Право пожизненного наследуемого владения земельными участками

78. Понятие денежного обязательства. Ответственность за его неисполнение.

Денежное
обязательство
– обязательство, в силу которого должник
передает в собственность кредитору
денежные знаки в определенной или
определимой сумме.

Д.
о. обычно исполняются путём вручения
должником кредитору (или путём перевода
ему) причитающейся суммы; они могут
исполняться также путём внесения долга
в Депозит нотариальной конторы. Д. о.
между социалистическими организациями
исполняются, как правило, в безналичном
порядке (см. Безналичные расчёты).

Статья
395. Ответственность за неисполнение
денежного обязательства

1.
За пользование чужими денежными
средствами вследствие их неправомерного
удержания, уклонения от их возврата,
иной просрочки в их уплате либо
неосновательного получения или сбережения
за счет другого лица подлежат уплате
проценты на сумму этих средств. Размер
процентов определяется существующей
в месте жительства кредитора, а если
кредитором является юридическое лицо,
в месте его нахождения учетной ставкой
банковского процента на день исполнения
денежного обязательства или его
соответствующей части.

2.
Если убытки, причиненные кредитору
неправомерным пользованием его денежными
средствами, превышают сумму процентов,
причитающуюся ему на основании пункта
1 настоящей статьи, он вправе требовать
от должника возмещения убытков в части,
превышающей эту сумму.

3.
Проценты за пользование чужими средствами
взимаются по день уплаты суммы этих
средств кредитору, если законом, иными
правовыми актами или договором не
установлен для начисления процентов
более короткий срок.

Исполнение
обязательства
– это совершение должником действий
(воздержание от действий), направленных
на удовлетворение интересов кредитора
и являющихся обязанностью должника.

1)
общеправовыепринципы:
свобода договора, принцип недопустимости
произвольного вмешательства в частные
дела, принцип разумности, справедливости
и добросовестности.

2)
специальныепринципы:
принцип надлежащего исполнения
обязательств (ст. 309) – в соответствии
с условиями договора, нормами закона и
иных НПА, обычаями договора оборота;
принцип реального исполнения (ст. 396 ГК
РФ); принцип недопустимости одностороннего
отказа от исполнения обязательства
(ст. 310 ГК РФ); сотрудничество сторон
обязательства (нормы о договоре подряда)

Условия
исполнения обязательства:

• Предмет
  исполнения
  – это действие, которое должен совершить
  должник в пользу кредитора.

• Субъекты
  исполнения:

а)
обязательство должно быть исполнено
надлежащим субъектом

б)
ст. 312 ГК РФ – должник осуществляющий
исполнение должен удостовериться в
личности кредитора и несет риск
последствий не совершения таких действий.

• Сроки
  исполнения обязательства:

Обязательства:
1) с определенным сроком – должно быть
исполнено в установленный срок (п. 1, ст.
314)

а)
в сроки, установленные законом

б)
если нет срока, установленного законом,
обязательство исполняется в разумные
сроки с момента первого требования;
разумный срок – 7 дней.

Возможно
досрочное исполнение обязательства
гражданином; в предпринимательских
отношениях досрочное исполнение возможно
только по соглашению сторон.

• Место
  исполнения обязательства:

1)
обязательство по передаче земельного
участка, либо иного объекта недвижимости
– в месте нахождения объекта недвижимости.

2)
обязательства по передаче товара,
предусматривающие его перевозку – в
месте сдачи товара первому перевозчику.

3)
иные обязательства по передаче имущества
– в месте нахождения, либо хранения
имущества.

4)
денежное обязательство – в месте
нахождения кредитора.

5)
иные обязательства – в месте нахождения
должника.

• Способ
  исполнения обязательства (ст. 311 ГК РФ):

Исполнение
обязательства по частям является
надлежащим, если это предусмотрено
соглашением, либо законом.

Ст.
328 ГК РФ – предусматривает в случае
отсутствия встречного предоставления
право лица на отказ от исполнения
обязательства.

Правовые особенности наследуемого владения

Пожизненное владение земельным участком имеет конкретные ограничения в вопросах распоряжения наделом, кроме того, право владения передается только по наследству. Продажа участка, передача его в залог или дарения не допускается, и в случае их осуществления признаются ничтожными. Исключения из данного правила нет, однако существует норма, позволяющая его обойти – дело в том, что переход прав на капитальное строение автоматически осуществляет переход прав на землю, где размещены эти строения.

