Как проверить недобросовестного застройщика

Почему именно проверить застройщика самому не просто?

Ответ есть. Конечно же, многие сейчас могут “сёрфить”, умеют пользоваться поисковыми системами вполне неплохо. Проблема с закрытостью немалой части информации. Она хранится в открытом доступе без индексации поисковыми системами. То есть, поисковый робот не отображает эти страницы по запросу пользователя. Получается, что если не знать точные адреса подобных страниц и ресурсов, нужную информацию, материал найти практически невозможно.

Облегчить работу могли бы специализированные платные системы поиска и хранения. К таким ресурсам можно отнести: «Мое Дело» “Бюро”, Контур, «Фокус», Такском «Досье» и ряд других. Но, оплачивать не дешёвый доступ к таким ресурсам ради разового использования, да еще и учиться ими пользоваться, не слишком целесообразная затея.

Почему нельзя полагаться на удачу

Существует несколько способов, как проверить надежность застройщика при покупке квартиры на стадии котлована или возведения. Доверять свои деньги следует только строительной компании с безупречной репутацией. Добросовестность и наличие опыта в строительстве – это важные, но не единственные показатели надежности фирмы.

На деятельность застройщика как юридического лица или индивидуального предпринимателя влияют различные экономические факторы, изменения в законодательстве, тенденции на рынке надвижимости, курс валют и прочие условия, не зависящие от самой строительной компании, ее репутации и добросовестности. Сложности и непредвиденные обстоятельства могут возникнуть в работе компании с многолетним опытом работы и солидным имиджем.

Проверка самостоятельно или с компанией? – решайте

Это проверка не только ее связи, но и получение большей информации о представляющих компанию руководителях, учредителях, собственниках. Порой, только сведения о руководителях, их связях, финансовой, хозяйственной деятельности, истории выполненных работ становятся определяющим фактором при принятии решения о покупке квартиры у данной компании.

Общая методология поиска этой информации будет аналогичной проверке любого юридического лица, и с трудностями получения основных сведений покупателю придется столкнуться примерно с теми же.

Это, самая непростая часть проверки надежности застройщика. Некоторое количество данных для анализа и составления представления о финансовой устойчивости застройщик публикует непосредственно в проектной декларации на строительство объекта.

Как правило, дополнительные источники и БД с ограниченным доступом, о которых рассказано выше, дают еще информацию. О конкретном жилом комплексе или, наоборот, о финансовых показателях компании – застройщика. Но, анализируя эти данные необходимо учитывать, имеются ли у застройщика другие виды хозяйственной деятельности, помимо строительства данного объекта. В зависимости от отношения руководства и стратегии ее развития, тогда уже возможно сделать хотя бы некоторые предположения и выводы.

Как видите, ещё до покупки, хотя в принципе вполне вероятно, что и после нее (переуступка сейчас вполне доступна), критериев проверки надежности контрагента предостаточно.

Бесплатно своим клиентам анализируют строителей крупные агентства недвижимости, имеющие свои специальные подразделения юридических отделов. Однако, как правило, поскольку это услуга условно бесплатна (условно потому, что агентство недвижимости всё равно получит % с продажи этому клиенту квартиры в новостройке), качество ее довольно сомнительно: проходят по вершкам, не доставая реальных проблем. Ведь их цель продать М2, и получить процент, а не дать достоверную информацию.

Как видно из таблицы, предложений немало. Не все, правда дают оценку именно застройщика. Некоторые сосредотачиваются только на проверке «чистоты квартиры». Но ведь это больше история, мы же имеем дело с необходимостью некоторого прогнозирования по результатам полученных данных.

Тем, кто решает для себя проверить предварительно застройщика, осуществляющего строительство объекта, участником которого они собираются стать, можно выбрать лучшую, оплатить за довольно полезную, на наш взгляд, услугу.  И получить уверенность в приобретении собственного жилья у надежного застройщика.

