Понятие обременения земельного участка

Что такое обременение земельного участка

Многие граждане задумываются о приобретении земли. Она необходима им для различных нужд. Например, человек решает построить дом, осуществлять выпас скота или выращивание культур.

Специалисты рекомендуют с большой ответственностью и вниманием подходить к выбору надела. Необходимо собрать всю информацию об участке. Дело в том, что в ряде случаев существуют некоторые препятствия для свободной эксплуатации надела.

Рассмотрим далее виды обременений земельных участков.

Определение

Обременение земельного участка – это своего рода введение особых условий его эксплуатации. На собственника или владельца надела возлагаются определенные обязанности. Допускается продажа земельного участка с обременением. Однако установленные условия должны будут выполняться и новым хозяином надела.

Необходимо знать, что во многих случаях обременение земельного участка – это прямой запрет на свободное распоряжение объектом. Соответственно, большая часть сделок будет запрещена законодательством. Во избежание проблем, специалисты рекомендуют изучить документы на имущество.

Наиболее полную информацию содержит выписка из Единого государственного реестра прав.

1. Судебное решение. В соответствии с ним может налагаться арест, устанавливаться сервитут.
2. Договор. Обременения земельного участка могут быть в форме ипотеки, предоставления в длительную (более года) эксплуатацию и пр.
3. Нормативный (законодательный) акт.

В отношении надела могут устанавливаться специальные условия на:

1. Передачу его другим субъектам, в том числе за плату.
2. Продажу участка и установления конкретных временных рамок для совершения сделок.
3. Освоение надела.
4. Наследство и период принятия объекта в эксплуатацию.
5. Различные виды работ, касающиеся реконструкции/ремонта недвижимости.

Она представляет собой передачу надела в эксплуатацию на определенное время за плату или безвозмездно. При этом заключается соглашение. Оно должно быть в письменной форме и заверено нотариусом. Эксплуатация надела осуществляется на условиях, прописанных в соглашении. В документе также устанавливается порядок и размер оплаты (если сделка это подразумевает).

Аренда земельного участка может быть кратко- и долгосрочной. В последнем случае надел передается на период от года и более. Краткосрочная эксплуатация осуществляется в течение менее 12 мес. Передача на срок больше года выступает как обременение земельного участка. Это значит, что совершаемая сделка должна быть зарегистрирована.

В документ, подтверждающий собственность на надел, вносится соответствующая запись.

Сервитут

Он является одной из наиболее распространенных форм обременения. Сервитут представляет собой возможность эксплуатировать надел либо его часть другими лицами.

Это ограничение устанавливается, как правило, в тех случаях, когда участок одного субъекта включает в себя проход/проезд к территории другого гражданина. Сервитут может предполагать оплату или быть безвозмездным.

В первую очередь, заинтересованное лицо должно попытаться заключить договор с собственником. Он оформляется в письменном виде и удостоверяется нотариально. Если сторонам не удается прийти к соглашению, то нужно обратиться в суд.

Ипотека

Она представляет собой залог имущества под кредитные средства. Такое обременение накладывается в случае выдачи субъекту большой суммы. Условия банка предусматривают, что любые сделки после внесения объекта в залог будут контролироваться им. Если у должника образуется задолженность, кредитная организация может изъять участок.

Он реализуется на торгах, а вырученные средства идут в счет погашения обязательств. В некоторых случаях у должника возникает необходимость продать участок с обременением. Он может совершить эту сделку, если получит согласие банка. Здесь следует отметить один нюанс.

Однако информацию об их наличии покажет выписка из Единого государственного реестра прав. Поэтому целесообразно запросить эту справку перед приобретением объекта.

Налоговый залог

Этот вид обременения налагается на лиц, уклоняющихся от выплаты обязательных отчислений в бюджет. Налоговый залог предусматривает изъятие имущества до полного погашения задолженности. При таком ограничении не допускается совершение сделок с участком. После полного погашения образовавшегося долга оно снимается.

Концессия

Данный вид обременения считается сегодня малораспространенным. Концессия заключается в том, что собственник предоставляет надел субъекту на определенный период за плату.

Фактически условия соглашения не отличаются от арендных. Однако при концессии заинтересованный субъект получает часть правомочий на объект.

В частности, он может сооружать здания, вести раскопки, пользоваться строениями, извлекать прибыль из своей деятельности.

Данная форма обременения предполагает передачу прав на объект. Лицо, принимающее их, может осуществлять управление, совершать сделки, вести дела исключительно в интересах собственника.

