Проверяет ли банк квартиру при ипотеке на юридическую чистоту?

Как быть не обманутым при покупке квартиры, дома, земельного участка

Банки проверяют приобретаемую квартиру на юридическую чистоту. Без этого условия выдача кредита невозможна. Кредиторы намерены получить «чистый» объект в качестве залога. Покупателей часто интересует вопрос, проверяет ли банк квартиру при ипотеке, потому что это выступает гарантией безопасной сделки.

Проверяется объект, который заемщик вписывает в качества залога при составлении кредитного договора. Залог – это гарантия для банка в отношении возврата денег. Если не будет выплачен долг, кредитор оставляет за собой право изъять недвижимость с дальнейшей ее реализацией и покрытием задолженности.

Схема проверки недвижимости банком:

• клиент обязан предоставить пакет документов на покупаемую квартиру и сведения о продавце (документы проверяются юристом);
• проводится экспертная оценка недвижимости с целью уточнения рыночной цены объекта, выявления юридических рисков и правильного составления его описания.

При одобрении заявки на ипотеку банки практикуют двойную проверку. Она заключается в выдаче предварительного договора. В это случае ипотека предварительно одобрена, но для получения денег требуется собрать необходимый пакет документов на квартиру. На это банк отводит 30 календарных дней. После сбора документов следует предоставить их для ознакомления. Кредитная организация снова проводит проверку, и, если опять отказывает в выдаче ипотеки на жилье, клиент может задать вопрос, по какой причине.

Во второй раз банк проверяет:

1. Кредитную историю клиента за прошедший период. В случае если есть просрочка по кредиту, нужно ее в срочном порядке погасить и подать заявление на удаление данных в бюро кредитных историй.
2. Наличие новых оформленных займов и кредитов с плохой историей. По мнению банка, новые кредиты – дополнительная нагрузка на клиента. Если он оформил займ, то нуждается в деньгах, поэтому будет испытывать трудности при внесении ежемесячных платежей за приобретенную недвижимость. Может отказать в выдаче ипотеки на квартиру. Кредитору нужно оценить возможность клиента погашать несколько кредитов одновременно. Сотрудник банка и служба безопасности могут попросить предоставить дополнительные справки, подтверждающие уровень дохода.
3. Место работы. Банк выясняет, как долго клиент работает в компании, какова вероятность сокращения и прочие нюансы. Для этого сотрудник банка обращается в отдел кадров и бухгалтерию предприятия, на котором работает заемщик.
4. Проверка квартиры банком на предмет соответствия всем предъявляемым критериям.

Схемы проверки в разных финансово-кредитных организациях могут отличаться. Они разрабатываются собственной службой безопасности организации.

Наиболее распространенными способами обмана являются:

1. Оформление сделки по поддельным документам (ложные справки, выписки из реестров). Документы проверяет юрист. Покупатель без специализированного образования не сможет выявить мошенничество, т. к. фальшивые документы по внешним признакам ничем не отличаются от настоящих, но юрист знает моменты, на которые стоит обратить внимание. Они могут выдать мошенника, а при наличии подозрений легко запросить оригиналы у выдающих инстанций.
2. Совершаемая сделка признана недействительной после заключения договора купли-продажи. Причиной может стать невменяемость продавца, подтвержденная документально, или совершаются действия, нарушающие интересы третьих лиц.
3. Была проведена двойная продажа одной и той же квартиры. Недвижимость одновременно продавали двум покупателям.
4. Продавец квартиры оттягивает собственную выписку из квартиры, ссылаясь на личные мотивы. Юристы рекомендуют отказаться от сделки, т. к. недобросовестные продавцы могут шантажировать покупателей, требовать деньги за выписку, чтобы снять обременения с недвижимости.

В финансовых вопросах нельзя руководствоваться личным восприятием оппонента и опускать моменты, кажущиеся формальностью. Покупатели, впервые сталкивающиеся с покупкой недвижимости, могут даже не догадываться, какие ловкие и отработанные схемы осуществляют мошенники за их спиной.

Покупатели часто обращаются за услугами в агентства недвижимости для проведения безопасной сделки с продавцом квартиры. Доверяют специалистам в сфере недвижимости, надеются, что они со своей стороны сделают проверку объекта, определят наличие рисков или же помогут приобрести квартиру по выгодной цене. Но, как показывает опыт, не всегда процесс происходит по такой схеме.

