Как рассчитать налог при продаже недвижимости и оптимизировать сумму выплат

Изменения в законодательстве в 2019 году

В 2019 вступили в силу некоторые изменения, которые стоит учитывать:

1. Налог с продажи дачи теперь рассчитывается по-новому. Отдельно считают налог с продажи участка и самого строения. Суммировать эти налоги нельзя, они уплачиваются отдельно.
2. По последним изменениям срок, по прошествии которого налог не уплачивается, увеличен с 3 до 5 лет. Т.е. минимальный порог увеличили. Но есть здесь и одна особенность – изменения касаются участков, зарегистрированных с 2016. Если гражданин успел оформить права на дом до 2016, то минимальный порог останется прежним – 3 года.

На 2019 это последние изменения. Новых пока не планируется. Подача декларации и выплаты налогов осуществляются в общем порядке. Декларация подается до 30 апреля следующего года, а налог выплачивается до 15 июля (также следующего года). То есть если дом был продан в 2019 года, то подать декларацию о доходах с продажи и уплатить налог следует не позднее 30 апреля и 15 июля 2019 соответственно.

https://www.youtube.com/watch?v=_Fcuj9ALgr0

За последние несколько лет в законодательстве правила расчета налога с продаж недвижимости несколько поменялись. В первую очередь, это касается физических лиц. Главная причина – введение обязательной оценки кадастровой стоимости.

Допустим, жилье было получено в собственность до 2016 г. Но при этом последний владелец может предъявить права собственности на период до 3 лет. Размер налога с продажи недвижимости считают так:

1. Заполняете отчетную документацию (бланк 3-НДФЛ);
2. В виде налога оплачиваете сбор в 13% от суммы сделки.

В этом случае можете не переживать и забыть о налогах. Государство считает, что вы ему ничего не должны. Эти сведения легко сверить по соответствующим данным об имуществе в Едином Гос. Реестре.

Существуют два варианта исключений в алгоритме вычисления срока трехгодичного владения, определяющего обязанность выплаты налога с продажи недвижимости. Исчисление периода владения может считаться не с момента внесения информации о жилье в Росреестр, а несколько раньше при таких обстоятельствах:

• наследование – срок отсчитывается с момента старта процедуры наследования;
• заключения договора с жилищно-строительными кооперативами – период считается со дня внесения паевого взноса.

Следующий случай. Право владения на недвижимость зарегистрировано после 1 января 2016. В чем изменились правила и как облагается налогом продажа недвижимости в этом случае{q}

Здесь в силу вступают правила, прописанные в законодательном акте федерального значения под номером 283-ФЗ, положения которого вносят изменения в статьи первой и второй части НК РФ.

Согласно данному документу, для определения необходимости уплаты налога при продаже недвижимости, период владения рассчитывается так же, как и раньше – с даты внесения в Единый Государственный Реестр информации. Однако сам расчет происходит не только по цене квартиры или дома, учитывается также кадастровая цена.

Также был значительно увеличен срок владения, после которого доход от купли-продажи недвижимости не нужно декларировать и, соответственно, выплачивать налоги. Теперь этот период распространяется на 5 лет.

Но и в этих правилах существуют исключения. При продаже некоторых объектов недвижимости гражданин освобождается от необходимости выплаты подоходного налога:

• при получении квартиры или дома в наследство подоходный не взымается;
• процесс приватизации жилья также не считается доходом;
• к наследству (без оплаты сборов) приравнивается договор о пожизненном уходе и содержании владельца жилья.

Основные сведения о налоге на продажу дома

Ни для кого не секрет, что в России любая прибыль должна облагаться налогом. По законодательным актам в 2019 году о любой прибыли государство должно быть уведомлено. Причем налоговые органы уведомить придется, даже если сам НДФЛ вы платить по закону не должны. В том случае, если продавец дома этого не сделает, сделка может считаться незаконной.

При получении прибыли от продажи гражданин обязан уплатить НДФЛ. Естественно, речь идет только о недвижимости, находящейся на территории России. Сумма налогообложения будет различной для каждого отдельного случая. Некоторые граждане при стечении определенных обстоятельств могут снизить процентную ставку или вовсе избежать выплат государству.

Для определения точной суммы уплаты необходимо учесть огромное количество факторов, на основании которых рассчитывается налог при продаже дома.

Как рассчитать сумму

Ранее собственники нередко значительно занижали сумму сделки по документам, чтобы снизить налоги после продажи недвижимости. Чтобы прекратить эту практику, государство ввело налоговый учет на основе кадастровой стоимости.

