Компенсация за долю в квартире через суд

Как взыскать компенсацию за пользование долей в квартире

Общедолевая собственность разделена между совладельцами. Каждый из них вправе распоряжаться своей долей, не претендуя на имущественные права остальных. Если один собственник не может пользоваться своей долей, а второй использует чужую без возмещения убытков – это явная несправедливость. Закон позволяет требовать соразмерной оплаты – компенсации.

Выплаты имеют смысл в случае:

• невозможности пользоваться долей в общем праве (например, у вас всего 2 м² в однокомнатной квартире).
• фактического использования доли остальными участниками.

https://www.youtube.com/watch?v=NL8xpGlk9Lo

Таким образом, ущерб собственника доли компенсируется теми, кто живет в квартире. Подробнее о целях в использовании части жилья мы поговорим далее.

Разрешение любого спора предполагает два варианта:

• добровольный – соглашение о выплате компенсации;
• судебный – отказ в выплате и подача иска о принудительном взыскании.

Большинство споров решается до суда. Совладельцы, пусть и не с первого раза, договариваются о размере компенсации за пользование долями в квартире. Необязательно в денежном эквиваленте. Случается, что компенсацией выступает имущество (техника, мебель, книги, украшения). Одним словом, по договоренности сторон.

Встречается в случае сдачи жилья в аренду. Особенно, когда одни совладельцы получают доход, а другие даже не знают о сделке. Обнаружив несправедливость, последние могут потребовать выплаты компенсации. Остальным придется соглашаться.

Алгоритм действий:

1. Выяснить моменты о пользовании долями в квартире.
2. Прикинуть, можно ли определить порядок пользования или лучше заменить его компенсацией.
3. Рассчитать размер выплат.
4. Составить соглашение, при необходимости заверить его у нотариуса.
5. Получить денежную или иную компенсацию.

Существует и второй вариант – если совладелец доли не заинтересован в ее использовании. Остальные совладельцы могут подать иск о принудительном выкупе незначительной части жилья. Подробнее об этом читайте в статье «Как признать долю в квартире незначительной».

Вопрос пользования долями жилого помещения регламентирует Гражданский кодекс РФ от 26 января 1996 года., а именно ст. 247. п.2. В законе сказано, что гражданин имеет право пользоваться частью жилища, причитающегося ему по закону.

В противном случае, если проживание невозможно, законодатель дает ему право требовать возмещение этой части у тех, кто владеет или пользуется его имуществом. Как быть, если вы стали собственником двух квадратных метров в однокомнатной квартире.

И как взыскать компенсацию за пользование вашей долей дома другими собственниками{q}

Сегодня частое явление в нашей стране, когда квартирой владеет несколько человек в равных или неравных долях.

Обычно все владельцы не живут под одной крышей в силу разных обстоятельств. Поэтому получается, что одни люди пользуются чужими долями.

В связи с этим актуальным является вопрос о возмещении или компенсации за использование чужой части квартиры. Также интересен вопрос о форме и размерах компенсации и о том, каким образом ее получить.

Законодательно право на компенсацию прописано в статье 247 Гражданского кодекса.

Так что если лицо имеет долевую часть в квартире, то оно может потребовать часть общего имущества, равную его долевой собственности либо компенсацию за пользование ею. Обычно подобные вопросы возникают в том случае, если квартира приносит какой-либо доход, например, арендуется.

То есть совладелец получает прибыль от сдачи квартиры внаем.

Другими словами, компенсация считается возмещением одному из участников потерь, возникающих в результате невозможности использовать свою долю в собственных целях из-за пользования другими собственниками в своих интересах, причем в ущерб интересам содольщика.

Компенсация предусмотрена именно для тех случаев, когда участники долевой собственности не живут под одной крышей или собираются разъезжаться.

Ситуации могут быть разные, факт остается один: кто-то из содольщиков будет пользоваться долей другого по своему усмотрению.

Таким образом, получается, что квартирой владеют разные люди в разных пропорциях. Началось это с момента ввода в практику приватизации.

Родственники могут перестать общаться между собой, перепродать долю третьему лицу.

В больших городах часто приобретают два метра в квартире ради прописки.

Еще хуже обстоит дело со всякого рода мошенниками, которые, вступая в преступный сговор с определенными лицами, нарушают закон и совершают сделки купли-продажи, дарения, обмена.

Размер компенсации устанавливается по взаимной договоренности.

Форма компенсации может быть не только денежной. Нередко человеку за использование предоставляется другое имущество или какая-либо привилегия.