Работа риэлтора заключается в том, чтобы совершить сделку между двумя сторонами: продавцом и покупателем. Действия осуществляются до момента регистрации недвижимости. Но риэлторы редко обращают внимание на возможные риски для покупателя. Их цель – получение комиссии, чем больше клиентов они обслужат, тем выше прибыль.

Происходят ситуации, когда агенты выступают участниками мошеннических групп, поэтому нужно быть аккуратными при выборе помощника в оформлении договора купли-продажи. Стоит спросить у знакомых о проверенных агентах, которые когда-то оказывали им услуги. Если таких нет, то в интернете нужно почитать отзывы об агентствах.

Что делать в случае вскрывшегося обмана:

1. Обратиться в правоохранительные органы.
2. Нанять адвоката, который поможет составить исковое заявление, будет консультировать на всех этапах урегулирования конфликта.
3. Защищать собственные интересы в суде.

Также нужно обратиться к адвокату, но тоже проверенному. Чем быстрее будет начато судебное разбирательство, тем больше шанс выиграть дело. Мошенничество должно быть подтверждено с пострадавшей стороны документально, тогда у суда будет основание рассматривать ситуацию с позиции закона.

Для большей уверенности следует привлечь проверенного юриста по недвижимости. Специалист должен быть заинтересован в безопасности при покупке объекта, поэтому выплачивать гонорар рекомендуется после совершения сделки.

Следует тщательно изучить оригиналы документов на квартиру, дом и землю, не соглашаться на предоплату. Рациональное и правильное решение – приобрести квартиру с обременением, потратив меньше денег и самостоятельно выплатить остаток по кредиту.

Можно оплатить договор через 2 банковские ячейки, где одна берется в аренду под продавца, а другая – для банка. В ячейку, используемую для финансового учреждения, кладутся деньги в размере оставшегося долга. Доступ к деньгам обе стороны получат после регистрации права собственности на жилье в пользу покупателя.

Если возникнут финансовые трудности, собственник залоговой недвижимости старается ее продать. Но может возникнуть ситуация, когда квартира выставляется на аукцион. Приобретение такой недвижимости – выгодная сделка с хорошей ценой (на 30% ниже рыночной).

Не забывайте, что объект должен быть готов к переоформлению и заселению нового владельца. Продавец обязан выплатить долги по коммунальным платежам, а также рассчитаться с застройщиком.

Сбербанк откажет, если на квартиру наложено обременение, бывшего собственника разыскивает полиция или у эксперта возникли сомнения в чистоте сделки. Проблемы с оформлением могут возникнуть в ситуации, когда долями владеют несовершеннолетние. В этом случае продать квартиру с молотка без участия представителя опеки будет сложно, даже если у плательщика образуется задолженность по ипотеке.

Банки не любят квартиры с перепланировками, так как более половины архитектурных преобразований выполнены незаконно. Оформление сделки возможно только после получения разрешения.

Важно! После оформления ипотечного договора пока недвижимость находится в залоге перенос дверных проемов или перепланировку необходимо согласовывать с банком. Если в результате действий собственника цена на квартиру снизится, Сбербанк может настоять на восстановление жилья в судебном порядке.

О принципах, которые помогут выиграть у банка в суде, мы писали

. Требования у ведущего кредитора страны к объекту залога одни из самых жестких на ипотечном рынке.

Существуют дополнительные причины, по которым банк не одобрит выбор жилья и вы не сможете его купить:

• наличие «белых» пятен в истории квартиры.
• При покупке в новостройке застройщик не аккредитован в банке.
• При покупке дома он является отдельно стоящим строением и не входит в состав населённого пункта или коттеджного посёлка.
• Приобретаемый земельный участок имеет сельскохозяйственное назначение или для ведения садоводства и огородничества.

Основные требования к объекту недвижимости

К дому

Довольно часто покупатели жилья хотят приобрести жилой дом с земельным участком, в этой ситуации банки выдвигают свои критерии для одобрения:

1. дом должен быть построен из кирпича или пеноблоков и при этом стоять на прочном залитом фундаменте.
2. Согласно техническому паспорту БТИ износ дома не более 50 %.
3. Дом должен быть оформлен в коттеджном посёлке либо в населённом пункте.
4. Наличие всех необходимых коммуникаций: свет и вода, а также газовое отопление.
5. Качественные подъездные пути к дому и населённому пункту в любое время года.

