Покупка квартиры у двух собственников

Покупка квартиры в общей долевой собственности

Наиболее простая причина, когда недвижимостью владеет несколько лиц – это совместное приобретение ими жилья в общую собственность. Так-то оно так, но есть и другие варианты появления такой собственности.

В общем владении недвижимое имущество может числиться при таких обстоятельствах:

• При приобретении двумя и более людьми;
• При приватизации жилья на нескольких лиц;
• При приобретении несколькими лицами в процессе наследования;
• При приобретении жилья в период брака.

В каждом из этих случаев, гражданам переходит имущество в их полное распоряжение, однако, это распоряжение закреплено не за одним человеком, а является общим для каждого из владельцев.

Но и при данных обстоятельствах, собственность может являться:

• Долевой (при точном определении каждой из долей в недвижимом имуществе, большей частью равнозначном);
• Совместной (здесь доли являются не выделенными, однако, в то же время, жилье имеет двоих владельцев, преимущественно это происходит во время приобретения недвижимости в процессе брака, при регистрации его на кого-то из супругов).

Следует отметить, что общее совместное владение можно переоформить на долевое. Владельцами должен быть оформлен договор о согласованном выделении долей, с заверением нотариусом.

Конкретная доля в жилье может быть реализована, чего не скажешь о собственности, отнесенной к совместной. В последнем случае, можно реализовать только площадь в целом.

Из этого следует, что право владения и распоряжения жилыми квадратами, основываясь на оформленной собственности, может быть реализовано двумя людьми, но основания будут разными. Учитывая эти основания, и будут формироваться все особенности приобретения жилья у двух владельцев.

Какие есть особенности приобретения жилья у двух владельцев долей

Когда за одной квартирой числится двое владельцев, каждый из которых располагает своей долей, продавцами они должны выступать вместе, если речь идет о реализации целого объекта недвижимости. Но также и один из владельцев имеет возможность выставить отдельно собственную долю на реализацию, не заботясь о мнении на этот счет второго владельца.

Когда речь идет о приобретении целого жилья, которое находится в долевом владении, продавцы должны иметь на руках два документа, подтверждающих их право собственности.

В составлении отдельных двух договоров необходимости нет, следует обозначить отдельно одного продавца и второго непосредственно в условиях соглашения.

Институт общей собственности прочно закрепился в сфере недвижимости с момента укрепления демократии.

Она возникает, при продаже квартиры двумя собственниками, когда двое или более лиц приобретают права на один объект по личной инициативе или в силу закона.

Первая форма предполагает, что участники права на одинаковых условиях пользуются имуществом без выделения конкретной доли объекта.

Она образуется, когда жилое помещение приобретается в период брачных отношений.

Формально один из супругов будет титульным собственником, но без согласия другой стороны совершать сделки по отчуждению он не сможет.

При долевой форме происходит выделение каждому из участников конкретной дробной доли в праве на общее имущество.

Каждый из владельцев может распоряжаться исключительно своей долей объекта с соблюдением правил, установленных законом.

Причины формирования общего долевого права:

• приватизация социального жилья;
• наследование имущества;
• покупка объекта несколькими лицами.

При покупке комнаты, входящей в состав коммунальной квартиры, необходимо учитывать следующие особенности:

1. Размер доли в коммуналке определяется исходя из площади комнаты относительно площади всей квартиры.
2. Комнаты, используемые совместно всеми проживающими, например, ванная или кухня, разделяются в зависимости от размера долей жильцов, рассчитанных по правилам, указанным в пункте 1.

Как поступить, если нужно продать комнату, а доли в общих комнатах документально не закреплены Необходимо договориться с остальными жильцами о разделении общих комнат на доли и заверить соглашение у нотариуса.

Коммунальная квартира является объектом долевой собственности. В связи с этим не следует забывать об уведомлении других жильцов о предстоящей продаже доли, так как у них есть право на преимущественное приобретение продаваемой комнаты.

Важный нюанс: Если потенциальный покупатель страдает заболеванием, указанным в Постановлении Правительства России №378 от 16.06.2006 г., то соседи продавца по коммунальной квартире имеют право запретить ему продажу комнаты такому покупателю или потребовать в суде защиты своих интересов, если они будут нарушены продавцом.

Помимо информации о собственниках, договор обязательно должен содержать информацию об отчуждаемой недвижимости:

• объект продажи (квартира, комната);
• местоположение (почтовый адрес) продаваемого жилого помещения;
• жилая и общая площадь;
• этаж, где находится квартира;
• кадастровый номер объекта недвижимости.

В договоре должен предусматриваться пункт, описывающий порядок передачи денег сособственникам за их доли в купленной квартире. Наиболее удобным можно считать способ оплаты посредством аренды банковских ячеек. Покупатель помещает в каждую из ячеек сумму, определенную договором, для каждого из совладельцев квартиры.