Чтобы получить компенсацию с участников долей, юристы предлагают два способа:

1. Заключение с участниками соглашения;
2. Взыскание компенсационной части в судебном порядке.

Конечно, проще всего договориться. Это и есть самый распространенный вариант получения возмещения.

В основном, полюбовно договариваются между собой родственники.

Соглашение может быть устным или письменным. Письменно оформляют договоренность тогда, когда есть сомнение по поводу добросовестного исполнения своей части соглашения.

Закон не требует нотариально заверять соглашение, однако, по мнению экспертов, этот шаг является нелишним.

Через суд

Хотя в большинстве случаев граждане добровольно признают право участника долевой собственности на какое-либо возмещение. И проблем не возникает. Но бывает и такое, что одни участники категорически против права другого на компенсацию. И вот тогда используется второй вариант получения компенсационных выплат: обращение в суд.

Естественно, это более хлопотно, нежели полюбовная договоренность.

Истец должен выполнить следующие действия:

• Написать иск в суд;
• Оплатить госпошлину;
• Собрать весь пакет необходимых документов;
• Собрать доказательную базу использования его доли другими участниками дела.

Если первые три пункта выполнить нетрудно, то с четвертым возникают сложности. Потому как попробуй докажи и обоснуй, где в квартире твоя доля и каким образом она используется.

С недавнего времени в России в практику судов вошел следующий вариант решения: тот участник, в чьей собственности находится большая часть квартиры, по суду выплачивает компенсацию тому, у кого доля меньшего размера. Это делается без согласия и даже вопреки желанию второго участника.

Правда, эксперты утверждают, что даже несмотря на такой прецедент в судебной практике, это совершенно не значит, что теперь поголовно все суды обяжут совладельца, имеющего меньшую долю, продавать свою часть жилплощади.

Решение о выплате компенсации за незначительную долю в квартире зависит от многих факторов, в том числе:

• Наличие/отсутствие у собственника другого жилья, пригодного к жизни;
• Состояние здоровья;
• Возможность выделить в квартире комнату, соответствующую его части или чуть больше/меньше. Эти случаи предусматривают денежную компенсацию недостающей части.

И очень часто свое право выплаты компенсации нужно основательно доказывать, а именно, убедить суд, что второй собственник не интересуется жильем. То есть проживает в другом месте, редко появляется, не оплачивает коммунальные услуги и другое, для чего потребуется конкретные доказательства.

И даже после проведения всей этой работы нет гарантии, что без согласия содольщика суд разрешит вам выплатить компенсацию и владеть всей квартирой.

Поэтому здесь не обойтись без квалифицированной помощи юристов и адвокатов, занимающихся подобными делами. Они же проконсультируют вас и по поводу размера компенсации, ведь стоимость по оценке БТИ и рыночная стоимость абсолютно разные.

Человек, изъявивший желание продать свою часть, должен письменно уведомить остальных владельцев об этом с указанием цены.

По окончании срока, если содольщики не изъявили желание приобрести долю, она может быть продана третьему лицу.

Участник меньшей доли редко проживает в данной квартире и обычно готов ее продать. Но не всегда участник большей части горит желанием выплачивать деньги за метры, которыми он и так пользуется даром. В этом случае остается только обращение в суд.

То есть, при наличии в собственности незначительной доли имущества, в пределах которой проживание невозможно, суд встает на сторону участников, имеющих большую долю. Так как жилье предназначено для того, чтобы в нем жили.

А если имущество, выделяемое участнику, несоразмерно его долевой части, то она компенсируется деньгами. Именно поэтому при малых долях даже согласие собственника не требуется.

При этом в расчет берется и тот факт, есть ли в собственности у участников другая жилплощадь или данное жилье – единственное.

Помощь специалистов

Все-таки если дело дошло до суда, лучше обратиться за помощью к специалисту, который и займется сбором доказательств.

Это должен быть опытный адвокат, специализирующийся на гражданских процессах.

Прекращение права собственности возможно только в определенных законом случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, гибели или уничтожении имущества, отказе от права собственности и в других случаях утраты права собственности.

Принудительный выкуп доли и досудебный порядок

Одним из таких оснований является отчуждение имущества, предусмотренное пунктом 4 статьи 252 ГК РФ.

При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен. Законодатель не случайно закрепил необходимость одновременного наличия этих факторов, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов участников общей собственности.

К примеру, если собственник микродоли, тем не менее, проживает в данном помещении и не имеет иного жилья, то это говорит о наличии у него существенного интереса в использовании своей доли. В этом случае, даже факт незначительности доли и невозможность ее выдела не будет основанием для лишения его жилья.