К квартире

Различаются стандарты для квартир в новостройке и на вторичном рынке.

1. Требования к жилью в новостройке:
   • желательно, чтобы застройщик был аккредитован в банке – это значительно повышает шансы на одобрение.
   • Соответствующим образом оформлены права на земельный участок и разрешение на ведение работ.
   • Дом должен соответствовать проектной декларации.
   • Все подводимые коммуникации: электричество, отопительные системы и водоснабжение новостройки соответствуют строительным нормам.
   • Застройщик имеет положительную историю выполненных ранее работ.
2. Требования к недвижимости на вторичном рынке:
   • дом должен находиться в черте города в благополучном районе с развитой инфраструктурой.
   • Желательно, чтобы дому было не более 10 лет, и он имел этажность от пяти этажей и более.
   • Если выполнялась перепланировка, то она обязательно должна быть узаконена.
   • Состояние квартиры соответствует санитарно-техническим нормам.
   • Износ дома по сведениям БТИ не должен составлять свыше 70 %.
   • Год постройки дома моложе 1970.
   • Наличие сантехники в ванной, туалете и кухне.
   • Подключение к системе отопления, наличие обогревательных батарей в каждом помещении.
   • Наличие электрической либо газовой плиты в соответствии с типом дома.
   • Наличие входной и межкомнатных дверей в рабочем состоянии для выполнения своих функций.
   • Оконные рамы должны быть полностью остеклены.

1. Выполнено межевание участка и постановка на кадастровый учёт, а также оформлены документы на право собственности.
2. Участок приписан к населённому пункту и имеет назначение: для индивидуального жилищного строительства либо ведения личного подсобного хозяйства.

Ипотека – это кредит под залог недвижимого жилого имущества. Залог, по закону должен отвечать нескольким требованиям. Самое главное – такую квартиру, если вы не исполните свои обязательства, залогодержатель (банк) выставит на аукцион и продаст, чтобы вернуть свои деньги. Поэтому жилье должно котироваться на рынке и быть ликвидным.

Банк разрабатывает свои критерии, в зависимости от того, где простирается его деятельность территориально, в какой сфере и пр. Некоторые банки принимают в залог только квартиры в черте города, другие – дома с земельным участком. Реже всего банки радуются дачным участкам со строениями и без – это самая неликвидная ниша на рынке недвижимости.

Основные требования к залоговым ипотечным квартирам:

1. Квартира должна быть оценена на сумму не меньше 60 – 70% от суммы займа.
2. Располагаться в районе, где спрос на жилье в перспективе 5 – 15 лет будет расти или, хотя бы, не сильно упадет.
3. Здание должно соответствовать все пожарным, санитарным нормам и быть пригодным для проживания. Раздельный санузел, подведенные коммуникации и отделенная зона кухни, если есть газовые приборы – обязательное условие.
4. Проверка соответствия технического плана и возможных перепланировок проводится только для того, чтобы определить, уменьшило ли это стоимость квартиры или нет.
5. Основные перекрытия и балки не должны быть деревянными. Вообще деревянные дома не принимаются под залог.
6. Фундамент должен быть каменным, бетонным (из устойчивых современных материалов).
7. Находиться в регионе действия банка и его филиалов.
8. Возраст здания не может быть старше 1998 года. Это требование может указывать и другой возраст, например, не старше 20 лет.
9. Район расположения должен быть интересен банку. Так как, возможно, через несколько лет государство будет скупать участки земли на этом пространстве за высокую стоимость под строительство магистральных дорог, к примеру, или других объектов.
10. Документы на квартиру должны быть «чистыми» без обременений арестом и пр. если существует еще один собственник, а вы забыли про него и не получили согласия на использование жилья как залога, то, по суду, вам придется разбираться и с кредитором и с совладельцем.

Вы должны будете предоставить банку письменные согласия всех обладающих имущественными правами, лиц, технический и кадастровый паспорта на квартиру/дом, земельный участок, на котором расположено жилище (для частных домовладений).

Проведенный банком аудит относительно вашей персоны и квартиры, влияет на решение о выдаче кредита.

Если вы изначально готовитесь к тому, что предоставите банку лжеинформацию, то как минимум записывайте, когда, в какой банк, какие данные отправляли. Ваша ложь обязательно вскроется – век новых технологий, единой информационной сети и спутниковых устройств слежения уже не позволяют скрыть практически ничего о каждом жителе планеты.

