Алгоритм объединения двух дачных участков одного владельца

Если собственники разные

Чтобы процесс объединения успешно завершился, участки земли должны:

1. Быть расположенными в одном муниципальном районе.
2. Иметь одинаковое разрешенное целевое использование, например, для садоводства, ЛПХ, поселений и т.д. Если у участков разное назначение, их предварительно через муниципальные органы власти необходимо привести к одинаковому виду использования.
3. Быть смежными, т.е. иметь общую границу. Не разрешается объединять участки, разделенные территорией, принадлежащей другому собственнику.
4. Объединенный участок должен быть не больше максимально допустимой площади, установленной региональными органами власти для данной категории земель.
5. Состоять на учете в ЕГРН с любым статусом.
6. Земли в аренде можно объединять с согласия и при участии их владельца.
7. Наделы земли, которые у граждан в бессрочном и срочном постоянном и безвозмездном пользовании или наследуемом пожизненном владении можно объединять, если ими владеет или пользуется одно лицо. При этом принадлежать ему они должны по одному и тому же праву, к примеру, бессрочного постоянного пользования. У этого лица после объединения возникает то же право (бессрочного пользования) и на объединенную территорию без участия в каких-либо аукционах (ЗК ст. 11.8 п.4).

Если объединяют участки, находящиеся у разных собственников, или у нескольких лиц на правах общей собственности, действия те же, но с некоторыми дополнениями.

Объединять всегда начинают с оформления согласия каждого из владельцев в письменной форме.

Каждый пишет его на отдельном бланке.

К согласию прилагают выписку из ЕГРН о правах заявителя на участок или долю, а также копию паспорта (страниц 2,3 и с пропиской). Заявление в Росреестр также подают все собственники старых участков с приложением правоустанавливающих документов на них.Для регистрации требуются паспорта всех объединяющих наделы владельцев.

Особые требования предъявляются, когда предполагается объединение земельных участков с разным разрешенным использованием. На основании того, что категория или вид целевого использования объединяемых земель не совпадают — собственнику откажут в выдаче разрешения на их слияние. Перед началом процедуры соединения подобные земельные наделы необходимо привести к общему формату, то есть какой-либо из участков перевести в иную категорию.

Для этого владельцу потребуется обратиться в муниципалитет и написать заявление о включении участка в другой вид землепользования. Если данная просьба не противоречит местным законодательным актам и Федеральному ЗК, то она будет удовлетворена, а информация об изменениях будет передана в Росреестр для внесения соответствующих поправок.

После приведения земли к общей категории по целевому использованию, последовательность дальнейших действий собственника не отличается от обычной процедуры соединения участков.

Участки объединяет одно лицо

Чтобы консолидировать части надела земли, подайте соответствующее заявление в письменном виде. Также учтите, что целевое назначение и вид разрешенного использования земли после проведения процедуры останутся прежними. Согласно нормам ЗК РФ (п.1 ст.11.6), консолидация может распространяться только на смежные территории. Причем неважно, объединяемые участки принадлежат одному владельцу или нескольким.

Право на объединение земельных наделов имеют как физические лица, так и коммерческие (некоммерческие) структуры.

Зарегистрировать право собственности на вновь образованный участок и поставить его на кадастровый учет, как уже отмечалось, можно в двух госструктурах:

• территориальном органе Росреестра;
• любом филиале МФЦ (подача электронной формы заявления через сайт госуслуг).

Подробный список документов, которые нужно иметь с собой при обращении в вышеуказанные учреждения, содержится в № 218-ФЗ.

Процедура объединения земельных наделов будет юридически возможной, если будет учтен целый ряд условий:

• консолидируемые территории должны обладать четкими координатами и иметь четкие границы;
• наличие смежных границ;
• консолидируемые объекты должны принадлежать одному муниципальному образованию (населенному пункту);
• наделы должны иметь одинаковую категорию земель (вид разрешенного использования может не совпадать);
• способ использования сооружений и зданий, расположенных на участке, должен оставаться прежним;
• владение объектом, основанное на постоянном пользовании или пожизненно наследуемом праве, должно быть закреплено за одним лицом;
• консолидация земель не предполагает методов вкрапливания, вклинивания, изломанности границ. Также должна быть обеспечена возможность возведения объектов на объединенном участке.