Кроме того, согласно позиции Конституционного Суда РФ в ряде определений (в том числе от 13.10.2009 № 1359-О-О), суд, при рассмотрении дела и решения вопроса и наличии или отсутствии у лица реальной заинтересованности в использовании незначительной долей, должен также установить, насколько соизмерим этот интерес тем неудобствам, которые могут быть причинены другому собственнику.

На практике суды также выясняют, когда и как возникло право собственности каждого из сособственников, приобрел ли собственник незначительную долю, зная, что наибольшая часть жилого помещения принадлежит кому-то еще, и что его малая доля не позволит ему совместно с другими проживать в этом помещении;

Вывод: Судебный выкуп незначительной доли в общем имуществе возможен, несмотря на сложность данных споров.

Такая позиция подтверждается Верховным судом РФ, в частности, в определении от 03.04.2012 № 5-В11-134.

Более того, в августе 2016 Верховный Суд РФ в кассационном порядке вынес беспрецедентное определение по гражданскому делу № 78-КГ16-36, которым отменил решения нижестоящих инстанций Санкт-Петербурга, которые отказали в иске о принудительном выкупе 1/3 доли в трехкомнатной квартире, при том, что доля ответчика соответствовала отдельной комнате.

Верховный Суд РФ указал, что нижестоящие судебные инстанции не учли, что ответчик своей долей фактически не пользуется, используя комнату только для хранения своих вещей, расходов по ее содержанию не несет, т.е. не имеет заинтересованности в использовании своего имущества, а также отметили недобросовестность ответчика и другие обстоятельства, которые позволяют признать долю ответчика незначительной.

Безусловно, в таком деле требуется грамотный подход юриста, который сумеет правильно применить все технологии доказывания, и при наличии установленных законом условий, дело о принудительном выкупе доли в жилом помещении будет выиграно.

Данная категория споров не требует соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в обязательном порядке.

Однако, попытаться мирно договориться с другой стороной все-таки рекомендуется, причем лучше сделать это путем направления письменного предложения о выкупе у сособственника его микродоли, и подождать получения ответа, либо убедиться в том, что ответа не будет. После этого можно смело идти с исковым заявлением в суд.

Зачем это нужно. На практике суды очень часто выясняют этот вопрос, и принимают во внимание, если истец до суда пытался найти компромисс с ответчиком, и это может стать одним из аргументов положительного для истца решения.

Кроме того, в законе говорится, что спор между участниками долевой собственности подлежит разрешению в судебном порядке именно при недостижении собственниками соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них.

Таким образом, факт направления письменного предложения будет достоверно свидетельствовать о недостижении сторонами соглашения по данному вопросу.

В августе 2016 года Верховный суд РФ принял решение по спору между собственниками долей  квартиры о «принудительном» выкупеодним собственником доли  другого. (Текст решения приложен в конце статьи)

В прессе это решение объявлено прецедентным,  и предполагающим  новый взгляд Верховного Суда РФ на разрешение споров между совладельцами квартир и на защиту прав участников долевой собственности.

По мнению многих комментаторов, это решение Верховного Суда существенно упростит судебное разрешение споров между собственниками долей квартир.

Ситуация стандартная, после развода и раздела имущества, бывший супруг продает свою долю квартиры третьему лицу (супруга от покупки этой доли отказалась). Получаем: бывшей супруге принадлежит доля квартиры размером 2/3, новому собственнику -1/3.

Через несколько лет собственница 2/3 долей квартиры обращается в суд с иском ко второму собственнику: 1) о признании доли в праве общей долевой собственности на квартиру незначительной, 2) прекращении права собственности ответчика на данную долю, 3) возложении на истца обязанности по выплате ответчику денежной компенсации за принадлежащую ему долю.

Суды первой и апелляционной инстанций отказались удовлетворять исковые требования.

В частности, отказывая в иске суд апелляционной инстанции сослался на  правила статьи 252 Гражданского кодекса РФ, согласно которым  принудительная выплата компенсации за долю в праве собственности (принудительный выкуп доли квартиры) остальными собственниками вместо выдела этой доли в натуре допускается с согласия собственника выделяемой доли. Руководствуясь правилами указанной статьи, суд в судебном заседании установил:

• волеизъявление со стороны ответчика (собственника доли 1/3) на получение компенсации отсутствует  (он не давал согласия на принудительный выкуп доли), истица доказательств наличия такого согласия суду не предоставила.
• принадлежащая ответчику доля в праве собственности на квартиру не является малозначительной,
• истец препятствует ответчику в пользовании квартирой,
• отсутствие интереса ответчика в пользовании общим имуществом опровергнуто в судебном заседании, поскольку принадлежащие Алексееву М.Г. предметы обихода находятся в квартире.

