Аукцион на заключение договора аренды земельного участка: правила проведения

4.1. Положения зк рф о предоставлении земельных участков после 01.03.2015г.

Как было указано выше, в соответствии
с ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договоры
аренды земельных участков, находящихся
в государственной или муниципальной
собственности, заключаются на торгах,
проводимых исключительно в форме
аукциона, за исключением случаев, прямо
предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Таким образом, по общему правилу, любое
предоставление земельных участков в
аренду должно проводиться на аукционе,
кроме случаев, прямо предусмотренных
Земельным кодексом РФ.

Общая информация

Организаторами торгов на заключение договора аренды выступают муниципальные и государственные органы, которые являются собственниками предлагаемых земельных участков. Преимущество участия в торгах в том, что здесь можно получить в землю в пользование по цене значительно ниже рыночной.

Минимальная стоимость назначается организаторами мероприятия. Процедура регламентируется ст. 39.3-39.17 ЗК РФ.

Как правило, аукцион на аренду земли проводится сотрудниками управления муниципальным имуществом. Они назначают время, дату и место проведения торгов. Граждане уведомляются о планируемом мероприятии посредством размещения объявления в СМИ, а также на официальном интернет-ресурсе муниципалитета.

Организаторы могут отказаться от проведения торгов. Об этом также уведомляются все граждане теми же способами и участники, подавшие заявку, персонально.

Принять участие в торгах могут все, кто пожелает. Это могут быть как юридические, так и физические лица. В ст. 38.1 ЗК РФ определяется круг лиц, которые не имеют права участвовать в аукционе. К ним относятся:

• лица, предоставившие неполный пакет документов;
• лица, не заплатившие задаток;
• организации, данных о которых нет в ЕГРЮЛ;
• недееспособные или частично дееспособные граждане;
• иностранные граждане;
• компании-не резиденты, более чем 50 % уставного капитала которых принадлежит иностранным гражданам.

Существует две разновидности аукционов на аренду участка:

1. Открытые – без ограничения по числу и категории участников с неограниченным доступом для всех заинтересованных граждан. Все участники знают предложения соперников и, если нужно, могут предложить большую цену.
2. Закрытые – количество участников ограничено, при этом может выбираться определенный круг лиц, которым предлагается принять участие. Заявления и предложения передаются в закрытых конвертах.

Чаще всего используется открытая форма проведения аукциона. В этом случае происходит максимальное обеспечение равноправия и практически невозможно злоупотребление полномочиями.

Правила проведения аукциона по аренде земельных участков

1.1. Подготовка и утверждение схемы
расположения земельного участка (при
отсутствии проекта планировки);

1.2. Проведение кадастровых работ и
постановка участка на кадастровый учет;

1.3. Подача заинтересованным лицом
заявления о предоставлении участка;

1.4. Получение технических условий
подключения (технологического
присоединения) объектов к сетям
инженерно-технического обеспечения;

1.5. Проведение рыночной оценки стоимости
аренды земельного участка (в случае,
если начальный размер арендной платы
рассчитывается не в процентах от
кадастровой стоимости земельного
участка.

1.6. Принятие местной Администрацией
решения о проведении аукциона.

Предметом торгов может быть исключительно те земельные участки, которые прошли процедуру государственной регистрации и имеют конкретный вид разрешенного использования, а также необходимые коммуникации. Как правило, арендуются земли под ИЖС, ведение сельского хозяйства или личного подсобного хозяйства.

Основные условия, минимальную цену и величину задатка определяет организатор мероприятия. Изначальная стоимость аренды устанавливается исходя из результатов проведения оценки. В процессе торгов цена может увеличиваться на 1-5 % от изначальной стоимости.

Рассмотрим, как проводится аукцион и оформляются его результаты.

Решение о проведении торгов оформляется документально. Официальное постановление издается муниципальными органами, которые будут заниматься проведением мероприятия.

О предстоящих торгах необходимо оповестить граждан. Делается это посредством публикации информации в СМИ (к примеру, это может быть местная газета, специализированное издание, интернет-ресурс). Оповещение нужно опубликовать не позднее, чем за 30 дней до планируемой даты мероприятия.