• Насколько заявленные темпы строительства соответствует реальности? (едите на стройку и сравниваете с тем, что слышали от застройщика).
• Как застройщик представлен в СМИ, что о нём пишут авторитетные издания? Ищем в поисковиках информацию о застройщике.
• Как застройщик предпочитает решать конфликтные ситуации? Смотрим на форумах жильцов, дольщиков. Как решаются их проблемы и вопросы, Насколько вас устраивает такой подход?
• Что говорят о компании бывшие сотрудники? Смотрим форумы про работодателей. Как показатель наличия недовольства дольщиков — это закрытые официальные группы жилых комплексов в социальных сетях.

К признакам инвестиционной устойчивости фирмы относятся независимая стратегия продаж. Она подразумевает реализацию проекта застройщиком за счет вложения собственных или кредитных средств, без долевого участия покупателей. Обычно такие объекты продаются на финише строительного процесса, когда практически готовы к сдаче в эксплуатацию.

Если же застройщик приступил к продаже квартир, но при этом еще не подготовлен даже котлован под фундамент, необходимо изучить проектную декларацию, в которой указаны источники финансирования. Если преимущественно ими являются лица, заключившие договор долевого участия, лучше еще раз тщательно взвесить свое решение о покупке.

Адекватность ценовой политики – еще один аргумент в пользу застройщика. Как проверить при покупке недорогой квартиры, в чем скрывается подвох? Явная дешевизна предложения не всегда свидетельствует о его выгоде. Чаще всего квартиры, которые продаются по цене намного ниже рыночной, говорят о нехватке ресурсов фирмы. Вместе с тем, умеренное снижение цен в ходе проведения сезонных акций является вполне нормальным явлением на рынке недвижимости.

Финансовое благополучие компании нередко выражается ее публичностью. Размещение собственных акций в открытом доступе на отечественном или зарубежном фондовом рынке подтверждает факт прохождения застройщиком многочисленных проверочных процедур и получения высоких экспертных оценок. Данный факт указывает на то, что биржевые инвесторы доверяют компании, поддерживают ее модель корпоративного управления и финансовой политики.

Порталы недвижимости, на которых публикуются рейтинги российских строительных компаний, – место, где проверить застройщика можно по его количественным показателям. В топе, как правило, оказываются фирмы со значительным объемом вводимой в эксплуатацию жилплощади и вырученной прибыли за календарный год.

Информация на сайте

Первый и самый простой способ познакомиться со строительной компанией – зайти на ее официальный сайт. Обычно основные сведения о застройщике содержатся в разделе «О нас» или «О компании». В нем указана информация о периоде существования на рынке, истории развития, достижениях, наградах. Там же некоторые фирмы публикуют сведения об управленческом звене и составе совета директоров.

Полезными станут информационно-аналитические статьи на независимых специализированных ресурсах («Индикаторы рынка недвижимости», «РБК-Недвижимость» и пр.). Получить информацию о застройщике можно через любую поисковую систему. А вот беспрекословно доверять тому, что написано на сайте в разделе «СМИ о нас» или «Отзывы», точно не стоит.

Нельзя упустить и страницу «Проекты». В этом разделе компания размещает уже реализованные проекты, если таковые имеются. К слову, их отсутствие может говорить о том, что застройщик – новичок в своем деле. Объективно судить об опыте компании по тем объектам, которые находятся на стадии реализации или планирования, было бы неправильно, ведь так называемые «бумажные проекты» свидетельствуют лишь об амбициях застройщика, не более.

При наличии сданных объектов недвижимости, представленных для ознакомления на официальном сайте, следует обратить внимание на то, в каком регионе они возведены. Данный факт поможет проверить застройщика. Как правило, наличие нескольких успешно завершенных проектов свидетельствует о том, что девелопер имеет хорошие отношения с властями муниципалитета, а значит, маловероятны и любые проблемы, связанные с получением разрешения, согласованием технических условий, энергообеспечения.

