Могу ли я вернуть свои деньги с фирмы, которая оказала мне услуги по бронировании квартиры{q}
Добрый день!Заключили договор возмездного оказания услуги-соглашение о выборе и бронировании объекта строящегося жилья,внесли стоимость брони 200.000 руб., хотим отказаться от квартиры,ДДУ не составляли, могу ли я вернуть свои деньги{q}
татьяна, г.
Как вернуть деньги за бронирование квартиры{q}
Поэтому полностью безвозмездный отказ возможен, только если исполнитель не успел потратиться на оказание услуг и у заказчика не возникло абсолютно никаких убытков. Согласитесь, маловероятная ситуация. Обычно хоть какие-то расходы и убытки возникают.
https://www.youtube.com/watch?v=jgN1WV5yt8I
Например, вы заказали костюм у портного, а потом передумали и купили в магазине. Договор с портным вы расторгли, но он уже успел купить для будущего костюма подкладочную ткань, пуговицы и нитки. Это фактически понесенные расходы исполнителя. Их придется компенсировать, несмотря на расторжение договора.
Односторонний отказ от договора услуг
На самом деле на практике за этим словосочетанием может скрываться что угодно. Как так{q} Дело в том, что правовая природа договора определяется не заглавием, а его содержанием. Давайте поясним на простом примере: если по соглашению, в шапочке которого написано «Договор дарения квартиры», вы должны заплатить за неё 100 000 рублей, то это будет вовсе не дарение, а купля-продажа недвижимости.
Аналогичным образом обстоит ситуация с договором бронирования. Принципиальное значение имеет то, что стороны обязуются выполнить по такому соглашению.
Давайте сначала рассмотрим наиболее распространённые случаи применения подобного договора.
1) Покупатель хочет зарезервировать конкретную квартиру и «заморозить» цену на период получения согласия на ипотеку или продажи другой жилплощади, средства от которой планируется пустить на приобретение нового помещения. Зачем это вообще нужно{q} Наиболее востребовано на рынке новостроек, когда речь о каком-то очень привлекательном объекте, где квартиры разлетаются как горячие пирожки. Или если хочется застолбить жилплощадь на конкретном этаже, с определённым видом из окон и т.д.
2) Покупатель намерен провести юридическую проверку квартиры до заключения основного договора. Особенно актуально это для вторичного рынка, когда у жилплощади уже есть определённая история, чреватая всевозможными неприятными последствиями. Но и первичку, а точнее застройщика тоже необходимо исследовать под микроскопом.
3) Люди обращаются в агентство недвижимости, которое обязуется подобрать квартиру в соответствии с их запросами, проверить объект, помочь с заключением договора и регистрационными действиями. В таком случае бронирование квартиры выступает, как правило, в качестве одного из элементов всего комплекса услуг.
Подписываемый в подобных ситуациях договор бронирования может по своей сути являться предварительным договором, соглашением о намерениях, абонентским договором, опционом, договором возмездного оказания услуг, смешанным или вовсе непоименованным. Скорее всего, от этого списка большинству станет дурно. Ещё бы!
Основная загвоздка в последствиях. В одном случае денежные средства при отказе от договора вы вернуть сможете, во втором – нет, в третьем – частично. При выборе одной договорной модели вас смогут обязать заключить основной договор, при другой – нет. За нарушение преимущественного права покупки в одном случае с продавца можно будет взыскать только убытки, в другом – потребовать перевода прав покупателя на себя. Согласитесь, существенные нюансы.
Итак, договор бронирования – это…
Соглашение о намерениях в Гражданском кодексе РФ не встречается. Но это вовсе не значит, что подобный документ будет недействительным. Чаще всего таким образом озаглавливают предварительный договор (помните, выше мы говорили, что ключевую роль играет содержание, а не название{q}). Но какие-либо юридические последствия он будет иметь только в том случае, если будет соответствовать всем требованиям ст. 429 ГК РФ. Давайте разберёмся в них.
По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить основной договор. Применительно к рынку недвижимости в качестве последнего может выступать договор долевого участия в строительстве, договор купли-продажи квартиры и т.д.
— стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в течение …,— основной договор будет подписан сторонами не позднее …,— стороны подпишут договор долевого участия в строительстве в течение …,
вы не просто резервируете за собой понравившийся объект, который сможете приобрести в оговорённый срок, но обязуетесь сделать это. А в случае уклонения, продавец имеет право принудить вас к заключению основной сделки через суд.
Хорошая новость в том, что если уклоняться будет застройщик, то с тем же требованием в суд можете обратиться уже вы. Только для этого стоит зафиксировать тот факт, что вы в установленный срок изъявляли намерение заключить основной договор. О том, как сделать это правильно, вы можете узнать у нас на консультации (к сожалению, раскрыть все тонкости в рамках одной статьи просто невозможно).