То есть, фактически отчуждение земельного участка возможно, достаточно продать дом, возведенный на нем, при условии, что строение оформлено в собственность с соблюдением правил регистрации. Отметим, что на продажу дома не требуется согласия муниципалитета, не нужно даже решение государственного органа о смене владельца земли, оно регистрируется одновременно с регистрацией прав на приобретенный дом.

Правовая конструкция пожизненного наследуемого владения земельными участками обладает некоторыми особенностями:

• Земля остается в собственности государства или муниципалитета.
• Право на такую форму владения предоставлялось исключительно физическим лицам. Лишь граждане могут быть субъектами права пожизненного наследуемого владения земельным участком.
• Обладатель участка вправе возводить капитальные строения, оформлять их в собственность.
• Полноценным подтверждающим документом является свидетельство, выданное Росреестром.

Подобное владение сходно по своей сущности с безвозмездным пользованием земельным участком, однако пользование длится ограниченный срок. Ограничения устанавливаются или напрямую законом, или связываются обстоятельствами. Например, временем пользования домом, расположенном на таком участке.

Отличие наследуемого владения от бессрочного пользования

В земельном законодательстве РФ существует такое понятие, как право на постоянное бессрочное пользование земельным участком, которое следует отличать от пожизненного владения:

1. право на постоянное бессрочное пользование возникает не только у граждан, как в случае с наследуемым владением, но и у юридических лиц, кроме коммерческих организаций;
2. право на бессрочное пользование допускает для владельцев земли возможность распоряжаться наделом по своему усмотрению – продавать, сдавать в аренду или залог, дарить и другое.

Законодательство

Пожизненное наследуемое владение земельным участком в законодательстве появилось давно. Правовая конструкция существовала еще в советское время, затем перекочевала в Земельный кодекс 1991 года. Гражданский кодекс лишь упоминает данную форму владения, однако, что касается оснований возникновения этого права, его пределов и всех иных вопросов, которые возникают, следует обращаться к Земельному кодексу. Впрочем, с 2015 года в связи с изменениями в ЗК возник один нюанс.

Несоблюдением требований считаются:

• нерациональное использование или использование не по назначению (отказ от строительства, если участок передан под строительство);
• нарушение экологических норм;
• порча почвы;
• игнорирование обязательств по рекультивации, в результате чего участок невозможно использовать по назначению.

Владельцу дается 3 года. За это время он должен начать строительство или иную деятельность, предусмотренную целевым назначением. По истечении этого срока органами земельного контроля выносится решение, и документы передаются в суд на изъятие.

Изъятие земельного участка за нарушения, предусмотренные законом, допускается исключительно в судебном порядке. Орган земельного контроля обязан собрать пакет документов, подтверждающих, что ранее выносилось предупреждение о недопустимости нарушений земельного законодательства. И владелец никак не выполнил в срок требования, изложенные в предупреждении.

Прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком разрешается или по воле владельца, или по решению суда. Администрация не имеет права без суда отнимать участки.

Когда право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращается

Закон предусматривает случаи, когда данное право прекращает свое действие:

• переход участка в собственность владельца;
• владелец решил отказаться от своих прав;
• изъятие земельного участка под общественные проекты;
• нецелевое использования участка;
• нарушение природоохранного законодательства.

В соответствии с законодательством РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком может прекратить свое существование по желанию владельца либо в принудительной форме – по решению органа государственной власти. Согласно статьи 45 Земельного кодекса РФ, принудительное прекращение права наследуемого владения допускается на следующих основаниях:

• изъятие участка по причине ненадлежащего использования;
• изъятие участка для нужд муниципалитета или государства.

При этом под понятием «ненадлежащее использование земельного участка» следует подразумевать:

1. порчу земли;
2. нерациональное использование земли либо использование ее не по целевому назначению;
3. создание неблагоприятной экологической обстановки;
4. неисполнение владельцем обязанностей по охране почвы или рекультивации земли.

Помимо этого, если земельный участок предназначен для возведения на нем строительного жилого объекта или производства сельскохозяйственных работ, он может быть изъят органами власти, при условии, что указанные цели не были реализованы в течении 3-х лет, не включая сюда времени, необходимого для освоения земли.

