Регистрация договора аренды земельного участка сельхозназначения

Что представляют собой земли сельхозназначения

В ст. 77 ЗК РФ определено понятие сельскохозяйственных земель. Согласно п.1 этой статьи землями с/х назначения признаются участки, которые находятся за пределами населенных пунктов и используются для сельскохозяйственных целей и нужд такого вида деятельности.

Арендные отношения регулируются гражданским законодательством, а именно Главой 34 ГК РФ. Согласно ст. 607 ГК РФ объектами аренды могут быть, в том числе, и земельные участки.

Помимо этих нормативных актов, аренду такого типа земель регулирует ФЗ № 101 от 24.07.2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В ст. 9 этого нормативного акта есть указание, что такие участки для сдачи в аренду должны быть в обязательном порядке поставлены на кадастровый учет.

Сам договор аренды сельскохозяйственных земель – это документ, который заключается с целью передачи участка во временное пользование лицу. Одной из сторон соглашения всегда выступает собственник недвижимого объекта.

Объектов таких правоотношений выступают земельные участки, предназначенные под пастбища, сенокосы, пашни, выращивание с/х культур, садовых растений и т.д. Таким образом, целевым назначением этих наделов может быть:

• ведение личного подсобного хозяйства;
• огородничество;
• животноводство;
• садоводство.

В некоторых случаях процедура оформления соглашения об аренде происходит после проведения торгов. Это касается ситуаций, когда собственником земли выступает государство или муниципалитет. Рассмотрим особенности в зависимости от статуса сторон договора подробнее.

Определение понятию «земля сельскохозяйственного назначения» дается в статье 77 Земельного кодекса РФ. Отметим, что земли сельскохозяйственного назначения занимают одну из самых значительных долей в земельном обороте.

Действующим законодательством Российской Федерации для оборота земель сельскохозяйственного назначения установлены отдельные правила. В рамках этих правил устанавливается порядок заключения договоров купли-продажи и аренды земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения.

Исходя из норм действующего законодательства Российской Федерации, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться собственниками исключительно по прямому назначению – для ведения сельского хозяйства. Кроме того, разрешено использовать эти земли и для ведения научно-исследовательской и некоторых других видов деятельности.

Внимание! К землям сельскохозяйственного назначения относятся:

• земельные участки, на которых организованы пашни, сенокосы и так далее;
• земельные участки с лесными насаждениями, включая лесные тропы и защитные лесополосы. Исключением являются участки с лесными насаждениями, переданными в распоряжение лесохозяйств;
• участки земли, на которых возведены объекты недвижимости, необходимые для ведения сельскохозяйственной деятельности. Эти объекты недвижимости могут продаваться и покупаться.

Поскольку земли сельскохозяйственного назначения являются одним из ценнейших ресурсов, государство стоит на их защите. Меры по охране этих земель прописаны в Земельном кодексе РФ, различных нормативно-правовых актах федерального, регионального и муниципального уровней.

Подчеркнем, что именно муниципалитеты занимаются распределением земель сельскохозяйственного назначения, а также контролем их использования.

Базовые правила составления договора и особенности данной процедуры

Использование земли с/х назначения возможно на временной основе только путем заключения с владельцем отдельного арендного соглашения. Этим документом удостоверяется факт договоренности между сторонами, фиксируется список прав (обязанностей) каждой стороны.

Не забывайте! Договор – гарант защиты интересов и прав сторон на случай возникновения спорных моментов, касающихся арендуемого объекта.

После того, как будут согласованы все условия сделки, стороны оформляют это документально. Договор составляется в количестве равном числу сторон. Дополнительно к этому потребуется еще один экземпляр для Росреестра. Рассмотрим процесс подробнее.

Чтобы заключить сделку, необходимы следующие бумаги:

• общегражданские паспорта сторон (оригиналы и копии);
• выписка из ЕГРЮЛ для организаций;
• кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН на земельный участок;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• доверенность (если от сторон действует уполномоченное лицо);
• правоустанавливающие документы на участок (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН);
• реквизиты организации и сведения о руководителе (приказ о назначении).

Если предварительно проводились торги, то потребуется еще протокол и итоги этого мероприятия. В зависимости от ситуации перечень документов может варьироваться.

Документ оформляется в простой письменной форме. Нотариального заверения не требуется.

Для корректного составления договора стороны могут привлечь юриста. Получить юридическую консультацию и правовую помощь в составлении договора можно на нашем сайте. Профессионал гарантировано составит корректный документ с точки зрения закона.

Государственная регистрация сделки требуется при заключении арендных отношений на срок более года. Если проигнорировать это требование договор не вступит в законную силу.