Чаще всего это происходит при приобретении квартиры в браке и регистрации ее на кого-то из супругов.При совместном владении имуществом можно заключить между владельцами договор о выделении долей каждого из них и заверить его нотариально. Таким образом, совместное владение станет долевым. Если в недвижимости выделена конкретная доля, ее можно реализовать. В совместной же собственности продать можно только общую площадь.

Как приобрести квартиру, которая находится в общей долевой собственности При покупке квартиры у двух собственников нужно обратить особое внимание на оформление документов При реализации целого объекта недвижимости, который имеет двух владельцев, доли которых выделены, продавцами должны выступать они сообща. Но это не запрещает одному из владельцев выставить на продажу свою долю, не согласовывая при этом свои действия со вторым владельцем.

На основании ч. 1 ст. 244 ГК, квартира или иной недвижимый объект считаются находящимися в общей собственности, если соответствующее право принадлежит более, чем 1-му лицу. Например, квартирой владеет отец, его мать и сын.

Общая собственность может быть:

• долевой – в таком случае, каждый сособственник владеет определенной, заранее установленной частью недвижимости;
• или совместной – долей нет.

Если недвижимое имущество находится в общедолевой собственности, то каждый “дольщик” имеет право распорядиться своей долей по собственному усмотрению (ч. 2 ст. 246 ГК) – продать, завещать, подарить, отдать в залог и др.

Однако в обязательном порядке нужно соблюсти так называемое первостепенное право покупки, особенности  в2019 году которого остались прежними.

То есть каждый продавец должен уведомить всех иных “дольщиков” о том, что он намерен продать свою долю (ч. 2 ст. 250 ГК). Форма уведомления действующим законодательством не утверждена, поэтому можно составить в свободном виде. Главное – это отправить данное оповещение таким способом, который бы обеспечил возможность уточнения факта отправки и получения (например, по почте заказным письмом).

Если остальные “дольщики” откажутся покупать долю, направив ответ на указанное уведомление, либо же просто не купят долю в течение 1 месяца, то продавец может продать ее любому постороннему лицу.

Например, покупатель хочет приобрести квартиру у двух долевых сособственников. Каждый из них должен направить друг другу по почте письменное уведомление о намерении продать долю по такой-то цене и на таких-то условиях. Далее, снова, каждому из них нужно друг другу отослать ответы – об отказе покупки доли.

Затем уже можно непосредственно совершить сделку по обычному договору купли-продажи. В обязательном порядке в качестве приложений к нему должны быть указанные уведомления и ответы на них.

При оформлении ДКП с каждым “дольщиком” важно делать это одновременно. В противном случае, есть вероятность факта отказа от сделки одного из продавцов.

В случае, если граждане купили квартиру в ипотеку, она передается в залог кредитору, но при этом сразу оформляется в собственность – как одного, так и нескольких лиц.

При этом даже во время действия ипотеки можно продать заложенную квартиру, но только лишь с согласия залогодержателя (банка) – ч. 1 ст. 37 ФЗ № 102 от 16-го июля 1998-го года (далее – ФЗ № 102), кроме случаев, когда истребование такого согласия не требуется согласно ипотечному договору.

В случае, если покупатель изначально знал, что приобретает имущество, заложенное по ипотеке, то залог сохраняется (ч. 1 ст. 353 ГК). При этом покупатель полностью становится на место старого залогодателя и несет все его права и обязанности (в том числе, и отвечает за те обязанности, которые не были надлежащим образом выполнены предыдущим залогодателем – ч. 1 ст. 38 ФЗ № 102).

Чаще всего общая собственность на объект недвижимости – это следствие совместного приобретения двумя или более лицами такого объекта. Хотя эта причина не единственная и законодательство допускает пребывание жилья в общей собственности по причине некоторых других обстоятельств:

• в случае приватизации квартиры на нескольких человек;
• при покупке супругами квартиры в период брака;
• при наследовании объекта жилой недвижимости несколькими наследниками.

Продажа квартиры, находящейся в общедолевом владении

Если заключается сделка о покупке целого жилья, которое имеет двух владельцев с выделенными долями, то каждый из продавцов должен представить документ, подтверждающий право собственности на его долю.

То есть, каждый будет реализовывать свою часть помещения, но заключать два отдельных договора нет необходимости. В одном договоре указывается каждая из сторон: один покупатель и два продавца.

Если основному договору предшествует договор о внесении задатка, то в нем также указывается два продавца, а сума задатка распределяется между ними поровну. При этом каждый из продавцов составляет письменную расписку о получении им задатка (его части, пропорциональной площади).