Выплаты по займу должны проводиться строго по графику платежей. Если допустите просрочку или две, то проверка банка повторится.

Вопросы и ответы

Что еще проверяют банки

Обязательно банки занимаются проверкой чистоты сделки, так как по закону все сделки, предполагающие оформление ипотеки, подлежат страхованию, на основании которого гарантируется, что не будет утеряно право собственности заемщиком.

Важно! Жилье может отчуждаться даже после покупки и регистрации, если оно является залоговым, на него претендуют другие граждане или ведется разбирательство, по которому принимается решение об отчуждении в пользу другого лица.

Если возникает такая ситуация, то при наличии страховки заемщик может получить возмещение за уже потраченные средства на покупку недвижимости. Банк при таких условиях теряет свои деньги, поэтому он заранее нацелен на тщательную проверку недвижимости.

Процедура проверки реализуется в несколько последовательных этапах:

• первоначально работниками банка или страховой фирмы проверяются все документы, переданные потенциальным заемщиком;
• запрашиваются дополнительные бумаги от продавца;
• если отсутствуют нужные документы или возникают даже малейшие подозрения, что сделка является мошеннической, то будет дан отказ в кредитовании;
• банк может запрашивать разные бумаги при необходимости.

Перед началом поиска жилья нужно изучить требования к объекту недвижимости.

Ключевое значение имеют следующие нюансы:

• дом, где находится квартира, желаемая для покупки, не должен быть старым и аварийным, предназначенным для сноса;
• в квартире проведены необходимые для комфортной жизни коммуникации, и они пригодны для эксплуатации;
• в случае нахождения квартиры на последнем этаже не должны присутствовать проблемы с крышей.

Можно подобные сведения получить в ТСЖ, обратиться к местным (районным) органам власти.

Что должно вызывать подозрение

Юристы выделяют признаки, по которым можно заподозрить мошеннические действия при совершении сделки:

• низкая цена на недвижимость;
• выписка ЕГРП свидетельствует о том, что объект часто меняет собственников, происходят частые перепродажи объекта;
• продажа квартиры осуществляется по доверенности (сделку проводит не собственник, а третье лицо);
• продавец не показывает оригиналы документов, оттягивает этот процесс.

Недобросовестные застройщики, преследуя корыстные интересы с целью незаконного обогащения, могут подделывать документы. Основное требование к новостройкам – ликвидность. Данный показатель зависит от нескольких факторов. Банки предпочитают сотрудничать со сданными объектами недвижимости, которые находятся на финальной стадии возведения здания, при этом застройщик имеет многолетний опыт завершенного строительства и реализации недвижимости.

Перед оценкой жилого объекта кредиторы проводят анализ эффективности застройщика.

Запрашиваются следующие документы:

• разрешение на строительство;
• документы на аренду помещения;
• инвестконтракт.

Необходимо, чтобы продажи шли на основании договора долевого участия. На официальном сайте любого российского банка можно ознакомиться со списком аккредитованных застройщиков и объектов. Выбирать жилье рекомендуется из этого списка, что повысит вероятность одобрения ипотечного займа.

Какие новостройки являются идеальными для банков

Самыми востребованными для банковских учреждений считаются именно новостройки. Это обусловлено тем, что у них отсутствуют прошлые частные владельцы, поэтому покупка реализуется у застройщика.

Как оформить право собственности, если квартира в ипотеке? Читайте тут.

Разрешают банки оформлять ипотеку при покупке квартиры у аккредитованного застройщика, что гарантирует юридическую чистоту сделки.

Идеальные черты

К основным таким параметрам новых квартир, приобретаемых за счет заемных средств банков, относится:

• высокая ликвидность, предполагающая легкость продажи объекта при необходимости;
• надежность застройщика, у которого уже должны иметься сданные объекты;
• наличие необходимых документов для возведения многоэтажки строительной компанией, причем сюда относятся бумаги на землю, разрешение на строительство и другая документация.

Такие значимые требования банков обусловлены тем, что при оформлении ипотеки обязательно покупаемая недвижимость выступает предметом залога, поэтому учреждения желают, чтобы не возникало сложностей с продажей объекта.