Чтобы принять участие претендент предоставляет организаторам следующие документы:

• заявку на участие, составленную по форме, утвержденной организатором;
• квитанцию о внесении задатка (его размер обычно составляет 10 % от изначальной арендной платы);
• копию общегражданского паспорта;
• данные о регистрации, если заявка подается юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем;
• иные документы по требованию муниципалитета в зависимости от ситуации (к примеру, для иностранных компаний потребуется предоставить перевод учредительных документов).

Подать заявку на участие можно лично или через представителя, действующего на основании доверенности. Ее следует заверять нотариально.

Подать пакет документов на участие в аукционе можно не позднее чем за пять дней до начала торгов. Предварительно следует сделать опись подаваемых бумаг.

Поданная заявка регистрируется в специальном журнале с указанием идентификационного номера, даты и времени предоставления данных. Эти сведения выдаются участнику для подтверждения участия в аукционе.

После принятия документы тщательно изучаются. Проверяется корректность их оформления, а также факт поступления задатка. После проведения проверки принимается окончательное решение об участии. В том случае, когда организаторы отказывают претенденту в участии, задаток возвращается.

Проведение торгов

Аукцион проходит в то время и в том месте, которые были указаны при извещении о проведения мероприятия. Торги проводятся специальным человеком – аукционистом.

Мероприятие начинается с оглашения изначальных параметров – основных характеристик, минимального размера арендной платы и порядка проведения аукциона. Все участники аукциона получают пронумерованные билеты. Они используются для привлечения к себе внимания при повышении стоимости.

Если после того, как стоимость была оглашена трижды, никто из участников не предложит больше, аукцион завершается. Победителем будет тот, кто предложит наибольшую цену аренды, чем остальные. С этим участником будет заключен договор аренды участка после оформления итогов торгов.

Итоги аукциона оформляются посредством составления протокола о предоставлении земли в аренду. В протоколе отражается наиболее важная информация о мероприятии:

• идентификационные данные об участке – адрес его расположения, кадастровый номер, информация о регистрации прав, особенности;
• имя или наименование победителя торгов;
• предложения, которые поступали от других участников аукциона;
• регистрационный номер участка на торгах;
• размер арендной платы;
• порядок и варианты перечисления арендной платы.

Протокол подписывается организатором, аукционистом и участником, который победил в ходе мероприятия. Документ оформляется в двух экземплярах – один для победителя, второй для организатора.

Результаты торгов публикуются в открытый доступ. Для этого используются те же СМИ, где ранее было размещено оповещение о планировании проведения аукциона. Опубликовать итоги необходимо в течение месяца после определения победителя.

После публикации результатов торги считаются завершенными. Победитель и организатор переходят к следующему этапу – оформлению договора аренды.

Остальные участники получают обратно внесенные задатки. Перечисление должно произойти в течение трех дней после завершения аукциона.

Протокол, оформляемый в результате проведения торгов – это основание для заключения договора аренды на земельный участок. Договор аренды оформляется в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

В тексте документа необходимо указать:

• идентификационные сведения о предмете сделки (земельном участке);
• срок действия договора;
• данные о сторонах аренды;
• величина арендной платы;
• порядок и способ перечисления арендной платы;
• права и обязанности сторон;
• порядок расторжения договора;
• иные сведения.

Оформить договор аренды необходимо в течение пяти дней с момента составления протокола и окончания аукциона. Внесенный задаток будет учтен в счет арендного платежа.

Договор аренды может быть заключен максимум на 49 лет. Оформленный документ подлежит регистрации в Росреестре.

В некоторых ситуациях аукцион может быть признан несостоявшимся:

• если в мероприятии было задействовано не более двух участников;
• никто не поднял билет после троекратного объявления цены;
• победитель аукциона не подписал протокол;
• победитель уклоняется от оформления договора аренды.

Если аукцион признан недействительным, организатор имеет право провести его повторно. При этом он может скорректировать условия (к примеру, изменить размер арендной платы).

