Зачем нужен договор безвозмездного пользования жилым помещением

Что включает в себя договор безвозмездного пользования квартирой: основные моменты

Правом передачи в безвозмездное пользование обладает собственник, а также другое лицо, действующее по доверенности от собственника или управляющее жильем на основании, например, договора доверительного управления.

Нормы о договоре аренды предоставляют арендатору право передавать имущество в безвозмездное пользование, но лишь заручившись согласием арендодателя.

Жилищный кодекс РФ, кроме того, позволяет передавать в безвозмездное пользование жилье, находящееся в социальном найме: таким право обладают наниматель и проживающие с ним члены семьи по взаимному согласию. Орган местного самоуправления, которому принадлежит квартира (наймодателя), необходимо обязательно заранее уведомить о появлении временного жильца, но его согласие на вселение не требуется.

Чтобы собственник имел возможность передать имеющуюся у него собственность в виде недвижимости другому человеку, требуется обязательное заключение договора. Договор ссуды обязательно должен быть оформлен в письменном виде, регистрация в Росреестре не нужна, как и нотариальное удостоверение.

Документ образца 2019 года содержит в себе стандартные реквизиты:

• Место и дату заключения, личные данные участников сделки (обязательно паспортные данные), место их проживания и регистрации, ИНН, а также контактные номера для связи;
• Описание предмета сделки, в конкретном случае – квартиры. На основании 432 статьи ГК требуется прописать максимум информации включая адрес местонахождения, общую площадь, допустимые цели использования, а также указать индивидуальные характеристики, позволяющие идентифицировать объект. Столь подробное описание позволит понять, каково было состояние недвижимости на дату передачи его в пользование;
• Обязанности и права субъектов сделки. Здесь ссудодатель подтверждает, что он передаёт в пользование квартиру, отвечающую санитарным нормам и не несущую угрозы, т.е. полностью отвечающую требованиям. В обязанности получателя ссуды обычно входит выполнение ремонтных работ с целью поддерживать надлежащий вид жилья, оплата коммунальных платежей. Если договор временный и указана дата окончания его действия – в этот день ссудополучатель возвращает собственнику помещение. По желанию перечень прав и обязанностей стороны могут дополнить иными пунктами;
• Порядок передачи объекта и его приёма после окончания срока пользования. Здесь же стоит прописать моменты касаемо проверки состояния жилья при приёме-передаче и указать, есть ли необходимость заключения отдельного передаточного акта. Подобную возможность даёт статья 556 ГК.
• В конце текста документа следует предусмотреть раздел, посвящённый ответственности сторон. Если кто-то из участников сделки нарушит взятые на себя обязательства или не будет соблюдать условия соглашения, ему придётся уплатить штраф в оговорённом размере, компенсировать убытки второй стороне или же договор будет расторгнут в одностороннем порядке. В заключении нужно указать, когда договор получает законную силу, описать форс-мажорные ситуации, перечень прилагаемой к договору документации.

Ключевая цель, для чего нужен договор безвозмездного пользования – чтобы защитить интересы обеих сторон.

Устный вариант договора не поможет решить разногласия в случае возникновения конфликтной ситуации. Документ считается вступившим в силу с момента проставления на нём подписей участников, следовательно, государственная регистрация не требуется.

Если жилье сдается без получения платы за проживание в нем посторонних лиц, зачем тогда нужен договор?

Даже такую сделку следует оформлять письменным договором, так как он:

• позволяет провести регистрацию лиц, которые не являются собственниками данного жилья или членами семьи собственника, по месту жительства;
• взыскать ущерб, который может быть причинен пользователями жилья в результате повреждения мебели, бытовых приборов, нанесения ущерба ремонту;
• опровергнуть факт «скрытой» аренды;
• исключить споры и иные недоразумения при пользовании жильем родственниками и знакомыми.

Заключение такой сделки при фактической сдаче квартиры в аренду нежелательно, так как это не позволит, в случае необходимости, в судебном порядке взыскать задолженность по арендной плате.

Кроме того, если будет выявлено, что таким договором фактически покрывается аренда жилья, то собственник подлежит привлечению к административной ответственности.

Как показывает практика, такой вид договора применяется собственником жилого помещения для того, чтобы осуществить временную регистрацию знакомых или своих родственников в своей квартире и, тем самым, применить законный способ для защиты прав и интересов собственника, а также иных граждан, которые проживают в жилом помещении безвозмездно.

Так как договор о безвозмездном пользовании квартирой или другим жилым помещением изначально не предполагает никакой материальной выгоды для собственника жилого помещения, то он не подлежит налогообложению.

Правом передачи недвижимости наделены не только собственники, но также их представители, действующие на основании нотариальной доверенности, иных допустимых законом документов. Срок договора Для безвозмездных договоров возможны:

• срочные соглашения на период, установленный сторонами;
• бессрочные соглашения, когда в документе не оговариваются временные рамки использования объекта. В этом случае правоотношения считаются заключенными на неопределенный срок.