Как избежать мошенничества при совершении сделки на первичном рынке

Граждане, которые покупают недвижимость без привлечения кредитных средств, часто становятся обманутыми мошенниками. Они привлекают к совершению сделки своего подставного человека под видом юриста. Покупатели соглашаются на его услуги, т. к. не хотят самостоятельно искать специалиста, услуги которого требуют оплаты, а это дополнительные траты.

В штате банков есть юристы, умеющие выявлять такие мошеннические схемы, как:

• подделка документов;
• временно выписанные граждане;
• незаконно заключенные сделки с нарушением прав несовершеннолетних.

Не зная этих нюансов, покупатель рискует приобрести квартиру со скрытыми собственниками.

При ипотечном кредите рисков нет. Банк принимает в залог новые квартиры, которые продает застройщик, прошедший аккредитацию в банке. Кредитор предварительно проверяет всю деятельность потенциального застройщика, а также возводимый объект. 80% банков предлагают обезопасить сделку и оформить титульное страхование. Они предпочитают новые дома вторичке, потому что в них нет предыдущих собственников.

Когда покупка жилья осуществляется за наличные средства, стоит выбирать застройщиков из списков, предоставленных банками. Они находятся в открытом доступе у финансовых организаций на официальных сайтах. Крупные застройщики с большим количеством возводимых объектов недвижимости предлагают более лояльные цены, имеют возможность делать скидки и устраивать акции, что представляет выгоду для покупателя. Заключение договора купли-продажи с сомнительными организациями должно сопровождаться юристом со стороны покупателя.

Нередко граждане желают приобрести квартиру, находящуюся на вторичном рынке. В этом случае объект подвергается более тщательной проверке.

Оцениваются разные факты:

• определяется степень износа самого строения;
• одобрение обычно получают заемщики, которые желают купить квартиры, находящиеся в доме с кирпичным, каменным или цементным основанием;
• часто банки требуют от потенциальных заемщиков документов, подтверждающих, что не планируется в ближайшее время снос объекта, а также, что он не находится в аварийном состоянии;
• учитывается место расположения строения, для чего рассматривается имеющаяся инфраструктура;
• изучается состояние объекта, площадь самой квартиры, имеющаяся планировка и отделка разных поверхностей в квартире;
• жилое помещение должно иметь отдельный вход, а также обязано быть подключенным к разным инженерным коммуникациям;
• не получится взять заемные средства на покупку квартиры, располагающейся в подвале или цоколе.

Схема проведения ипотечной сделки.

Важно! Если жилье соответствует многочисленным требованиям банка, то оно является привлекательным для учреждения, поэтому охотно выдаются заемные средства для такой покупки. Можно выделить некоторые виды жилплощади, на которые практически невозможно получить одобрение от банка.

К ним относится:

• комнаты в коммуналках, но исключением будет ситуация, когда остальная часть квартиры уже принадлежит потенциальному заемщику, поэтому по итогам покупки предметом залога станет полноценная квартира;
• жилые помещения, находящиеся в общежитиях или малосемейках;
• квартиры в домах, у которых внешние стены сделаны из древесины.

Как происходит оценка квартиры для получения ипотеки? Подробнее здесь.

Каждый банк перед предоставлением заемных средств требует от заемщиков проведения оценки покупаемого объекта. Если продавец устанавливает слишком высокую цену, то не будет одобрена ипотека. Это же относится и к необоснованно низкой цене.

Сделка, предполагающая покупку объекта недвижимости, считается специфической и сложной. Если требуется приобрести квартиру на вторичном рынке, то дополнительно банк будет изучать, не претендуют ли на эту жилплощадь другие лица. Поэтому оцениваются правовые аспекты процедуры.

Учитываются для этого разные моменты:

• юридически жилплощадь должна быть свободной, поэтому в ней не должны быть зарегистрированы посторонние лица;
• не допускается наличие какого-либо обременения;
• прежние владельцы не должны обладать значимыми долгами по квартплате;
• проверяется, не прописаны ли в квартире люди, отказавшиеся от приватизации добровольно, или дети, так как этих граждан выписать из жилья практически невозможно;
• банк выдает отказ в заемных средствах, если один из совладельцев находится в розыске;
• не будет предоставлена ипотека, если после смерти одного из совладельца не прошло больше полугода, так как велика вероятность, что другие люди будут претендовать на объект в качестве наследников;
• при подозрительной истории так же можно ожидать отказа, поэтому если за один год квартира часто продавалась, то можно говорить о наличии значимых подводных камней;
• практически всегда отказывает банк в кредитовании, если планируется покупка квартиры, где прописаны дети, так как если заемщик перестанет вносить платежи по ипотеке, то при конфискации и продаже квартиры можно столкнуться со сложностями за счет вмешательства органов опеки;
• трудности возникают при проживании в объекте инвалидов или пенсионеров, иждивенцев собственников или людей без прописки.