При этом, если речь идет о прекращении владения вследствие ненадлежащего использования надела, то лишение такого права сопровождается назначением административного наказания (статья 8.8. Кодекса об Административных правонарушениях РФ). В добровольном порядке прекратить право пожизненного владения земли можно только в силу двух причин:

1. отказ правообладателя от дальнейшего владения участком;
2. приобретение данной земли в собственность.

Откуда эта форма владения возникла

Пожизненное наследуемое владение земельным участком возникло в советские годы и работало таким образом: граждане получали от государства в пользование землю. На ней они имели право строить себе дома, заниматься хозяйством.

Никакого специального документа не выдавалось, если не считать акта об отводе земли. Решение принимал местный сельский совет. Интересно, что граждане, занимаясь приватизацией земельных участков, часто не могут разыскать акты об отводе, являющиеся основными документами, дающими права на участки.

Граждане обладали лишь правом пользования, собственником продолжало оставаться государство.

Законы не давали и не дают возможность на условиях пользования осуществлять сделки с участками: их не продать, не обменять, не подарить. Единственное, что разрешалось, – передать по наследству.

Как стать собственником участка через наследуемое владение

Для этого нужно соблюдение следующих условий:

• наличие документа, который выдан местными властями и удостоверяет рассматриваемое право владения. Он носит название “Свидетельство на право бессрочного наследуемого владения земельным участком”;
• оформление кадастрового паспорта.

Первое требование обычно выполнено. Что же касается кадастровых документов, то получение их — это достаточно непростая и дорогостоящая процедура. В её процессе кадастровый инженер не только фиксирует границы участка, но и устраняет возможные неточности в расположении границ с соседними участками, если они имели место.

Процедура получения участка в собственность не имеет ограничений по времени. Поэтому если пользователь такого участка не захочет заниматься в ближайшее время оформлением, то никаких неприятных последствий от этого не будет.

Граждане, обладающие земельным участком, находящемся в пожизненном наследуемом пользовании, имеют право один раз бесплатно приобрести его в свою собственность и использовать в своих интересах. Процедура оформления в собственность объекта наследуемого владения достаточно проста, для этого необходимо иметь в наличии два документа:

• кадастровый паспорт на земельный участок;
• распоряжение местной администрации о предоставлении участка в пожизненное наследуемое владение.

Документ следует представить в территориальное подразделение Росреестра, где необходимо подтвердить свою личность и уплатить государственную пошлину. Через месяц после принятия документов будет зарегистрировано право собственности. Сложности при оформлении собственности могут возникнуть у владельца земли только в том случае, если участок не выделен в натуре – в отношении него не проводилась инвентаризация земель.

В таком случае потребуется пройти процедуру межевания, сведения о проведении инвентаризации можно получить в кадастровой палате. Стоит также напомнить, что оформление в собственность участка, переданного по наследству, предваряется процедурой наследования. Гражданину не нужно специально доказывать право на владение участком, достаточно иметь в наличии правоустанавливающие документы наследодателя на землю.

Современное положение

Современное законодательство содержит норму о пожизненном наследуемом владении земельным участком, однако она распространяется на граждан, чьи права возникли на участки земли еще до вступления в силу ЗК 2001 г.

Такой подход понятен, т.к. приватизация – дело добровольное, а принуждать кого-то к реализации его гражданских прав неконституционно. Поэтому подобная норма продолжает свое действие.

Людей может заставлять отказываться от приватизации банальная обязанность платить налоги, которые на сегодняшний день достаточно высоки. Если речь идет о пользовании в разных формах, обязанность платить налог не возникает.

Получение права собственности

Надо отметить, что в ЗК внесены изменения и теперь пожизненное наследуемое владение земельными участками не оформляется. Если по каким-то причинам гражданин не успел его оформить, ему остается согласиться на аренду участка или приватизировать его на бесплатной основе. Кстати, здесь органы власти вправе обязать через суд заключить договор аренды.

Те же граждане, что успели оформить владение, имеют на руках свидетельство, которое подтверждает их право. Согласно действующему законодательству, документы, которые ранее были выданы, продолжают свое действие или в течение срока, на который выданы, или бессрочно, если закон не указывает иное.