По согласованию с собственником срочное соглашение можно продлить на неопределенное время.

Случаи применения безвозмездной формы соглашения Когда применяется безвозмездная передача недвижимости в пользование? Фото № 3 Сторонами по договору могут выступать как физические, так и юридические лица, для которых установлены права собственности и/или распоряжения на передаваемое имущество.

Среди других аспектов, необходимо обратить внимание на то, что:

• Пользователем квартиры по договору найма всегда выступает только физическое лицо, в то время как в безвозмездное пользование она может передаваться и организациям.
• Сделка безвозмездного пользования может заключаться как на любой определенный срок, так и бессрочно. Наем квартиры допускается лишь на срок, не превышающий пяти лет (ст. 683 ГК РФ).
• Ссудополучатель, использующий помещение, обязан самостоятельно осуществлять ее ремонт и содержание, а также оплату коммунальных платежей, в то время как по договору найма, все эти обязанности (кроме текущего ремонта) возлагаются на собственника жилья — наймодателя.
• По договору бесплатного пользования не предусматривается права ссудополучателя на предоставление ее в пользование иным лицам. Относительно найма, ст.

ГК РФ, он обязан содержать ее в надлежащем состоянии, делать текущий и капитальный ремонт, а также нести все расходы по ее содержанию, в т. ч. и коммунальные платежи. При игнорировании этого обязательства, у ссудодателя возникает право на немедленное расторжение договора и возмещение убытков.

• Согласно п. 2 ст. 691 ГК РФ, ссудодатель обязан предоставить квартиру в пользование со всеми ее принадлежностями и документами, если иное не оговорено в договоре. Если такие действия ссудодателя повлекли невозможность использования ссудополучателем помещения, то он вправе требовать предоставления таких принадлежностей и документов или расторгнуть договор и требовать возмещения реального ущерба.
• При заключении сделки, ссудодатель обязан уведомить вторую сторону о наличии в отношении квартиры прав третьих лиц.

Все нюансы договора безвозмездного пользования жилым помещением Для чего он нужен? При заключении договора, жилец может официально проживать в квартире вместе со своей семьей. На практике, зачастую, данный договор заключается устно между сторонами, но для наименьших рисков, лучше заключать его в письменной форме.Это позволит:

• исключить любые споры и конфликты между сторонами;
• зафиксировать все существенные условия договоренности;
• определить условия коммунальной оплаты;
• установить гарантии сохранности имущества, либо возмещение реального ущерба при утрате или повреждении имущества второй стороной (жильцом);
• произвести регистрацию жильца по месту его проживания.

Если договор не заключен, то у органов может возникнуть вопрос, что жилье сдается в арендное пользование незаконно.

Если такие улучшения отделимы от квартиры, они являются собственностью пользователя. Если же они неотделимы и совершены без предварительного согласия собственника, то ссудополучатель не может претендовать на их возмещение (п. 1, п. 3 ст. 623 ГК РФ).

• Право бесплатного использования жилым помещением может предоставляться как на определенный срок, так и бессрочно. В случаях, когда заранее оговоренный срок использования истек, однако, ссудополучатель продолжает проживать в квартире, при отсутствии возражений со стороны собственника, его право безвозмездного использования считается возобновленным на неопределенный срок (п.
  2 ст. 621 ГК РФ).

Договор безвозмездного пользования квартирой (ссуды) Передача квартиры в безвозмездное пользование подлежит оформлению специальным документом — договором ссуды.

Содержание договора

Безвозмездное пользование квартирой (иным жильем) часто путают с договорами найма и аренды. Однако это отдельный вид сделок, имеющий свои особенности. По Гражданскому кодексу безвозмездное пользование (ссуда) предполагает передачу для временного использования какой-либо вещи. Объектом этого договора может являться и жилое помещение. Сам документ должен быть составлен грамотно, содержать все необходимые условия, не противоречить закону.

Обычно структура этого договора выглядит следующим образом. В первую очередь нужно указывать его наименование, дату и место свершения, стороны, заключающие сделку. По закону они также именуются ссудодателем и ссудополучателем. Желательно прописывать в документе их полные данные (ФИО, паспорт, адрес).

Остальные условия являются дополнительными, но лучше урегулировать в договоре все нюансы взаимоотношений по ссуде. Поэтому следует указать на обязательства сторон, их ответственность, порядок решения возникающих споров, вопросы досрочного прекращения отношений.

Содержание договора о безвозмездном пользовании жилым помещением должно соответствовать общим правилам, которые указаны в главе 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соответственно, текст договора должен содержать следующие данные:

• данные о собственнике квартиры и лице, которому передается квартира в бесплатное пользование;
• данные о квартире, которая является предметом сделки;
• на какой срок заключается договор.

Согласно требованиям законодательства, стороны, участвующие в такой сделке, называются следующим образом:

• ссудодателем выступает собственник жилой недвижимости;
• ссудополучателем считается лицо, которое получает во временное пользование жилое помещение ссудодателя.