Бывают случаи, когда второй владелец жилья по каким-то причинам отсутствует. При этом распорядиться объектом недвижимости может один из владельцев при условии наличия у него нотариальной доверенности, которая наделяет его полномочиями заключить договор самостоятельно.

Покупка квартиры у двух собственников: договор

Перед покупкой квартиры у двух владельцев покупателю, прежде всего, следует знать, какие документы могут понадобиться для совершения сделки. Их не так-то и много. Нужно взять с собой всего лишь паспорт и согласие второго из супругов (если покупатель находится в браке).

Если квартира приобретается в ипотеку, то к этим документам также потребуется приложить подтверждающие платежеспособность справки и копию трудовой книги, документы по страхованию, сертификат оценки, который подтверждает цену жилья и дополнительный документ, удостоверяющий личность (помимо гражданского паспорта).

Нередко у покупателей возникает вопрос: так сколько же договоров при приобретении недвижимости у двух владельцев следует заключать Сразу следует сказать, что в заключении двух договоров необходимости нет. Достаточно будет одного договора с четким указанием в нем трех сторон (два продавца и один покупатель). А в случае сделки с жильем, находящимся в долевом владении, обязательным условием договора будет указание долей каждого из собственников.

Если вы желаете приобрести жилье у двух владельцев, следует позаботиться о подготовке такой документации:

• паспорта;
• согласия супруга на приобретение жилья (когда вы находитесь в браке).

Если запланировано приобретение жилья в ипотеку, то кроме обозначенных выше бумаг, потребуются:

• справки, для подтверждения своей платежеспособности и копия, сделанная с трудовой книги;
• сертификат оценки, подтверждающий цену на приобретаемое жилье;
• документация по страхованию;
• дополнительный документ (кроме гражданского паспорта), чтобы удостоверить личность.

До момента подписания соглашения, нужно внимательно перепроверить всю документацию, имеющуюся у продавца:

• правоустанавливающую;
• свидетельство, подтверждающее регистрацию прав владения имуществом;
• подготовленную из домовой книги выписку данных, а также информационную выписку из ЕГРП.

Когда все в полном порядке, можно смело заключать сделку.

Сколько договоров должно быть заключено: два или один

Подобным вопросом задаются будущие покупатели жилплощади. Ответ довольно прост.

Чтобы заключить сделку, вполне достаточно будет одного договора, с обозначением в нем:

• 3-х сторон (куда входят двое собственников и один покупатель);
• распределения долей на каждого владельца (если речь идет о приобретении жилья, находящегося в долевом владении).

В составлении и подписании двух отдельных договоров необходимости нет.

Чем рискует покупатель

Покупатели не зря настороженно подходят к приобретению жилья от нескольких собственников, потому что такая сделка имеет свои риски.

В период брака имущество нередко оформляется на одного из супругов. Если произошел разлад в семье титульный владелец может продать квартиру, не поставив в известность партнера.

Помните, что второй супруг имеет право в течение года поле регистрации сделки обратиться в суд с заявлением о признании договора купля-продажи незаконным.

Обязательно требуйте от продавца предоставить нотариальное согласие сособственника или брачный контракт, если личное присутствие второго члена семьи невозможно.

Внимание! Узнайте причину оформления квартиры в долевую собственность. Если была приватизация, может объявиться лицо, которое не смогло вовремя воспользоваться правом получения доли недвижимости. Аналогичная ситуация часто возникает при наследовании имущества.

Такой гражданин может в судебном порядке восстановить пропущенный срок и признать за собой право на законную долю помещения.

Рассмотренные сложности продажи квартиры с несколькими собственниками не должны стать причиной отказа от совершения купли-продажи.

Учитывайте все нюансы, требуйте от продавца исчерпывающий пакет документов, чтобы избежать обмана.

Воспользуйтесь услугой юриста, если сомневаетесь в чистоте сделки.

Помните, что приобретение доли квартиры влечет за собой аналогичные сложности при последующей ее продаже.

Следует отметить, что согласие супруга или супруги на отчуждение квартиры должно быть заверено нотариально, и оно в обязательном порядке потребуется при регистрации недвижимости на нового собственника. Поэтому кто как не покупатель должен был заинтересован в получении разрешения второго из супругов на реализацию квартиры.

В противном случае супруг или супруга, которые согласия на продажу квартиры не давали, в течении года с момента заключения сделки могут потребовать признать в судебном порядке ее недействительной. Если решение суда будет позитивным – жилплощадь вернется законному ее владельцу. Если супруги перед бракосочетанием заключили брачный договор, в котором четко обозначено, что квартира находится в собственности одного из них, а второй на нее никаких прав не имеет, то в таком случае без согласия можно обойтись.

При покупке жилья у несколько собственников покупатель рискует лишиться добросовестно приобретённого им жилища через суд, если:

1. Один из собственников не получил согласия от другого сособственника на продажу недвижимости.
2. Продавец не уведомил второго сособственника о предстоящей продаже жилья. Таким образом он нарушил его преимущественное право на приобретение доли в квартире.

