а также в соответствии с завещанием.
Право владения и пользования землей в общем случае позволяет лицу возводить в черте ее границ сооружения и здания или создавать недвижимое имущество иного типа с возможностью приобретения на него прав собственности. Кроме того, владелец вправе разрешать строительство и другим лицам. Главным требованием является соблюдение строительных и градостроительных правил и норм и условий целевого назначения участка.
Собственник может передавать права владения и пользования имуществом, в данном случае землей, другим лицам в порядке, установленном законом. Они обладают правами, согласно договору, но не могут распоряжаться им.
Владелец земельного участка (а также иной недвижимости) вправе обратиться с требованием к собственнику соседнего участка о предоставлении прав ограниченного пользования (что называется сервитутом). Он обычно используется в целях прокладки коммуникационных линий и обеспечения свободного прохода или проезда через граничащий участок.
Стороны заключают соглашение самостоятельно и регистрируют его. В случаях когда договориться собственникам не получается, может быть подан иск в суд. Оформление сервитута оправдано лишь в тех случаях, когда это действительно необходимо.
Жилое помещение предусматривает его использование только с целью проживания граждан. Расположение объектов производства не допускается. Владелец обладает всеми правами собственности, которые приобретаются путем покупки, мены, вступления в наследство и прочих случаях. Собственник вправе самостоятельно распоряжаться жилым помещением: сдавать его в аренду, наделяя правом пользования и владения, или же использовать для собственного проживания с членами его семьи.
Если владелец планирует разместить в жилом помещении предприятие, сначала следует поменять статус «жилого» на «нежилое». Хозяину квартиры, помимо нее, принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома. В случае разрушения многоэтажки такому лицу останется и доля на землю, на которой существовала постройка. Эту часть собственник вправе отчуждать.
Как и в случае с земельным участком, исключительным правом распоряжения обладает только собственник. Никто кроме него не может решать судьбу имущества, осуществлять без его ведома и согласия юридические сделки и прочее. Семья владельца квартиры автоматически приобретает лишь право владения и пользования жилым помещением.
Какие дает права такое положение{q} Члены семьи полномочны проживать (т. е. использовать жилье в своих целях), совершать юридические сделки или изменять планировку квартиры с согласия собственника, осуществлять прочие действия, связанные с проживанием и владением. Помимо правомочий пользователь жилого помещения несет и совместную ответственность за его сохранность и содержание. Права и обязанности прекращаются, если родственная связь нарушается.
Некоторыми правами на жилье наделены и съемные жильцы. В таком случае собственник составляет договор, согласно которому на определенный срок и за установленную плату предоставляет право владения и пользования жилым помещением. Это распространенный способ отношений на современном рынке недвижимости. Стоит обратить внимание, что сделка считается совершенной только при согласии собственника.
а)
жилая недвижимость
— малоэтажный дом (до трех этажей),
многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом
повышенной этажности (от 10 до 20 этажей),
высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом
жилой недвижимости может также быть
кондоминиум, секция (подъезд), этаж в
подъезде, квартира, комната, дачный дом;
б)
коммерческая недвижимость
— офисы, рестораны, магазины, гостиницы,
гаражи для аренды, склады, здания и
сооружения, предприятия как имущественный
комплекс;
в)
общественные
(специальные) здания и сооружения [1] .
–
лечебно-оздоровительные (больницы,
поликлиники, дома престарелых и дома
ребенка, санатории, спортивные комплексы
и т.д.);
– учебно-воспитательные (детские
сады и ясли, школы, училища, техникумы,
институты, дома детского творчества и
т.д.);
– культурно-просветительские
(музеи, выставочные комплексы, парки
культуры и отдыха, дома культуры и
театры, цирки, планетарии, зоопарки,
ботанические сады и т.д.);
– специальные
здания и сооружения – административные
(милиция, суд, прокуратура, органы
власти), памятники, мемориальные
сооружения, вокзалы, порты и т.д.;
г)
инженерные сооружения
— мелиоративные сооружения и дренаж,
комплексная инженерная подготовка
земельного участка под застройку и т.д.
Каждую из этих
групп можно подвергнуть дальнейшей
дезагрегации на базе различных
типологических критериев.
Искусственные
объекты получили название — «недвижимость
по закону», однако эта категория
недвижимости опирается на «недвижимость
по природе».
Искусственные
объекты могут быть полностью построены
и готовы к эксплуатации, могут требовать
реконструкции или капитального ремонта,
а также относится к
незаконченным объектам строительства
(незавершенка). По
данным «Союзпетростроя» в стадии
незавершенного строительства находится
около 1500 домов и, по мнению экспертов,
еще около 500 объектов промышленного и
гражданского назначения.