Договор бронирования не будет признан предварительным, если в нём не будет указан срок заключения основного договора или не будет чётко сформулировано ключевое обязательство. Например, предметом договора купли-продажи квартиры выступает передача недвижимости в собственность покупателю на возмездной основе.
— стороны рассматривают возможность заключения договора купли-продажи …,— стороны договорились о проведении переговоров по заключению договора через …,— характеристики объекта будут определены после того, как …,
то речь идёт об обычном соглашении о намерениях, которое не порождает обязательств ни для вас, ни для другой стороны.
По абонентскому договору одна сторона обязуется предоставить исполнение другой стороне за оговоренную плату. Проще всего понять эту конструкцию на примере услуг связи – мы платим оператору абонентскую плату, а он предоставляет нам определённый тарифом пакет минут, смс, трафика и т.д. Или мы покупаем абонемент в фитнес-клуб и можем посещать его без ограничений в рабочие часы.
Аналогичным образом продавец может взять с нас плату за право требовать от него продажи оговорённой в договоре бронирования квартиры. Правда, здесь скорее уместно говорить о несколько другой правовой конструкции – опционе (ст. 4292 ГК РФ).
Его суть заключается в том, что подписанное продавцом соглашение о бронировании является офертой (предложением) вам на продажу квартиры с оговорёнными характеристиками. Для завершения сделки вам потребуется направить продавцу уведомление об акцепте (принятии его предложения).
Простыми словами: давай 5 рублей и в течение месяца можешь думать – захочешь купить, доплатишь 95 рублей и забирай, просто сообщи.
Плюс последних двух вариантов (абонентского договора или опциона) в том, что вас никто не может обязать приобретать объект недвижимости, если вы передумали.
Убедитесь, пожалуйста, что характеристики объекта соответствуют тем, о которых вы думаете. Если дом уже построен, сходите на осмотр, обратите внимание на нумерацию квартир на этаже, чтобы исключить путаницу, посмотрите во все окна, чтобы быть довольным видом, и т.д. Если речь пока только о проекте, то внимательно изучите документы и соотнесите план с местностью, задайте все интересующие вас вопросы.
Если впоследствии квартиру нельзя будет чётко идентифицировать, то договор могут признать незаключённым и вы не получите желаемый объект, несмотря на все затраченные усилия. Более того, если будут отсутствовать надлежащее подтверждение передачи денег, то и с их возвратом могут возникнуть проблемы. А что есть надлежащий документ{q}
Существует два способа произведения расчётов: в наличной и безналичной форме. В первом случае у вас на руках должен остаться чек, приходно-кассовый ордер или расписка. Во втором – чек, если оплату вы производите непосредственно через терминал продавца.
Мы рекомендуем отдавать предпочтение безналичной форме расчётов, поскольку при необходимости вы всегда сможете запросить подтверждение транзакции в банке, а также воспользоваться процедурой чарджбек. Ещё лучше, если вы будете производить оплату через онлайн-кабинет банка и чётко укажете в назначении платежа, за что вы переводите деньги. Это обеспечит доказательную базу при взыскании неосновательного обогащения, если такое действие понадобится.
Помимо этого безналичные расчёты исключают риск выдачи подтверждающего оплату документа неуполномоченным лицом. Кстати, последнее – это вообще отдельная проблема.
— на подписание договоров от имени ООО «Застройщик»,— на заключение договоров бронирования/договоров долевого участия в строительстве от лица ООО «Застройщик» и т.д.
Внимательно сверьте данные в доверенности с паспортом сотрудника. Затем проверьте подписанта документа. Скорее всего, им будет генеральный директор застройщика. Проверьте его полномочия по выписке из ЕГРЮЛ, Это можно сделать в режиме онлайн совершенно бесплатно на официальном сайте Федеральной налоговой службы. Вам нужен раздел «Сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица».
Не довольствуйтесь просто визуальным осмотром доверенности. Потребуйте, чтобы сведения о ней фигурировали в договоре бронирования квартиры и чтобы вместе с договором вам передали заверенную копию такой доверенности. На ней должна стоять отметка «Копия верна», дата, подпись, ФИО и должность лица, её заверившего. В идеале нужно также проверить полномочия лица на заверение копий документов.
Во-вторых, договор бронирования квартиры с вами может заключать представитель агентства, работающего от имени застройщика. В таком случае помимо данных доверенности в соглашении должна содержаться отсылка на договор агентирования. Желательно получить заверенную копию и этого документа.
Компания может не признавать не только факт получения денег от покупателя, но и наличия с ним каких-либо договорённостей в принципе. Такая ситуация часто возникает, когда людям обещают отдать договор бронирования квартиры позднее, «когда его подпишет руководство». Или отдают неподписанный бланк, пользуясь доверчивостью приобретателей жилья. Ещё одна хитрость – указание в шапке и реквизитах одной компании, а проставление печати совершенно другой организации.