Собственница 2/3 долей квартиры была вынуждена обратиться в Верховный Суд.

Кассационная коллегия Верховного Суда РФ согласилась с правильностью применения  к спорным отношениям правил статьи 252 Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем, Верховный Суд указал на неправильное применение нижестоящими судами этой нормы права при рассмотрении дела.

Верховный Суд еще раз обратил внимание и с акцентировал на исключительном праве участников долевой собственности путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между  собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения  такого соглашения — обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Истец Алексеенкова М.В., как участник долевой собственности на квартиру, обратилась с иском к сособственнику Алексееву М.Г.,  подтвердив возможность и намерение выкупить у ответчика его незначительную долю в праве собственности на квартиру.

По этому, применение принудительной выплаты участнику долевой собственности компенсации  законодатель  допустил  только при конкретных  обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав.

Это нижестоящими судами не учтено, в связи с чем выводы судебных инстанций о невозможности применения при рассмотрении данного дела положений статьи 252 Гражданского кодекса РФ являются ошибочными.

Поскольку отсутствие волеизъявления ответчика на выдел своей доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, постольку действие пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности.

При этом, Отсутствие между сторонами соглашения о стоимости выкупаемой доли не может быть принято во внимание, поскольку в случае спора о стоимости доли она определяется судом.

когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

По мнению Верховного Суда при установлении указанных с пункте 4 статьи 252 Гражданского Кодекса РФ обстоятельств суды нарушили закон.

Со ссылкой на пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6 и Высшего Арбитражного Суда РФ №8 от 01.07.1996г. высшая судебная инстанция России указала:  при решении вопроса о наличии у ответчика существенного интереса в использовании общего имущества, правовая оценка нуждаемости ответчика Алексеева М.Г. в использовании такого имущества, не дана.

В каких случаях можно требовать выплаты{q}

Начнем с того, что право на компенсацию не возникает хаотичным образом. Собственник, который желает получить деньги от неиспользования своей доли, обязан нести расходы на ее содержание (ст. 153 ЖК РФ). Сюда входят квартплата, электричество, свет, вода, газоснабжение. Если услуги оплачивают другие собственники, а правообладатель вообще не появляется в квартире – он не может требовать компенсацию.

Размер компенсации за долю в квартире (пример)

Как рассчитать размер компенсации в случае с долевой собственностью{q}

Подсчеты ведутся в зависимости от размера долей, т.е. процентов в общем праве собственности на квартиру. Чем больше доля, тем большую прибыль получит ее владелец. Соответственно, чем меньше размер дроби, тем меньше и сумма дохода.

Особых сложностей с расчетами не возникает. Чтобы закрепить формулу внедрим ее в ситуацию из жизни.

Принудительный выкуп доли и досудебный порядок

Кроме того, истцом не представлены суду доказательства того, что вырученные от продажи квартир деньги не были потрачены на нужды семьи и были израсходованы на её личные нужды»; определение Московского городского суда от 12 июля 2011 г. N 4г/6-5615 «отказывая в удовлетворении требований Н.В. о разделе имущества в виде автомобиля марки «…», суд исходил из того, что автомобиль продан А.В.

в период брака, а доказательств того, что денежные средства от продажи автомобиля пошли не на нужды семьи, Н.В. в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено».

Поэтому, имеет значение изначальный текст искового заявления и позиция, если текст будет написан по шаблону, а не в зависимости от обстоятельств конкретного дела, то в дальнейшем даже с помощью квалифицированной юридической помощи будет сложно исправить ситуацию.

В случае, если имущество отчуждено после развода, то особых проблем с доказывание права на компенсацию нет. А вот в ситуации, когда имущество продано в браке, то для взыскания компенсации по рыночной стоимости за проданное супругом имущество, требуется доказать два обстоятельства: — истец не давал согласия на продажу имущества; — полученные средства были потрачены не в интересах семьи.

Если на момент отчуждение имущества супруги продолжали проживать вместе, то доказывать данные обстоятельства должен истец и сделать это достаточно сложно. Смотрим, например, решение Гагаринского районного суда г.

Москвы от 22 апреля 2014 года по делу № 2-6/2014 «бремя доказывания ранней даты распада семьи лежит на стороне, которая сообщает суду раннюю дату распада семьи, отличающуюся от даты, которую заявляет другая сторона».