Обращаем внимание на партнёров застройщика

У надёжных компаний надёжные партнёры.

Какие банки аккредитовали объекты застройщика, есть среди них топовые — Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк и т. п.? Кто является генподрядчиком проекта?

Оценивая надежность компании-застройщика, следует обращать внимание и на ее ключевых партнеров. Если к их числу относятся крупные банки с государственным участием, а в роли генеральных подрядчиков выступают ведущие строительные компании, можно не сомневаться в правильности своего выбора.

Существует и другой метод, как проверить застройщика. Заключается он в изучении инвестиционной политики компании. Кроме того, если основным инвестором фирмы является гигантская финансовая корпорация, тогда уж точно можно не переживать. Прежде чем вложить огромные средства в бизнес, крупные инвесторы досконально изучают девелоперские проекты, проводят многочисленные проверки деятельности застройщика и только в том случае, если у них не возникает никаких вопросов, подписывают контракт. В свою очередь застройщик, указывая на партнерство с ведущей корпорацией, демонстрирует всему рынку незапятнанность своей репутации.

Информация об источниках финансирования содержится в проектной декларации. Этот документ также можно отыскать на сайте застройщика. Помимо него, указывается название банка или другой организации, которая финансирует строительство. Данный момент имеет особое значение, поскольку сотрудничество с мелкой или неизвестной компанией на самом деле может оказаться аффилированным. Другими источниками являются средства конечных покупателей, перечисляемые по договорам ДДУ.

Чтобы проверить надежность застройщика при долевом строительстве, как правило, обращают внимание на наличие валютных рисков. Они появляются в том случае, если все расчеты девелопер совершает в долларах или евро. Малейшие колебания курса приведут к серьезным потерям инвесторов. Если же все операции, связанные с проектом, осуществляются в рублях, это исключает риски вкладчиков.

Как проверить застройщика на банкротство

Столь-же важным фактором, наличие которого должно присутствовать при проведении проверки надежности застройщика является наличие предпосылок (пусть даже гипотетических на каком-то этапе) к банкротству компании.

С юридической точки зрения, учитывая презумпцию невиновности, это как раз вполне обоснованно. Ведь то, что какой-либо из субъектов хозяйственной деятельности, контрагентов или тот же дольщик подал иск о признании застройщика банкротом до вынесения приговора суда, по сути, не является основанием для преждевременных предположений и домыслов.

Однако, некоторых покупателей или инвесторов такая информация может несколько насторожить и бывает вполне полезной.

Впрочем, даже при наличии доступа к платным ресурсам, потрудиться при поиске подобной данных придется не мало. Не во всех ресурсах они обновляются своевременно.

И, далеко не факт, что эти данные вообще имеются. Большое число застройщиков в этом отношении, слава Богу, положительны. Но есть и исключения.

В 2014 году был принят Федеральный закон, который обязал все строительные компании страховать свою ответственность перед дольщиками посредством банковского поручительства, оформления страхового полиса или заключения договора с Обществом взаимного страхования. А в 2017 году снова были внесены новые поправки в указанный ФЗ, в соответствии с которыми застройщики теперь должны отчислять средства в единый компенсационный фонд долевого строительства.

Как проверить, не приобрела ли компания официальный статус неплатежеспособной до заключения договора долевого участия? В этом вопросе помогут специальные реестры. Чтобы воспользоваться одним из них, необходимо зайти на официальный сайт арбитражного суда. В разделе «Единая картотека» через поисковый фильтр задать параметры в графе «Участник дела», обозначив «Ответчик», затем ввести название фирмы-застройщика и выбрать активную кнопку «Банкротные». На экран будут выведены все архивные и рассматриваемые дела о несостоятельности юридических и физических лиц.

Темпы реализации проектов

Первое, что необходимо проверить это — документы юридического лица (застройщика), а также документы на объект строительства:

• разрешение на строительство объекта;
• документы на земельный участок;
• сведения о страховании гражданской ответственности застройщика;
• проектная декларация со всеми последними изменениями;
• шаблон заключаемых договоров.