Надо отметить, что закон не отнял права передавать такой участок по наследству. Хотя норма отменена, права граждан продолжают свое действие.

Каким образом происходит перевод пожизненно наследуемого владения земельным участком в собственность?

Алгоритм действий стандартный. Особенность заключается в том, что владелец не ограничен временными рамками. Например, право на передачу арендованной земли в собственность или той, что находится в безвозмездном пользовании, действует в рамках срока аренды или пользования. Как только эти права прекращаются, исчезает и право на приватизацию.

Осуществить передачу в собственность можно в любой удобный момент. Тем более, что, несмотря на бесплатность приватизации, она требует значительных средств на оплату землеустроительных работ и регистрацию прав.

• Заявление о передаче в собственность.
• Копия паспорта.
• Распоряжение о передаче земли во владение или свидетельство, выданное Росреестром.
• Кадастровый паспорт участка.
• План межевания земли.

Процедура оформления прав наследником имеет свои особенности:

• принимается наследство в общем порядке;
• оформляются документы на владение;
• проводится процедура приватизации.

Как организовано наследование? Пожизненное наследуемое владение земельными участками не является чем-то исключительным.

Новому владельцу нет необходимости оформлять разрешение на получение такого имущества по наследству. Если приобретатель прав на участок является иностранцем, проблем не возникает. Им лишь не разрешается получение земель в собственность. Насчет владения ограничений не предусмотрено.

Права не оформить, если участок не был выделен в натуре, нет границ. Землеустроительная документация формируется или владельцем, или его наследником.

Принудительное прекращение прав на земельный участок.

Закон запрещает производить сделки, которые направлены на смену владельца. Однако есть одна лазейка в действующем законодательстве. Согласно ст. 53 ЗК переход прав на недвижимость, приводит автоматически к переходу прав на землю под этими строениями. В данном случае действует принцип единства судьбы земельного участка и строений, расположенных на нем.

С этой целью на участке должен находиться дом или иное капитальное строение, права на которые регистрируются. Особенность капитальных строений состоит в их тесной связи с земельным участком. Невозможно никак изменить их место расположения без разрушений или существенных повреждений.

Таким образом, право пожизненного наследуемого владения земельным участком не настолько ограничивает в части передачи участка за деньги, как кажется с первого взгляда.

Закон не требует согласия государственного органа, представляющего собственника.

Если же в каких-либо нормативных документах местной власти на владельца земли налагается подобная обязанность, то это противоречит федеральному законодательству. Выходом может стать обращение в суд с заявлением об отмене такого акта. Еще один способ – обратиться с иском к Росреестру. Он вправе требовать документы, обозначенные лишь в законе.

Изъятие под общественные нужды

Изъятие участка для общественных нужд разрешается под утвержденные проекты с предоставлением компенсации владельцам участков.

Предупреждение высылается пользователям земли за 12 месяцев с предложенными условиями. Компенсация рассчитывается по методике, утвержденной в Правительстве РФ.

Если же она, по мнению владельца, недостаточна, он вправе обратиться в суд. Органы власти часто проигрывают из-за несоблюдения сроков или низкой выкупной цены.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком можно конвертировать в приличную сумму денег, если выбрать компетентного юриста в случае изъятия участка.

Принудительное
изъятие земельных участков является в
соответствии с действующим российским
законодательством одним из оснований
прекращения права собственности лица
на земельный участок.

     Наряду
с ним выделяют также иные основания
прекращения права:

• Отчуждение   собственником
  своего участка другим лицам (путем
  добровольного совершения собственником
  сделки, например, купли-продажи);

• добровольный
  отказ собственника от права собственности
  на участок;

• утрата    права   собственности   на  участок    в
  иных случаях, предусмотренных законом.

Обращение
взыскания на земельный участок по
обязательствам

Изъятие
земельного участка путем обращения
взыскания на него по обязательствам
собственника производиться на основании
решения суда, если иной порядок не
предусмотрен законом или договором
(ст. 237 ГК РФ). Право собственности лица
на земельный участок в таком случае
будет прекращено с момента возникновения
права собственности на изъятое имущества
у лица, к которому оно переходит.