Объем прав определяется законным владельцем либо судом. Для передачи юридических возможностей составляется соглашение. Оно должно пройти процедуру регистрации.

Правила ее осуществления аналогичны тем, которые предусмотрены для постановки на учет собственности.

Этот вид обременения налагается только судом или приставом-исполнителем. Арест предполагает запрет на совершение любых видов сделок с объектом недвижимости. Продолжительность действия обременения зависит от конкретных обстоятельств дела. Арест предполагает опись имущества, возложение на владельца или иного ответственного лица обязанности по обеспечению сохранности объекта.

Любой вид обременения должен быть зафиксирован уполномоченными органами. При регистрации соответствующие сведения вносятся в ЕГР. По данным реестра можно проследить все действия, которые совершались с участком.

Справка из ЕГР позволит многим гражданам избежать приобретения объекта с установленными в отношении него специальными условиями. Для многих субъектов обременения/ограничения представляют большую проблему.

В общедоступной кадастровой карте зафиксированы все зарегистрированные участки. К каждому наделу дается описание, включающее, в том числе, сведения об обременении.

Специальные зоны

Участок может располагаться в пределах границ различных категорий земель. Существуют специальные зоны, в границах которых устанавливается особый режим эксплуатации объектов. В этом случае участок также будет обременен определенными правилами. Специальный режим может вводиться в:

1. Охранных зонах. В пределах таких территорий располагаются рекреационные объекты, водоемы и пр. Такие зоны охраняются санитарно-эпидемиологической службой. Соответственно, эксплуатация участков в их границах осуществляется в соответствии с положениями СНиП. В пределах этих зон могут находиться промышленные объекты, полезные источники, гидрологические станции и так далее.
2. СЗЗ. Санитарно-защитные зоны окружают источники повышенной опасности, производственные предприятия, оказывающие в ходе своей деятельности негативное влияние на природу и здоровье людей. Как правило, СЗЗ устанавливаются вокруг комплексов, в которых осуществляется работа с химическими, пожаровзрывоопасными веществами и пр.

Заключение

При выборе объекта для приобретения необходимо быть внимательным. Кроме изучения документации, относящейся непосредственно к земельному участку, целесообразно изучить законодательство. В нормах прописаны положения, используя которые можно защитить или восстановить свои интересы при недобросовестности собственника надела.

Продавцу, в свою очередь, можно порекомендовать по возможности как можно скорее снять все существующие ограничения или обременения. Затягивание этого процесса может привести к большим финансовым потерям. Следует, однако, помнить, что не все ограничения или обременения можно снять.

В таких случаях придется мириться со специальными условиями эксплуатации. Дополнительно стоит сказать несколько слов о сервитуте. При его установлении собственник и заинтересованное лицо должны правильно и всесторонне оценивать сложившуюся ситуацию. Сервитут не может являться прихотью гражданина.

Обременение земельного участка — это несколько ограничений, которые были наложены на участок в результате предыдущей эксплуатации. Земельный участок, на который были наложены ограничения, может быть выставлен на продажу. Поэтому, если вы решили покупать землю, то следует выяснить наличие условий обременения.

Ограничения (обременения) могут быть наложены как на земельный участок, так и на дом или квартиру. Это объяснено тем, что любой человек может оформить документ обременения, если его участок соприкасается с участком, на который нужно наложить ограничения. То есть, если установленное лицо попадает на свою территорию через ваш участок, то он вправе оформить обременение.

Договор обременения

Нужно отметить, что договор о купле-продаже может быть оформлен в письменной форме с соблюдением указанных реквизитов.

Договор обременения будут составляться исходя из видов обременения, о которых будет указано ниже. Можно сказать, что каждый вид обременения имеет свои особенности и ограничения.

Характеристика мероприятия

Любое строение, сооружение, газопровод и многие другие располагаются на определенном земельном участке. Различают наделы сельхозназначения, водные, лесные фонды, промышленные территории и пр. Некоторые зоны принадлежат государству, другие переданы в частную собственность. Владелец вправе распоряжаться объектом по своему усмотрению в рамках действующего законодательства.

Многие собственники не понимают, что такое обременение земельного участка, в чем суть этого определения. Если собственник земли заключает крупную сделку по кредитованию, поручительству, обеспечению обязательств, кредитор вправе потребовать гаранта исполнения условий договоренности. Поскольку сумма долга не соизмерима со стоимостью оборудования, материалов, личных вещей, используются дорогостоящие объекты. Например, под задолженность закладываются квартира, дом, земельный пай.