Также не лишним будет взять выписку из ЕГРН на земельный участок, для официального подтверждения наличия прав на участок застройщиком.

Посетите уже построенные объекты застройщик, чтобы понимать на какое качество в реальности стоит рассчитывать.

Кем управляются построенные объекты? ТСЖ или УК застройщика. Дома под управлением УК застройщика это довольно большой шанс получить все заявленные обещания.

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры, если дом находится на стадии строительства или котлована? В этом случае опираться можно на темпы выполнения каждого этапа строительных работ. За основу берутся уже реализованные проекты девелопера. Нередко застройщики специально публикуют фото- и видеоотчеты, тем самым пытаясь оправдать доверие вкладчиков.

Прежде чем покупать строящееся жилье у застройщика, желательно потратить несколько часов своего личного времени и посетить пару готовых объектов. Осмотр дворов, фасадов строений, подъезда к жилому комплексу позволит сделать предварительный вывод о качестве домов. Учитывать также нужно год постройки и отзывы жильцов.

Федеральный закон № 214, который регулирует вопросы участия в долевом строительстве, фиксирует обязанность застройщика предоставить для ознакомления любому заинтересованному лицу несколько документов. К ним относятся:

• устав строительной компании в последней редакции и прочие учредительные документы;
• свидетельство о госрегистрации застройщика в качестве ИП или юридического лица;
• свидетельство о постановке на учет в качестве налогоплательщика;
• документы бухгалтерской отчетности за три календарных года;
• заключение аудиторов о деятельности фирмы.

Это общие документы, какие проверить у застройщика новостройки необходимо в первую очередь. Компания обязана по требованию предоставить их оригиналы или нотариально заверенные копии. Но с другой стороны, ознакомление с этими документами нельзя назвать стопроцентным вариантом, который позволит проверить надежность застройщика при покупке новостройки.

Как правило, данная информация носит формальный характер и имеется у каждого застройщика, поэтому рядовому покупателю не даст каких-то особенных сведений. Единственную ценность для потенциальных инвесторов представляет аудиторский отчет, по которому специалисты смогут сделать выводы о финансовом состоянии фирмы.

Куда важнее ознакомиться с проектной документацией. Помимо основного пакета бумаг, для покупателя имеет значение наличие:

• договоров на владение землей;
• заключения государственных экспертов;
• разрешения от региональных властей на строительство;
• выписки из ЕГРЮЛ.

Задаваясь вопросом, как проверить застройщика при покупке новостройки, нельзя забывать и о документах, которые нужно потребовать непосредственно в момент заключения договора. Прежде чем поставить свою подпись в соглашении о долевом участии, необходимо убедиться, что фирма действует в рамках закона.

Итак, какие документы застройщика нужно проверить? Обязательно удостоверьтесь в наличии полномочий на совершение сделки у лица, который представляет интересы компании. Если договор подписывает сотрудник фирмы, у него должна быть соответствующая доверенность от генерального директора. В тех случаях, когда участником договора выступает лицо, не имеющее данных полномочий, соглашение признается недействительным, и все обязательства по нему аннулируются, несмотря на факт передачи денег. Обратить внимание нужно на имя лица, выдавшего документ, срок действия доверенности и право на совершение каких операций она дает.

Информация о сданных и недавно заселенных новостройках тоже пригодится. Выясните, с какой задержкой сдавались проекты застройщика. Срок до трех месяцев можно объяснить техническими накладками. Более долгая задержка говорит о проблемах с подрядчиками или финансированием. Почитайте форумы новоселов — довольны ли они качеством строительства?

В любой новостройке есть к чему придраться, но аргументированные отзывы с фотографиями говорят сами за себя. Если застройщик возводит дома в пригороде или на намывных территориях, найдите официально подтвержденную информацию о заключенных договорах с поставщиками электроэнергии, воды, газа, отвода канализации.