Процесс объединения территорий осуществляется только в строгом соответствии с нормами земельного законодательства. 

Объединение двух и более участков в один заключается в выполнении комплекса кадастровых работ квалифицированным специалистом по кадастру, имеющим право на это, и в регистрации права на новую образованную территорию. Этим уже занимается сам владелец земли. От правильности и грамотности действий всех участников процесса зависит его результат.

Если два или больше участков находятся у одного собственника, при объединении ему следует:

• Удостовериться, что оба надела земли имеют одинаковую категорию и направление использования. Эта информация есть в свидетельстве о госрегистрации права собственности (до15.07.2016 г.), в выписке из ЕГРН, выданной позже (№360-ФЗ ст. 21 ч.7, №215-ФЗ ст.62 ч. 7).
• Определить, не окажется ли площадь объединенного надела больше максимально разрешенной величины, установленной региональными законами. Если окажется больше, право на землю не зарегистрируют.
• Если участок находится в залоге у банка, необходимо будет получить разрешение залогодержателя на объединение обремененного надела с соседним.
• Обратиться к кадастровому специалисту, чтобы выполнить межевание новой объединенной территории. При межевании на местности определяют границы нового надела, закрепляют их межевыми знаками, описывают местоположение.
• Границы нового надела необходимо согласовать с владельцами смежных по акту согласования, который должны подписать все соседи. Предварительно соседи должны быть надлежащим способом извещены о проведении согласования (№221-ФЗ от24.07.2007 ст. 39 ч.10). При отказе кого-либо из них это сделать спор разрешают через суд.
• Определив границы объединенной территории, инженер по кадастру должен составить технический и межевой план (№218-ФЗ, ст. 22). В договоре на услугу этого специалиста можно указать, что он должен поместить электронную версию межевого плана в едином кадастре, который ведет Росреестр. (№219-ФЗ, ст.20 ч. 3,5).
• Подготовить все документы о правах на землю. Чтобы внести данные об участке в единый кадастр и оформить на него право владения, потребуется:

1. заявление об учете в едином кадастре нового участка и регистрации права на него;
2. документы в подтверждение прав на объединяемые земли, если надлежаще они были оформлены;
3. идентификационный номер межевого плана, если инженер поместил его электронную версию в кадастр. В этом случае не требуется предоставлять его в Росреестр (№218-ФЗ, ст. 18 ч.8);

• Уплатить госпошлину. Ее размер 350 руб. если участок отнесен к землям сельхозназначения, для ЛПХ, садоводства и огородничества, дачного и гаражного строительства и 2000 руб. в других случаях. Оригинал и копию квитанции оплаты для надежности приложить к заявлению, хотя закон этого не требует. Если пошлина не будет уплачена, Росреестр все бумаги возвратит через 5 дней без рассмотрения.
• Передать собранный комплект документов в Росреестр:

1. через МФЦ;
2. непосредственно в одно из отделений Росреестра;
3. уполномоченному специалисту этой организации при выездном приеме граждан;
4. почтой или курьерской службой с подтверждением вручения и с описью
5. вложенных документов;
6. онлайн на портале Росреестра или госуслуг (электронные версии с ЭЦП заявителя).

Комплект документов содержит:

1. подтверждающие права на землю (свидетельства или выписки из ЕГРН);
2. арендные соглашения (если наделы арендуются), разрешение собственника на их объединение;
3. межевой план, акт согласования и другие, подготовленные кадастровым специалистом;
4. паспорта собственников или арендаторов объединяемых участков;
5. заявления на бланках о постановке земли на учет и регистрации права на нее;
6. квитанции оплаты госпошлины (оригиналы и копии).