С заявлением необходимо обращаться в Росреестр. Сделать это может любая из сторон. Потребуется предъявить вышеперечисленные документы и два экземпляра соглашения.

Все земли делятся на виды по их назначению. Это делается для создания особого правового статуса участков разного назначения и их защите.

Статус земли определяет не только использование такого участка, но и его оборот в сфере гражданско-правовых отношений.

Все земли сельхоз назначения занимают 39% от общей площади России и имеют приоритетное значение для страны, поэтому находятся под охраной.

Для правильного и рационального использования с/х земля делится на:

• приоритетные (особая охрана);
• ценные и продуктивные угодья;
• угодья худшего качества или непригодные для сельхоз производства.

Это распределение по кадастровый оценкеоградит от нецелевого использования земель хорошего качества.

Аренда земельного участка с сельскохозяйственным назначением – это процедура, узаконить которую можно только составлением специального договора. Данный документ подтверждает наличие между сторонами сделки взаимоотношений, указывает на их права и обязанности, а также является своеобразным гарантом защиты интересов арендодателя и арендатора при возникновении спорных ситуаций.

Арендный договор земли составляется в порядке, установленном Гражданским Кодексом РФ, и не отличается особой сложностью оформления.

Юридически грамотный договор аренды земли с/х назначения имеет информацию о (об):

• сторонах сделки (наименование, адрес, телефон и т.п.);
• предмете договора (технические данные арендуемого участка, его месторасположение и т.п.);
• арендной плате и порядке ее выплаты;
• правах и обязанностях сторон сделки;

• основаниях для прекращения правоотношений по данному договору;
• порядке разрешения споров;
• форс-мажорных обстоятельствах;
• иных условиях, в отображении которых заинтересованы стороны сделки;
• отсылках на все документы, используемые при заключении договора (паспорта сторон сделки, правоустанавливающие документы арендодателя на предмет аренды и т.п.).

Стоит отметить, что обязательного нотариального заверения договоры подобного вида не требуют, поэтому их составлением и оформлением можно заняться самостоятельно. Для лучшего понимания всей сути данных соглашений предлагаем ознакомиться с их образцами.

Для того чтобы стать арендатором государственной сельхозземли, необходимо совершить ряд действий:

1. Подача заявления. Это, безусловно, главный шаг. И важно, чтобы заявление было составлено грамотно и с соблюдением всех требований. Поскольку из-за допущенных ошибок уполномоченное лицо может вернуть его заявителю. В заявлении обязательно указываются:

• реквизиты потенциального арендатора (ФИО, адрес, телефон);
• паспортные данные;
• наименование организации (если арендатором будет юр. лицо);
• ИНН, свидетельство о регистрации, прочие учредительные документы;
• просьба о предоставлении ЗУ в аренду;
• цель использования участка.

Образец

Часто случается так, что уполномоченные лица отказывают в предоставлении земли или не допускают до участия в аукционе, не объясняя причины. В таких случаях обращайтесь за помощью к юристам. А чтобы не тратить время на посещение офисов, можно написать нам в чате справа. И в кратчайший срок вы получите бесплатную консультацию специалиста по земельным вопросам.

После принятия заявления и проверки всех данных администрация минимум за 2 месяца публикует информацию о проведении аукциона или принимает решение о предоставлении земли без проведения торгов.

2. Проведение аукциона. Для выбора арендатора уполномоченное лицо выставляет участок на аукцион и назначает начальную стоимость аренды. Для участия в торгах каждый претендент должен внести залог.

Результат проведенного аукциона фиксируется в протоколе, который передается победителю.

Победителем будет тот, кто предложит наибольшую арендную плату.

Основные правила проведения торгов закреплены в ЗК РФ ст. 39.11 и ст. 447 – 449 ГК РФ.

3. Заключение договора аренды. Несмотря на то, что договор аренды сельхозземли заключается с государственным органом, необходимо внимательно его изучить и проверить все данные. Арендное соглашение обязательно должно содержать в себе:

• полные реквизиты сторон;
• данные участка;
• величина арендных платежей за месяц или другой период;
• права и обязанности сторон.

Дополнительными пунктами договора могут быть:

• основания для расторжения договора;
• форс-мажорные ситуации;
• условия о субаренде;
• порядок разрешения споров;
• прочие условия.

Поскольку предметом аренды является ЗУ, то важно, чтобы в договоре были прописаны не только его адрес и площадь. Обязательно нужно указать кадастровый номер, подтверждающий государственный учет ЗУ, а также план участка, отображающий границы объекта.