Чтобы не попасть впросак, рекомендуем вам внимательно ознакомиться с нюансами заключения договора в письменной форме. Если кратко, суть в следующем: договор должен быть в письменной форме, со всеми реквизитами, печатями и подписями. Если текста больше, чем на один лист, то документ должен быть прошит и пронумерован.
Подтверждение расходов исполнителя
Отель должен доказать размер понесенных расходов и то, что эти расходы связаны с оказанием услуг конкретному клиенту. Так что если вы передумали заселяться в гостиницу и ее владельцы хотят получить с вас деньги, хотя услуга не была оказана, можно смело идти в суд. Отелю придется документально подтвердить, что именно к вашему приезду они потратили такую-то сумму.
Причем такие документы, как, например, журналы проводок, накладные на отпуск хозматериалов, зарплатные ведомости, платежные поручения об оплате электроэнергии, свидетельствуют лишь о ведении отелем хозяйственной деятельности. Из этих документов нельзя сделать однозначный вывод, что расходы связаны непосредственно с предстоящим оказанием услуг заказчику. Поэтому суды не принимают их в качестве обоснования расходов гостиницы на бронирование.
Например, вы забронировали номер и попросили готовить вам завтраки из особенных продуктов из-за аллергии или диеты. В этом случае гостиница перед вашим приездом должна закупить нужную вам еду. И если вы откажетесь от номера, затраты на приобретение таких продуктов будут расходами исполнителя, которые вам придется компенсировать. Но если вы отказались от брони заблаговременно и гостиница еще не успела потратиться на продукты, возмещать будет нечего.
Виды бронирования и штрафы
В первом случае гостиница ожидает постояльца до расчетного часа дня, который следует за днем запланированного заезда. Если вы заранее не предупредите об отмене брони или опоздаете, с вас могут взять плату за простой номера, но не больше, чем за сутки. Если опоздаете больше чем на сутки, гарантированное бронирование аннулируется.
Во втором случае гостиница будет ждать вас до оговоренного часа в день заезда, а после аннулирует бронь.
https://www.youtube.com/watch?v=TdSRX1XmBrc
Роспотребнадзор поясняет, что штрафы за отмену гарантированного бронирования действительны с момента ознакомления потребителя с условиями бронирования и штрафов.
Арбитражный суд Северо-Западного округа постановил, что штрафные санкции за отмену бронирования к истцу применяться не должны. В заявке на бронирование, счете на оплату и электронной переписке сторон не было информации о порядке аннулирования бронирования, в том числе о штрафе. О праве удержать предоплату гостиница сообщила истцу только после отмены им брони. Поэтому гостиница должна вернуть истцу деньги без удержания штрафа.
Так что если вы подпишете с гостиницей договор или согласуете заявку с подробными условиями бронирования, в том числе со штрафными санкциями, то в случае отмены брони у гостиницы появятся основания взять с вас штраф. А если вас никто предварительно не уведомил о штрафных санкциях, вы имеете полное право требовать все свои деньги назад. За исключением расходов гостиницы на подготовку номера именно для вас, если такие расходы были.
Кстати, если часто бронируете гостиницы, почитайте о подводных камнях «Букинга», чтобы защитить свои личные данные и деньги.
3. Разбираем пример
Всем известна поговорка «Лучше один раз увидеть, чем 100 раз услышать». Поэтому мы решили наглядно вам показать, с какими хитростями можно столкнуться при заключении договора бронирования квартиры. Ниже будет обсуждаться реальный случай из практики.
Доверитель обратился к нам с просьбой провести оценку рисков. Прежде чем приступать к изучению документа, мы всегда выясняем, а какие намерения у сторон и какие устные договорённости были достигнуты. Ведь текст нужно оценивать не только на отсутствие противоречий законодательству, но и на предмет соответствия ожиданиям доверителя.
Итак, в нашем примере человек с квартирой уже определился, согласие банка на ипотеку было получено. Тут сразу возник резонный вопрос: а зачем тогда вообще договор бронирования{q} Ведь покупатель уже был готов к заключению основного договора. «У нас такой порядок. И это гарантия того, что квартира никуда не денется, пока мы будем готовить ДДУ» – был ответ от той стороны.
Берёмся предположить, что на самом деле этот шаг был необходим агенту для получения вознаграждения от застройщика, так как договор бронирования квартиры заключался с первым.
— услуги по консультации и подбору объекта в конкретном доме,
— бронирование объекта, т.е. снятие его с продажи в базе данных застройщика на определённый в договоре период, в течение которого объект может быть приобретён только заказчиком,
https://www.youtube.com/watch?v=DhDdRhATOpw
— подготовка проекта договора участия в долевом строительстве.
За всё это покупатель должен был заплатить 50 000 рублей, из которых 30 000 приходилось на первый пункт, 10 000 – на второй и 10 000 – на третий. При этом вместе с договором покупателю сразу предлагалось подписать акт оказанных услуг. А всевозможные обещания, озвучиваемые в ходе разговора, были отражены в волшебном документе под названием «Памятка».