По общим правилам, в договоре безвозмездного пользования надлежит указать срок его действия. Однако часто такие сведения в договоре отсутствуют. При таких обстоятельствах, когда срок действия договора не указан, он считается бессрочным.

В качестве предмета сделки может выступать любое жилое помещение, в том числе, отдельная квартира, определенная комната в квартире, жилой дом, отдельная комната в доме.

Для того чтобы договор имел юридическую значимость, в его текст должны быть включены данные о том, на основании каких правоустанавливающих документов ссудодатель является собственником жилья.

Кроме того, договор должен содержать и такие данные:

• кто является ответственным за уплату коммунальных и других обязательных платежей, которые направлены на содержание квартиры;
• каких правил должен придерживаться ссудополучатель и члены его семьи при пользовании жилым помещением, а также имуществом, которое в нем находится;
• оплачивает или нет ссудодатель после окончания срока действия договора неотделимые улучшения, которые были произведены ссудополучателем в период пользования квартирой;
• в каких случаях договор может быть расторгнут досрочно по требованию ссудодателя или ссудополучателя.

Кроме того, в договор могут быть включены иные данные по требованию сторон, если они не противоречат нормам действующего законодательства Российской Федерации.

С образцом договора безвозмездного пользования жилым помещением, который заключается между физическими лицами, можно ознакомиться здесь.

Следует отметить, что в договоре о безвозмездном пользовании жильем должны содержаться данные:

• о дате и месте заключения договора;
• полные анкетные и паспортные данные обеих сторон;
• подписи ссудодателя и ссудополучателя.

Кроме того, подробно указывается ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, порядок возмещения причиненного материального ущерба.

В качестве неотъемлемой части договора выступает акт приема-передачи предмета договора от ссудодателя к ссудополучателю, в котором указывается техническое состояние квартиры, наличие мебели и бытовой техники, а также другого имущества.

В качестве сторон договора выступает ссудодатель (собственник квартиры) и ссудополучатель – тот, кто получает право пользования квартирой. Документ должен содержать такие данные:

• дата составления и место подписания;
• сведения о сторонах – фамилия, имя, отчество или название организации для юридических лиц, паспортные данные, при необходимости доверенность представителя одной из сторон;
• полная информация о квартире, ее площади и расположении (предмет договора);
• базовые права и обязанности участников соглашения. Важно указать условия пользования квартирой, ее отдельными помещениями, электричеством, газом и прочим;
• необходимо оговорить возможность досрочного прекращения отношений сторон, основные причины и порядок расторжения договора;
• ответственность обоих участников, обязательство возместить имущественный вред;
• акт приема-передачи, оформленный после осмотра помещения и заверенный подписями обоих участников.

В заключительной части документа указывается алгоритм действий в форс-мажорных обстоятельствах, правила досудебного решения конфликтов, перечисляются предоставленные документы. Права и обязательства составляются самостоятельно, но они должны быть основаны на тексте гл. 36 ГК РФ.

Точный перечень зависит от конкретной ситуации. Потребуется оговорить срок действия соглашения, заверить его подписями, которые должны быть на каждой странице.

Изучить образец такого договора можно, скачав его с нашего сайта

Для заключения договора может потребоваться документ, подтверждающий право собственника на квартиру и постановки ее на кадастровый учет.

Регистрировать соглашение в Росреестре не обязательно, за исключением случаев с объектами культурного наследия. При желании, сделку можно зафиксировать у нотариуса, который и будет выступать гарантом соблюдения ее условий.

Кто имеет право сдать квартиру в безвозмездную аренду?

Согласно Налоговому кодексу РФ участники договора не подвергаются налогообложению, если они не получают выгоды от сделки. При заключении подобных соглашений рекомендуют обсудить все нюансы у нотариуса. Иначе у налоговых инспекторов могут возникнуть сомнения в чистоте сделки, а договор будет приравнен к договору аренды. В этом случае все необходимые налоги должен будет заплатить владелец помещения.

Фото № 1 По правовым признакам безвозмездное оформление квартиры или нежилого помещения является договором ссуды. Соответственно, стороны считаются:

• собственник – ссудодателем;
• пользователь – ссудополучателем.

ГК РФ – основа безвозмездной передачи помещений Регламент заключения соглашений установлен главами 34 и 36 Гражданского Кодекса. Основополагающие положения включают такие моменты взаимодействия сторон:

• ст.

  607 определяет круг объектов, допускаемых к безвозмездной передаче;

• ст. 610 оговаривает временные требования к договорам (п. 1-2);
• пункты 1; 3 ст. 615 регламентируют варианты использования ссудного имущества;
• п. 1; 3 ст. 623 предусматривает возможность возмещения арендатору расходов на ремонт и другие значимые улучшения имущества;
• ст.

