Что значит ипотека в силу закона

Что значит ипотека в силу закона?

Для начала ответим на вопрос, что такое ипотека в общем. Как говорилось ранее, это один из видов залога. Или, простыми словами, сдача недвижимого имущества в качестве обеспечения кредитору под денежную ссуду. Под данным термином предполагается любой вид недвижимого имущества, который зарегистрирован в Едином Государственном реестре прав. К ним относится:

• квартира;
• комната;
• дом;
• гараж;
• земельный участок;
• производственные помещения;
• коммерческая недвижимость.

Если говорить простыми словами, то этим термином подразумевается залог недвижимости под денежный займ. Несмотря на то что объект залога находится в распоряжении заемщика, он не может в полной мере им владеть, а также передавать другому лицу. Это ограничение действует до конца срока действия договора между кредитором и заемщиком. В случае нарушения условий договора займа заемщик, безусловно, передает предмет залога кредитору в счет погашения ссудной задолженности.

При любом виде ипотеки (в силу закона или в силу договора) одним из условий является наличие залога. С точки зрения надежности, банки чаще оформляют ипотеку в силу закона.

Согласно условиям этого вида ипотеки заемщик ищет подходящее жилье, когда банк уже одобрил решение по ипотеке. Когда квартира будет выбрана, тогда заемщик подписывает с банком ипотечный договор, а также заключает сделку купли-продажи с продавцом недвижимости. После этого банк перечисляет нужную сумму продавцу недвижимости.

В этом случае жилье, которое было приобретено заемщиком, будет одновременно являться предметом ипотеки, а также залоговым имуществом. Хоть заемщик официально и будет являться собственником квартиры (дома), но в случае невыполнения своих обязательств, он вынужден будет отдать это жилье банку.

Разница с ипотекой в силу договора

Разница между этими понятиями есть и она выражается в следующем:

• предметом залога по законной ипотеке является кредитуемая квартира, то есть та, которую заемщик решил купить, а предметом договорной ипотеки является любая другая квартира, которая находится в собственности заемщика;
• регистрация законной ипотеки происходит одновременно с регистрацией права собственности на жилье, договорной – после регистрации договора купли-продажи. Для этого стороны сделки составляют отдельный документ;
• регистрация законной ипотеки осуществляется на основании заявления от залогодателя, залогодержателя или нотариуса, а договорной – на основании одного заявления, под которым должны поставить свои подписи залогодатель и залогодержатель;
• за регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не взимается в отличие от регистрации ипотеки в силу договора;
• законная ипотека возникает автоматически, когда заемщик и кредитор заключили договор, а договорная – после заключения договора об ипотеке.

Основные отличия данных типов залогов, обладающих принципиальной разницей друг с другом, следующие:

• Главное условие при предоставлении займа по договорной ипотеке – как залог банку должно быть выдано имущество, которым уже владеет заемщик. Законная ипотека признает залоговым недавно купленное на целевые заемные средства имущество;
• Средства, которые были взяты в кредит по законному залогу, возможно истратить только на конкретную цель, заранее определенную в документах. Залог по договору дает право распоряжаться деньгами так, как вам угодно.

Основанием для возникновения договорной ипотеки является заключение сторонами договора залога недвижимого имущества. Такой договор заключается одновременно с кредитным договором и не является самостоятельным обязательством. Отличительной особенностью ипотеки в силу договора является то, что обязательным условием предоставления кредита является передача в залог уже существующей в собственности заемщика недвижимости.

Пример: Гражданин имеет в собственности квартиру и желает получить кредит на большую сумму, который впоследствии он планирует использовать для покупки дорогостоящего оборудования. В этом случае для получения кредита ему необходимо обратится в банк, где параллельно с кредитным договором будет подписан договор ипотеки, согласно которому квартира будет в залоге у банка.

В большинстве случаев заемщики прибегают к ипотечному кредиту именно с целью приобрести недвижимое имущество, которое и будет впоследствии выступать в качестве обеспечения в банке, в связи с чем, ипотека в силу закона получила более широкое распространение.