4. Регистрация. Согласно земельному гражданскому законодательству все сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации. В нашем случае договор аренды является обременением участка. Поэтому возникают сложности с дальнейшим его использованием. Это обременение фиксируется в ЕГРН. Для этого необходимо предоставить договор аренды в Росреестр.

• Пункт №1: заполнение данных собственника и пользователя, земельного участка, его размеров, местоположения и т.д.
• Пункт №2: срок действия. Здесь прописывается точный период аренды.
• Пункт №3: стоимость и условия выплат за временное пользование территорией.
• Пункт №4: права и обязательства сторон.

Основные условия должны быть прописаны вместе со всеми уточнениями по обоюдной договоренности. Только тогда они будут действительны.

При подписании договора об аренде земли сельхоз назначения на период от 1 года, он должен пройти регистрацию в Росреестре. В соглашение можно также внести пункт о возможности выкупа после уплаты всей арендной стоимости. Тогда документ рассматривается как договор купли-продажи с возможностью рассрочки. В нем обязательно прописываются необходимые пункты, которые присущи данному типу соглашения.

Если пользователь добросовестно выполнял все договорные условия, он обладает приоритетным правом на аренду этого земельного участка после того, как арендный срок подойдет к концу.

Перед тем как начинать процедуру аренды земельного участка, необходимо учесть, что эта процедура потребует достаточно существенных финансовых и временных затрат. Причем эти затраты ложатся на лицо, желающее получить земельный участок в аренду.

Прежде всего, потребуется оплатить государственную пошлину за регистрацию договора аренды, размер которой составит:

• для физических лиц — 2 000 рублей;
• для юридических лиц — 22 000 рублей.

В случае если в договор аренды вносятся изменения, соглашения об этих изменениях также подлежат регистрации.

Размер государственной пошлины в этом случае составит:

• для физических лиц — 350 рублей;
• для юридических лиц — 1 000 рублей.

Также потребуется оплатить услуги нотариусов по заверению необходимой документации.

Нюансы и рекомендации

Резюмируя сегодняшний материал, не лишним будет рассмотреть общий порядок заключения сделки по аренде земель c/х назначения. Особых тонкостей она не имеет, но ознакомиться с тем, что предстоит сделать арендатору и арендодателю перед оформлением арендных взаимообязательств, желательно, естетсвенно, при наличии желания провести подобную сделку.

В общем виде, арендное соглашение осуществляется так:

1. Арендатор находит землю, подходящую для его арендной цели.
2. Затем проверяет участок на соответствие всем нормам c/х назначения (просит владельца предоставить соответствующие документы, проверяет землю на обременения в Росреестре и т.п.).
3. Далее стороны возможной сделки предварительно обговаривают условия потенциальной аренды и приходят к общему знаменателю.
4. После этого происходит составление и подпись описанного ранее договора.
5. На последнем этапе заключенное соглашение официально регистрируется в Росреестре, после чего наступает сама аренда, в ходе которой обе стороны сделки обязаны соблюдать все условия, оговоренные в договоре и установленные действующим законодательством.

Как видите, арендовать землю c/х назначения и составить соответствующий договор не столь проблематично. Главное – знать все нюансы процедуры, подробно оговоренные в сегодняшней статье. Надеемся, представленный материал был для вас полезен. Удачи на дорогах!

Аренда земли является отличным вариантом для тех, у кого нет средств на покупку собственного надела.

Земли сельхозназначения используют для таких целей:

• садоводство и огородничество;
• засев зерновыми;
• выращивание птиц и животных;
• рыболовство;
• выращивание травы для кормления скота.

Максимальный срок аренды установлен – 49 лет. Минимальный срок не установлен, он оговаривается сторонами индивидуально и прописывается в договоре.

Также он имеет возможность оставлять земельный участок в качестве залога коммерческим организациям (банкам), если требуется кредит для сельскохозяйственной цели.

За аренду положено платить. Способ оплаты описывается в договоре. Законодательством не запрещено изменять размер платы – уменьшать или увеличивать.

В одностороннем порядке это можно делать не больше 1 раза в год. Арендная плата бывает:

• фиксированной;
• исчисляемой как доля от результата деятельности;
• в форме услуг, которые предоставляются арендодателю;
• в форме имущества.

Земельный налог оплачивается лишь владельцами участков. Лица, арендующие землю, освобождены от уплаты. Договор аренды бывает срочным или бессрочным.

Cроки аренды земель сельскохозяйственного назначения	Не могут превышать 49 лет
Максимальным сроком аренды земли для государственных нужд	Не может быть больше 1 года

В зависимости от ситуации список бумаг может отличаться. Арендовать сельскохозяйственные земли сегодня является наиболее оптимальным и выгодным вариантом для предпринимателей и физических лиц.