Что такое доля в недвижимости

Доля – это установленная официально часть в праве собственности, выделенная гражданам, владеющим одним объектом недвижимости. Устанавливается на основании правоустанавливающего документа или соглашением при разделе квартиры между родственниками.

Фактическая доля имеет установленную, официально разделённую собственниками территорию. Здесь должен предусматриваться отдельный вход, на основании разрешения, полученного в отделе градостроительства и архитектуры. А после реконструкции такие видоизменения в квартире должны быть узаконены и внесены в технический поэтажный план (БТИ).

Более популярны идеальные доли, при которых собственность выделяется только юридически – на основании документации. А пользование помещением происходит совместно, по установленному между сторонами регламенту. Такой тип собственности правильнее назвать не доля в квартире, а доля в праве собственности, так как он не выделяет в натуре специальную территорию в помещении в виде комнаты или части комнаты, которая могла бы быть закреплена за владельцем официально.

Разделение права на проживание в той или иной части комнаты происходит:

• добровольно по устной договорённости;
• письменным соглашением;
• через суд.

Особенности покупки квартиры у двух собственников

Начнем с того, что общая собственность делится на 2 вида:

• Совместная. Квартира принадлежит двум людям, каждый из которых владеет полностью всем помещением. Иначе говоря, доли не выделены.
• Долевая. Недвижимость в этом случае распределяется между собственниками. Размер доли может зависеть от вложенных в покупку средств, от площади занимаемой комнаты и т.д.

В данном случае продавцами выступают оба владельца, если продается вся квартира целиком. Все сделки, направленные на отчуждение долей в квартире, должны быть нотариально удостоверены. Исключение составляют сделки, предметом которых является имущество паевого инвестиционного фонда и земельные доли.

Если сособственник не воспользовался своим преимущественным правом в течение месяца, то продавец вправе продать принадлежащую ему долю иным лицам. В данном случае к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, которые подтверждают, что продавец известил совладельца о продаже. Если же совладелец в письменной форме отказался от своего права покупки, то договор купли-продажи можно заключить, не дожидаясь окончания месячного срока.

Существует обязательное правило, согласно которому сделка должна проходить на условиях и по цене, которая ранее была озвучена совладельцу. Если данный порядок нарушается, сособственник вправе в судебном порядке требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя.

Если же оба собственника согласны на продажу, то проблем быть не должно. В данном случае отчуждать будет каждый свою долю, так как у каждого из них имеется свидетельство о собственности. В договоре купли-продажи должны фигурировать 3 лица – 2 продавца и покупатель. С каждым из них заключать отдельные договоры необязательно, достаточно указать обоих продавцов в одном документе купли-продажи.

Можно реализовать квартиру и без присутствия одного из собственников. В этом случае он должен написать доверенность на своего совладельца. Данный документ заверяется у нотариуса.

Действующим законодательством, в частности, Семейным кодексом Российской Федерации, возникновение права общей совместной собственности на недвижимое имущество предусмотрено только в отношении лиц, состоящих в зарегистрированном браке.

Согласие супруга не требуется в случаях:

• если есть брачный договор, которым установлен режим собственности супругов;
• квартира приобретена на основании безвозмездной сделки (наследство, приватизация, дарение, акт уполномоченного органа о предоставлении объекта недвижимости в собственность).

Продажа квартиры, одним из собственников которой выступает несовершеннолетний ребенок, осуществляется только при наличии разрешения органов опеки и попечительства на продажу. Делается это для того, чтобы защитить интересы несовершеннолетнего ребенка и не ухудшить его жилищные условия. В случае, если соответствующее разрешение не будет представлено в регистрирующий орган, в государственной регистрации будет отказано.

Порядок действий будет зависеть от вида общей собственности, но в любом случае стороны сделки должны сначала прийти к согласию по предмету договора, цене объекта, порядку расчета.

После составления проекта договора купли-продажи, в котором указываются данные титульного владельца, необходимо:

1. Оформить согласие супруга на сделку у нотариуса, если невозможно личное присутствие обеих сторон.
2. Собрать исчерпывающий пакет документов для регистрации договора.
3. Подать комплект документов и заявление о переходе права на квартиру покупателю в территориальное подразделение Росреестра или через МФЦ.

Внимание! С помощью брачного договора супруги могут установить режим раздельного владения имуществом, тогда согласие партнера на сделку не потребуется.

Предметом сделки может выступать целый объект или его доля.

В первом случае нет особенностей в заключении договора, так как все собственники участвуют в купле-продаже.

Если же отчуждаются отдельные доли, то в адрес остальных участников долевой собственности направляется уведомление о планируемой сделке.