Возврат к списку

Теперь попробуем разобраться, чем договорная ипотека отличается от предыдущего вида ипотечных отношений в силу закона. Можно сказать, что понятие ипотека в силу договора будет уместно в ситуациях, где базовым условием является специально составленное соглашение между двумя сторонами, которое выступает в виде обеспечения основного документа.

Предметом ипотеки считается недвижимость, прошедшая госрегистрацию, предусмотренную законодательством для подобных случаев. Документ становится законным с момента его регистрации, для чего кредитор и получатель кредита должны совместно подать заявление на регистрацию ипотеки.

Хочется добавить, что приобретенная недвижимость до погашения ипотеки предоставляет заемщику некоторые права, но в тоже время ее эксплуатация будет связана с определенными ограничениями:

1. Ипотечная недвижимость не может быть подарена, и не подлежит обмену; ее нельзя продать или сделать ее залогом какого-либо уставного фонда. Подобные действия можно совершать лишь по согласованию с держателем залога, кредитором. Если на недвижимое имущество нужно оформить закладную, то это возможно, лишь при условии, что данное действие было предусмотрено в сопутствующей документации.
2. В приобретенном по ипотеке жилом помещении заемщик имеет право (без предварительного согласования с кредитором) зарегистрировать себя, а также свою семью.
3. Ипотечную недвижимость заемщик может сдавать в аренду без согласования этого действия с кредитором, но лишь в том случае, если это действие не запрещается условиями ипотеки. А также заемщик может безвозмездно и временно сдавать свою недвижимость на какой-то срок. Но, при этом, сдавая помещение в аренду, нужно знать, что данная жилплощадь может эксплуатироваться только по своему прямому назначению, а временной период, на который сдается имущество, не может превышать срока договора по ипотеке.
4. Сдача имущества в аренду на собственных условиях заемщика считается незаконной, и чтобы не было неприятностей, об этом необходимо предварительно сообщать залогодержателю, кредитору.

Такая разновидность ипотеки встречается в российских банках очень нечасто. Она предполагает, что все условия договора между кредитором и заемщиком прописываются индивидуально. По сути, этот вид ипотеки имеет больше общего с обычным кредитом, нежели с ипотекой по закону. Он имеет следующие форматы:

1. банк выдает деньги, на которые клиент покупает недвижимость, при этом кредит не является целевым и не предполагает предоставления залога;
2. в виде залога клиент предоставляет не приобретаемую, а уже имеющуюся у него в собственности недвижимость;
3. залог оформляется после регистрации права собственности.

Немногие банки готовы предоставлять такую разновидность ипотеки, так как при этом существенно повышаются риски невозврата одалживаемых средств. Даже последний вариант имеет свои недостатки для кредитора. В этом случае клиенту дается время для оформления недвижимости на себя. Только после этого заключается залоговый договор.

Разновидность ипотеки	В силу закона	В силу договора
На основании чего возникает?	В соответствии с законом	На основании договора
Особенности регистрации	Регистрация ипотеки происходит автоматически при оформлении документов на недвижимость в Росреестре. Осуществлять подачу бумаг может любая из сторон (залогодатель или залогодержатель) или обе одновременно.	Нужна отдельная регистрация ипотеки. Подача документов в Росреестр требует присутствия обоих сторон сразу.
Разновидность кредита	Целевой	Нецелевой
Наличие залога	Обязательно, им выступает приобретаемая недвижимость	Может быть, но не обязательно. Перечень возможной недвижимости включает имеющуюся у заемщика недвижимость
Нужно ли оплачивать госпошлину отдельно?	Нет	Да

Ипотека в силу закона выгоднее для банка. С финансовой точки зрения она лучше и для заемщика: ему не надо тратиться на госпошлину, да и условия кредитования по такому кредиту выгоднее. Ипотека в силу договора дает больше прав и свобод по отношению к приобретаемой недвижимости, но отсутствие какого-либо залога потребует от клиента подтверждения своей финансовой состоятельности и благонадежности.