Законодательство не устанавливает ограничения, касающиеся разрешенных объемов аренды. То есть, арендатор вправе арендовать неограниченное количество земельных участков.

Необходимые термины

Земля сельхозназначения	Территория, которая предоставляется государством лицам для ведения различной деятельности – хозяйственной, исследовательской. Закон к этой категории относит следующие земли – пашни, сенокосы, лесополосы, искусственно сформированные насаждения
Договор аренды	Документ, на основании которого арендодатель передает земельный участок арендатору во временное пользование на определенный срок за конкретную плату
Арендодатель	Лицо, которое предоставляет земельный участок в аренду
Арендатор	Лицо, принимающее участок в аренду

Аренда земель сельскохозяйственного назначения – возможность получить во временное владение земельный участок, подписав с владельцем соглашение.

Договор аренды необходим, чтобы передать в пользование плодородную территорию, пригодную для производства.

Правовая база

Земельный участок определяется 130 статьей Гражданского кодекса как объект недвижимости. То есть, его разрешено использовать для различный сделок.

Согласно 607 статье (пункт 1) Гражданского кодекса, участок земли разрешено передавать в аренду.

Сельскохозяйственный наделы регулируются такими законами и нормативными актами – Земельный кодекс, Гражданский кодекс, Федеральный закон № 101 «Об обороте земель сельхозназначения», принятый 24 июля 2002 года.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса, договор аренды подлежит регистрации.

Арендные отношения регулирует глава 34 Гражданского кодекса. Согласно 610 статье Гражданского кодекса, стороны договора вправе расторгнуть его в любой момент.

Особенности договора аренды раскрываются в 39.8 статье (пункт Земельного кодекса.

В соответствии со статьей 615 (пункт 2), арендатор вправе осуществлять с арендованным участком такие действия:

• сдавать третьим лицам;
• передавать собственные права и обязанности другим лицам;
• отдавать права по аренде в долг;
• вносить права по аренде в качестве взноса в капитал товариществ.

Но для этого необходимо согласие владельца участка.

Аренда сельскохозяйственных земель имеет свои нюансы. Соглашение об аренде не может менять тип разрешенного использования участка земли.

Такие изменения признаются самовольными и предусматривают ответственность административного характера.

Если договор заключается более чем на 1 год, то его необходимо регистрировать в Росреестре. Аренда сельскохозяйственной земли у державы имеет свои особенности.

Любое лицо вправе обратиться с заявлением в исполнительные органы с просьбой выделить ему подходящий участок, необходимый для ведения сельскохозяйственной деятельности. Такой участок может быть передан во владение посредством торгов.

В чем суть сделки

Предмет договора аренды – земельный участок. Арендодатель должен предоставить арендатору в определенные сроки участок земли на временное пользование.

Любой договор можно расторгнуть, если нарушены его условия или изменились обстоятельства.Расторгнуть договор аренды нелегко, особенно если одна из сторон против этого.

Расторжение без потери времени и усилий возможно, если арендатор и арендодатель согласны на это оба.

Односторонний порядок расторжения подразумевает подачу искового заявления в суд. Арендатор не вправе расторгать соглашение, если произошла смена владельца земельного участка.

Если в договоре аренды эта тема не затрагивается, то разрешается эта проблема на основании Гражданского кодекса.

Другие причины расторжения – неуплата арендных платежей, нецелевое использование земли, неправильное ее использование, вследствие чего ухудшилось плодородное качество.

Смена владельца не является причиной для расторжения сделки. Наиболее частые основания для расторжения договора аренды:

• окончание срока, на который соглашение было заключено;
• участок земли выкупили в принудительном порядке;
• арендатор стал владельцем этой земли;
• смерть арендатора или вынесение ему судебного приговора;
• земельный участок отчуждает залогодержатель;
• арендатором было юридическое лицо, которое ликвидировалось.

Расторжение возможно по обоюдному согласию или по решению суда. Сторона-инициатор обращается ко второй стороне и предоставляет информацию о тех пунктах, которые нарушены.

После этого можно обратиться в суд. Оформляется расторжение договора в такой же форме, как и при его заключении.

Таким образом, договор аренды участка сельскохозяйственной земли заключается сроком от 1 года до 49 лет. При этом у каждой из сторон имеются права и обязанности.

За их нарушение грозит ответственность. Если в договор аренды стороны захотят внести изменения, то составляется дополнительное соглашение.

Поправки не должны перечить нормам законодательных актов. Если стороны сделки не могут прийти к общему мнению, то необходимо обратиться в суд.

Расторжение такого соглашения выполняется с согласия двух сторон. Отказ от продолжения сотрудничества по желанию владельца либо пользователя возможен лишь через суд. Для этого подается соответствующее заявление, если стороны не найдут компромисс. Однако нужны очень веские причины.