Порядок заключения:

1. Согласование условий договора и составление его проекта.
2. Направление уведомления сособственникам с предложением выкупить долю (при отчуждении целого объекта этот этап пропускается).
3. Месяц придется подождать для получения ответа.

   Если участник долевой собственности изъявит желание выкупить долю, он приобретает ее на условиях, указанных в договоре.

   При отказе от преимущественного права, сделка может быть заключена с любым лицом.

   Отказ оформляется в письменной форме. Если ответ в течение месяца не поступил, это приравнивается к отказу от предложения.

4. Нотариальное заверение договора.
5. Регистрация сделки в Росреестре или МФЦ. Если со стороны продавцов участвует несколько лиц, присутствовать при подаче документов может один из них.

Справка! Все договора, по которым отчуждаются доли жилого помещения обязательно заверяются нотариусом, в том числе, когда участниками долевого права продается целый объект.

С юридической точки зрения неважно сколько человек выступает на стороне продавца – два или более.

Условия и правила заключения сделки будут одинаковыми.

Если объект долевой собственности отчуждается одному покупателю, то независимо от количества продавцов составляется один договор.

В нем указываются паспортные данные всех участников, основания возникновения долевого права, а также выражается намерение продать общее имущество.

При отчуждении доли может возникнуть ситуация, когда продавцы находят каждый себе покупателя.

Тогда независимо друг от друга можно провести сделку с соблюдением уведомительного порядка и нотариальной формы договора.

Перечень документов

В регистрационный орган предоставляется:

• выписка из реестра недвижимости или свидетельство о праве на объект;
• справка из ЖЭКа о зарегистрированных проживающих;
• документы, подтверждающие соблюдение уведомительного порядка при продаже доли;
• если одним из участников сделки будет несовершеннолетний или опекаемый гражданин потребуется согласие законного представителя и разрешение от органов опеки;
• согласие супруга на продажу при режиме совместной собственности;
• паспорта всех участников сделки.

Стоимость

Расходы на заключение сделки состоят из стоимости проекта договора и госпошлины.

Нотариальный договор оплачивается по официальному тарифу, цена варьируется от 3500 до 20000 в зависимости от суммы сделки.

Госпошлину в размере 2000 рублей оплачивает покупатель. Если требуется согласие супруга на сделку, придется заплатить еще от 1300-1500 рублей.

Сроки регистрации

При обращении в Рореестр проверка законности сделки занимает 7 рабочих дней.

Если подавать документы через МФЦ общий срок продляется на 2 дня.

Для нотариальных договоров установлен упрощенный порядок регистрации – 3 рабочих дня.

Покупателю выдается выписка из ЕГРН, а продавцам возвращается зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи.

Основные причины:

1. Нарушение преимущественного права на выкуп доли.

   Продавец либо не предоставил письменный отказ участников долевого права или уведомление о предложении сделки, либо сделал это ненадлежащим образом.

   Уведомление вручается лично или отправляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

   Орган регистрации прав должен убедиться, что сособственники достоверно узнали о продаже имущества.

   Иначе они могут в течение 3 месяцев обжаловать решение регистратора и подать заявление о переводе на себя прав покупателя.

2. Отсутствует нотариальное согласие супруга на сделку или брачный договор, если собственность совместная.

   В остальном действуют те же правила, что и для классической купли-продажи недвижимости.

   Если регистратору представлен полный пакет документов и договор составлен в соответствии с законом, сделка будет зарегистрирована в срок.

Если вы хотите удачно осуществить сделку, вам нужно знать особенности и нюансы договора купли-продажи жилья с двумя собственниками:

1. Каждый собственник указывается в одном договоре как сторона сделки – продавец.
2. Предметом договора является не квартира в целом, а каждая доля, представленная к сделке.
3. Стоимость устанавливается на каждую из долей отдельно, и не суммируется.
4. Если продажа оформляется несколькими договорами купли-продажи, то каждый участник обязан приложить к договору нотариально удостоверенное разрешение на сделку для других совладельцев (собственников). То же касается супругов, если совместная собственность оформлена на обоих.

Как при односторонней, так и при многосторонней сделке, допускается представительство, в том числе – оформление доверенности на одного из сособственников. Представительство является добровольным, если речь идёт о полностью правоспособных гражданах. Если они не достигли 18 лет, или признаны недееспособными, с их стороны обязаны действовать законные представители в лице родителей, усыновителей или опекунов.

Если один супруг оформляет доверенность на другого, это не освобождает его от представления согласия на продажу, что установлено регламентом статьи 35 СК РФ. Согласие должен предоставить даже бывший супруг, если после развода прошло менее трёх лет, и квартира приобреталась в браке.