Обременения и ограничения использования земельного участка – комплекс законных мер, ограничивающих права собственника по распоряжению и владению недвижимостью. Пользователями земли могут быть физические и юридические лица, соответственно они являются субъектами применения временного ареста.

Блокируются различные операции с наделом в зависимости от конкретной ситуации. Например, возможно запрещение размещения на указанной территории промышленных объектов, обустройства канализации, дорог, прокладки газовых труб. Такие действия ограничивают владельца в праве пользования. Нередко вводится сервитут – ограниченный список лиц, которым объект доступен для использования. Ипотечный кредит запрещает заемщику продавать землю до полного погашения задолженности.

Как налагаются обременения

Перед покупкой участка следует собрать всю возможную информацию о нем

Большое количество людей, покупая землю, не задумываются о возможных ограничениях на неё. Выбранная территория земли может иметь некоторые ограничения, о чём оговорено в договоре купли продажи.

Очень важно собрать все данные о недвижимости.

Обременением участка земельных территорий могут быть многообразные ограничения, наложенные на него.

Рассмотрим подробно, что такое обременение земельного участка и для чего оно нужно.

Наличие обременения означает, что владельцы участка не могут полностью распоряжаться землей или использовать ее в своих целях

Обременение земельного участка — это ограничение владельца использовать землю или распоряжаться ею.

К примеру, сюда можно отнести:

• запрет на размещение объектов
• ограничение на собственность или распоряжение

Существует несколько оснований для наложения ограничений:

• законодательный акт
• различные договора: аренда, ипотека и тому подобные

Как правило, обременение включает несколько ограничений, которые наложены на объект.

Видов обременения участков существует достаточно много

Все обременения различны. Они имеют ряд разновидностей, в зависимости от ситуаций.

Рассмотрим самые распространённые из них:

• Сдача участка под залог
• При аренде территории
• Когда наложен арест
• При использовании территории иными людьми

Следует понимать, что на разнообразные манипуляции с такими землями введены ограничения. Кроме того обременение сдерживает возможность распоряжаться участком.

Что свидетельствует о невозможности совершения сделок и договоров с этой недвижимостью. Поэтому и важно перед покупкой узнать как можно больше о земле.

Продавец может и не обозначить обременение земельного участка в договоре, что на неё наложено обременение.

Основные виды ограничений:

• При арендных обязательствах. Это когда земля передаётся в пользование другого лица
• Покупка недвижимости в ипотеку. То есть участок куплен в кредит у банка, под залог
• Применение сервитутов
• Наложение ареста. Он может быть наложен судебными исполнительными властями
• При праве требования. Возникает когда появляются споры по владению

Сервитут и аренда

Сервитут предоставляет право использовать участок разным людям, на платной или безвозмездной основе

Сервитут — это право использования разными людьми территории земли владельца.

Оно может быть основано при разнообразных видах оплаты или безвозмездно.

Он послужит хорошим преимуществом для семейства, у которого земля является источником доходов. Другими словами любой человек может использовать возможность, чтобы попасть через чужую территорию на свою.

А также когда другие способы отсутствуют. Тогда, в соответствии с законом, на участок владельца налаживается сервитут.

Данный процесс может проводиться рядом способов:

• с помощью договора
• с привлечением судебной инстанции

Конечно, в идеале полюбовно заключить договорные отношения. Но если договорённость не достигнута, привлекается суд в помощь.

Большая часть таких дел принимает сторону пользователя земли. Владелец имеет право оспорить постановление, но не всегда это получается.

Аренда участка может быть долгосрочной или краткосрочной, предоставлять недвижимость в пользование арендатора владельцы могут за оплату или бесплатно

На основании его арендодатель предоставляет право нанимателю пользоваться участком определённый период времени за плату или безвозмездно.

Аренда может быть двух разновидностей:

1. Долгосрочная. Она оформляется на срок больше года.
2. Краткосрочная. Её длительность меньше года.

Требуется регистрировать сделку и оплатить государственную пошлину. Здесь заключается договор, в котором определены нюансы и важные моменты сделки.

При достигнутом соглашении договор заверяется нотариусом и передаётся в регистрационную палату. Когда между участниками сделки появляются разногласия, сделка может быть расторгнута.

В случае наложения ареста, владелец участка полностью лишается права распоряжения землей

В последнее время, распространённый вид ограничений это арест. Он может быть наложен либо судом либо судебным приставом.