Это может быть:

• невыполнение взятых обязательств собственником или пользователем; Поэтому эти ситуации следует четко указывать в договоре.
• отсутствие/регулярная задержка арендной оплаты;
• неправильное/нецелевое пользование землей. Подобное обращение с почвой влечет за собой снижение качества плодородного слоя.

Таким образом, досрочное расторжение сделки возможно только по решению суда.

Наиболее простым является заключение договора с частным арендодателем. Заключение арендных отношений с государством или муниципалитетом имеет некоторые нюансы, которые следует учитывать.

Земли сельскохозяйственного назначения

Аренда земель с/х назначения – это обыкновенная арендная сделка, суть которой заключается в передаче во временное пользование некоторого имущества от одного лица другому с четким соблюдением закрепленных в договоре условий.

Порядок проведения данной сделки, как и любой другой в РФ, регламентирован Гражданским Кодексом, согласно которому ее сторонами являются:

• Арендодатель – лицо, имеющее в своей собственности землю с/х назначения и передающее ее по условиям соответствующего договора другому лицу.
• Арендатор – то самое «другое лицо», получающее во временное пользование земельный участок с с/х назначением и обязующееся содержать его согласно условиями соответствующего договора.

Относительно самой сделки можно отметить следующее:

• Первое – ее осуществление возможно только при наличии у арендодателя правоустанавливающей документации на арендуемую арендатором землю и бумаг, подтверждающих с/х назначение данной земли.
• Второе – процедура заключения и расторжения договора аренды проходит в порядке, установленном законодательством РФ, а точнее – Гражданским Кодексом.
• И третье – в процессе активности правоотношений между арендодателем и арендатором каждый из них должен соблюдать условия заключенного между ними соглашения и нормы действующего законодательства, иначе недовольная или страдающая от нарушений данного порядка сторона вправе досрочно аннулировать сделку.

Вступая в арендные взаимоотношения после заключения соответствующего договора, стороны сделки вправе:

• Арендодатель – систематично контролировать состояние своего имущества, проверять правильность его использования и отстаивать свои права при их нарушении со стороны оппонента по сделке.
• Арендатор – использовать полученную землю в сфере сельскохозяйственной деятельности, получать от этого выгоду и также отстаивать свои права при их нарушении со стороны оппонента по сделке.

Обязанности у сторон арендной сделки относительно земельного участка с/х назначения таковы:

• Арендодатель обязуется передать предмет арендного соглашения арендатору в пользовании на тех условиях, что оговорены в договоре, а также соблюдать все условия последнего и нормы действующего законодательства.
• Арендатор обязуется своевременно производить оплату аренды земли по условиям, указанным в договоре, а также использовать земельный участок таким образом, чтобы по окончанию соглашения он мог быть использован для сельскохозяйственных нужд.

Совет юриста-эксперта

В России все земли поделены на категории по целевому назначению. Данное положение закреплено в ст. Земельного кодекса (далее – ЗК РФ).

Пользование ЗУ регулируется не только ЗК РФ, но и такими нормативно-правовыми актами, как Гражданский и Градостроительный кодексы (ГК РФ и ГрК РФ), Федеральными и Региональными законами, постановлениями. Что касается сельхозучастков, то еще одним из важных законодательных актов является ФЗ от 24.07.02 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – ФЗ № 101).

Понятие земель сельхозназначения раскрыто в ст. 77 ЗК РФ – это земли вне поселения, предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности (выпас скота, выращивание зерновых культур и т. д.).

Однако целью аренды земель сельскохозяйственного назначения может быть не только ведение сельского, фермерского или личного подсобного хозяйства. Статья 78 ЗК РФ в п. 1 допускает использование ЗУ данной категории для защиты лесных насаждений, для учебных, исследовательских и научных целей. Также на территории земель данной категории можно заниматься охотничьей деятельностью.

Помимо этого, на территории сельхозземель можно прокладывать газо-, водо-, нефтепровод, линии электропередачи и прочие коммуникации, но только в рамках проекта экологического или экономического восстановления (рекультивация). При этом не требуется перевод земли в другую категорию.

Что касается строительства на землях сельхозназначения, то закон не запрещает возводить некоторые виды строений. Это могут быть:

• постройки, предназначенные для содержания животных и птицы, для переработки и хранения зерновых культур и прочие помещения для сельскохозяйственной деятельности;
• проводить различные коммуникации;
• индивидуальный жилой дом;
• дачи и коттеджи.

Однако перед началом проведения строительных работ необходимо обратить внимание на вид разрешенного использования. Такую информацию можно узнать, получив Выписку из ЕГРН.