Реквизиция

Земельный
участок может быть принудительно изъят
у собственника уполномоченными
исполнительными органами государственной
власти в случаях стихийных бедствий,
аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных
обстоятельствах, носящих чрезвычайный
характер, в целях защиты жизненно важных
интересов граждан, общества и государства
от возникающих в связи с этими чрезвычайными
обстоятельствами угроз с возмещением
собственнику земельного участка
причиненных убытков и выдачей ему
документа о реквизиции (ст. 51 ЗК РФ).

Следует
также учитывать, что реквизиция носит
временный характер, после прекращения
оснований реквизиции земельный участок
должен быть возвращен собственнику с
возмещением ему убытков, причиненных
таким изъятием. И только в случае
невозможности возврата изъятого участка
его собственнику возмещается рыночная
стоимость участка в порядке, предусмотренном
ст. 66 ЗК РФ («Оценка земли»).

     Оценка,
в соответствии с которой собственнику
земельного участка компенсируется
стоимость изъятого имущества и понесенные
убытки может быть оспорена собственником
в судебном порядке.

Конфискация

Статьей
50 ЗК РФ предусмотрено, что земельный
участок может быть изъят у собственника
по решению суда в виде санкции за
совершение им преступления (конфискация).
Конфискация носит безвозмездный характер
и может устанавливаться только в
Уголовном Кодексе РФ как вид наказания
за совершение тяжкого или особо тяжкого
преступления.

     В
настоящее время данная санкция за
совершение преступлений из Уголовного
Кодекса исключена.

Выкуп
земельных участков для государственных
или муниципальных нужд

1)  выполнение
международных обязательств РФ;

2)
размещение объектов государственного
или муниципального значения при
отсутствии других вариантов возможного
размещения этих объектов, например,
объектов федеральных энергетических
систем, использования атомной энергии;
обороны и безопасности, федерального
транспорта, путей сообщения, информатики
и связи, обеспечивающих космическую
деятельность, объекты электро-, газо-,
тепло- и водоснабжения муниципального
значения;

3)
иные обстоятельства в установленных
федеральными законами случаях, а
применительно к изъятию, в том числе
путем выкупа, земельных участков из
земель, находящихся в собственности
субъектов РФ или муниципальной
собственности, в случаях, установленных
законами субъектов РФ.

     Решение
об изъятии участков для государственных
или муниципальных нужд принимается
федеральными органами исполнительной
власти и органами исполнительной власти
субъектов РФ.

По
общему правилу выкуп земельных участков
для государственных или муниципальных
нужд происходит с согласия собственника.
Собственник участка должен быть не
позднее, чем за год до предстоящего
изъятия уведомлен об этом органом,
принявшем решение о таком изъятии. Выкуп
земельного участка до истечения года
со дня получения собственником такого
уведомления допускается только с его
согласия.

В
выкупную цену должны быть включены
рыночная стоимость земельного участка
и находящегося на нем недвижимого
имущества, а также все убытки, которые
собственник понес в связи изъятием
участка, включая убытки, которые он
понесет в связи с досрочным прекращением
обязательств перед третьими лицами, в
том числе, упущенную выгоду.

В
случае, если собственник не согласен с
решением об изъятии у него участка для
государственных или муниципальных нужд
или если с ним не достигнуто соглашение
о выкупной цене и иных условиях выкупа,
государственный орган, принявший решение
о выкупе может предъявить иск о выкупе
земельного участка в суд.

Изъятие
земельного участка у собственника ввиду
его ненадлежащего использования

     В
данном случае речь идет о принудительном
изъятии земельного участка у собственника
в случае, если он не используется в
соответствии с его назначением или
используется с нарушением действующего
законодательства (ст.ст. 284, 285 ГК РФ).

       когда
участок предназначен для сельскохозяйственного
производства либо строительства и не
используется для этих целей в течении
более чем трех лет;

       когда
использование участка осуществляется
с грубым нарушением правил рационального
использования земли, установленных
земельным законодательством, например,
если участок используется не в соответствии
с его целевым назначением или его
использование приводит к существенному
снижению плодородия сельскохозяйственных
земель, ухудшению экологической
обстановки.

     В
случаях, когда собственник земельного
участка согласен с решением об изъятии
у него участка, то участок подлежит
продаже с публичных торгов. В противном
случае – изъятие участка возможно
только по решению суда.