Согласие супруга не требуется только при условиях:

• доля перешла по наследству или получена в дар;
• после развода квартира осталась у продавца по соглашению или по решению суда;
• если составлялся брачный договор, с особыми указаниями на такой случай.

При проведении сделки требуется убедиться, что совокупная сумма долей в праве равна единице. Если она более единицы – документы оформлены не правильно. Если менее – кто-то из сособственников остался владеть частью жилплощади.

Особенности совершения сделки в общедолевой коммунальной квартире

В случае с двумя владельцами оформление сделки по продаже от стандартной процедуры ничем не отличается. Оно проходит так:

• Составление договора купли-продажи и его подписание сторонами.
• Удостоверение договора у нотариуса.
• Представление документов на государственную регистрацию.
• Получение готовых документов.

В таком случае квартира принадлежит определенному количеству собственников (в данном случаев двум), каждый из которых владеет всей квартирой полностью, то есть без распределения долей в соответствии с определенными факторами.

• Долевая. В этом случае между всеми владельцами объекта недвижимости происходит распределение долей, которое может зависеть от площади занимаемой каждым владельцем комнаты, суммы, потраченной каждым собственником на покупку и т.д.
• Очевидно, что на практике процесс покупки квартиры в совместной и долевой собственности несколько различается, каждый из этих видов отличается своими определенными особенностями. Общая недвижимость Общая недвижимость наиболее часто на практике встречается во владении семейной пары.

Может случиться так, что доверенность была отозвана и сделка, совершенная по ней, будет признана недействительной. Проверка состояния расчетов по коммунальным платежам – необходимая мера предосторожности, которую должен предпринять покупатель квартиры в общей собственности. Продавцы должны предъявить выписку из финансового лицевого счета, в котором зафиксировано отсутствие задолженности.

Договор купли-продажи квартиры в общей собственности Форма договора купли-продажи квартиры, приобретаемой у двух собственников, не отличается от общепринятой. Различие заключается в том, что договор будет трехсторонним – кроме покупателя, в качестве продавца указываются два владельца долей недвижимости.

1. долевая – при этом доли в недвижимом имуществе каждого из совладельцев четко определены и являются чаще всего равнозначными;
2. совместная – жилье имеет нескольких владельцев, доли которых не выделены.

Если основному договору предшествует договор о внесении задатка, то в нем также указывается два продавца, а сума задатка распределяется между ними поровну. При этом каждый из продавцов составляет письменную расписку о получении им задатка (его части, пропорциональной площади). Бывают случаи, когда второй владелец жилья по каким-то причинам отсутствует.

Законодатели пытаются отказаться от оценки БТИ (которая основывается на стоимости строительных материалов и износе дома). Уже в ближайшее время этот налог собираются рассчитывать исходя из кадастровой оценки имущества. Эта оценка близка к рыночной и в десятки раз превышает инвентаризационную цену.

Рассматриваются варианты увеличения самой ставки налога на недвижимость. Таким образом, собственник уже сейчас за своё жильё платит больше нанимателя. В перспективе разрыв в оплате будет только увеличиваться.

Иная ситуация у тех, кто не платит. Собственника жилища практически невозможно выселить за долги по коммунальным платежам. В соответствии со ст. 90 Жилищного кодекса РФ, если наниматель в течение шести месяцев, без уважительных причин, не вносит плату за жильё и коммунальные услуги, то по решению суда его могут выселить. Правда, не на улицу, но существенно ухудшить его жилище.

Чтобы исключить из сделки необоснованный риск, необходимо знать, какие документы нужно потребовать у продавца при заключении договора по купле-продаже.

В этом случае родители должны предъявить покупателю письменное разрешение, составленное работником органа опеки. Если разрешения у них не будет, то приобретение квартиры станет крайне рискованным. Дело в том, что орган опеки может оспорить такую сделку в судебном порядке, мотивируя иск нарушением жилищных прав несовершеннолетнего.

Продажа долевой собственности регулируется нормами статьи 250 ГК РФ. Если один покупатель приобретает квартиру у двух и более правообладателей, то допускается составление как одного договора купли продажи, так и двух договоров.

Один договор предусматривает, что со стороны продавца выступит каждый из владельцев доли, а покупателем – лицо, которому отчуждаются все вещные права совладельцев. Кроме того, что в статусе покупателя выступают несколько лиц, а предмет сделки компонуется из принадлежащих продавцам долей, сделка происходит в стандартном режиме, с обязательной регистрацией в Росреестре (как происходит процедура регистрации и какие документы для этого понадобятся, читайте здесь).

Когда каждый из совладельцев заключает отдельную сделку, передавая своё право самостоятельно – имущественная сделка определяется как трёхсторонняя, если продавцов двое. Или – многосторонняя, если их более двух. В этом случае возникает множество нюансов, проистекающих из особенностей сделки, которые требуется учесть. Многосторонняя сделка совершается в одно время и в одном месте.