В случае если на территории с/х земель возведение домов или других объектов капитального строительства запрещено, то можно изменить вид пользования.

Под арендой земель с/х назначения понимают простую передачу во временное пользование территории соответствующего вида за определенную плату и на условиях, оговоренных письменным соглашением, подписанным между сторонами.

В данном случае применяется тот же порядок оформления, как и при других сделках, на основании норм Гражданского кодекса РФ.

Сторонами здесь выступают:

• арендодатель. Это сторона заключаемой с земельным участком сделки, пользующаяся на правах собственности данным объектом с/х назначения, который на договорных условиях временно и за плату передается заинтересованной стороне;
• арендатор. Указанная заинтересованная в проведении сделки сторона, которая на договорных условиях будет временно пользоваться переданным участком с/х назначения с взятием обязательства его надлежащего содержания и использования.

Касательно сделки следует отметить такие моменты:

• проведение сделки становится возможным лишь с законным владельцем земельного объекта (необходимо документальное подтверждение прав собственника), а также при наличии документов, указывающих на соответствующее назначение передаваемой в аренду земли;
• заключается арендное соглашение, как и расторгается в порядке, который установлен действующим Гражданским кодексом РФ;
• в процессе реализации закрепленных в договоре прав стороны должны полностью следовать установленному договорному порядку и законодательным нормам. Если одна из сторон своими действиями нарушает договор или закон, вторая сторона вправе выразить свое недовольство и инициировать досрочное расторжение сделки в одностороннем порядке до истечения срока действия соглашения.

Аренда у частного лица

В процессе оформления договора аренды земельного участка следует не просто изучить положения этого договора, но и проверить, насколько заявленное в договоре назначение соответствует реальному назначению этого участка.

Анализ практики показывает, что чаще всего указывают в договоре назначение земельного участка, не соответствующее действительности. Это делается с целью завысить арендную плату.

В случае если предметом сделки выступает аренда пая, необходимо соблюсти ряд особенностей при заключении договора. Следует учесть, что собственник может сдать только принадлежащий ему пай. Но зачастую этот пай не имеет выделения в натуре, то есть не прошел процедуру межевания.

Практика показывает, что наиболее часто паи арендуют лица, хорошо знающие и доверяющие друг другу. В таких случаях договор не оформляется на бумажном носителе и представляет собой устную договоренность между сторонами сделки. Отметим, что подобные договоренности не имеют юридической силы.

Учтите! Крайне сложно заключить договор аренды пая, находящегося в собственности физического лица, юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Сложность заключается в том, что пай не выделен в натуре. В такой ситуации потребуется арендовать не отдельный пай, а весь земельный участок, заключив договор аренды со всеми собственниками паев.

Аренда у государства

Процедура аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладает целым рядом особенностей. Отметим, что каждый гражданин Российской Федерации вправе обратиться в орган, уполномоченный распоряжаться тем или иным земельным участком, с просьбой предоставить этот земельный участок в аренду.

Необходимо подчеркнуть, что участок земли сельскохозяйственного назначения может быть передан в аренду физическому лицу только по итогам проведенного аукциона.

Рассмотрев обращение гражданина, орган, уполномоченный распоряжаться земельными участками, может отказаться или согласиться предоставить участок в аренду. В последнем случае оформляется акт выбора земельного участка.

После этого земельный участок готовят к проведению аукциона: осуществляют межевание, оформляют кадастровый паспорт и так далее.

Важное о регистрации договоров

Регистрация оформленного договора проходит в соответствующем гос. органе.

Обратите внимание! Налоговые нормы (пункт 2 статьи 609 кодекса) требуют, чтобы каждый арендный договор, предметом которого выступает земля, проходил гос. регистрацию. При этом в Земельном кодексе (пункте 2 статьи 26) обозначено, что данные об оформлении аренды подлежат фиксации в ЕГРН только при условии, что период, на который заключается договор, составит как минимум 1 год.

Для внесения записей об аренде в учет следует обращаться с отдельным заявлением в адрес Росреестра. При этом потребуется выплатить госпошлину.

Кроме составленного заявления и квитанции, подтверждающей выплату госпошлины в размере 2 тыс. рублей, нужно подготовить соглашение и прочую документацию по указанию представителей Росреестра, которая будет необходима.

К примеру, понадобится свидетельство, удостоверяющее факт зарегистрированного в отношении участка права собственности, документально оформленные результаты прошедших торгов и прочее.

Субаренда

Земельный объект, сданный в аренду, как и другие виды арендованной собственности, может передаваться арендатором на условиях субаренды. При этом получать письменное разрешение по данному поводу от собственника (арендодателя) необходимости нет. Вполне достаточно отправить ему уведомление о таком намерении.

