Как оформить продажу дома с земельным участком

Общий порядок оформления продажи дома и земельного участка

Есть две основные особенности, которые надо иметь в виду.

• Первая особенность: при купле-продаже жилого дома покупателю одновременно с правами собственности на дом переходит и право собственности на земельный участок, на котором расположен дом.
• Вторая особенность: если дом и земельный участок при оформлении сделки принадлежат одному лицу (продавцу), то отдельно земельный участок без продажи находящегося на нем дома продан быть не может.

При оформлении купли-продажи жилого дома и земельного участка под ним необходимо выполнить ряд действий, которые перечислены ниже.

Первое, что надо сделать, это подготовить необходимые документы. Это – правоустанавливающие документы, согласие супруга, выписки из ЕГРН и другие документы.

Далее надо согласовать условия сделки по купле-продаже между покупателем и продавцом.

После согласования существенных условий сделки можно приступать к подготовке и оформлению договора купли-продажи дома с земельным участком.

В общем случае нотариального удостоверения заключенного договора не требуется. Но в некоторых случаях такое удостоверение потребуется (подробности см. ниже).

После подписания договора купли-продажи необходимым шагом будет являться государственная регистрация перехода прав собственности на дом и земельный участок, которая проводится Единым государственным реестром недвижимости (Росреестром).

Но перед обращением в Росреестр необходимо оплатить госпошлину.

Для оформления сделки купли-продажи земельного участка с жилым домом и последующей регистрации перехода прав продавец должен подготовить следующие документы:

• правоустанавливающие документы на жилой дом и земельный участок. Это – документы, на основании которых он приобрел право собственности на дом и участок. К таким документам могут относиться договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство или иные документы;
• свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок (в случае если эти свидетельства выданы до 15.07.2016), либо выписки из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющие государственную регистрацию права собственности на земельный участок и дом;
• выписка из домовой книги со сведениями о зарегистрированных в жилом доме лицах;
• документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг;
• нотариально заверенное согласие супруга на продажу дома и земельного участка (только в случае, если дом и участок приобретались в период брака, и являются общей совместной собственностью супругов).

Выше в перечне необходимых документов упомянуты выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Эти выписки нужны покупателю и нотариусу.

Для покупателя выписка служит свидетельством того, что жилой дом и земельный участок находятся в собственности продавца и никаким образом не обременены.

Если сделка по продаже дома и земельного участка удостоверяется нотариусом (такое удостоверение требуется в некоторых, оговоренных законом, случаях), то выписка нужна для нотариуса.

Сведения в выписке из ЕГРН предоставляются продавцу этим органом в течение трех рабочих дней со дня получения запроса как в бумажной, так и в электронной форме.

В случае удостоверения сделки нотариусом он сам может запросить выписки, направив запрос в ЕГРН. Выписки в этом случае предоставляются в бумажной или электронной форме нотариусом в течение трех дней со дня направления им запроса на бумажном носителе не позднее следующего рабочего дня.

После оформления и подписания договора купли-продажи дома с земельным участком необходимо зарегистрировать переход права собственности по данному договору.

Для регистрации необходимо уплатить госпошлину, а затем обратиться в Росреестр с заявлением и необходимыми документами.

К заявлению о государственной регистрации прав необходимо приложить следующие документы:

• доверенность на представителя (если с заявлением обращается представитель);
• договор купли-продажи земельного участка с жилым домом;
• паспорт.

Величина госпошлины составляет 2 000 рублей. Но за регистрацию права собственности на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, размер госпошлины составляет 350 рублей.

При уплате госпошлины через порталы госуслуг её величина рассчитывается с коэффициентом 0,7.

Росреестр после осуществления регистрации возникновения и перехода прав на земельный участок и дом формирует выписку из ЕГРН, а также ставит специальную регистрационную надпись на договоре купли-продажи.

Особенности продажи жилых домов

Хотя распоряжение частным домом будет осуществляться по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, для совершения сделки нужно учитывать следующие особенности:

• поскольку дом неразрывно связан с земельным участком, их продажа должна осуществляться одновременно (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом);
• распоряжение домом и участком будет осуществляться по одному договору;
• при подготовке договора купли-продажи будут использоваться самостоятельные документы на дом и земельный надел.

Несмотря на общую правовую судьбу, правоустанавливающие документы дома и земельного участка имеют самостоятельный и независимый характер, поскольку данные объекты недвижимости подлежат раздельному кадастровому учету в реестре ЕГРН. Если для заключения договора купли-продажи потребуется обновить документацию на дом или надел, это можно сделать отдельно для каждого из указанных объектов.

Документы для продажи дома на стадии оформления договора будут включать в себя:

• свидетельство о праве или выписка ЕГРН (до июля 2016 года правоустанавливающим документом являлось свидетельство, сейчас выдается выписка из ЕГРН);
• кадастровый паспорт на дом (с января 2017 года вместо паспорта также выдается выписка из ЕГРН);
• паспорта всех собственников объекта недвижимости.

Гражданам, которые оформляли право собственности на недвижимость до июля 2016 года, не нужно обращаться за обменом свидетельства на выписку из реестра ЕГРН. Такая замена будет осуществляться при оформлении сделки с переходом прав при продаже дома или земельного участка.

Если в жилом объекте зарегистрированы несовершеннолетние граждане, либо они входят в состав собственников, для составления договора потребуется также согласие органов опеки и попечительства. Такое согласие будет выдано при условии, что на детей одновременно приобретается иная недвижимость.