Перед подготовкой документов к последующему оформлению ипотеки, избегайте покупки таких объектов:

• квартир по доверенности;
• жилья через посредников;
• объектов по дарственной не родственнику;
• часто перепродаваемой недвижимости.

Во всех документах указывайте реальную сумму сделки – не ведитесь на уговоры мошенников. Откажитесь от покупки, если не держали в руках оригиналы документов. Если сомневаетесь в продавце, возьмите квартиру в новостройке.

Когда приобретаете вторичную недвижимость, оформляйте полис титульного страхования сроком не менее 3-5 лет. При этом выбирайте надежную страховую компанию. Рассчитывайте платеж по кредиту заранее. Сделать это можно на нашем онлайн-калькуляторе.

Чистоту ипотечной сделки будут проверять менеджеры Сбербанка, что поможет сэкономить на услугах риэлторов. Альтернативные предложения на рынке жилищного кредитования описаны в этом

Информация, представленная в статье, поможет вам без проблем и задержек взять ипотечный кредит в ведущем банке страны – Сбербанке. Требования к жилью у корпорации повышенные, однако плательщик может быть уверенным в чистоте сделки. Повысить шансы на одобрение запроса помогут советы из этого материала.

Неожиданные претенденты на уже купленную в ипотеку квартиру

Неожиданными претендентами на квартиру могут быть:

• наследники, которые не могли вступить в установленный законом срок в наследство по уважительной причине;
• несовершеннолетний, интересы которого были нарушены и который заявил о своих правах;
• недееспособный гражданин, принимавший участие в сделке на каком-либо этапе (сделка с того момента, как он был вовлечен в нее, будет признана недействительной);
• временно выписанные граждане, которые не знали о сделке.

Кроме того, могут возникнуть такие моменты:

• в одной из цепочек сделок применялась мошенническая схема с государственными субсидиями;
• о месте нахождения одного из собственников ничего неизвестно, но через время он внезапно объявляется;
• оспаривание сделки супругой или супругом продавца, особенно после развода и незаконченных судебных разбирательствах по поводу раздела имущества.

Что еще учитывается банками

При изучении всех вышеуказанных факторов можно говорить о том, что банки без проблем выдают средства на покупку жилья в новостройке, построенной надежным и проверенным застройщиком, который заранее будет аккредитован в выбранном банке.

На вторичном рынке желательно покупать квартиру с одним собственником и при отсутствии прописанных других лиц в жилье. Дополнительно учитывается, что квартира должна находиться в свежем доме, обладающем прекрасным состоянием.

Титульное страхование

Во время оформления ипотечного кредита со стороны банка клиенту будет выдвинуто предложение оформить титульное страхование. За клиентом остается право покупать эту услугу или нет. Мало кто знает, что заемщик вправе отказаться от нее. Но такое страхование защищает от юридических рисков, которые связаны с потерями прав на недвижимость.

В случае обнаружения факта мошенничества с ипотекой, после выявления поддельных документов или когда на объект претендуют третьи лица, заемщик будет защищен со стороны банка. При потере прав на собственность страховая компания возьмет на себя убытки. Согласно заключенному договору, страховщик обязуется закрыть ипотечный кредит за клиента.

Что обязательно нужно проверить в случае приобретения жилья в ипотеку

При покупке жилья нужно:

1. Запросить выписку из ЕГРП.
2. Изучить оригиналы документов на собственность.
3. Проверить выписку из домовой книги, которую должен предоставить продавец недвижимости.
4. Если продавец на момент сделки состоит в браке, запросить нотариально заверенное согласие супруги или супруга на сделку.
5. Проверить кадастровый и технический паспорта. Это поможет определить незаконную перепланировку: при ее наличии банк сделку не одобрит.
6. Предоставить справку из психоневрологического диспансера. Продавец должен быть вменяемым во время совершения сделки.
7. Собрать документы, свидетельствующие об уплате коммунальных услуг. Никаких задолженностей не должно быть. Если покупатель приобретет жилье с долгами, то будет вынужден самостоятельно выплачивать их.