Также показательным является факт всестороннего, они частичного соответствия политики и действий фирмы требованиям Федерального законодательства, касающихся страхования, обновление и публикации открытых данных о строящемся объекте. Некоторые застройщики по разным причинам не всегда полностью соблюдают даже эти, казалось бы, основополагающие и достаточно важные постулаты.

Перечень таких обязательно публикуемых данных время от времени меняется, в соответствии с изменениями в законодательных актах Российской Федерации, но его обязательно должен соблюдать любой уважающий своих клиентов заказчик.

Наконец, сама стройка. По ФЗ 214 привлечение денежных средств дольщиков может начинаться еще на совсем начальных стадиях. Как же покупателю разобраться, соответствует ли темпы строительства графикам и уложится ли строительство в заявленные сроки или стройка будет затягиваться и, не дай Бог, вообще приостановится?

Очень неоднозначный вопрос, ответ на который можно получить, только обладая полной картиной происходящего с финансированием объекта и происходящим внутри самой компании. Поскольку такой инсайд практически невозможен, приходится анализировать только доступную

На строительстве объекта происходит сложная увязка сроков возведения конструкций, монтажа оборудования, отделки, подключения и разводки инженерных сетей и коммуникаций, благоустройства, пусконаладочных работ, и каждый вид работ «тянет» на свои индивидуальные финансовые и временные показатели, сочетание которых и учитываются при анализе и проверке соответствия темпам производства работ непосредственно на объекте.

Качество и надежно проверить удалённо, как вы понимаете, невозможно. Однако, на такие вещи, как культура, чистота, ухоженность строительного производства, которые можно вполне оценить по фотографиям хода строительства, необходимо обращать внимание. Порой небрежная неряшливость «говорит» о слабом управлении стройплощадкой, неуважении к потребителям и безответственности бизнеса в целом.

Также, покупателю новостройки стоит иметь представление об особенностях и даже о проблемах, которые, к сожалению, присущи различным типам конструктивных схем и решений, применяемых для строительства.

Размер имеет значение – нюанс

При этом нужно учитывать и строительный объем – размеры строящегося жилого комплекса. Например, если объект сдается по очередям, и объем одной очереди не очень большой, (допустим, строится 1-2 подъезда девятиэтажки), то учет динамики может быть не столь существенен.

А вот если большой ЖК планируется сдавать целиком, и объём составляет 25-30 этажного дома на несколько подъездов, в каждом из которых по 10-20 квартир на этаже, то это уже гораздо более серьёзная история, требующая реальной динамики и мониторинга. Поскольку «нагнать» людей и техники для выполнения таких больших объемов зачастую просто не реально.

Что еще может свидетельствовать о надежности фирмы

Для того чтобы не оказаться среди обманутых дольщиков следует сразу проверить включен ли застройщик в реестр неблагонадежных по вашему региону, который ведут многие регионы страны начиная с 2008 года. Например, в Москве и Московской области на 30.06.2017 года в этом реестре находятся 129 строительных компаний.

В такой реестр входят застройщики, которые:

• строят без официального разрешения на строительство;
• имеют “замороженные” стройки со сроками более 9 месяцев;
• на строительный участок более 3-х лет не ступала нога строителя такой компании;
• компания систематически нарушает 214-ФЗ;
• в учредителях и руководстве застройщика есть лица, входившие в состав других строительных компаний, признанных неблагонадежными.

Такой реестр находится в открытом доступе, с ним можно ознакомиться в интернете на сайтах городов, областей и региональных Министерства градостроительства.

Исключение компаний из этого реестра возможно только по истечении 2-х лет с устранением всех нарушений, которые были обозначены при включении ее в реестр.

Есть общественные организации, отслеживающие таких застройщиков. В первую очередь к ним относятся местные общества обманутых дольщиков, в Москве дольщик-прав.рф или дольщикироссии.рф, в Приморье www.help.su.