И все же есть некоторые возможности снизить сумму выплат:

• Использование вычета, положенного по закону;
• Указание сопутствующих расходов, которые будут вычитаться из общего дохода.

Например, по кадастровому паспорту квартира стоит 5 млн. рублей. Но договор купли-продажи содержит цифру в 3 млн. рублей. Так бывает нередко, в том числе, из-за колебаний рыночных цен или необходимости срочно реализовать недвижимость.

Первый этап оптимизации – индексация на 0,7. Такой расчет налога с продажи недвижимости используется, если вы по тем или иным причинам продаете объект ниже цены по кадастру. И здесь не важно, насколько сумма в договоре меньше оценочной. Умножение на 0,7 – это максимально возможная уступка государства.

Идея здесь проста: защита от уклонения в уплате налога при продаже недвижимости с одной стороны, и понимание, что снижение стоимости на 20-30% вполне возможна на самом деле, а не только на бумаге.

Например:

1. Цена квартиры по кадастровому паспорту – 5 млн. руб.
2. Индексация: 5 млн. * 0.7 = 3,5 млн.
3. Фактически были потрачены 3 млн. руб.
4. Следовательно, сумма подоходного налога будет равна: (3,5 млн – 3 млн) * 13% = 65 тыс. руб.

Расчет суммы налоговых отчислений при таком вариант будет производиться так:

1. Кадастровую цену индексируют с коэффициентом 0.7 (это делают, если цена продажи оказывается ниже кадастра): 5 млн. * 0.7 = 3,5 млн руб.
2. Налогооблагаемая база с учетом вычета: 3.5 млн. – 1 млн. = 2.5 млн. руб.
3. Сумма НДФЛ: 2.5 млн. * 13% = 325 тысяч рублей.

Второй вариант оптимизации – это указание всех расходов продавца, которые сопровождали сделку. Указанные цифры будут вычтены из общей стоимости недвижимости. Но они в обязательном порядке должны подтверждаться чеками, квитанциями и другими документами.

Кто может избежать выплат

Как и при продаже квартиры или автомобиля, существуют исключения, при которых налог не взимается:

1. Участок находится в собственности у владельца более трех лет. В этом случае платить налог с продажи квартиры или дома на этом участке нет необходимости. Данное условие закреплено в законодательстве Российской Федерации.
2. Прибыли от продажи участка нет. Это происходит в том случае, если владелец продает участок дешевле, чем он стоил на момент покупки. То есть какой-либо денежной выгоды владелец получить не может.

Требуемая документация

Если продажа квартиры или любой другой недвижимости сопровождается оплатой подоходного налога, в отделение Федеральной Налоговой Службы нужно предоставить следующий набор документации:

• паспорт или любой другой документ, способный идентифицировать личность гражданина;
• отчетная налоговая декларация (бланк 3-НДФЛ);
• копия свидетельства ИНН;
• копия соглашения о продаже недвижимости;
• платежные квитанции или же выписки с банковских счетов;
• заявка на распределение сумм вычета.

Продажа коммерческой недвижимости

Продажа любого коммерческого (нежилого) объекта – офиса, здания или сооружения – также облагается налогом на прибыль.

Если владелец – физическое лицо (обычный гражданин или ИП), ставка налога будет составлять 13% от рыночной или кадастровой стоимости, независимо от того, использовалось помещение для коммерческой деятельности или стояло пустым.

Когда подавать декларацию, как правильно посчитать и когда нужно оплатить налоги, а также каким образом снизить суммы выплат, выше описано подробно. Для физ. лиц все эти правила абсолютно одинаковы, продаете вы квартиру, магазин или помещение завода.

Для организаций сумма налога зависит нескольких параметров:

• налоговый режим компании;
• стоимость объекта на балансе (с учетом амортизации).

Юридические лица также могут пользоваться правом снижения налога на недвижимость при помощи учета расходов, сопровождающих продажу.

Итак, коммерческие объекты точно такие же источники дохода, как и любые другие виды недвижимости. Граждане обязаны по окончанию расчетного периода заполнить и подать декларацию до 30 апреля, после чего оплатить сумму сбора до 15 июля. Организации – в соответствии с отчетными периодами для юридических лиц.

Как сэкономить при продаже дома и земли

Каждый гражданин может уменьшить базу по которой определяется сумма налога с продажи дома при помощи, так называемого, имущественного вычета. Максимальный размер суммы снижения базы для расчета налогов – 1 млн. руб.