По землям, которые отнесены к муниципальной и гос. собственности, подобное правило не действует. Не каждый такой участок передается в субаренду. Большей частью это запрещается.

Алгоритм действий для оформления аренды

Образец

Исходя из норм, закрепленных в Гражданском кодексе РФ, стороны сделки вправе самостоятельно определять основные условия заключаемого договора. Таким образом, стороны вправе самостоятельно определить, на какой срок земельный участок передается в аренду.

Однако когда речь идет об аренде земли сельскохозяйственного назначения, право сторон сделки определить срок аренды ограничивается нормами, закрепленными в федеральном законе от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Вышеупомянутый федеральный закон предоставляет право субъектам Федерации самостоятельно определять минимальный срок, на который на территории этого субъекта Федерации возможно заключение договора аренды участка земли сельскохозяйственного назначения.

Анализ практики показывает, что наиболее часто договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения заключаются на 3 года.

При таких обстоятельствах действовать соглашение будет неопределенный срок. Если одна из сторон пожелает расторгнуть соглашение, то ей следует предупредить вторую сторону о подобном намерении за три месяца. Другой срок предупреждения может устанавливаться самим соглашением или же нормами закона (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

В некоторых случаях, учитывая земельную категорию, предусматриваются и ограничения по срокам действия арендных договоров.

На заметку! Ограничен предельный период временного владения землями с/х назначения, которыми распоряжается государство или муниципалитет. По закону арендовать такие участки можно не больше, чем на 49 лет (пункт 3 статьи 9 ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» №101).

Если в условиях арендного договора по участку не будет обозначен конкретный срок, или же он будет превышать допустимые показатели, то по законодательству договоренность будет действовать максимально возможное время (пункт 3 статьи 610 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, стороны по любым сделкам вправе по своему усмотрению определять основные условия договора. То есть, стороны в праве самостоятельно определять срок аренды.

Однако, данное право при договоре аренды сельхоз земель ограничивается федеральным законодателем.

Исходя из ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», есть граничный и минимальный сроки аренды.

Что касается максимального срока, то для всех он будет одинаковым – сорок девять лет. Исходя из этих принципов нужно определять срок аренды.

Рекомендуется заключать аренду на три года. Длительный срок позволит сохранить верхний ценный слой, обеспечить целевое назначение и недопущение вредных воздействий. Также это послужит толчком для длительных арендных отношений, а значит, повлечет инвестиции в землю.

Как рассчитывается арендная плата

Плата за аренду сельхоз площадей следует обязательно прописывать в соглашении, ведь это обязательное условие.

По сути, этот пункт будет обязывать арендатора платить вам сумму аренды, которая должна определяться в валюте, а может и продукцией, услугами, улучшением предмета аренды.

Что касается расчетов, то сумма аренды рассчитывается исходя из размера передаваемой площади умноженной на стоимость пользования за единицу площади. Так получается средняя сумма платы, но кроме этого указывается общая стоимость за все время.

Средняя сумма платы за месяц умножается на количество месяцев аренды и так получается стоимость пользования землей за все время.

Размер арендной платы обязательно прописывается в соглашении. В соответствии с данным условием пользователь обязан выплачивать собственнику оговоренную сумму. Это может быть расчет валютой, продукцией, какими-либо услугами и т.д.

Точная стоимость пользования участком не определена законодательством: ее размер устанавливается сторонами по предварительному согласию и указывается в договоре аренды сельхоз земли. Возможен пересмотр и изменение цены не чаще одного раза ежегодно.

• Расчет среднемесячной оплаты: размер арендуемой территории умножается на цену за 1 ед. площади. В документации также следует указать общую цену за полный период.
• Формула для определения общей суммы выплат: среднемесячная плата Х число арендных месяцев.

Размер арендной платы является одним из важнейших и обязательных условий договора аренды участка земли сельскохозяйственного назначения.

Именно в разделе об арендной плате устанавливается порядок расчета и внесения арендной платы. Здесь определяется – оплачивается арендная плата деньгами, продукцией, либо в счет арендной платы принимают улучшение объекта аренды.

Действующее законодательство Российской Федерации не ограничивает максимальный размер арендной платы. Таким образом, размер арендной платы определяется договоренностью сторон. Отметим, что пересмотреть арендную плату можно только один раз в году.

Внимание! Сумма арендной платы рассчитывается исходя из количества единиц передаваемой в аренду земли и цены аренды одной единицы. Умножение этих показателей на срок аренды позволяет определить ориентировочную стоимость аренды земельного участка за весь период.