An error occurred

• Договор купли-продажи или иные документы о приобретении квартиры (например, справка о выплате пая, решение общего собрания о приеме в ЖСК и выделении жилья);
• Документы, позволяющие идентифицировать объект недвижимости – тех. паспорт, выписка из ЕГРП и др.;
• Документы, подтверждающие приобретение жилья на общие средства – чеки, квитанции, выписки по банковскому счету, сберегательная книжка, справка о доходах и пр.

  ;

• Судебные решения о признании права собственности на спорное жилое помещение (при наличии);
• Доказательства отсутствия соглашения о разделе спорного имущества (при наличии) – например, судебный акт о признании брачного договора незаключенным, соглашения о разделе – недействительным и т.д.

Если квартира оформлена на мужа Для правового режима жилого помещения не имеет значения, на кого оно оформлено – мужа или жену.

Внимание

Будет ли делиться квартира, оформленная на одного из супругов{q} Как лучше поделить жилье, находящееся в долевой собственности{q} Можно ли разделить квартиру после развода Возможность раздела квартиры при расторжении брака зависит от обстоятельств ее приобретения. Разделить можно только то имущество, которое находится в общей совместной собственности, то есть то, которое приобретено в период брака на общие средства супругов. Не имеет значения, в чью собственность оформлена купленная квартира.

Если она приобреталась в браке на общие деньги – она может быть разделена между супругами вне зависимости от формального собственника.

Как мне это сделать, если ответчики (владельцы 112) не идут на контакт и не сообщают свои реквизиты{q}читать ответы (1) Право собственности Счета нотариусов Летом этого года, суд обязал мать, представлявшей интересы несовершеннолетнего ребёнка, выплатить компенсацию за долю в квартире.

В декабре редёнок станет совершеннолетним.читать ответы (1) Компенсация за долю в квартире Решение суда Доля в квартире Как рассчитать компенсацию за 1/2 долю в квартире.

читать ответы (1) Доля в квартире Оценка долей Я истец, выиграла суд о выплате денежной компенсации ответчикам за долю в квартире.

отдал всего 50). Я эту долю официально продала в 2011 году.читать ответы (3) Подать жалобу Продать долю Алиментные обязательства Разошлась с мужем. Квартира по приватизации на бывшего мужа и на нашего общего сына 12-ти летнего.

Например, отчуждение имущества произошло хоть и в период брака и фактического проживания, но на дату, когда было подано заявление о разводе или о разделе имущества, имущество было подарено/продано родственникам или знакомым, имущество отчуждено по низкой цене, отсутствовало согласия, в установленной форме, которое требуется в силу действующего законодательства и т.д.

Если просто подать иск о взыскании компенсации, но не предоставить соответствующие доказательства, то в иске суд откажет.

Например, решение Хамовнического районного суда города Москвы от 14 марта 2012 года по делу № 2-45/12 «заявленные к разделу, транспортные средства были проданы в период брака, до прекращения сторонами брачных отношений, в связи с чем оснований для взыскания компенсации за долю в праве собственности на них не имеется.

Юридическая помощь!

г. Москва и обл.

г. Санкт-Петербург и обл.

Федеральный номер

Окончательное решение принимается с учетом многих факторов. Особое внимание уделяется назначению жилья – проживание людей.

Критерии оценки характера спора:

• можно ли использовать долю в квартире с целью проживания;
• если доля не выделяется в натуре, заинтересован ли собственник в ее продаже (см. «Принудительный выкуп доли в квартире через суд«);
• использует ли совладелец долю для постоянного/временного проживания;
• нет ли ограничения доступа к жилому помещению;
• заключалось ли соглашение о порядке пользования квартирой;
• распределяются ли доходы от сдачи в аренду между всеми совладельцами;
• порядок расчета компенсаций и др.

https://www.youtube.com/watch?v=T1-v-Cb_4Ls

Внимания заслуживает любая мелочь. Однако суд учитывает прежде всего финансовую сторону вопроса и соответствие ст. 247 ГК РФ. Не исключено, что стороны придут к примирению, или ответчик подаст встречный иск.

Таким образом, компенсация положена тем, кто не пользуется своей долей в квартире (фактически не живет по месту регистрации). Остальные совладельцы обязаны возместить расходы. Однако на практике возникают сложности. Далеко не все знают, как доказать факт неиспользования доли жилплощади. Многие путают получение компенсации с принудительным выкупом малых долей в квартире – это разные понятия и случаи.