Какие документы нужны для продажи земельного участка при одновременной продаже дома Перечень справок и бланков будет аналогичным, поскольку Федеральным законом № 218-ФЗ установлены единые требования к оформлению прав на различные виды недвижимого имущества.

Документация, которая необходима для продажи дома с земельным участком, будет представляться в службу Росреестра для регистрации перехода права собственности. Для оформления в органах Росреестра потребуются дополнительные документы для продажи земельного участка и дома:

1. заявление от продавца и покупателя для осуществления регистрационных действий;
2. договор купли-продажи на дом и надел, подписанный обеими сторонами;
3. платежное поручение или квитанция, подтверждающие оплату госпошлины за регистрацию.

Если осуществляется отчуждение недвижимости, на которую установлена долевая форма собственности, нужно удостоверить договор в нотариальной конторе. Если такое требование не соблюдено, в регистрации сделки будет отказано.

За переход права собственности оплачивается госпошлина в размере 2 000 рублей, квитанция об оплате данного сбора представляется в оригинале.

Если распоряжение недвижимостью осуществляется через представителя, еще на стадии подготовки договора нужно оформить нотариальную доверенность. При совершении всех юридически значимых действий доверенность представляется в виде оригинала.

Если на земле отсутствует строение, для оформления договора потребуется стандартный набор документации. Особое внимание необходимо уделить случаям, когда на землю официально зарегистрировано обременение (например, залог или сервитут). В этом случае необходимо получить справку из Росреестра с указанием зарегистрированного обременения, поскольку данный факт нужно отразить в договоре.

В зависимости от особенностей отдельных объектов недвижимости, могут потребоваться дополнительные документы, необходимые для продажи земельного участка и жилых домов. Отдельные нюансы возникнут, если предстоит продажа дачи или строения в СНТ – это обусловлено особенностями оформления прав на указанные объекты.

Поскольку загородные дачи или строения в товариществах, как правило, возводились без специального разрешения, для их отчуждения нужно надлежащим образом оформить право собственности. Алгоритм действий для оформления таких объектов в собственность граждан будет осуществляться в рамках Закона «О дачной амнистии» и выглядит следующим образом:

1. определение границ надела в пределах общей территории СНТ;
2. проведение кадастрового учета строения и земли под объектом;
3. обращение в службу Росреестра для кадастрового учета недвижимости и регистрации прав;
4. получение выписки из ЕГРН, в которой будет подтверждено возникновение права.

До декабря 2016 года оформление такой недвижимости осуществлялось на основании декларации на объект, которую самостоятельно заполнял сам владелец строения, что нередко сопровождалось ошибками при определении технических характеристик. С января 2017 года для регистрации прав обязательно нужно обратиться к кадастровому инженеру и оформить технический план на дом и межевой план на землю.

После получения выписки из ЕГРН в службе Росреестра продажа дачи, дома в деревне или СНТ и земельного участка под ними будет осуществляться на общих основаниях.

Также нужно учитывать, что с марта 2019 года будут ограничены любые виды распоряжения объектами недвижимости, не прошедшими процедуру кадастрового учета. Это вызвано необходимостью надлежащим образом систематизировать все сведения о недвижимости в единой федеральной базе данных ЕГРН.

Составление договора

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком заключается в простой письменной форме и подписывается сторонами (продавцом и покупателем). Договор будет считаться недействительным, если не соблюдена письменная форма.

Обязательная нотариальная форма для такого договора не требуется, за исключением случаев, когда дом и участок принадлежат несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Переход права собственности на жилой дом и земельный участок подлежит обязательной государственной регистрации.

При подготовке договора купли-продажи и определении его условий важно правильно и точно формулировать предмет договора, а также указывать все данные отдельно по дому и отдельно по земельному участку.

В отношении жилого дома в договоре купли-продажи надо указать:

• адрес местонахождения дома;
• площадь;
• кадастровый (инвентаризационный) номер;
• сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в ЕГРН, указанные в его свидетельстве о государственной регистрации или выписке из ЕГРН, основания приобретения права собственности.

Относительно земельного участка нужно указать:

• адрес земельного участка;
• площадь земельного участка;
• кадастровый номер, категорию земель, вид разрешенного использования;
• сведения о дате и номере регистрации права собственности продавца в ЕГРН, указанные в его свидетельстве о государственной регистрации или выписке из ЕГРН.

Помимо предмета договора, существенным условием при оформлении сделки по купле-продаже дома и земельного участка является цена недвижимости. Поэтому цену надо обязательно отразить в договоре. При этом цена земельного участка может быть выделена в договоре отдельно или установлена в составе стоимости жилого дома.

Еще одним существенным условием договора является перечень лиц, проживающих в жилом доме на момент его продажи и сохраняющих право пользования домом после его передачи покупателю (такими лицами могут быть, например, арендаторы), с указанием их прав на пользование.

В договоре купли-продажи также нужно отразить порядок расчетов, сроки освобождения и передачи жилого дома и земельного участка от продавца к покупателю, сведения об имеющихся обременениях (залог, аренда и т.п.) или об их отсутствии.

С образцом договора купли-продажи земельного участка с жилым домом можно ознакомиться здесь.

При передаче жилого дома и земельного участка продавцом покупателю стороны могут составить и подписать передаточный акт.

Если в договоре две стороны, то надо сделать три экземпляра договора, так как один экземпляр остается в Росреестре.