К «незавершенке»
относятся объекты, по
которым в установленном порядке не
оформлены документы о приемке объекта
в эксплуатацию. Объекты
незавершенного строительства можно
разделить на две группы: объекты,
на которых ведутся работы, и объекты,
на которых по тем или иным причинам
работы прекращены.
– при консервации
— срок, на который консервируется
(временно прекращается) строительство,
условия консервации, наименование
организации, на которую возлагаются
подготовка стройки к консервации,
сохранность построенных объектов и
выполненных работ;
– при полном
прекращении строительства — порядок
ликвидации и использования уже построенных
объектов или их частей, смонтированных
конструкций и оборудования, реализации
завезенных на стройку материальных
ценностей.
В настоящее время
в Санкт-Петербурге действует порядок
[2] подготовки и выдачи паспорта объекта
незавершенного строительства (прил.
3), представляющий собой единый документ
на территории Санкт-Петербурга, содержащий
описание объекта незавершенного
строительства и включающий в себя
исчерпывающий объект информации.
Земельные участки
могут быть делимыми и неделимыми. Участок
называется делимым, когда его можно
разделить на части и образовать
самостоятельные земельные участки с
разрешением целевого использования(прил. 4). В соответствии с законодательством
не допускается раздел городских земель,
земель фермерских хозяйств и пр.
1. Земли
сельскохозяйственного назначенияимеют особый правовой статус на рынке
недвижимости и используются:
– для
сельскохозяйственного производства
(пашни, сенокосы, пастбища, залежи,
многолетние насаждения, целина и другие
угодья);
– для личного подсобного
хозяйства;
– для коллективного
садоводства и огородничества;
– для
подсобных сельскохозяйственных
производств;
– для опытных и научных
станций.
Перевод земель из
этой категории в другую осуществляется
только по решению субъекта Федерации.
Особо ценные земли не подлежат
приватизации.
2. Земли городов
и населенных пунктовзанимают 4%
территории страны. На этих землях
размещаются жилые дома и социально-культурные
учреждения, а также улицы, парки, площади,
природоохранные сооружения; могут
размещаться промышленные, транспортные,
энергетические, оборонные объекты и
сельскохозяйственные производства.
Понятие общей собственности
Если правом собственности обладают несколько лиц (два и более), то объект отношений принадлежит субъектам в равной степени. Может быть определена доля владельца, тогда речь идет о долевой собственности, или же без такового действия (общая собственность). Обычно права совместного владения возникают по отношению к имуществу, которое нельзя разделить.
Суть неделимого участка можно рассмотреть на примере многоквартирного дома. Каждый из жильцов имеет долю в собственности на землю. При этом ее можно отчуждать другим лицам. При решении продать долю владелец уведомляет сначала других собственников. Если никто из них не соглашается совершить сделку, то права могут быть проданы третьему лицу. Величина доли по возможности определяется или же считается равной для каждого собственника.
Права на предмет залога
Собственник вправе отдавать свое имущество в залог, тем самым гарантируя выполнение своих обязательств. При этом залогодатель не имеет прав распоряжения предметом залога. Владелец имущества не меняется, и все права, связанные с этим статусом, остаются с ним. Однако залогодатель имеет права владения и пользования предметом залога, среди которых:
- использовать имущество согласно его назначению, в т. ч. извлекать из него доходы или плоды;
- передавать без согласия собственника (залогодержателя) предмет залога во временное пользование или владение другим лицам;
- залогодержатель вправе использовать переданное в залог имущество только в исключительных случаях, указанных в договоре.
Каждый из пунктов соблюдается только тогда, когда иное не указано в договоре и не противоречит законодательству. Отношения между залогодателем и залогодержателем регулируются по большей части договором. Согласно ему залогодатель имеет весомое количество прав на имущество в залоге. Пожалуй, единственное, чего он лишен, это отчуждать имущество без согласия собственника.
Прекращение прав собственника
Право собственности в ряде случаев теряется владельцем. Помимо добровольного отказа от имущества, хозяин лишается прав владения, пользования и распоряжения в следующих случаях:
- отчуждение другим лицам;
- уничтожение или гибель имущества;
- конфискация, реквизиция, взыскание на имущество по обязательствам;
- отчуждение в связи с невозможностью принадлежности данному лицу по закону;
- выкуп.
https://www.youtube.com/watch?v=upload
Имущество, находящееся в собственности государства или муниципальных организаций, может быть отчуждено физическим или юридическим лицам, т. е. приватизировано, в установленном законом порядке.
Права собственности позволяют распоряжаться личными вещами, от мелких материальных ценностей до недвижимости. Хозяин имущества может наделять других правами пользования и владения. Каждый человек чем-то обладает, а чем-то лишь в какой-то мере владеет. Правоотношения, устанавливаемые при этом, не должны противоречить закону и правам собственника.