Игнорирование этого правила влечет лишение права пользования квартирой и возмещение понесенных собственником убытков. Кроме того, необходимо учитывать и другие особенности:

• Возникновение у ссудополучателя прав бесплатного пользования жилым помещением не может каким-либо образом умалять прав третьих лиц не него (ст.694 ГК РФ). Такие третьи лица вправе беспрепятственно реализовывать имеющееся у них право в отношении имущества (право залога, сервитут и т.
  д.).
• В рамках своего права ссудополучатель может улучшать жилье, находящееся в его бесплатном пользовании.

695 ГК РФ проводит ссудополучатель. Если, конечно, иное не вытекает из условий договора.

• Собственник помещения при сдаче его в пользование обязан предупредить ссудополучателя о зарегистрированных правах третьих лиц (банковский залог, прописанные в квартире граждане).



При судебном разбирательстве слабой стороной при долгосрочной аренде будет выступать именно наниматель. Поэтому и возникает необходимость регистрации документа, указания там всех условий и других граждан, которые будут с ним проживать совместно. В этом случае ответственность будет распределяться между всеми, кто будет описан в документе на пользование жилого объекта. Хотя бывают ситуации, при которых заключается дополнительный документ, где вся ответственность ложится именно на арендатора.

Если же говорить о такой категории граждан, как временные жильцы, то они в договоре безвозмездного найма не указываются, не несут никакой ответственности, но при этом проживать в квартире они не могут более трех месяцев.

Необходимо отметить, что пересдать в аренду квартиру или подобное жилье, полученное по договору найма, невозможно без официального разрешения собственника недвижимости. При этом лучше всего, если это разрешение будет написано на бумаге и подписано владельцем.

Что касается краткосрочной аренды, то она существенно отличается от описанного выше варианта и имеет ряд отличий. К основным можно отнести то, что наниматель может вселять временных жильцов, менять лицо, которое будет выступать арендатором и в этом случае отсутствует право на первостепенное продление и перезаключение договора.

Хотя при соглашении сторон, каждый из этих пунктов может быть отменен или заменен. Лучше всего, даже если в этом случае вы заключите хотя бы элементарный документ о проведении сделки, потому что при разбирательствах в суде, он сможет решить многие споры после пользования жилым объектом. Даже если он будет составлен в произвольном виде и не будет заверен у нотариуса.

Начнем с того, что используемая в обиходе фраза «безвозмездная аренда» неприемлема для гражданского права, нормам которого необходимо следовать, составляя договор. Согласно Гражданскому кодексу РФ, аренда представляет собою возмездную передачу собственного имущества в чужое владение и пользование.

Возможно, вас это удивит, но договор, так называемой «безвозмездной аренды» Гражданский кодекс РФ именует договором безвозмездного пользования или ссуды (да-да, и банки, займы здесь ни при чем). Договор ссуды – это передача собственником принадлежащей ему индивидуально определенной вещи другому лицу на безвозмездной основе.

Понятие «индивидуально-определенная» означает, что вещь имеет какие-то отличительные признаки, позволяющие выделить ее из ряда одинаковых вещей. Так, индивидуально определенной вещью будет и квартира, которая обладает уникальными характеристиками – адресом и площадью. Соответственно, хозяин квартиры в договоре ссуды называется Ссудодателем, а его жилец – Ссудополучателем.

Ссудополучатель обязуется пользоваться переданной ему квартирой в соответствии с условиями договора. Если же правила пользования нарушаются, Ссудодатель вправе расторгнуть договор и потребовать возместить ущерб, нанесенный его имуществу, или другие убытки.

Не имея согласованных договором условий, сложно требовать оплаты коммунальных платежей определенного числа или соблюдения правил пользования квартирой, оговоренных только устно – со времени переговоров многое забудется, а возможно, будет неверно истолковано. Гораздо проще разрешить все вопросы, волнующие обе стороны договора безвозмездной аренды, в момент его заключения: закрепить все в письменном документе и в случае необходимости обращаться к нему.

Или вдруг внезапно умрет владелец квартиры, а наследники захотят выселить ссудополучателя – устный договор не сможет оградить временных жильцов от выселения с помощью милиции, обвинения в чуть ли не в незаконном проникновении в жилище. При наличии письменного договора безвозмездного пользования, после смерти Ссудодателя его права и обязанности по договору переходят к наследнику, а значит, наследники не вправе будут выселить жильцов до истечения срока договора.

Кроме того, наличие письменного договора безвозмездного пользования снимет с владельца квартиры подозрения в уклонении от налогов путем сдачи жилья в наем без оформления документов.

Особенности договора

Подобный договор во многом похож на договор об аренде помещения. Его основное отличие в том, что жилье предоставляется в пользование бесплатно. Лицо, получившее возможность эксплуатации жилого помещения на безвозмездной основе, не может сдать его в аренду третьим лицам. Владелец вправе требовать вернуть жилплощадь в изначальном виде и не должен оплачивать какие-либо изменения в облике квартиры, внесенные получателем.