• Если госпошлину на момент предоставления документов в Росреестр не уплатить, заявителю сообщат идентификатор и сумму платежа, с указанием срока оплаты.
• Срок внесения участка в единый кадастр, регистрации права на объединенный надел не больше 10 дней. Поданные через МФЦ бумаги будут рассматривать 12 дней. Параллельно с учетом нового надела и регистрацией на него права снимают с учета старые и прекращают права на них (№218-ФЗ ст. 41 ч.3). О ходе рассмотрения документов заявитель будет получать информацию по эл. почте или СМС на телефон.

Процедура в 2019 году объединения земель завершается выдачей заявителю выписки из ЕГРН и кадастровых документов на новый надел. Все эти документы могут направлять заявителям в электронном виде. После регистрации прав на новый участок, на старые они прекращаются.

Основные аспекты процедуры регулируются в Земельном кодексе. В частности, указывается, что кому бы ни принадлежали земельные участки, процесс их объединения влечет за собой 2 последствия:

1. Все старые участки утрачивают свой статус, т.е. юридически они прекращают существование.
2. Признается существование нового участка в соответствующих границах.

Также в законе предусмотрено, что объединить можно только смежные участки. То есть если границы территории располагаются друг от друга хотя бы и на расстоянии нескольких метров, смежными они не считаются, а потому и объединение в один недопустимо.

Среди требований к объединяющимся территориям также предъявляют следующие:

1. Они находятся только на территории одного муниципального образования.
2. Располагаются исключительно на территории одной и той же категории. Имеются в виду категории, которые официально приняты по земельному законодательству.

Получается, что если, к примеру, один участок располагается на территории населенного пункта, а другой – на земле сельскохозяйственного назначение, их слияние невозможно по закону. При этом что касается вида использования, то собственник может изменить его в установленном порядке.

3. Исходные земельные участки могут принадлежать как одному, так и нескольким собственникам, в том числе недееспособным и/или несовершеннолетним (их интересы представляют родители, опекуны или представители органа опеки).
4. Допускается также объединить те территории, которые принадлежат по договору бессрочного пользования или же относятся к категории пожизненно наследуемого владения. Однако в этом случае предполагается объединение участков, которые зарегистрированы на одного и того же человека. То есть если один человек имеет право бессрочного пользования одной территорией, а сосед имеет такое же право на свою землю, соединить участки вместе не получится.
5. Все документы на объекты должны быть оформлены в соответствии с требованиями законодательства. Границы составлены на плане корректно, измерительные работы проведены правильно.
6. Если хотя бы один участок находится в долевой собственности, то для выполнения любого действия с ним (в том числе объединения) необходимо письменное согласие всех дольщиков.
7. Наконец, не допускается укрупнение территорий, если в результате этого возникнут препятствия для рационального использования земель, вклинивание одной территории в другую, чересполосица, прекращение доступа к важным объектам (например, водоему), а также нарушение других требований, предусмотренных как Земельным кодексом, так и другими законами.

Условия, необходимые для начала процедуры объединения земельных участков, установлены законодательно:

1. Земельные наделы должны быть смежными.
2. Объединение возможно только на участках, в отношении которых была проведена процедура межевания. Если в кадастровом реестре данных о проведенном межевании нет, то прежде чем объединять участки необходимо установить их границы и оформить это документально.
3. Участки должны относиться к одной категории земель. Законом допускается, что вид разрешенного использования у наделов разный.
4. Земельные участки, которые планируется объединить должны находиться в одном населенном пункте.
5. Объединение участков земли не может приводить к возникновению каких-либо недостатков, если их не было ранее (например, если после объединения будет невозможно разместить строение).
6. Объединение участков не должно стать причиной смещения границ.
7. С объединением участков должны быть согласны все заинтересованные лица. Не требуется согласовывать процедуру, если она запускается по решению судебных органов.
8. Процедура объединения не должна нарушать действующие законодательные нормы.

Постановление об объединении

По заявлению владельца местные органы власти назначают комиссию для изучения вопроса о возможности слияния указанных земельных объектов и согласуют принятое решение с архитектурным отделом муниципалитета. Далее готовится проект постановления о соединении земель, который рассматривается на заседании горсовета и подписывается главой администрации.