Если аукцион был признан недействительным в результате действий победителя, его сведения будут внесены в реестр недобросовестных участников. В дальнейшем он не сможет участвовать в каких-либо торгах, проводимых муниципалитетом.

По общему правилу проведение торгов перед передачей земельного участка в пользование на правах аренды – наиболее частый способ определения землепользователя. Однако, в некоторых случаях допускается передача прав на земельный участок без проведения аукциона.

К примеру, если на участке располагается строение, собственник которого претендент на оформление земли в аренду, договор оформляется без дополнительных мероприятий. Заключить договор аренды без торгов можно и в других случаях. Для уточнения такой возможности обратитесь к юристу.

При возникновении вопросов и сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Аукцион на заключение договора аренды земельного участка имеет свои положительные и отрицательные стороны. При оформлении бумаг и последующим заключении договора рекомендуется получить консультацию юриста.

В том случае, когда у будущего арендатора имеется одно из перечисленных выше оснований для оформления аренды без торгов, ему необходимо придерживаться определенного алгоритма действий. Эта процедура также закреплена законодательно, в ст. 39.14 ЗК РФ, и включает в себя такие следующие этапы:

• Подобрать участок, подходящий заявителю для целей аренды. Сделать это можно, например, на сайте Росреестра или путем обращения в администрацию населенного пункта.
• Подготовить пакет необходимых документов, который включает в себя:
• паспорт заявителя (копию);
• документы на участок (кадастровый паспорт, схема расположения и т. п.);
• документы, подтверждающие наличие оснований для аренды земли без торгов (данный пакет бумаг напрямую зависит от конкретного основания).

В частности, может потребоваться документация на строения, которые имеются на участке, заключенный ранее договор аренды, различные соглашения и разрешения от государственных органов и т. п. Точный список бумаг стоит заранее уточнить в уполномоченном органе.

• Написать заявление на предоставление участка. Составляется оно в свободной форме с соблюдением общих правил и требований, предусмотренных для этого документа.
• Подать заявление и прилагаемые к нему бумаги в уполномоченный орган. В частности, это может быть орган исполнительной власти конкретного населенного пункта (а точнее, отдел, который занимается рассмотрением земельных вопросов).
• Ожидать решения. Для этого в законодательстве имеется установленный срок, равный тридцати календарным дням. После их истечения заявителю должны выдать либо решение о предоставлении участка в аренду, либо отказ в этом. В первом случае выданное решение будет основанием для дальнейшего заключения договора аренды.

Таким образом, можно сделать вывод, что процедура аренды участка без торгов намного легче, быстрее и проще, нежели при необходимости участия в аукционе. Поэтому при подаче заявки на аренду заявителю стоит тщательно изучить земельное законодательство, ведь при наличии у него весомых оснований он сможет получить землю в пользование именно по такой упрощенной схеме.

5.1. Основания использования земельных участков без оформления прав на них.

Одной
из новелл новой редакции Земельного
кодекса РФ является возможность
использования земельных участков без
оформления права аренды, собственности
либо сервитута на них.

–
главой V.6
Земельного кодекса РФ;

–
Постановлением Правительства РФ от 3
декабря 2014 г. N 1300 “Об утверждении
перечня видов объектов, размещение
которых может осуществляться на землях
или земельных участках, находящихся в
государственной или муниципальной
собственности, без предоставления
земельных участков и установления
сервитутов”;

–
Постановление Правительства РФ от 27
ноября 2014 г. N 1244 “Об утверждении Правил
выдачи разрешения на использование
земель или земельного участка, находящихся
в государственной или муниципальной
собственности”;

–
Законом Амурской области от 17 марта
2015 г. N 500-ОЗ “О внесении изменений в
Закон Амурской области “О регулировании
отдельных вопросов в сфере земельных
отношений на территории Амурской
области”.

–
частью 17 статьи 51 Градостроительного
кодекса РФ.

Данная
процедура направлена на устранение
необходимости предоставления земельного
участка для строительства, реконструкции,
ремонта, эксплуатации объектов,
осуществления иной деятельности, когда
характер такого объекта (деятельности)
не требует прохождения длительной и
громоздкой процедуры предоставления
земельного участка, проведения торгов
либо предварительного согласования
предоставления, оформления прав на
земельный участок.