Принудительно
земельный участок также может быть
изъят у собственника в случае, если в
силу закона участок не может принадлежать
соответствующему лицу. В порядке ст.
238 ГК РФ такой участок должен быть
отчужден собственником в течение года
с момента возникновения права собственности
на участок, если законом не установлен
иной срок.

Речь здесь идет о ситуации,
когда, например, лицом приобретен участок
из земель, изъятых в соответствии с
законодательством из оборота. В случае,
если собственником не будет соблюден
вышеуказанный срок, то земельный участок
может быть изъят у него принудительно
по решению суда на основании обращения
уполномоченного государственного
органа.

Что означает такое право

Всем известно, что если физическое или юридическое лицо владелец земельного участка, то ему возможно пользоваться им по собственному усмотрению. Однако, законодательство предусматривает ситуацию, когда не владелец обладает большинством таких прав.

Рассматриваемые права близки к правам собственности, но не являются таковыми. Сама эта ситуация сложилась, скорее, по историческим причинам, когда частная собственность в государстве отсутствовала, а люди получали землю в пользование.

Ныне стало выгоднее, когда земля полностью оформляется в собственность и участвует в хозяйственном обороте. Тогда хозяину вменяется в обязанность уплата налога. Поэтому, имеет смысл разобраться с наследуемыми правами.

Итак, право пожизненного наследуемого владения земельным участком — это владение земельным участком без права распоряжения им. Такой вид прав может быть аннулирован по соглашению сторон.

Основные признаки

Земельный участок, передаваемый в пожизненное владение третьим лицам обладает следующими характеристиками:

• у такого участка, без сомнения, имеется владелец. В рассматриваемом случае это относится к государственной собственности. Другие виды собственности тут участвовать не могут;
• применяется только к физическим, но не к предприятиям и учреждениям;
• известно, что окончательным подтверждением собственности на недвижимость имеет право быть только запись в Едином реестре. От этого освобождены только те, кому имущество было передано до принятия соответствующего закона.

Какие конкретные права есть у физического лица, получившего в пожизненное владение землю? Разрешено пользоваться участком почти в тех же пределах, что и владельцу. Можно построить, например, дом и зарегистрировать его в свою собственность.

Основные ограничения касаются возможности в той или иной форме отчуждать такой участок. Допустим единственный вариант: передача по наследству. Нельзя ни дарить, ни продавать владение.

Возникает вопрос: что же передаётся по наследству в рассматриваемом случае — право пользования или сам участок? Законодательство даёт на это однозначный ответ — только право, но не сама земля. При этом наследнику в обязательном порядке нужно будет пройти регистрацию в Едином реестре.

Основания для прекращения

Пользоваться наследуемой землёй можно всю жизнь, но можно ли прекратить право пожизненного наследуемого владения земельным участком? Для этого предусмотрены три варианта:

1. Добровольный отказ от этого права.
2. В случае ненадлежащего использования государство имеет полное право отобрать такую землю. Как известно, разрешённое использование того или иного участка подробно регламентируется законодательством и жёстко контролируется государством.
3. Выкуп участка в собственность. Естественно, как только это происходит, право пожизненного наследуемого владения прекращает своё действие.

Пользоваться или владеть землей

Поскольку пользователь земли не стеснён сроками, он имеет возможность выбирать, что ему подойдёт больше: пользования или владение. Здесь имеются как положительные, так и отрицательные стороны.

С одной стороны, пользователь не должен платить подоходный налог. Кроме этого, поскольку, как правило, такое пользование началось достаточно давно, во многих случаях он может не заниматься дорогостоящим оформлением кадастровых документов. Здесь есть ещё один важный момент.

Отчуждать участок, кроме процедуры наследования, не разрешается, однако существует для этого одна лазейка. Если на этой земле построить дом, оформить его в собственность по всем правилам, а затем продать, то новый владелец, согласно законодательству, получит право на землю, на которой стоит купленный им дом.

С другой стороны вполне возможны ситуации, когда его земля понадобиться, скажем, для прокладки линий электропередач, а шансов защитить свою собственность через суд гораздо больше у владельца земли. Кроме того, удобнее распоряжаться землёй, будучи собственником. В частности, её можно продать, если это будет необходимо.