Участники сделки собираются у юриста или в риэлтерской компании и одновременно заключают договора (два и более, в зависимости от количества владельцев жилья) купли-продажи, подписывая их. По желанию они удостоверяют документы у нотариуса. Затем – отправляются в регистрирующий орган для регистрации договора, согласно регламенту статьи 131 ГК РФ и Федерального закона № 122-ФЗ от 27.07.97 г.

Если выкуп долей растягивается по срокам – сделка утрачивает статус многосторонней и лишает покупателя некоторых преимуществ. Например, он не может гарантировать, что все запланированные доли перейдут к нему – так как один (несколько) из сособственников может изменить свои планы в последний момент, сорвав процедуру переоформления.

Так же при составлении двух документов, за участниками процедуры купли продажи сохраняется обязательство, установленное законодательством, и регулирующее продажу долей. В первую очередь – это уведомление сособственников, и получение от них согласия на продажу, удостоверенное в нотариате.

Важно! При оформлении купчих на квартиру у юриста и удостоверения их нотариусом, оплата будет производиться не за число экземпляров, а за количество отдельных документов, что существенно повысит оплату за проведение процедуры.

Если жилье коммунальное

Приобретая такую квартиру, не лишним будет узнать у ее владельца о пребывании его браке. Ведь без согласия второго из супругов заключить договор купли-продажи будет невозможно, а все попытки это сделать могут быть расценены как мошенничество.

Следует отметить, что согласие супруга или супруги на отчуждение квартиры должно быть заверено нотариально, и оно в обязательном порядке потребуется при регистрации недвижимости на нового собственника. Поэтому кто как не покупатель должен был заинтересован в получении разрешения второго из супругов на реализацию квартиры.

В противном случае супруг или супруга, которые согласия на продажу квартиры не давали, в течении года с момента заключения сделки могут потребовать признать в судебном порядке ее недействительной. Если решение суда будет позитивным – жилплощадь вернется законному ее владельцу.

Если супруги перед бракосочетанием заключили брачный договор, в котором четко обозначено, что квартира находится в собственности одного из них, а второй на нее никаких прав не имеет, то в таком случае без согласия можно обойтись. Не понадобиться согласие и в случае отчуждения жилья посредством дарения или же наследования.

Бывают случаи, когда одним из совладельцев выступает ребенок. Это немного усложняет процесс реализации, ведь понадобится не только согласие опекунов, но и разрешение органов опеки и попечительства на реализацию собственности несовершеннолетнего лица. Покупатель должен обязательно проверить есть ли соответствующее разрешение у родителей или опекунов, ведь его отсутствие может послужить основанием для признания сделки незаконной.

Также покупатель должен проверить, кто прописан на приобретаемой им жилплощади. Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, это может препятствовать возможности покупки жилья. Ведь выписать его уже после покупки, скорее всего, будет невозможно, так как орган опеки и попечительства не даст на это разрешение. Поэтому прежде чем покупать квартиру, покупатель должен убедиться, что в ней дети не зарегистрированы.

Коммунальное жилье также может быть в общей собственности нескольких лиц, имеющих выделенные доли. Но в случае с таким видом жилья имеются некоторые юридические особенности. Доли жильцов распределяются в соответствии с площадями занимаемых ими комнат. Но как быть с местами общего пользования: коридорами, санузлом, кухней и т.д.

Изначально доли в таких помещениях могут быть не выделены, но при продаже комнат в коммуналке без выделения доли в местах общего использования не обойтись и договор заключить не удастся. Поэтому лицу, желающему приобрести площадь в коммунальной квартире, рекомендуется сначала убедиться в выделении доли в местах, предназначенных для общей эксплуатации.

Согласно законодательству, владелец комнаты в коммунальной квартире при желании реализовать ее третьим лицам должен сначала предложить приобрести ее своим соседям. Именно они имеют приоритетное право на приобретение такого вида жилья. В случае, если желающих среди совладельцев не найдется, продавец должен получить от каждого из них письменный отказ.

Отсутствие отказа хотя бы одного из соседей, может послужить причиной для подачи таким соседом иска в суд и признании договора недействительным. Поэтому продавцу все же стоит потратить немного времени, чтобы получить все отказы и быть уверенным в успешном окончании сделки.

Как и в любой сделке, происходящей на рынке вторичного жилья, здесь можно встретиться с оправданными и неоправданными рисками.

Самые распространённые:

1. Владелец может отказаться от снятия с регистрационного учёта или оставить после себя несанкционированного жильца. Если это беременная женщина, то выписать её впоследствии будет невозможно до исполнения ребёнку 18 лет (что делать в подобных ситуациях и можно ли как-то выписать таких жильцов читайте в отдельном материале).
2. При приватизации могли быть нарушены права третьих лиц, которые впоследствии предъявят право на часть денежных средств.
3. Один из собственников может оказаться недееспособным, что позволит оспорить всю сделку.