Использование
земель или земельных участков, находящихся
в государственной или муниципальной
собственности, без предоставления
земельного участка в аренду, собственность
или по сервитуту осуществляется на
основании разрешения уполномоченного
органа.

Следует
отметить, что использовать без
предоставления можно как земли
(несформированные земельные участки),
так и сформированные, но не предоставленные
земельные участки и их части.

1) проведение
инженерных изысканий;

2) капитальный
или текущий ремонт линейного объекта;

3) строительство
временных или вспомогательных сооружений
(включая ограждения, бытовки, навесы),
складирование строительных и иных
материалов, техники для обеспечения
строительства, реконструкции линейных
объектов федерального, регионального
или местного значения;

4) осуществление
геологического изучения недр;

5) размещение
нестационарных торговых объектов,
рекламных конструкций;

– Подземные
линейные сооружения, а также их наземные
части и сооружения, технологически
необходимые для их использования, для
размещения которых не требуется
разрешения на строительство.

– Водопроводы
и водоводы всех видов, для размещения
которых не требуется разрешения на
строительство.

– Линейные
сооружения канализации (в том числе
ливневой) и водоотведения, для размещения
которых не требуется разрешения на
строительство.

– Элементы
благоустройства территории.

– Линии
электропередачи классом напряжения до
35 кВ, а также связанные с ними
трансформаторные подстанции,
распределительные пункты и иное
предназначенное для осуществления
передачи электрической энергии
оборудование, для размещения которых
не требуется разрешения на строительство.

– Нефтепроводы
и нефтепродуктопроводы диаметром DN 300
и менее, газопроводы и иные трубопроводы
давлением до 1,2 Мпа, для размещения
которых не требуется разрешения на
строительство.

– Тепловые
сети всех видов, включая сети горячего
водоснабжения, для размещения которых
не требуется разрешения на строительство.

– Геодезические,
межевые, предупреждающие и иные знаки,
включая информационные табло (стелы) и
флагштоки.

– Защитные
сооружения, для размещения которых не
требуется разрешения на строительство.

– Объекты,
предназначенные для обеспечения
пользования недрами, для размещения
которых не требуется разрешения на
строительство.

– Линии
и сооружения связи, для размещения
которых не требуется разрешения на
строительство.

– Проезды,
в том числе вдольтрассовые, и подъездные
дороги, для размещения которых не
требуется разрешения на строительство.

– Пожарные
водоемы и места сосредоточения средств
пожаротушения.

– Пруды-испарители.

– Отдельно
стоящие ветроэнергетические установки
и солнечные батареи, для размещения
которых не требуется разрешения на
строительство.

В
целях дальнейшего описания процедуры
цели, указанные в пункте 6 будут называться
размещением объектов, а цели, указанные
в других пунктах – иными целями, поскольку
порядок принятия решений различается.

3.1.1. Редакция Земельного кодекса РФ,
действовавшая до 01.03.2015 г.,
предусматривала достаточно широкий
перечень оснований, при которых земельные
участки, находящиеся в государственной
либо муниципальной собственности, могут
быть предоставлены в аренду без проведения
торгов. По существу,исключительно на
торгах подлежали предоставлению
земельные участки для целей жилищного
строительства.

После 01.03.2015 г. данный порядок претерпел
существенные изменения.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.6 Земельного
кодекса РФ (действует с 01.03.2015 г.) договоры
аренды земельных участков, находящихся
в государственной или муниципальной
собственности, заключаются на торгах,
проводимыхисключительнов
форме аукциона, за исключением
случаев,прямо предусмотренных
пунктом 2 данной статьи.

Кроме того, в силу п. 7 ст. 39.11 Земельного
кодекса РФ в случае, если в соответствии
с основным видом разрешенного использования
земельного участка предусматривается
строительство зданий, сооружений,
предоставление такого земельного
участка осуществляется путем проведения
аукциона на право заключения договора
аренды земельного участка, за исключением
случаев проведения аукциона по продаже
земельного участка или аукциона на
право заключения договора аренды
земельного участка в соответствии со
статьей 39.18 Кодекса.