Каждая строительная компания, строящая большие объемы жилья, имеет свой сайт в интернете. Ознакомьтесь с ним, в нем надо обратить внимание на ее уставные документы, на размер оплаченного уставного капитала, который должен соответствовать размерам строящихся объектов по соотношению, о котором мы писали в предыдущем разделе.

В разделе “О компании” узнайте срок ее деятельности на строительном рынке, который также играет роль: чем длительнее этот срок, тем меньше шансов быть обманутым при строительстве жилья дольщика. Часто солидные компании публикуют состав структуры управления, что свидетельствует об ее открытости и уверенности ее положения на рынке.

Полный набор учредительных документов вы можете получить для ознакомления на сайте, в него входят:

1. Учредительные документы
2. Свидетельство о государственной регистрации
3. Свидетельство о постановке на учет в налоговой
4. Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года
5. Аудиторское заключение о его деятельности за последний год

Отзывы о деятельности в разделе сайта компании “СМИ о нас” имеет смысл читать только отрицательные, чтобы представлять какие огрехи в строительстве можно ожидать от компании. Объективную оценку лучше проверять в надежных источниках и на форумах, где представлены более независимые оценки деятельности застройщика: обманутые дольщики, объединенный форум обманутых дольщиков.

На сайте компании всегда есть раздел “Реализованные проекты”, ознакомьтесь с ними и сопоставьте с разделом сайта “Проектная декларация”, где вы найдете реализованные проекты или участие компании в таковых за последние три года. Если они реализованы в местности, где вы собираетесь строить жилье, то это означает наличие связей застройщика с местной администрацией и отсутствие проблем с получением разрешительной документации у него, согласованиями на получение энергоресурсов, что является несомненным плюсом в оценке его надежности.

Для пущей объективности, съездите на ближайшие построенные объекты этой компании и визуально определите качество их работ, а по возможности пообщайтесь с жильцами этих домов для оценки процедуры строительства и качества выполненных работ.

В разделе сайта “Документы” должны отражаться лицензии, документы о членстве в СРО, постановление местных органов о выделении участка под строительство объекта, ТУ на присоединение ко всем энергоресурсам и системам обслуживания жилья (воде, электроэнергии, канализации), договор аренды или субаренды.

В этом разделе сайта должен быть и типовой договор о долевом строительстве объекта. Сопоставьте договор компании о долевом строительстве с типовым договором на федеральном сайте по закону 214-ФЗ. В случае его существенного расхождения обратитесь к юристам для выяснения, какие неожиданности могут появиться у вас с подписанием такого договора.

Помимо этого, на сайте должны быть размещены документы:

• по обустройству придомовой территории;
• планы и график строительства с учетом отдельных этапов строительства и ввода в эксплуатацию;
• информацию об общей площади жилых и нежилых помещений и их стоимости;
• фотографии строительства, которые ежемесячно должны обновляться, чтобы отражать изменения на строительной площадке.

Практически на сайте должна быть вся информация, подтверждающая надежность компании. При этом застройщик обязан обеспечить круглосуточную и бесперебойную работу сайта и его доступность без регистрации или платы.

Однако, сайт компании является предметом творчества владельцев сайта, строящих вам дом, и в любом случае будет носить рекламный характер, приукрашивающий действительность. Поэтому стоит проверить многие аспекты деятельности компании самостоятельно на ресурсах интернета.

Большинство пользователей собирает информацию об интересующем девелопере на различных форумах, которые посвящены обсуждению проектов, стоимости новостройки, достоинств и недостатков квартир и т. д. Здесь не удастся проверить документы застройщика, но можно узнать о жалобах дольщиков, понять, какие могут быть нестыковки и подводные камни в процессе оформления недвижимости.

Если жалоб больше, чем положительных отзывов, следует еще раз взвесить решение о покупке. В том случае, когда десятки дольщиков обвиняют застройщика в откровенно мошеннических действиях, постоянных нарушениях сроков сдачи объектов или, например, отказе предоставлять документы о законности строительства на конкретном земельном участке, лучше найти другую компанию.