Можно использовать максимальный вариант вычета сразу либо какую-то его часть. Для нескольких продаж вычет имеет смысл поделить на части. В течение года суммы суммируются. Если достигнут «потолок», налог будет считаться в стандартном порядке.

В следующем году отчет начинается с нуля, и вычет снова может применяться снова.

Как правильно посчитать налог при продаже дома с учетом вычета{q} Стоит привести пример расчета по следующей информации:

• цена дома по кадастру – 5 млн. руб.;
• сумма сделки – 4 млн.руб.;
• срок владения – 2 года.;
• дом был построен за средства владельца на приватизированном участке.

               (4 000 000 – 1 000 000) * 13% = 390 тысяч рублей.

Если же цена сделки составляла бы 1 миллион рублей, то благодаря применению вычета можно полностью избавиться от выплаты налога с продажи дома и земельного участка. Но декларацию в срок (3-НДФЛ) подавать все равно необходимо. Иначе высока вероятность штрафов.

Нередко планы по возведению дачи или «семейного особняка» терпят фиаско. Кому-то нужны срочно деньги, у кого-то просто изменились планы и приоритеты. И тогда недострой попадает на рынок недвижимости.

Существует два варианта оформления таких сделок:

1. Продажа земельного участка без регистрации дома. Очень распространенное решение, если строительство завершено менее чем на 70%, но допустимо и на более поздних этапах работ.
2. Регистрация недостроя как готового дома. Практикуется, если дом находится на финальной стадии строительства.

В первом случае продавец указывает в декларации только земельный участок и выплачивает налог на продажу земли. Т.е. недострой для государства «не существует». Во втором – добавится также налог при продаже дома.

https://www.youtube.com/watch?v=p5aXPq5QfBg

Казалось бы, первый вариант – выгоднее, даже если дом готов более чем на 90%. Но здесь следует также учитывать фактор рынка. При покупке недостроя без регистрации внесение в Росреестр, определение кадастровой стоимости и другие бюрократические вопросы оказываются «головной болью» покупателя. Естественно, что при этом как спрос, так и цена продажи будут ниже.

С другой стороны, если постройка далека от завершения, покупатель может в процессе завершения постройки вносить какие-то заметные изменения в проект. И тогда регистрация на основе проекта станет излишними затратами, т. к. покупателю все равно придется проходить эти этапы заново.

На загородных и дачных участках часто располагаются дополнительные хозяйственные постройки – сараи, гаражи, бани и т. д. Если вы продаете весь участок со всеми объектами вместе, не забудьте отдельно составить договор по каждому из этих объектов.

В связи с последними изменениями в законодательстве, любое здание и сооружение, в том числе, хозяйственные или другие вспомогательные постройки, считаются такими же полноценными объектами недвижимости, как и сам дом. Они также должны находиться в реестре, куда любой объект вносится после определения кадастровой стоимости.

Налоги при продаже квартиры и когда их платить не нужно

Нередко люди удивляются, почему при продаже квартиры государство требует налог. Ведь зачастую жилье продают не потому, что хотят получить деньги, а для улучшения жилищных условий или при переезде.

На самом деле, большая часть подобных случаев попадает под варианты, когда налоги платить не нужно:

• В течение 5 лет и более квартира была в собственности одного человека;
• Была проведена приватизация;
• Квартира – это наследство от родных или по договору содержания.

Считается, что продажа квартиры, в которой не прожили даже 5 лет, обычно происходит не для переезда, а в целях наживы. А потому – государство требует налоги.

Суммы налога при продаже квартиры, документы, условия ничем не отличаются от описанных общих правил:

• Сумма равна 13% от стоимости (кадастровой либо с коэффициентом 0,7, если цена оказывается ниже). Примеры и формулы расчета описаны выше, в том числе, с учетом оптимизации.
• Сумму налогов при продаже квартиры можно уменьшить за счет указания сопутствующих расходов.
• Все необходимые сведения для Росреестра и других государственных органов продавец обязан предоставить самостоятельно в оговоренные законом сроки (подробнее в разделе «сроки выплат»).
• В случае несвоевременного предоставления документов или невыплаты суммы налога при продаже квартиры, продавец будет вынужден выплачивать штраф.

https://www.youtube.com/watch?v=6OYAL6OeYBI

В случае, если квартира была использована под офис или магазин, ее статус при оформлении коммерческой деятельности был изменен с жилой на коммерческую недвижимость. В этом случае налоги при продаже квартиры выплачиваются по правилам продажи коммерческих объектов для физических лиц и организаций соответственно.