Таким образом, по общему правилу,
любое предоставление земельных участков
в аренду должно проводиться на аукционе,
кроме случаев, прямо предусмотренных
Земельным кодексом РФ.

3.1.2. Частью 2 статьи 39.6 Земельного кодекса
РФ установлено 34 основания заключения
договора аренды земельного участка без
проведения торгов.

1) предоставление земельных участков
юридическим лицам для размещения
объектов, предназначенных для обеспечения
электро-, тепло-, газо- и водоснабжения,
водоотведения, связи, нефтепроводов,
объектов федерального или местного
значения (подп. 4 ч. 2 ст. 39.6 Земельного
кодекса РФ). Из данного пункта следует,
что предоставление земельных участков
для строительства котельных, КНС,
объектов электрического хозяйства
осуществляется без проведения аукциона;

2) предоставление земельного участка,
на котором расположены здания, сооружения,
собственникам зданий, сооружений,
помещений в них и(или) лицам, которым
эти объекты предоставлены на праве
хозяйственного ведения или оперативного
управления (подп. 9 ч. 2 ст. 39.6 Земельного
кодекса). Данное основание является
аналогом существовавшей ранее ст.

3) предоставление земельного участка,
на котором расположены объекты
незавершенного строительства, однократно
для завершения их строительства
собственникам объектов незавершенного
строительства в случаях, предусмотренных
пунктом 5 ст. 39.6 Земельного кодекса
РФ;

4) предоставление земельного участка в
аренду в порядке переоформления права
постоянного (бессрочного) пользования
(подп. 11 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса
РФ);

5) предоставление земельного участка
взамен участка, предоставленного
гражданину или юридическому лицу на
праве аренды и изымаемого для
государственных или муниципальных нужд
(подп. 16 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса
РФ). Вступившая в действие с 01.03.2015 г.
редакция Земельного кодекса РФ позволяет
изымать земельные участки, обремененные
арендой, для государственных или
муниципальных нужд с предоставлением
участка взамен изымаемого. В этом случае,
как следует из анализируемых положений
закона, предоставление земельного
участка, взамен изымаемого осуществляется
без торгов;

6) предоставление земельного участка
лицу, которое имеет право на приобретение
в собственность земельного участка,
находящегося в государственной или
муниципальной собственности, без
проведения торгов, в том числе бесплатно,
если такой земельный участок зарезервирован
для государственных или муниципальных
нужд либо ограничен в обороте (подп. 18
ч. 2 ст. 39.

6 Земельного кодекса РФ). Основания
для предоставления земельного участка
в собственность без торгов закреплены
в ст. 39.3 Земельного кодекса РФ. Если
основания для предоставления участка
в собственность без проведения торгов
имеются, но участок ограничен в обороте
либо зарезервирован для государственных
или муниципальных нужд, данная коллизия
разрешается путем заключения с правомочным
лицом договора аренды данного участка
без проведения торгов;

7) земельного участка гражданину для
сенокошения, выпаса сельскохозяйственных
животных, ведения огородничества или
земельного участка, расположенного за
границами населенного пункта, гражданину
для ведения личного подсобного хозяйства
(подп. 19 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса
РФ). Принципиально отметить, что
предоставление участка для целей
огородничества, равно как и участка для
ЛПХ вне границ населенного пункта,
осуществляется без проведения торгов.

2.5. Проведение кадастровых работ и постановка участка на кадастровый учет.

Как и до 01.03.2015 г., проведение кадастровых
работ и постановку участка на кадастровый
учет обеспечивает лицо, обратившееся
с заявлением об утверждении схемы
расположения участка (подп. 4, 5 п. 4 ст.
39.11 ЗК РФ).

На основании схемы расположения
земельного участка кадастровый инженер
составляет межевой план, который
подлежит представлению в орган
кадастрового учета.

Срок осуществления кадастрового учета
составляет десять рабочих дней(п.
1 ст. 17 Федерального закона от 24.07.2007 г.
N 221-ФЗ “О государственном кадастре
недвижимости”).