Обременения могут налагаться на основании:

• закона или подзаконного акта, устанавливающего ограничения на использование земли;
• договора (ипотека, долгосрочная аренда и т. п.);
• решения суда (публичный сервитут, арест и т. д.).

Порядок применения

Для наложения обременений на участок в собственности государства, муниципалитета, предприятий или частных лиц необходимо наличие соответствующего документа, нормативно-правового акта. Дополнительным основанием для частичного запрета по распоряжению наделом может служить договор ипотечного кредитования или долгосрочной аренды. Частичный или полный арест на землю вводится по судебному акту (например, публичный сервитут и пр.).

Оформляется сервитут через регистрацию договора в ЕГРП и внесение в кадастровый список соответствующей информации о земельном участке. Это дает право на проведение различных сделок, связанных с землей, в соответствии с положениями закона в каждом отдельно взятом случае. Например, любая продажа земельного участка с обременением невозможна без выписки из госреестра о его фактическом статусе. Осуществляться регистрация обязана по требованию правообладателя. Без его инициативы такое действие считается незаконным.

Документы для получения справки об отсутствии обременений на земельный участокОпределяющий момент полноценного и неограниченного пользования угодьем — это обременение земельного участка. Поэтому, получение выписки из ЕГРП является рациональным и уместным вариантом защиты владельца собственных прав. Такой отчет дает всестороннюю информацию о наличии обременения и сведения об общей площади участка, его хозяине, кадастровом номере, списке ограничений, если они есть, а также точном адресе объекта. Сверить данные полученной выписки на предмет их достоверности можно на сайте Росреестра.

Классификация

По российскому законодательству различают семь основных видов обременительных действий в отношении земельных участков. Рассмотрим коротко каждый из типов.

Аренда

Это сделки, имеющие безвозмездный, возмездный характер. Договоренность между арендатором и собственником должна быть оформлена в письменном виде. Временный пользователь распоряжается объектом в пределах соглашения до окончания действия договора. Все ограничения по обладанию землей со стороны собственника действуют также до завершения договорных взаимоотношений.

Различают краткосрочную аренду сроком менее года и долгосрочную – более двенадцати месяцев. Первый тип не подлежит госрегистрации, второй должен быть обязательно отражен в едином реестре.

Сервитут

Процедура означает предоставление временного ограниченного права распоряжения конкретным земельным наделом на платной или бесплатной основе. Частный сервитут направлен на удовлетворение потребностей конкретного лица, владельца ЛПХ, а публичный – для общественных нужд.

Например, соседи организуют водопровод, вынуждены прокопать траншею на чужой территории. Обременение земельного участка сервитутом не позволит предприятию проложить газовую трубу через муниципальные наделы. Временное право разрешит администрации сельской местности организовать мелиорацию, осуществить прокладку сточных труб.

Ипотека

По контрактам кредитования банковские учреждения принимают под залог транспорт, недвижимость, землю. В рамках действия ипотеки должник не имеет права продавать, дарить, отчуждать участок и производить прочие манипуляции по изменению его качественного состояния. Эти действия возможны только с предварительного письменного согласия банка.

Такое понятие — вынужденная мера ограничений, введенная на время разбирательства по спорной ситуации. Такие методы находятся в прерогативе судьи и иных компетентных органов. Например, арестовывают землю должника по кредиту, коммунальным платежам, налоговым сборам и прочим взносам.

Мера вводится в исключительных случаях по решению муниципалитета, государственной организации. Она предназначена для защиты интересов граждан, федеральных властей. Например, гражданин владеет паем вблизи границы с иностранным государством, а реализация объекта может нанести вред стране.

Конфискация

Такие методы применяются крайне редко. Например, частное лицо незаконно владеет заповедной, санитарно-защитной, охранной зоной. Региональная власть изымает участок и вынуждает незаконного пользователя освободить территорию.

Концессия

Запрет на добычу полезных ископаемых или строительство зданий, сооружений на конкретной территории. Аналогичная ситуация складывается по площади, где проходит трубопровод с газом. Строительство, проживание граждан вблизи опасного объекта запрещено. Нельзя строить заводы в водоохранной зоне.

Дополнительно по решению судебной инстанции, муниципальной власти могут вводиться ограничения по обороту земельных участков, находящихся под водными объектами, культурными памятниками, сооружениями. Когда гражданин своевольно занял территорию, построил на ней жилье, государственные органы лишат его этих объектов без предоставления альтернативы.