Ограничения по способу использования участков

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, как и остальные объекты природного происхождения с установленными границами, участки могут передаваться в пользование на условиях аренды.

Это положение дополняется нормой из Земельного кодекса РФ, согласно которой объектами правоотношений, урегулированных земельным законодательством, выступают как целые участки, так и их фрагменты (пункт 1 статьи 6).

Разница состоит лишь в описании предмета:

• учитывая практику суда, лучше, чтобы стороны приложили к договору ситуационный план относительно той части земли, которая передается в аренду, вместе с актом замера площади. Документы подписываются двумя сторонами;
• в качестве описания предмета соглашения – части участка – может выступить кадастровый план земли (его графическая часть), где отмечен фрагмент территории, передаваемый на условиях аренды (постановление № Ф03-3767/13, 30 августа 2013 г. ФАС Дальневосточного округа).

Учтите! При долгосрочном арендном соглашении с передачей в пользование участка на период свыше одного года его потребуется зарегистрировать. Для этого нужно обратиться в Росреестр (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ).

Для этой цели нужно будет выполнить межевание, поскольку регистрация обременений арендой относительно части территории требует ее параллельного кадастрового учета (пункт 3 статьи 44 ФЗ №218 «О гос. регистрации недвижимости»).

Если относительно подготавливаемого к аренде участка не будет межевого плана, в регистрации откажут (смотрите Постановление по делу № А29-5525/2017 от 12 января 2018 г.).

Одним из принципов оборота земли является сохранение ее предназначения путем целевого использования. Это важное условие, которое следует прописать в любом образце договора аренды земли сельхозназначения.

Именно собственник должен указать на варианты использования сельхоз площадей, ведь арендатору все равно какую землю он после себя оставит.

Земли сельхозназначения должны использоваться для:

• ведения садоводства и огородничества;
• ведения животноводства, рыболовства и охотничьего хозяйства;
• сенокошения;
• выпаса скота;
• дачного строительства (в редких случаях возможно строительство жилых объектов).

Порядок расторжения

Расторжение договора в одностороннем порядке — дело достаточно сложное. И договор аренды участка земли сельскохозяйственного назначения не является исключением.

Расторгнуть договор аренды участка земли сельскохозяйственного назначения при обоюдном согласии сторон можно достаточно быстро. А вот одностороннее расторжение этого договора может быть осуществлено только по решению суда.

Следует отметить, что сторона, желающая расторгнуть договор, должна привести суду весомые основания. К таким основаниям относятся несоблюдение другой стороной существенных условий договора, таких, как порядок внесения арендной платы или использования земельного участка.

Отдельно подчеркнем, что переход права собственности на земельный участок, обремененный арендой, к новому владельцу не является основанием для расторжения действующего договора аренды этого земельного участка.

Расторжение любой сделки – дело не простое, если оно не решается в двустороннем порядке.

Расторгнуть договор аренды без потери времени и особых усилий можно только в случае, если и арендодатель, и арендатор на это согласны.

В одностороннем порядке договор аренды земельных участков с/х назначения осуществляется только через подачу иска в суд с соответствующим требованием.

Если договориться со стороной невозможно, то придется идти в суд. Но и тут не все так просто, ведь для расторжения договора, а в месте с тем и государственной регистрации в Росреестре, необходимо иметь достаточные основания.

Если в договоре аренды отсутствует регулирование этого вопроса, то решается он на основании Гражданского кодекса РФ.

Основанием для расторжения договора аренды с/х земли может быть только несоблюдение своих обязанностей одной из сторон. В результате чего нужно внимательно приписывать эти пункты в договоре.

Если вам перешла земля, которая уже была обременена арендой, то смена собственника не может быть причиной для расторжения соглашения.

На основании норм Российского законодательства договор аренды сельхозземли может быть расторгнут:

• по окончании срока действия договора;
• досрочно – в одностороннем порядке или по обоюдному согласию.

Одностороннее расторжение возможно, если одна из сторон не соблюдает условия соглашения. Например, арендатор несколько раз пропускает внесение обязательных платежей или использует землю не по назначению.

Условия одностороннего расторжения указаны в ст. 619 и ст. 620 ГК РФ для арендодателя и арендатора соответственно.

Для того чтобы расторгнуть договор, одна из сторон уведомляет об этом другую в установленное соглашением время. Например, за месяц.

Если стороны не достигли договоренности, то данный вопрос разрешается уже в арбитражном суде. Основанием расторжения договора будет соответствующее постановление.

Чтобы вернуть затраченную сумму, может понадобиться помощь юриста. В форме справа опишите вашу ситуацию и уже сегодня получите помощь высококвалифицированного специалиста.