Что говорит законодательство{q}
Действующее законодательство не содержит запрета на установление обеспечения по просроченному обязательству (п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 июля 2012 г. № 42 “О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством”).
Предоставление недвижимого имущества в залог после наступления или истечения срока исполнения основного обязательства, не исполненного должником, не может служить основанием для признания обеспечительной сделки недействительной, так как в соответствии с ГК РФ залог является способом обеспечения исполнения обязательств, то есть неисполненных обязательств независимо от факта их возникновения (ст. 329 ГК РФ).
https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin
Исходя из положений главы 26 ГК РФ, истечение срока исполнения основного обязательства само по себе не влечет за собой его прекращения. Соответственно, обязательство продолжает свое действие до полного его исполнения или наступления тех обстоятельств, которые в силу закона являются основаниями прекращения обязательств (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 июля 2009 г. № 7261/09 по делу № А82-3237/2008-43).
Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества в судебном порядке
На основании ч.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
В соответствии со ст.349 ГК РФ удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением.
Внесудебная реализация заложенной недвижимости разрешается, если после наступления момента неисполнения обеспеченного залогом обязательства стороны заключили соглашение о внесудебной реализации предмета залога и это соглашение нотариально удостоверено. Данное соглашение, заключенное до момента возникновения основания обратить взыскание на предмет залога, юридической силы не имеет и не дает права реализовать предмет залога без обращения в суд.
На основании ч.2 ст.130 ГК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Соглашения о погашении долга путем непосредственной передачи кредитору предмета залога невозможны, за исключением случаев оформления соглашения об отступном (ст.409 ГК РФ, Приложение 1 к КГПК РСФСР) или прекращения обязательства новацией (ст.414 ГК РФ, Приложение 2 к КГПК РСФСР). Это подтверждается ч.2 п.
Прежде всего отметим, что разницы в реализации в судебном порядке движимого и недвижимого имущества нет.
Взыскание на заложенное имущество (движимого и недвижимого) для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в судебном порядке, если кредитор отказался от заключения соглашения об отступном или замене кредитного договора иным, например договором купли – продажи заложенного имущества (новация).
Для разрешения спора кредитор будет вынужден обратиться с исковыми требованиями в арбитражный суд по месту нахождения заложенного имущества в соответствии с АПК РФ или в соответствии с арбитражной оговоркой, имеющейся в договоре. В случае удовлетворения судом исковых требований кредитора (залогодержателя) они удовлетворяются из стоимости заложенного имущества на основании ст.349 ГК РФ и в соответствии с Федеральном законом от 21.07.1997 N 119-ФЗ “Об исполнительном производстве”.
На основании ст.350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года.
Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке. Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.
В соответствии с АПК РФ истец (банк) обязан изначально представить суду свое исковое требование, в котором он будет просить суд обратить взыскание на заложенное имущество, чтобы погасить задолженность по кредиту в размере 5 000 000 руб. В этом заявлении банк, скорее всего, будет настаивать об объявлении цены данного оборудования, равной 5 000 000 руб.
, так как если он будет настаивать на высшей цене (например, рыночной или залоговой), то в соответствии с п.5 ст.350 ГК РФ разница между суммой задолженности и суммой, вырученной при продаже данного имущества, должна быть возвращена залогодателю. В свою очередь ответчик (предприятие), скорее всего, захочет, чтобы начальная цена продажи была выше, чем сумма кредиторской задолженности, так как он в результате данных действий получит разницу и может из этой суммы удовлетворить другие требования кредиторов.
Конечно, чтобы повлиять на решение суда о назначении начальной цены продажи, стороны должны представить обоснования той или иной цены. Анализируя сложившуюся судебную практику, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 15.01.1998 N 26 определил, что при принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.
Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами доказательств.
Предположим, что суд назначил начальную продажную цену в размере 5 000 000 руб. Если не нашелся покупатель имущества по этой цене, то на основании п.4 ст.350 ГК РФ торги объявляются несостоявшимися. При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом.
Если банк не захочет заключить договор купли – продажи, то назначаются повторные торги. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже продажной начальной цены на повторных торгах (п.4 ст.350 ГК РФ).
Итак, после несостоявшихся повторных торгов залогодержатель (банк) оставляет у себя данное имущество по цене 4 500 000 руб. И хотя в п.4 ст.350 не определено, что в случае объявления повторных торгов несостоявшимися нужно составлять какое-либо соглашение между залогодателем и залогодержателем в виде договора купли – продажи, по нашему мнению, такое соглашение должно быть составлено.
Цена в этом соглашении будет 4 500 000 руб., т.е. банк в счет погашения задолженности в размере 5 000 000 руб. покупает имущество стоимостью 4 500 000 руб. Следовательно, если банк не уверен, что при повторных торгах заложенное имущество реализуется, то ему целесообразно заключить договор купли – продажи за 5 000 000 руб.
Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, то договор о залоге прекращается (п.4 ст.350 ГК РФ).
если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, то он имеет право при отсутствии иного указания в законе или договоре получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге;
если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, то разница возвращается залогодателю.
Таким образом, если имущество было реализовано за 4 500 000 руб., то для покрытия оставшегося требования залогодержателя на сумму 500 000 руб. банк вынужден направить исковые требования и просить арбитражный суд наложить арест на другое имущество должника на искомую сумму.
Если заложенное оборудование на торгах было реализовано по цене выше, чем задолженность, то разница возвращается ответчику.
Т.Алексеева
ЗАО “КА Талекс – Аудит”
Основания для государственной регистрации ипотеки
Несмотря на существующую в настоящее время позицию судов, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, придерживаются позиции о невозможности обеспечения просроченного обязательства ипотекой, в связи с чем отказывают в ее государственной регистрации.
При обосновании отказа в государственной регистрации ипотеки регистрирующие органы опираются на положения Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, а также Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, согласно которым обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием срока исполнения, а договор, в котором отсутствуют указанные данные, не подлежит государственной регистрации. Кроме того, договор об ипотеке, в котором отсутствует данное условие, согласно сложившейся судебной практике, не может считаться заключенным.
Таким образом, в силу неоднозначной позиции относительно правомерности обеспечения залогом просроченного в исполнении обязательства, государственная регистрация ипотеки, как показывает практика, будет осуществлена только на основании соответствующего судебного решения (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2018 г. № 09АП-66239/2017 по делу № А40-124852/17).
https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru
Источник