Сервитут

Как в 2018 году проверить обременение земельного участка Обременение земли почти всегда несет определенные неудобства для собственника.

Трудности возникают и при продаже обременного участка. Иногда переход права собственности невозможен в принципе. Как в 2018 году узнать о наличии обременения земельного участка

Общие моменты

Институт различного рода обременений недвижимого имущества известен еще с древности. Юристы Древнего Рима подробно описывали такое понятие, как сервитут.

Ограничение в возможности использования	Например, определенные виды пользования категорически запрещены
Обязанность предоставления земельного участка для ограниченного использования	Третьими лицами или организациями (сервитут)
Ограничение в праве распоряжения и владения	Арест, ипотека и прочее

Когда требуется продать такой участок или осуществить иную сделку отчуждения, то здесь и возникает большинство проблем.

Что это такое

Обременение земельного участка это ограничение, установленное законом или уполномоченным органом.

Ограничительные условия распространяются на собственника при осуществлении им права владения, распоряжения, пользования собственным имуществом.

Как наложить обременение на земельный участок Основаниями для наложения обременения могут выступать:

• законодательные нормы, устанавливающие ограничения на использование земельного участка;
• различные договора (аренда, ипотека и т.д.);
• судебные решения (арест, публичный сервитут и прочее).

Некоторые обременения налагаются не на саму землю, а на расположенный на ней объект. Например, на участке находится объект культурного наследия.

Обременение, связанное с определенным участком земли подлежит государственной регистрации. Процедура эта обязательна наряду с регистрацией права собственности.

Получить во владение земельный участок с наложенным обременением можно разными способами:

• по воле собственника;
• в процессе наследования;
• на основании судебного решения против воли собственника;
• по договору купли-продажи.

Почти все виды обременений, за исключением некоторых, допускают продажу и переход права собственности.

По этой причине новый владелец рискует получить обремененное имущество. Обременение привязывается не к собственнику, а к конкретному объекту.

Основное предназначение любого обременения это ограничение использования. При этом вид запрета зависит от типа обременения. Право собственности сохраняется за владельцем.

Однако он может свершать определенные действия. Например, запрещается отчуждение участка или ограничивается его использование.

Для продажи или передачи иному лицу потребуется разрешение залогодержателя.

Когда на землю наложен арест, то собственник не вправе совершать абсолютно никаких операций с арестованным имуществом, вплоть до снятия ареста.

Существуют и иные обременения. Каждое из них тем или иным образом ограничивает собственника в его правах.

Нормативная база

ст.11.4—11.7 ЗК РФ	Содержат информацию об образовании участков и о возникновении прав на землю
В ст.11.8	Обоснованы правовые полномочия собственников при наличии обременений. В п.2 этой статьи сказано о бессрочном пользовании землей, в п.4 указаны права при аренде земли, в п.5 изложены права при сервитуте

Данный норматив позволяет официально зарегистрировать обременение на недвижимое имущество.

Юридически это звучит как присутствие санкционированных компетентными органами или законом условий и запретов, отграничивающих использование земли собственником.

К примеру, наложение обременения может быть связано с нахождением участка в зоне с особыми условиями использования территорий.

Земли, входящие в состав зон с особыми условиями пользования, у правообладателей не изымаются.

Но при этом в отношении участка или его части действует особый режим, что предполагает некоторые ограничения в использовании.

В зоне нахождения линий электропередачи невозможно разместить ни один капитальный объект без письменного согласия сетевой организации.

Помимо прочего владелец такой земли обязан обеспечить беспрепятственный доступ представителей сетевой организации к объекту электросетевого хозяйства.

Нужно отметить случаи, когда на участке отсутствуют видимые объекты водо-, газо- или электроснабжения. Отсутствие таковых на поверхности не означает, что их нет.

Но охранная зона это не единственно возможное обременение для участка земли. Существуют и более распространенные ограничения.