Предлагаем ознакомиться:  Имеют ли право судебные приставы арестовать земельный участок

В некоторых ситуациях достаточно устного договора между физическими лицами, но лучше подтвердить отношения сторон письменно. Это позволит:

• точно установить ответственность участников соглашения о содержании жилья и внесении коммунальных платежей;
• зафиксировать все условия договора;
• оговорить обязанности сторон при причинении имущественного вреда;
• оговорить возможность регистрации получателя квартиры и его семьи на данной жилплощади;
• предотвратить возможные споры относительно распоряжения помещением.



Если квартиру предоставляет юридическое лицо, то оно может отдать жилплощадь в пользование рядовым сотрудникам своей организации или компании-контрагента. Договор могут заключать граждане, достигшие совершеннолетнего возраста, в дееспособности которых нет сомнений. Чаще такое соглашение заключают между родственниками или людьми, состоящими в дружественных отношениях.

По своему содержанию договор о безвозмездном пользовании жилой недвижимостью имеет большое сходство со стандартным образцом договора аренды квартиры. Главное же отличие между ними заключается в том, что договор аренды предусматривает взимание ежемесячной платы в пользу собственника жилья.

Вместе с тем, законодатель предусмотрел, что при условии, еслиобратное не прописано в договоре, то:

• ссудополучатель не наделяется правом сдавать жилое помещение в субаренду;
• ссудополучатель не имеет права предоставлять жилье для временного проживания в нем своих знакомых и родственников;
• ссудодатель не обязан возмещать ссудополучателю затраты по произведенным неотделимым улучшениям в квартире;
• юридические лица, занимающиеся коммерческой деятельностью и являющиеся собственниками квартиры, не имеют права заключать такие договоры со связанными с ними лицами, к которым закон относит работников и учредителей;
• любая из сторон, которая изъявила желание досрочно расторгнуть договор, должна предупредить об этом другую сторону не менее чем за один месяц до даты желаемого расторжения;
• ремонт имущества, которое безвозмездно передано в пользование, производится ссудополучателем.

Если же говорить об особенностях при составлении договора безвозмездного найма, то стоит отметить, что существуют следующие три типа найма:

• Социальный найм, когда передается в пользование недвижимость из жилого фонда государства или местного муниципалитета;
• Специальный найм, когда жилье предоставляется в виде общежитий, коммунальных квартир, но в основном для особой категории граждан, к которым относят переселенцев, беженцев и подобных;
• Коммерческий найм, когда в аренду предоставляется не жилье, а помещения для проведения предпринимательства, а арендатором выступает физическое лицо или юридическое.

Заключение договора нужно производить только в письменном виде и в основном между физическими лицами. Если же речь идет о долгосрочной аренде и пользовании жилым объектом от года, то сделка подлежит регистрации. При этом максимальном сроком аренды принято считать именно пять лет. После этого его необходимо перезаключать.

Срок действия

Действующее законодательство предусматривает, что такие договоры могут заключаться как на строго определенный срок, так и бессрочно.



При этом если срок действия договора истек, а собственник квартиры не требует ее освобождения, то ссудополучатель продолжает пользоваться жильем бессрочно до тех пор, пока собственник не изъявит желание его прекратить.

Кроме того, в тексте договора, который заключен бессрочно, могут быть указаны определенные обстоятельства, при наступлении которых срок действия договора прекращается.

Досрочное расторжение

Статья 699 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что при желании, любая из сторон договора безвозмездного пользования квартирой, может расторгнуть договор досрочно.

Принятию такого решения могут способствовать:

• использование имуществом со стороны ссудополучателя не по его целевому назначению;
• приведение имущества, которое было передано ссудополучателю, в ненадлежащее состояние;
• повреждение, порча, ухудшение состояния имущества со стороны ссудополучателя;
• передача ссудополучателем имущества ссудодателя в пользование или собственность третьих лиц;
• не предупреждение ссудополучателя о том, что другие лица имеют право собственности на имущество, которое было передано по договору;
• сокрытие ссудодателем существенных недостатков имущества, которое было передано ссудополучателю;
• отказ ссудодателя передать ссудополучателю имущество, которое было оговорено при заключении договора;
• жилое помещение или имущество, которое передается по договору, имеет непригодное состояние.

Действующее законодательство не предусматривает государственной регистрации договора безвозмездного пользования квартирой в Едином государственном реестре недвижимости.

Так, в статье 689 Гражданского кодекса Российской Федерации сказано, что требования статьи 609 ГК РФ к договору безвозмездного пользования жилым помещением не применимы.

Таким образом, договор безвозмездного пользования квартирой заключается:

• на определенный или неопределенный срок;
• в простой письменной форме;
• без нотариального удостоверения;
• без государственной регистрации.

Необходимость заключения договора

Нужно ли заключать договор при безвозмездной аренде жилья? Фото № 1

Многие считают, что составление письменного договора при бесплатном проживании, совершенно ни к чему. Иногда такая неосмотрительность приводит к возникновению серьезных проблем.