Здесь все проще, эта форма залога возникает на основании взаимного соглашения между сторонами кредитного договора. То есть, при оформлении ссуды в банке кредитор и заемщик определяют порядок взаимоотношений дополнительным соглашением. Особенность данного вида залога в отличие от предыдущего в том, что условия соглашения могут быть индивидуальны. Приведем несколько примеров:

• приобретаемый за счет кредитных средств объект недвижимости регистрируется непосредственно на покупателя, то есть банк, по сути, обременение на объект не накладывает;
• выданные средства обеспечивают другой объект недвижимости, имеющиеся в собственности у заемщика;
  заемщик и кредитор составляют отдельный договор ипотеки, который регистрируются отдельно от перехода;
• права собственности, обычно это происходит тогда, когда покупатель получает свидетельство о праве собственности.

Регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании отдельного взаимного соглашения. То есть, если в предыдущем варианте обременение накладывал сразу при регистрации договора купли-продажи, то в данном случае это нужно сделать отдельно. Обычно, согласно договору с банком, обременение накладывается после регистрации договора купли-продажи.

Как избавиться от обременения?

Очень часто говорят, что избавление от обременения в силу законной ипотеки – дело очень сложное и трудоемкое, а также требующее того, чтобы в процессе участвовал нотариус. Естественно, ему придется отдать довольно крупную сумму.

Но если быть в курсе того, какой комплект документации вам понадобится и узнать все тонкости нотариальной процедуры, провернуть снятие обременения возможно и самостоятельно.

Любая банковская организация содержит все сведения о своих клиентах в специальном хранилище, защита которого должна обеспечиваться на самом высоком уровне, потому что мошенники, получившие к нему доступ, могут как сократить сумму ипотечного долга, так и увеличить ее.

Бизнес-риски стоят на пути внедрения современных IT-технологий и в банковскую область тоже, поэтому многие и этих учреждений используют IT-сервис для предпринимательства, который предоставляется высококвалифицированными в своей сфере компаниями.

Самое долгое время, на которое может растянуться процесс снятия обременения- это три дня, в продолжение которых запись о залоге погашается, если была предоставлена хоть одна из бумаг, перечисленных ниже:

• Заявление хозяина закладной (чаще- банка);
• Совместное обращение хозяина имущества и банковской организации;
• Заявление залогодателя, к которому приложены документы, свидетельствующие о полном выполнении ипотечных обязательств;
• Судебное решение, говорящее об окончании функционирования обязательств по залогу.

После того, как кредит был погашен, банк уже не должен участвовать в избавлении вашей собственности от обременения.

Для желающих обойтись без посредников, дается список документации, которые становятся основанием для подачи обращения залогодателя.

У хозяина накладной вам нужно будет взять:

• Письмо, которое утверждает факт погашения ипотечных обязательств. В нем должны содержаться все ваши ипотечные сведения, день крайней выплаты, подтверждения того, что банк не имеет к вам претензий. В него должна также быть включена просьба о погашении ипотечной записи и ликвидации закладной. Документ должен подписать банковский работник, чья должность указывается, а фамилия расшифровывается. Бумага обязательно заверяется печатью.
• Оригинал закладной. Документ выдается банком по акту получения/передачи. На обороте бумаги должно содержаться указание об отсутствии претензий по закладной, а обязательства исполнены в полном размере. Необходимы подпись и печать.
• Доверенность, удостоверенная нотариусом, на лицо, подписавшее оба вышеназванных документа.

Кроме того, будут нужны:

• Ксерокопия соглашения, находящегося у вас;
• Оригинал документа, подтверждающего приобретение и покупку жилья (по законной ипотеке);
• Оригинал свидетельства, удостоверяющего ваше право на собственность;
• Квитанция об уплате государственного сбора.

Когда будете подавать документацию, непременно укажите желание изменения права собственности на собственную квартиру.

Принимая бумаги, вам дадут расписку и скажут о времени получения нужных документов на имущество без обременения.

Обременением в силу закона выступает предмет ипотеки. Обременение снимается с заемщика только тогда, когда он полностью рассчитается с банком по ипотеке. После проведения оплаты последнего платежа заемщик должен удостовериться, что у него нет больше долгов по кредиту.