Какие бывают виды

Аренда	Оформление земли в аренду предполагает оформление договора. На срок его действия налагается обременение. Новый собственник вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, но о снятии ограничения придется договариваться с нанимателями
Ипотека	Земля выступает в качестве залога и обременяется до полного погашения долга. Любые операции с участком возможны только при согласии кредитора
Арест	Если имущество замешано в судебных разбирательствах, то на него может налагаться арест, запрещающий распоряжение собственностью. Действует арест до окончания судебных тяжб и принятия решения
Сервитут	Данная мера ограничивает права владельца, если учреждены государственные, общественные или частные требования. К примеру, расположение участка таково, что требует разрешения прохода по нему иным лицам или размещения определенных объектов. Обременение земельного участка сервитутом лишает собственника права изолировать территорию от стороннего доступа
Право требования	Это обременение возникает, когда на один участок претендует несколько собственников и раздел они проводят через суд. О праве требования речь может идти в случае наличия ДДУ, когда на участке земли возводится объект, уже проданный дольщикам. Покупка такого участка повлечет за собой судебные тяжбы с дольщиками
Концессия	Подобное соглашение предполагает, что наниматель вправе использовать землю, строить на ней объекты. Но при этом владельцем участка он стать не может
Запрет на отчуждение	Собственник в этом случае не вправе распоряжаться имуществом полностью, поскольку требуется разрешение третьих лиц, какие тоже являются владельцами участка. Запрет может налагаться при договоре залога, пожизненного содержания и подобных сделках. Действует ограничение до исполнения договорных обязательств

Как можно проверить

Здесь необходимо получить кадастровую выписку. В ней отображаются арест, залог и все прочие ограничения, в том числе и особые условия использования конкретной территории.

На карте нужно найти нужный участок. При наведении на него высветится основная информация относительно этой земли, в том числе и имеющиеся обременения.

Но сведения этого сервиса при оформлении документов юридической силы не имеют. Использовать их можно только для личного информирования.

Можно заказать выписку онлайн на сайте Росреестра. В выписке указывается:

• сведения о собственнике;
• площадь участка;
• кадастровый номер;
• имеющиеся обременения.

Для снятия обременения потребуется устранение причины наложения ограничения. Так при нахождении участка в залоге нужно полное погашение долга перед залогодержателем.

Сервитут отменяется судебным решением. Важно, что сам собственник снять обременение не может.

Такие вопросы решаются уполномоченными органами, к примеру, судебными приставами или правоохранительными органами.

: как найти свободный земельный участок

При этом потребуется предоставление документов, подтверждающих наличие основания для такой просьбы.

Каким бы не был вид обременения, после его снятия собственнику потребуется официально зарегистрировать отсутствие ограничений.

В некоторых случаях требуется заявление от сторонних лиц. Например, при досрочном расторжении аренды необходимо присутствие нанимателей.

Спустя месяц после подачи заявления в ЕГРН будет внесена новая запись. Снятие обременения подразумевает, что ограничения указываться уже не будут.

При приобретении участка земли покупателю надлежит затребовать у продавца справку об отсутствии обременений. Она подтвердит информацию, представленную в выписке из ЕГРН.

Полное название документа звучит, как «Справка об отсутствии ограничений и обременений на объект недвижимости».

Подать заявку на получение такой справки можно:

• лично;
• через представителя;
• по электронной почте;
• по телефону;
• через МФЦ.

Получение возможно:

• лично;
• представителем (при наличии доверенности);
• в МФЦ.

Госпошлина за выдачу справки составляет 230 рублей. Изготавливается документ за один день.

Для получения справки об отсутствии обременений потребуется предоставить:

• паспорт получателя-собственника или его доверенного представителя;
• правоустанавливающий документ на объект недвижимости;
• заявление.

Но даже наличие обременения не является основанием для запрета купли-продажи земли.

Любое отчуждение земельного участка запрещается только в случае ареста. В иных случаях продажа земли возможна, хотя и может потребоваться согласие третьих лиц.

Особо внимательно следует отнестись к купле-продаже земли, находящейся под арестом, залогом или в аренде.

Покупка участка с обременением в вилле ареста не является законной, сделка будет признана недействительной.

При приобретении залоговой земли нужно согласие залогодержателя, но при этом покупатель должен учесть, что земля может быть востребована кредитором в случае непогашения обязательств.

Покупателю придется договариваться с нанимателями или ждать завершения аренды (таковая может быть достаточно долгосрочной).

ДКП составляется в стандартном порядке, но в качестве особого условия указывается наличие соответствующего обременения.

Отсутствие такого указания может быть сочтено за намеренное введение покупателя в заблуждение.

Внесение записи в Госреестр

Все сделки с недвижимостью, включая земельные участки, подлежат обязательной государственной регистрации. Учет ведется в едином реестре – ЕГРП. Сведения носят публичный характер, поэтому каждый арендатор, покупатель может без труда проверить состояние надела, получаемого в распоряжение, владение.