Многих интересует, какие документы проверить у застройщика, чтобы можно было узнать о его текущих судебных процессах. Но даже если бы информация, подтверждающая факт наличия определенных споров между строительной компанией и соинвесторами, подрядчиками или дольщиками, находилась в открытом доступе, это бы ничего не значило.

Судебные тяжбы – это обычная практика на рынке недвижимости, особенно для крупных фирм, которые ежегодно сдают в эксплуатацию сотни тысяч квадратных метров жилплощади. Урегулированием споров занимается штат юристов, поэтому к ходу строительного процесса и сопутствующим ему техническим моментам эти вопросы не имеют никакого отношения.

Сдача жилья в эксплуатацию: основные формальности

Наконец сделка совершена и подошли все сроки сдачи объекта жильцам, которые с нетерпением ждут дня для празднования новоселья. Но, как оказалось на практике, многие не знают, как проверять квартиру от застройщика.

Сроки окончания строительных работ прописываются в ДДУ. Если застройщик не успевает сдать объект вовремя, то обязан за два месяца до истечения этого период сообщить об этом покупателям и предложить изменить соответствующее положение договора. Причем также важно разделять понятия срока ввода в эксплуатацию и передачу ключей собственникам.

Как правило, въехать в новые квартиры новоселы смогут не раньше, чем на следующий день после принятия объекта госкомиссией. Причем момент передачи ключей жильцам также должен быть прописан в договоре. Обычно он наступает спустя 4-6 месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Всем дольщикам застройщики обязаны отсылать уведомление о готовности объекта заказным почтовым отправлением не позже, чем за месяц до даты передачи ключей. Однако чаще покупателям сообщают приятную новость по телефону и приглашают прибыть в офис для сверки документов. Прийти туда нужно со своими паспортом и экземпляром соглашения о сделке.

Нередко застройщики предлагают подписать акт приема-передачи прямо в офисе, и только после этого отправиться на осмотр объекта, ссылаясь на экономию времени, но, совершив такой шаг, покупатель подвергает себя огромному риску остаться со всеми дефектами строительно-отделочных работ один на один.

Застройщик обязан осуществить сдачу объекта по определенному регламенту, а новый владелец имеет право не принимать его при наличии брака, недочетов. Прежде чем подписывать акт приема-передачи, необходимо проверить выполнение каждой незначительной детали в квартире, предусмотренной договором. Кроме того, следует убедиться, что застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию, и дому уже присвоен адрес.

Если девелопер просрочил своевременную сдачу объекта, покупатель имеет право получить компенсацию. При этом нужно понимать, что ни один застройщик не проявит инициативу и не выплатит неустойку по своей воле. Новый владелец имеет право обратиться с претензией в главный офис компании и дождаться ее рассмотрения в течение 10 дней. Многие компании в подобных случаях предлагают клиентам урегулирование спора в досудебном порядке с указанием суммы компенсации и срока выплат.

Жилье строят в России около 4 тысяч строительных компаний и около четверти из них замешаны в нарушении законов, срыве сроков строительства и просто в мошенничестве.

Столь вопиющая ситуация привела к мерам, которые Правительство применяет в этой области деятельности в виде поправок к федеральному закону №214 “ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

С 1 июля 2017 года уставный капитал строительной компании не может быть меньше 1,5 млн. рублей, вводится показатель размера уставного капитала от объема строящихся им объектов – 1 кв. м строящегося жилья должен быть обеспечен 1,5 тыс. рублей уставного капитала. Для защиты прав дольщиков в обязательном порядке производятся отчисления в Фонд защиты их прав в размере 1% от себестоимости строительства. Эти средства должны вноситься строительными компаниями до получения разрешения на строительство.

Одновременно Министерство строительства вводит в практику оценки строительных организаций рейтинг надежности застройщиков, который будет составляться на основе анализа нарушений ими своих обязательств перед дольщиками, оценку финансовой дисциплины и ряд других важных показателей их финансовой стабильности.