Таких случаев может быть достаточно много. Свести риски к минимуму в перечисленных случаях можно при условии тщательной проверки выписки из поквартирной книги. Несовершеннолетних детей нужно попросить выписать до начала сделки (рекомендации о том, как избежать проблем при покупке квартиры, в которой прописан ребенок, найдете в специальной статье).

Если один собственник заключит сделку добросовестно, а второй не явится на заключение договора, отложив сроки – покупатель рискует вместо квартиры получить лишь её часть, владея жильём совместно. Чтобы этого избежать, нужно оформить существенное положение договора, включающее в себя акцент на приобретение целой квартиры. И не оформлять договоры по отдельности. А лучшего всего – оформить сделку одним договором.

Кроме этого недопустимо заменять куплю дарением, и допускать прочие нарушения гражданского законодательства. Документацию каждого участника сделки нужно проверить. Дополнительное удостоверение подписей участников у нотариуса усилит правоспособность купчей. А если провести процедуру титульного страхования сделки – можно рассчитывать на возврат денег уплаченных по сделке, при наступлении страхового случая.

Внимание! Ни при каких условиях недопустимо оформлять находящееся в совместной собственности право на получение квартиры по ДДУ, так как долю в праве недопустимо передавать договором цессии.

Так как для участников долевого владения предусмотрено право преимущественной покупки, согласно нормам статьи 250 ГК РФ, лица, не участвующие в сделке из числа сособственников по квартире, должны оповещаться о начале сделки и её условиях. Данное положение обусловлено тем, что они имеют приоритет в выкупе остальной жилплощади.

Если они не проявляют имущественного интереса – жилплощадь допустимо продавать. Но обязательно у продавца должно быть подтверждение о добросовестном оповещении совладельца. При ненадлежащем уведомлении сделка может быть оспорена только при условии, что сособственник приобретёт проданную третьим лицам долю.

По исковому заявлению поданному в течение трёх месяцев после того как заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о завершении сделки, на него автоматически переводится купленная недвижимость. Преимущественное право не работает в случаях:

• при дарении доли;
• если покупателем является один из сособственников;
• если после уведомления оповещённый отказался от покупки;
• если оповещённый проигнорировал уведомление;
• если доля владения ничтожна;
• по истечение трёх месяцев после передачи прав.

При продаже доли иногда возникают попытки обойти преимущественное право, подменив продажу дарением. Эта подмена не только незаконна, но и влечёт риски признания контрагентом сделки недействительной, ведь в таком случае в результате реституции покупатель не сможет вернуть уплаченные продавцу деньги.

Справка! Переуступка права преимущественной покупки не допускается.

Пошаговая инструкция

Покупка квартиры, находящейся в совместной собственности двух лиц, допустима при условии:

1. Сособственники являются супругами, в других случаях у них должны быть выделены доли в праве.
2. Совокупная доля должна быть равна единице, на недостающую часть требуется предоставить согласие собственников.
3. Квартира должна быть полноценным жильём, входящим в состав жилого фонда. Состоять на кадастровом учёте, иметь техплан БТИ.
4. Ни на одну из приобретаемых долей не должен быть наложен арест, и иные виды обременения.
5. Каждая доля обеспечена пакетом документации, требующимся для проведения сделки.
6. Граждане должны быть совершеннолетними, или их интересы обязаны представлять родители или опекуны. В этом случае так же понадобится разрешение органа опеки и попечительства, допускающее процедуру продажи недвижимости несовершеннолетнего.
7. Каждый из сособственников даёт согласие на продажу жилья, даже если они участвуют в сделке одновременно и оформляют её одним договором.

Иногда покупатель договаривается о сделке с сособственниками, не посвящая их в подробности. Они обязаны уведомить друг друга о предстоящей сделке самостоятельно. Такое оповещение можно проводить лично в устной и письменной форме, с последующим получением от совладельцев нотариально удостоверенного согласия на сделку.

После того как будет получено уведомление о получении, у нотариуса получают свидетельство о том, что уведомление прошло по всем правилам. В документе ставится дата, после которой требуется ожидать результата в течение месяца с момента получения письма адресатом. По истечении месяца допускается проводить сделку.

Документы для заключения сделки

Сделка с двумя и более, продавцами своих долей, считается многосторонней. Она может оформляться как одним договором, так и несколькими – по числу продавцов. К такой сделке предъявляются дополнительные требования, проистекающие из норм законодательства об отчуждении совместной собственности. Договор составляется удобным для сторон способом, допускает нотариального удостоверения, обязательно регистрируется в Росреестре.