Справка из психоневрологического диспансера выдается по требованию, поэтому отказ в ее предоставлении можно трактовать как нежелание разглашать врачебную тайну, делиться своим диагнозом.

Бесплатная консультация

Андеррайтинг

Скоринговая система Служба безопасности банка Работа и кредитная история Оценка залога

Давайте разберем более детально как банк принимает решение о выдаче вам ипотеки. Изначально после подачи заявки на ипотеку кредитный менеджер проводит скоринг и индивидуальный андеррайтинг. Далее идет анализ вероятности обеспечения взятого кредита, т. е. проверка залогового имущества.

Скоринговая система. В любом банке есть процедура скоринга и андеррайтинга (проверка платежеспособности/кредитоспособности клиента). Скоринговая система — это компьютерная программа, которая позволяет оперативно проводить оценку потенциального заемщика. Программа обрабатывает ответы заемщика в заявке (анкете) на кредит, которую он заполнил и предоставил в банк и оценивает их в баллах.

Получение высоких баллов дают положительные ответы о наличии у заёмщика недвижимого имущества, автомобиля, высшего образования, трудоспособный возраст, большой срок работы на текущем месте и т.д. Конечно последнее слово остаётся за кредитным специалистом, а не за машиной, но в большинстве случаев на первичной проверке решения принимаются компьютером.

Также при процедуре скоринга автоматически проверяется кредитная история клиента. Банк настраивает систему согласно своим требованиям и сразу задает параметры допустимых просрочек по кредитам. Какие-то банки не допускают ни единой просрочки и тогда на скоринге у вас будет отказ. Какие-то допускают просрочки и скоринг вы сможете пройти.

Для индивидуального андеррайтинга проводится более детальная проверка. В процессе андеррайтинга взаимодействует несколько служб банка: кредитная, юридическая, служба безопасности. Ими производится тщательный разбор информации, предоставленной заемщиком, поэтому срок рассмотрения кредитной заявки может занимать от 1 до 10 дней.

Проверка заемщика по Службе Безопасности. Как правило при подаче кредитной заявки заемщик общается только с кредитным менеджером банка. Но в каждом банке есть служба безопасности (СБ) и ее деятельность зачастую остается невидимой для заемщика. У службы безопасности имеются специальные базы, по которым проводится проверка заемщика и его документов.

Сотрудники службы безопасности банка проверяют следующие вещи: общие сведения о клиенте, достоверность справок о доходах и данных о работодателе, проверка заемщика на предмет судимостей или фактов нарушения закона, также при необходимости проводится анализ залога. Специалисты из СБ иногда используют собственную базу недобросовестных клиентов, куда внесены сведения о кредитной истории заемщиков, арестах наложенных на их счета и тому подобных правонарушениях по отношению к банкам.

Проверка работы заемщика. Кредитный специалист банка детально рассматривает документы о трудовой деятельности заемщика и его доходах за последние годы. Особенно тщательно изучаются документы, подтверждающие занятость на текущей работе. Менеджер проводит оценку платежеспособности на основе среднемесячного размера зарплаты за последние 6 месяцев и действующих обязательств и трат.

Платеж по кредиту рассчитывается так, чтобы он не превышал половины от совокупного ежемесячного дохода семьи после вычета всех расходов. В случае, если необходимо дополнительное подтверждение сведений о доходах заемщика банки делают запрос в Пенсионный фонд России (ПФР) (конечно при условии, что заемщик дал банку на это свое письменное согласие).

Кроме ПФР, банки могут запрашивать у Федеральной Миграционной Службы информацию о действительности паспортных данных. ИНН предоставленный в банк также проходит проверку через сервисы Федеральной Налоговой Службы, а сведения об исполнительных производствах и неоплаченных штрафах можно получить на сайте судебных приставов.

Проверка кредитной истории.

Банк запрашивает в Центральном Бюро Кредитных Историй информацию о том, где хранится история заемщика. На сегодняшний день есть несколько наиболее часто используемых бюро: Национальное бюро кредитных историй, Эквифакс, Объединённое кредитное бюро. Если проверка кредитной истории на этапе скоринга выдала отказ, то вы получите отрицательное решение по ипотеке.