Постановление о соединении участков выдается их владельцу в приемной администрации при личном визите. При отказе в слиянии — уведомление о нем поступает собственнику в письменном виде в срок до 7 рабочих дней со дня вынесения постановления. Если принятое администрацией решение не устраивает владельца, он вправе обжаловать его в судебном порядке.

Документы для объединения двух земельных участков

Если объединяемые земельные участки полностью соответствуют предъявляемым им требованиям, то можете смело приступать к оформлению необходимой документации. Подайте заявление об их объединении в земельный комитет по месту нахождения участков.

В обоснование своей просьбы приложите к нему следующее:

• паспорт заявителя;
• если все вопросы решаются с помощью представителя, то его действия будут правомерными только при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности (заверенной нотариусом);
• объединение земель, принадлежащих индивидуальному предпринимателю, требует представления свидетельства о постановке его на учет;
• документы владельцев земельных участков, подтверждающие наличие у них правомочий собственников;
• кадастровые паспорта объединяемых земельных наделов;
• схемы расположения земель;
• выписка из ЕГРН.

После сдачи документа дождитесь получения ответа в течение одного месяца. Именно в этот срок местной администрации предстоит тщательно изучить данный вопрос, представить его на заседание земельной комиссии, подготовить проект постановления и получить одобрение главного архитектора.

Оно выдается на руки заявителю в случае принятия по его заявлению положительного решения. В случае отказа заявитель также получает письменный ответ. В нем должно содержаться обоснование причин принятия администрацией отрицательного ответа.

Как меняется право собственности после объединения

Вследствие объединения двух и более смежных участков возникает единая территориальная единица, а существование составляющих ее наделов прекращается.

В отношении форм владения объединенным участком могут возникнуть следующие права:

• если земли до соединения имели одного хозяина, то после их слияния полученный земельный надел также полностью переходит на правах собственности к владельцу первичных участков.
• при соединении земель, принадлежащих разным владельцам, вновь образованный надел поступает в их распоряжение на правах совместной собственности.
• если происходит слияние участков, прежде находившихся в общей собственности у разных лиц, то после объединения каждый из владельцев становится обладателем новообразованного надела на правах совместной собственности.

После завершения процедуры объединения понадобится заново зарегистрировать свое право на владение землей.

Повторная выдача свидетельства осуществляется по упрощенной схеме и требует представления следующих документов:

• паспорта владельца;
• акта об объединении земельных наделов;
• правоустанавливающих документов на участок;
• согласия от других собственников, если одним из участков владеет иное лицо.

Объединение земель – процедура достаточно распространенная и подкрепленная законодательными актами, в которых четко обозначены условия и последовательность действий собственников для ее осуществления. Прежде всего успешность процедуры слияния земельных участков зависит от наличия всех необходимых документов и привлечения компетентного кадастрового специалиста.

Далее объединенный участок ставится на учет в качестве самостоятельного объекта, в результате чего прекращаются права собственности на предыдущие наделы. Все регистрационные процедуры проводятся либо через Росреестр, либо через территориальный Многофункциональный центр. При четком следовании инструкции оформление документов не потребует большого количества времени, а затраты владельца будут носить в основном материальный характер (на оплату пошлины за регистрацию собственности и услуг специалистов по межеванию).

Самый очевидный случай, когда собственник (или владелец по договору бессрочного использования) свел воедино все смежные земли, которые и ранее принадлежали ему. Соответственно, он становится собственником (правообладателем) нового участка и автоматически утрачивает права на все прежние (т.е. изменения происходят только формальные).

Возможны и другие варианты, которые описаны в таблице.

https://www.youtube.com/watch?v=8PjeFfBcjV4

Если же речь идет о землях, которые находятся в аренде, необходимо получение предварительного согласия всех сторон:

• арендаторов;
• арендодателей;
• держателей залога (если таковой есть).