Если потенциальный собственник земли выявляет визуальные или документальные ограничения, он вправе отказаться от сделки купли-продажи или потребовать от продавца устранения обременений. Участки с частичными и полными запретами сложно продать, подарить. Новый владелец неминуемо столкнется с такими же проблемами при распоряжении объектом.

Если собственник передает в долгосрочную аренду земельный надел, он обязан в течение пятнадцати дней предоставить в Росреестр заявление и нотариально заверенную копию договора с арендатором. Такие операции требуют уплаты госпошлины. По окончании срока действия договора ограничение снимается.

Чтобы зарегистрировать временное обременение инициатор мероприятия подает документы нарочно в территориальное подразделение Росреестра. Допускается предъявление бланков через специальную службу – многофункциональный центр. МФЦ ведет прием граждан по базовым государственным услугам, принимает, проверяет документ, потом передает на обработку адресату.

Обратиться в Росреестр может непосредственно собственник, а также его уполномоченный представитель по доверенности. Если обременение стало следствием неуплаты налогов, нарушения нормативно-правовых актов, арест вводится по инициативе судебного органа. Исполнением решения занимается служба судебных приставов или иная уполномоченная организация.

Ипотека

Другим часто встречающимся примером обременения может служить ипотека. В целом в отношении земли действуют общие правила, касающиеся ипотеки недвижимости, но есть и некоторые особенности:

1. Предметом ипотеки может быть право не только собственности, но и долгосрочной аренды. В последнем случае требуется, чтобы собственник дал на это свое согласие.
2. Ипотека не допускается в отношении земель, которые находятся в собственности государства или муниципалитета. Исключение — участки, предназначенные для строительства жилья, если кредит берется именно для строительства или обустройства этих участков.
3. Участок под ипотекой не может быть по площади меньше, чем норма, установленная для конкретного вида землепользования.

Обременение земельных участков: общие сведения

• договора между собственником и 3-м лицом (ипотека, сервитут, аренда, доверительное управление);
• решения суда (арест, запрет на регистрационные действия, сервитут);
• закона (ипотека).

Порядок обременения имущества в целом и земельных участков в частности регулируют:

• Гражданский и Земельный кодексы РФ;
• отдельные федеральные законы, в том числе ФЗ № 102 от 16.07.1998 (об ипотеке), ФЗ № 218 от 24.07.2016 (об госрегистрации недвижимости);
• правительственные акты, например Приказ Минэкономразвития РФ № 378 от 20.06.2016 (о формах выписок из ЕГРН);
• постановления, определения, рекомендации ВС и ВАС РФ.

Обременение нужно отличать от ограничения эксплуатации и оборотоспособности ЗУ (ст. 27 ЗК РФ). Второе устанавливается для защиты прав и интересов других людей, общества в целом или государства. Ограничения возникают только в силу закона. К ним относят, например, запрет на строительство промышленных предприятий на территории охранных зон газопровода или водопровода.

Существуют способы, позволяющие проверить, действуют ли на земельный участок обременения, и кто осуществил наложение. Самая первая мера по проверке юридической чистоты сделки – внимательное изучение договора и сопроводительной документации. Лучше привлечь к этой работе квалифицированного юриста, чтобы избежать проблем в дальнейшем. Специалист без труда выявит недочеты, несоответствия информации, ошибки, подвох.

Второй вариант контроля – посмотреть выписку из ЕГРП. Документ представлен в виде табличной формы с перечнем всех действующих и завершенных обременений. Ведением реестра занимается государственный комитет, он отвечает за правильность предоставленной информации. Не будет лишним запросить у продавца паспорт. Установление личности позволит убедиться в добропорядочности гражданина.

Также желательно проверить наличие штампа о семейном союзе. Если гражданин состоит в браке, нужно потребовать соглашение второго супруга на отчуждение земли. Такое письмо подлежит нотариальному заверению. Также стоит узнать о наличии несовершеннолетних детей. Детскую долю продать очень сложно. Важно проверить права наследников, предъявляющих требования на землю.

Чтобы получить сведения из госреестра, достаточно иметь его координаты и номер. Запрос можно отправить дистанционно через интернет. Кадастровая информация отобразится на экране в течение нескольких минут. Сведения публичные, предоставляются любому заявителю бесплатно.

Возможные ограничения прав на земельное обременение

Определение

Землю проверяют на наличие обременений:

• перед любой сделкой: покупкой, обменом, передачей в залог, в аренду, безвозмездное пользование;
• разделением на доли;
• для суда.