Во-первых, могут появиться разногласия между самими сторонами этой сделки. Они могут касаться оплаты коммунальных платежей, порчи имущества и иных условий пользования предоставленным жильем. законом прямо предусмотрена обязанность лица, получившего помещение, вернуть его владельце в состоянии, существовавшем до передачи в ссуду. В договоре же все эти моменты можно обговорить и предусмотреть для обеих сторон определенную ответственность.

Во-вторых, наличие письменного документа поможет жильцам сделать официальную регистрацию. Заключенный договор будет подтверждением наличия права пользования помещением. В-третьих, таким способом можно избежать проблем с налоговыми органами. Ведь безвозмездность сделки будет подтверждена документально. И вопросов с незаконным извлечением дохода возникнуть не должно.

Мнение эксперта

Гуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр – работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопрос

Часто возникает вопрос — стоит ли заключать договор безвозмездного пользования или ссуды с родственниками? Да, однозначно, все манипуляции с недвижимостью оформляются исключительно в письменном варианте. Притом договор должен быть подписан обеими сторонами.

В законе о регистрации, вступившего в действие с января 2017 года предусмотрено право сторон регистрировать договора найма помещения. Прямых указаний на обязанность подтверждать регистрацией договор безвозмездного пользования не имеется.

В договоре обязательно прописывается обязанность по уплате коммунальных платежей. Сам договор не предусматривает платы за непосредственно проживание, но не отменяет других обязанностей.

В договоре или прилагаемом акте приема-передачи должно быть отражено техническое состояние самой квартиры, наличие и работоспособность мебели и бытовой техники.

Так же в договоре могут быть отражены особые условия проживания. По требованию ссудодателя в договор бывает внесен пункт об отсутствие домашних животных в жилище.

Если это дом с приусадебным земельным участком, хозяин вправе потребовать соблюдения санитарных норм на участке, покос травы, сохранение плодородной почвы и сохранность плодовых деревьев. Все нюансы договора более подробно необходимо отражать в договорном соглашении для предотвращения дальнейших разбирательств и недопущения обращения в суд.

Юридические тонкости

Нюансы сделки по безвозмездному пользованию жилым помещением. Фото № 3

В первую очередь стоит сказать, что юридически правильным будет все-таки оформлять ссуду письменно. Даже если помещение предоставляется друзьям или родственникам, важно обговорить некоторые моменты.

Бесплатность использования жилья не распространяется на коммунальные платежи. Ссудополучатели не должны палить за само право пользоваться помещением. Однако несение расходов за ЖКУ на них может быть отнесено. В каком объеме и на каких условиях будет производиться оплата, стоит решить в договоре. Кроме того, пользоваться предоставленным жильем нужно бережно, возвратив в том же состоянии, которое было до передачи в ссуду. Но ссудополучателями нередко допускается порча имущества, Их ответственность в таких случаях также нужно прописывать в договоре.

По закону при плохом обращении с переданным имуществом его владелец может досрочно прекратить безвозмездное пользование. Но и при отсутствии каких-либо нарушений, владелец жилья может, заранее предупредив жильца, просить о расторжении сделки.

Однако и у другой стороны имеется возможность прекратить отношения при наличии нарушений. Например, если квартира передана в плохом состоянии, о чем ссудополучателю не было заранее сообщено.

Порядок оформления договора

Процедура оформления договора безвозмездного пользования жилым помещением. Фото № 4

Особых требований к оформлению данного вида сделок законодателем не предусмотрено. Поэтому следует исходить из общих для всех сделок положений ГК РФ о форме. Ссуда может заключаться сторонами устно, без подписания каких-либо документов. В большинстве случае так и делают. Обязательное составление письменного документа требуется, если одной из сторон выступает лицо юридическое.

Однако все-таки и в остальных случаях урегулировать возникающие отношения письменно. Заверять документ у нотариуса не требуется. Однако стороны при желании могут это сделать. Что касается регистрации договоров ссуды, то прямого указания в законе на такую обязанность сторон нет. Ни статья 131 ГК РФ, на положения главы о ссуде не указывают на необходимость проведения регистрационных действий в отношении таких сделок.



Следовательно, ни сам договор, ни передача прав пользования по нему регистрироваться не должны.

На каких условиях возможно прекращение договорных отношений

Изначально нужно понять, что из себя представляет найм и договор безвозмездного пользования, а уже потом говорить о его особенностях и необходимых документах. Найм помещения подразумевает под собой передачу определенной недвижимости на условиях безвозмездной аренды от государства или местного муниципалитета другим гражданам.

Документ заключается между двумя физическими лицами, в договоре описывается плата за пользование квартирой и другие обременения. Хотя зачастую такая плата отсутствует, особенно если в пользование передается жилье малоимущей категории граждан, а не помещение под офис на безвозмездных условиях аренды. Существует также и особый закон Российской Федерации, который регулирует данный вопрос.