Увеличиваются и штрафные санкции за нарушения в порядке привлечения средств дольщиков до 1 млн. рублей, а руководитель такой компании может получить реальный срок заключения. Увеличился размер штрафа за неверное внесение информации в проектную декларацию и ее несвоевременное изменение до 400 тыс. рублей.

Эти меры, по замыслу авторов поправок к закону 214-ФЗ, очистят рынок строительных услуг от желающих быстро “заработать” на дефиците жилья в стране. С другой стороны, эти меры приведут к удорожанию строительства – по сути это та цена, которую должен заплатить будущий владелец жилья за уверенность, что его не обманут. Поживем – увидим.

А для желающих приобрести жилье, неизменным остается главный вопрос: Как определить надежность застройщика?

Осмотр квартиры

Перед тем как отправиться на прием-передачу квартиры, владельцу необходимо еще раз открыть свой экземпляр договор долевого участия и внимательно изучить главу, в которой описаны характеристики готового к заселению объекта. Здесь указываются все виды работ, которые обязуется выполнить девелопер.

Итак, что проверить при приемке квартиры от застройщика? Перечислим все, на что нужно обратить внимание:

• Входная дверь. Она должна быть правильно вмонтированной и свободно открываться, плотно прилегая к проему. Обратить внимание следует на функциональность врезанного замка.
• Стены. Не допускается даже минимальное отклонение от вертикали, при этом местные неровности могут находиться в пределах 5 мм. Также следует измерить площадь квартиры и убедиться, что размещение стен соответствует ее схематической планировке.
• Полы. Воздушных пустот или расслоений быть не должно. Обнаружить их можно, простучав молотком несколько фрагментов.
• Потолки. Перепады и щели на стыках, несоответствие фактической высоты потолков заявленной – повод для отказа от приема квартиры. Впрочем, если покупатель планирует устанавливать натяжные потолки, на незначительные дефекты можно закрыть глаза.
• Окна. Должны быть установлены конструкции той марки, которая указана в ДДУ застройщиком. Проверить самостоятельно нужно целостность стеклопакетов, функциональность фурнитуры, степень заделки зазоров, наличие козырька на лоджии (если таковая имеется).
• Электрическая проводка. С помощью специальных приборов-тестеров можно проверить работу всех выключателей и розеток. Если их наличие не предусмотрено договором, убедитесь в том, что есть все провода для дальнейшего подключения.
• Инженерные коммуникации. Проверке подлежат системы отопления, канализации и вентиляции, вся запорная арматура, тройники, сливные трубы, раковина, унитаз, радиаторы отопления и пр. Чтобы протестировать вытяжку, достаточно поднести к вентиляционному отверстию лист бумаги, который при нормальной тяге должен прилипать.
• Отделка. Обратить внимание необходимо на качество использованных материалов, их марку. Никаких трещин, сколов и открытых швов быть не должно.

Напоследок также следует зафиксировать показания счетчиков, которые установлены в квартире и за ее пределами. Данные учетных приборов желательно сохранить и сверить с теми, что указаны в их паспортах. Кроме того, можно обратиться к застройщику с просьбой показать подвал или верхний технический этаж. Дольщики имеют право на доступ к любой части здания, чтобы убедиться, не текут ли трубы или крыша, нет ли посторонних запахов.

Последний этап

Если у владельца нет претензий к готовой квартире, подписывается акт приема-передачи. В противном случае, при обнаружении недочетов, составляется дефектный акт. В нем указывается весь перечень нареканий клиента, а также адрес, номер квартиры, реквизиты и сведения о компании-застройщике.

Девелопер приглашает дольщика на повторный просмотр после устранения недочетов. Если серьезных претензий у покупателя не имеется, но он по каким-либо причинам отказывается принимать квартиру, застройщик вправе сдать объект в одностороннем порядке.

Источник