Если же скоринг был пройден, то специалист банка анализирует вашу кредитную историю, характер допускаемых просрочек и суммы ранее выданных займов. Наличие положительной кредитной истории – большой «плюс» в пользу добросовестности заемщика и его способности выполнять взятые на себя обязательства по возврату кредитных средств.

Здесь наступает интересный момент. Решение о выдаче ипотеки не является финальным. Вам еще предстоит подобрать недвижимость и пройти проверку предмета залога. Только тогда вы выйдете на сделку.

Проверка недвижимости в ипотеку.

Банк проводит обязательный андеррайтинг недвижимого имущества. Он проверяет его актуальную залоговою стоимость, а также любую иную информацию. Оценку жилья проводят независимые оценщики, страхование делают аккредитованные страховые компании. Основываясь на цене из оценки и положительном решении страховой банк начинает собственную проверку.

Специалисты банка смотрят сведения о правообладателях и обременениях содержащиеся в Едином государственном реестре сделок с недвижимым имуществом и иные сведения из Росреестра. Анализируют техническую документацию на объект, изучают выписку из домовой книги и пр. При удачном прохождении этого последнего этапа андеррайтинга банк назначает дату сделки.

Подавая заявку на ипотеку помните, что все сведения предоставленные в банк должны быть правдивы. Ведь большинство из них достаточно легко проверяются, а в случае обнаружения ложных сведений заемщика могут занести в «черный список», что будет существенной помехой для получения кредита в любом другом банке.

Как быть, если банк не одобрил понравившийся вариант

Отказ можно получить от банка в случае несоответствия недвижимости критериям учреждения, если была выявлена юридическая ошибка при оформлении объекта предыдущими владельцами. Выход – найти другую квартиру для покупки. Срок положительного решения банка действует 90 календарных дней.

Сама квартира оценивается по состоянию, площади, планировке и ремонту. Если с этим вопросом нет, то банк с большой вероятностью выдаст займ. Объект должен иметь отдельный вход, собственный санузел, быть оборудованным электричеством и газом.

При оценке квартиры значение имеют следующие аспекты:

• подведены коммуникации с холодной и горячей водой;
• имеется сантехника и необходимое оснащение ванной комнаты, туалета и кухни;
• подключено отопление: паровое, водяное или электрическое;
• укрепленные и остекленные окна;
• наличие межкомнатных и входных дверей;
• наличие газовой или электрической плиты;
• покрытие полов, потолков и стен.

Квартира должна эксплуатироваться только по назначению – в ней должны жить, а не использовать с целью мелкого бизнеса. Жилье в подвале или в цокольном помещении не будет одобрено банком для взятия ипотеки. В случае если клиент хочет взять в ипотеку загородный коттедж, объект должен быть расположен в жилом поселении со всей инфраструктурой.

Нельзя оформить ссуду:

• на комнату в общежитии;
• на квартиру в малосемейке;
• на деревянный дом;
• на жилье с низкой рыночной стоимостью.

При выявлении банком корыстного интереса со стороны заемщика в выдаче денежного займа будет отказано.

• Если банк не одобрил выбранную вами квартиру, то изменить его решение не получится. Ещё раз внимательно изучите все требования к недвижимости, предъявляемые вашей финансовой организацией и продолжайте поиск жилья, соответствующего всем стандартам банка.
• Создайте фильтр для списка выбираемых квартир и сразу же отсекайте любые варианты, нарушающие стандартные требования для отбора. Не надо надеяться, что следующий рискованный вариант сможет пройти через сито тщательной банковской проверки – вы только упустите драгоценное время и зря оплатите услуги оценки выбранной квартиры.
• Будьте реалистами и исходите из своих финансовых возможностей, тщательно проверяйте жильё по всем параметрам и постарайтесь узнать все подробности, прежде чем предлагать выбранную недвижимость для одобрения сотрудникам кредитного учреждения.

ВАЖНО! Рекомендуем перед этим получить предварительное одобрение в выбранном банке и уточнить более полный список требований, имеющий свою специфику в каждой финансовой организации.

Изучив все изложенные требования, вы сможете самостоятельно выяснить, подходит ли выбранное жильё под ипотеку, сразу же откажетесь от безнадёжных вариантов и уменьшите время на подбор недвижимости в несколько раз.