Сотрудник этой организации принимает заявление клиента и назначает ему дату явки. В назначенный день клиент приходит в Росреестр и получает выписку об отсутствии обременения.

Если же он получает отказ, тогда ему должны представить документ, где будет указана причина отказа (например, он не до конца погасил ипотеку).

Как зарегистрировать ипотеку в силу закона в 2019 году?

Гос. регистрация осуществляется путем подачи заявления от залогодержателя или залогодателя (в крайнем случае – от нотариуса). Госпошлина за регистрацию не взимается.

Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость.

Весь процесс возникновения обязательств по ипотеке и регистрация ипотечного договора выглядит следующим образом:

• Человек выбирает конкретный банк для оформления ипотеки.
• Готовит необходимый пакет документов и предоставляет его вместе с анкетой-заявкой в банк.
• Если банк одобрил заявку, тогда заемщик начинает подыскивать подходящую недвижимость.
• Определившись с жильем, заемщик согласовывает с банком недвижимость, которую планирует купить. Если банк одобряет его выбор, тогда оба участника соглашения выбирают подходящую для них дату для подписания договора.
• После того как договор ипотеки будет подписан, он передается на регистрацию в Росреестр.
• Когда процедура регистрации будет пройдена, ипотека в силу закона будет считаться действительной и вступившей в законную силу.
• В Росреестре специалист готовит выписку, где будет отражена информация о наличии обременений на объект недвижимости.
• Банк перечисляет средства по ипотеке на счет заемщика либо продавца недвижимости.

Поэтапное руководство к действию

1. Подать обращение в банк с заявкой о прекращении наличествующего ограничения, то есть ипотеки в связи с выплатой кредитной суммы;
2. Получить все нужные для обращения в ЕГРП бумаги от банковского работника или договориться о дне общего обращения с сотрудником организации в ведомство единого Росреестра;
3. Предоставить весь комплект документации для составления нового свидетельства о праве собственности на жилплощадь, в которое не включена отметка о наличии обременений;
4. Ожидать выдачи нового документа работником органа регистрации.

Исковое заявление

Такое заявление составляется за определенную плату и не находится в свободном доступе в Сети.

Нюансы:

• Снять ограничения с жилой площади самому не так сложно, как может показаться. На сегодняшний день эту процедуру можно осуществить в МФЦ, где система электронной очереди (записаться можно и через Интернет) поможет избежать лишних временных затрат;
• Кредитные учреждения чаще всего подготавливают бумаги для ликвидации ограничений только по запросу заемщика. После того, как кредит будет вами полностью оплачен, подайте обращение в банковскую организацию для получения всех нужных документов;
• Не тяните со сроками устранения обременения после выплаты займа, это может привести к появлению различного рода проблем;
• Если вы желаете купить жилье, обремененное ипотекой, доверьте управление юридическим процессом квалифицированным специалистам.

Прекращение ипотеки в силу закона

Приостановить действие ипотеки в силу закона в одностороннем порядке законом недопустимо. Регистрационная запись погашается в течение 1–3 рабочих дней с даты поступления в Росреестр заявления владельца закладной, общего заявления представителя банка и заемщика.

• квартира является залогом банка согласно ипотечному договору;
• квартира продается в рассрочку – она остается в залоге у продавца до тех пор, пока он не выплатит всю сумму;
• покупатель заключает долгосрочный договор аренды квартиры или договор безвозмездного пользования;
• накладывается арест на квартиру (на основании судебного решения);
• устанавливается запрет на совершение регистрационных действий с квартирой.

Законная ипотека возникает после регистрации сделки в Росреестре. Такой вид ипотеки возникает, когда объект недвижимости (квартира, дом, земельный участок) покупается за счет заемных средств либо строится жилье с привлечением денег банка. А вот в отношении приватизированной недвижимости, той, что была изъята из оборота, ипотека по закону не предоставляется.

Для снятия ипотеки по закону заемщику нужно обратиться в ЕГРП с заявлением о выдаче права собственности на жилье. При этом важно, чтобы он завершил все выплаты по ипотеке и предоставил соответствующие письменные доказательства.