Законом не предусмотрена специальная справка о том, что ЗУ чист от обременений и ограничений. Об их наличии или отсутствии можно судить по выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на недвижимость.

Информация об обременениях в ЕГРН относится к категории публичной, то есть заказать выписку может любое заинтересованное лицо. Для этого нужно обратиться в территориальное отделение Росреестра лично или онлайн или подать заявление через МФЦ. Документ стоит 250 и 700 руб. за электронный вариант для граждан и организаций соответственно, 400 и 1100 руб. — за бумажный документ.

В разделе «2» выписки (форма утверждена Приказом Минэкономразвития РФ № 378 от 20.06.2016) будет указано «Не зарегистрировано», если ЗУ «чист». В противном случае получатель сможет узнать про вид действующего обременения, дату, номер и основание внесения записи о нем в ЕГРН, лицо, в пользу которого оно установлено, срок.

Выписка из ЕГРН разделы 1-2

Чтобы освободить участок от обременений, необходимо разобраться с основаниями, по которым запрет введен. Есть простые варианты, разрешаемые быстро и без лишних проволочек. Другие ситуации потребуют настойчивости, времени и финансовых затрат. Например, аренду можно прекратить досрочно или дождаться окончания действия договоренности. Если сделка не будет пролонгирована, запрет на распоряжение землей прекратит свое действие.

Снять сервитут достаточно просто: нужно обратиться к инициатору действий и предложить компромисс, мирные пути выхода из ситуации. По сложным случаям на помощь придет судебный орган. Чтобы освободить землю от ипотечного обременения, придется полностью удовлетворить требования финансового учреждения или предоставить ему другой равноценный объект залога. Во втором варианте необходимо направить банку официальное уведомление о намерениях, предложить внести корректировки в соглашение.

Если арест наложен на участок, приобретенный по материнскому капиталу, а муж настаивает на его продаже, разрешить спор смогут только переговоры с супругой. Обременения из-за неуплаты налогов прекращают действие после погашения долговой недоимки. Если собственник требует от частного предприятия устранить ЛЭП, то арест не перестанет действовать до демонтажа сооружений.

Нередко обременения накладываются на землю незаконно. Оспорить такие действия можно только через суд. Запрет полного владения и распоряжения прекращает действовать вместе с отменой сервитута или устранения оснований для его применения, аннулирования нормативно-правового акта.

Специальные — ветирование права на осуществление определенного рода деятельности в связи с риском нанесения природе, экологии, ресурсам и пр. непоправимого ущерба.В области правового регулирования обременения имеют вид конституционного ограничения, архитектурного, земельно- и эколого-правового сервитута.

Концессия

Куда более редким примером обременения является соглашение о концессии. Обычно оно касается зданий и сооружений, однако может применяться и в отношении земли (например, при концессии на добычу ископаемых). Согласно этому виду соглашений собственник или арендатор передает концессионеру право пользования участком за определенную плату.

Арест

Наконец, довольно часто встречающимся видом ограничений является арест земельного участка. Он налагается судом в качестве меры, обеспечивающей исполнение судебного решения, и связан, как правило, с наличием непогашенного долга.

Арест для владельца означает, что любые сделки, связанные с продажей, дарением или иным распоряжением этой землей, будут запрещены и не могут пройти регистрацию в Росреестре. Однако помимо ограничений на сделки есть и другие последствия. В частности, арестованный участок нельзя разделить, зарегистрировав вновь образованные участки, нельзя укрупнить, слив с соседним (даже если соседний участок принадлежит тому же владельцу).

Таким образом, арест — это единственный вид обременения, делающий незаконными все сделки с конкретным участком. Все остальные виды ограничений допускают переход собственности: новый владелец просто принимает участок вместе с теми ограничениями, которые наложены, а дальше разбирается сам. Арест же является абсолютным препятствием, поэтому сделку с арестованным участком просто не зарегистрируют.

Как получить информацию об обременениях

Поскольку обременения серьезно мешают собственнику пользоваться участком, то при сделке новый владелец заинтересован в полной информации о возможных проблемах, связанных с землей.

Наилучшим вариантом в случае сомнений будет обратиться в Росреестр и заказать выписку по интересующему вас участку. В ней будет сказано, имеются ли обременения, и если да — указано, какие именно. Кроме того, выписка пригодится позднее, когда будет регистрироваться сделка. Заказать выписку вправе любой желающий.