Предлагаем ознакомиться:  Договора переуступки прав требования по ипотеке

Стоит понимать, что в таком случае необходимо заключать особый договор безвозмездного пользования и акт приема и передачи имущества, чтобы в дальнейшем избегать проблем и разбирательств.

Если говорить о продлении договора или его краткосрочном прекращении, каждая из сторон должна предупредить другую не позднее, чем за три месяца. Если же вы решили больше не сдавать квартиру по программе безвозмездного найма, то это условие выполнять совершенно не обязательно, но желательно. Ведь таким образом вы избежите неудобств и пререканий.

Если после окончания действия найма, вы не предложили нанимателю продлить соглашение о пользовании жилой недвижимостью, а нашли другого арендатора, то первый имеет право подать на вас в суд, согласно определенной форме подачи иска. Потому что по долгосрочному договору он имеет все права на первостепенное перезаключение сделки, только если вы вообще не решили отказаться от подобной затеи.

Обязательными условиями, которые должен соблюдать наниматель, и которые описываются в документе:

• Квартира может использоваться только для проживания;
• Обеспечение сохранности и целостности жилого помещения;
• Не проводить никакие реконструкции и ремонт без согласия собственника;
• Самостоятельная оплата коммунальных услуг и проведение косметического ремонта за свой счет.

Последние два пункта могут быть изменены в основной форме соглашения при согласии обеих сторон сделки. Не смотря на то, что наиболее выгодным является все же краткосрочная аренда, лучше всего не использовать такой метод, потому что тогда можно столкнуться с обманом и мошенничеством, как со стороны нанимателя, так и арендатора.

Также не забывайте про заключение документа в любом варианте, потому что это не только узаконит все обязанности и права сторон, но и поможет избежать проблем и разбирательств в будущем.

При этом вам не обязательно прибегать к помощи нотариуса. Но иногда придется проводить государственную регистрацию. И если арендатором будет выступать государство или муниципалитет, то без документов вам точно не обойтись. К тому же найм жилого помещения поможет вам при длительном использовании жилья в будущем приватизировать его бесплатно, согласно отведенной форме и сделать своей реальной собственностью.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно!
Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Вселяя в принадлежащее вам жилье постороннего, но не чужого человека (знакомого или дальнего родственника), возможно, вы готовы предоставить ему жилплощадь бесплатно. Оформить такое вселение лучше письменно, по договору безвозмездной аренды квартиры, образец
которого, а также правила его составления, вы можете найти на этой странице.

В случае, если квартирой родственник собственника будет пользоваться, пока хозяева не вернутся, то в договоре указывается срок безвозмездного проживания. В остальных случаях ограничения не устанавливаются. Поэтому так важно в договоре описать все моменты касаемо прекращения периода действия договорных отношений и как будет происходить выселение жильцов.

Обычно в документе прописан срок – 1 месяц до выселения, когда собственник должен уведомить пользователя о необходимости покинуть помещение. Дальше стороны снова проводят сверку имущества и просто расходятся, сделка считается разорванной по согласию сторон. Расторжение договора на основании судебного решения возможно если имеет место серьёзное нарушение условий.

Если у собственника жилья не будет на руках подписанного договора о безвозмездном пользовании, у налоговой службы могут возникнуть вопросы. Такого гражданина могут заподозрить в нелегальной

сдаче помещения в аренду

и сокрытии доходов.

С другой стороны, реальным арендодателям не рекомендуется вместо договора аренды заключать соглашение о безвозмездном пользовании. Если арендатор решит не заплатить арендную плату, собственник жилья не сможет в судебном порядке доказать свою правоту.

Акт приема и передачи недвижимости

Этот документ является скорее дополнением к основному документу, который обязательно нужно подписывать, если речь идет о долгосрочной аренде, которая после будет регистрироваться на государственном уровне. В первую очередь, это защищает права арендодателя, потому что после заключения акта, он будет уверен, что его недвижимость будет в первозданном состоянии и абсолютно целой или же он сможет получить компенсацию при порче имущества после пользования жилым объектом.

Составляется акт пользования в произвольной форме, где описывается время, место подписания и полное техническое состояние квартиры или других помещений, также здесь указываются недостатки, которые были замечены при передаче квартиры. Подобного дополнения свидетельствует о том, что арендатор полностью согласен и осведомлен об условиях проживания.

Нужен ли вообще письменный договор безвозмездного пользования жильем?

Конечно, бесплатно пускают в свое жилье лишь близких людей. В такой ситуации подписание договора покажется многим странностью, ненужной перестраховкой. Законодательство, действительно, не требует обязательного подписания бумажных документов для заключения договоров между физическими лицами (не организациями).

Действительность устного договора означает лишь, что в суде, доказывая его существование, стороны договора могут сослаться на свидетельские показания. К сожалению, действительность договора не приводит к его удобству для сторон или работоспособности. А, положа руку на сердце, часто ли люди, связанные личными доверительными отношениями, решают конфликты в суде? Да и зачем доводить дело до суда, если проще урегулировать все вопросы на стадии заключения письменного договора безвозмездной аренды.

Какие моменты должны быть обязательно освещены в договоре безвозмездного пользования?

Гражданский кодекс РФ устанавливает для каждого вида договоров так называемое существенное условие. Это условие, без которого договор считается незаключенным, то есть для закона, а значит – для судов, правоохранительных органов – такой договор все равно, что не существует.

Для договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом существенным, обязательным условием является предмет – то есть, что именно передается по договору. Правильное указание предмета включает в себя наименование квартиры, ее общую площадь, точный адрес.

Для ситуации, когда жильца пускают в заселенную квартиру, необходимо предусмотреть режим пользования помещениями: например, запретить ссудополучателю пользоваться некоторыми жилыми комнатами, определить график, по которому проживающие в квартире лица станут пользоваться кухней или общей гостиной.

Срок договора

Желательно указать и срок действия договора, поскольку при отсутствии такого указания, договор считается заключенным на неопределенный срок. А чтобы выселить знакомого, которого пустили жить «на неопределенный срок», придется предупреждать его за месяц.

Правильное указание срока: календарной датой, периодом времени (например, на срок 2 месяца с момента заключения договора) или ссылкой на неминуемое событие. Последняя формулировка – самая сложная, даже опытные юристы не всегда справляются с нею. Например, указание, что жилец съедет из бесплатной квартиры, когда получит свое жилье, в строящемся через кооператив доме, не соответствует требованию «неминуемое событие» – оно может и не произойти.

Очень важным моментом является оплата коммунальных платежей: необходимо сразу распределить обязанности по их внесению. Можно предусмотреть один из двух вариантов:

• передача ссудополучателем денег за «коммуналку» владельцу квартиры, который производит расчеты с поставщиками ресурсов и управляющей компанией (такая передача денег не делает договор возмездным, ведь они не достаются ссудодателю);
• самостоятельная оплата коммунальных платежей жильцом-ссудополучателем в определенный срок и предоставление собственнику квартиры квитанций на оплату.

Обязанности сторон

Зачастую целью передачи квартиры в безвозмездное пользование является возложение на плечи жильца ее эксплуатации и содержания. Поэтому обязательно необходимо договориться о перечне обязанностей жильца-ссудополучателя и установить их в соответствующем пункте договора.

Это могут быть обязанности по оплате коммунальных платежей, косметическому или капитальному ремонту жилья, сохранению в целостности оставленной хозяином ценной обстановки. Обязанности Ссудополучателя по ремонту и расходам на содержание предусмотрены Гражданским кодексом: это правило, которое действует «по умолчанию», то есть, если договор не предусмотрел иных условий.

Права сторон



Ссудополучатель-жилец имеет право пользоваться помещением, а вот в чем стоит его ограничить – так это во вселении других лиц. Необходимо предусмотреть вселение временным жильцом любых лиц, как посторонних, так и своих родственников, только после получения согласия собственника или нанимателя (если жилье находится в соцнайме).

Случаи, в которых договор ссуды расторгается досрочно, придумывать и прописывать в тексте договора бесполезно: их перечень предусмотрен ст. 698 Гражданского кодекса РФ, и вариантов, свободы выбора для сторон данная статья не предусматривает.

Так, Ссудодатель может выселить жильца, если тот портит квартиру и нарушает установленные договором правила проживания, подселяет без согласия хозяина посторонних людей, не ремонтирует вовремя жилье или вместо проживания устроил в квартире мини-офис. Жилец же может досрочно съехать, если обнаружил в квартире какие-то недостатки либо оказалось, что право проживания на данной площади имеют другие люди, а об этих фактах Ссудодатель жильца не уведомил до заключения договора.

Как оформить договор безвозмездного пользования?

Безвозмездная аренда в отличие от обычной возмездной заключается в простой письменной форме: то есть в виде одного документа, на котором обе стороны ставят свои подписи. Регистрация такого договора в органах Росреестра не требуется.

Передавать квартиру, особенно с мебелью, лучше по акту приема-передачи, содержащему перечень всей имеющейся мебели и бытовой техники, описание состояния самой квартиры. Акт подписывается как при заключении договора, так и при возврате недвижимости собственнику. Фиксация состояния имущества убережет стороны договора от выяснения со скандалом, кто именно посадил пятно на диван и ободрал обои в коридоре.

Особо ценные вещи можно даже сфотографировать или описать их состояние подробно.



Акт передачи имущества в безвозмездное пользование и фотографии станут приложениями к договору. Обе стороны, Ссудополучатель и Ссудодатель, должны поставить на них свои подписи. Если страниц получилось много, то, чтобы не подписывать все эти листы, удобнее их прошить – и поставить обе подписи на сшиве документа.