Рынок земельных участков в Подмосковье: выгодное вложение или пустая трата

Состояние земельного рынка Подмосковья

Стоит признать, что на фоне общей стагнации на рынке недвижимости, некоторый застой наметился и на рынке земли. Однако это проблема во основном девелоперов, застройщиков, а не конечных покупателей.

Дело в том, что участки с подрядом и без подряда, продолжают пользоваться спросом. Просто падение спроса на таунхаусы и большие коттеджи привело к тому, что застройщики вынуждены бросать начатые проекты и просто распродавать землю с коммуникациями. Иногда даже сносятся уже готовые коттеджи с чистовой отделкой. Или поселки из клубных коттеджных становятся мультиформатными: добавляются предложения земельных участков и малоэтажных квартир.

Причем, спрос растет в основном за счет мультиформатных объектов. Если поселков только с участками без подряда в 2014 г.  – 194, против 215-и летом 2012 г., то мультиформатных (предлагающих в том числе и землю без подряда) – 213, против 168-и в 2012 г.

Соответственно, предложение земельных участков очень возросло. Объем спроса намного ниже.

Чтобы продать участки, застройщики прибегают к следующим мерам:

• снижают цены,
• совершенствуют инфраструктуру,
• устраивают акции с призами,
• предлагают рассрочку.

По данным аналитиков средняя стоимость 1 сотки земельного участка на 2014 г. составляет 229,25 тыс. руб. В 2012 г. она равнялась 227,65 тыс. руб. Воспользовавшись инфляционным калькулятором на одном из Интернет-ресурсов, мы сделали вывод, что, на фоне инфляции за 2 года стоимость 1 сотки участка за городом должна была дойти до 270 тыс.руб. Таким образом, фактически, с учетом инфляции земля даже подешевела.

Итак, на сегодня мы имеем рай для покупателя земли: заинтересованные в продажах застройщики идут навстречу покупателю, стараются предложить самый лучший продукт. Цены относительно невысоки, по сравнению с тем же 2012 г. А выбор огромен во всех ценовых сегментах.

Экономические проблемы, вытекающие из системного кризиса в российской экономике, множимые санкциями, конечно, негативно отразились на продажах земли. Объем продаж земельных участков упал на 25% в 2017 г. И этому есть ряд причин, характеризующих такое положение:

1. Зависимость от курса доллара, который значительно вырос по отношению к рублю за последние годы;
2. Спад производства и застой в торговле. Это коснулось не только земель в российской глубинке, но и участков, находящихся на среднем расстоянии от МКАД;
3. Высокая степень централизации рынка. Если рассматривать ближнее Подмосковье (до 40 км от МКАД), то 80% всех земельных ресурсов сосредоточено в руках пары десятков крупных игроков;
4. Низкий уровень спроса и предложения;
5. Цены на участки довольно сложно спрогнозировать из-за большой волатильности;
6. Повышение налоговой нагрузки.

Все это привело к тому, что серьезные застройщики продают землю, если нет возможности быстро «освоить» ее в течение 3-5 лет. Зачастую земля торгуется не за деньги, а за долевое участие.

Стабильно низкий спрос привел к тому, что на рынке появились труднореализуемые активы. Хотя, следует отметить, что в текущем году ситуация начинает меняться в лучшую сторону.

Ценовые показатели земельного рынка от 1 до 30 км от МКАД

Территории, расположенные в радиусе тридцати километров от Московской КАД:

• проанализировав данные из таблицы, находящейся ниже, можно выделить явных лидеров по дороговизне «соток»: Домодедовское, Сколковское, Ильинское и Рублево-Успенское. Район Ильинки, наоборот, выделяется среди остальных наибольшим размахом ценового диапазона. Такое положение вещей объясняется неравномерным обеспечением инфраструктурными объектами, разной степенью загрязнения окружающей среды и неоднородным рельефом;
• более доступные варианты по сравнению с перечисленными выше находятся на Минском и Ново-Рижском направлениях. Еще дешевле земли по Щелковскому, Можайскому и Ярославскому шоссе;
• дешевизной отличаются варианты, расположенные вдоль Варшавского направления. Объяснение этому простое – в районе наибольшее загрязнение окружающей среды, о чем знают практически все жители столицы. Многочасовые пробки в утренние и вечерние часы на Калужском и Горьковском шоссе, а также непримечательные виды окрестностей сделали свое дело – цены на земли находятся на минимальном уровне, поскольку желающих приобрести здесь недвижимость немного.

Направление	Цена в американских долларах за сотку
Алтуфьевское ш.	мин. 2 000, макс. 6 000
Варшавское ш.	мин. 150, макс. 1500
Волоколамское ш.	мин. 2 000, макс. 11 000
Горьковское ш.	мин. 400, макс. 2 000
Дмитровское ш.	мин. 1500, макс. 7 000
Домодедовское ш.	мин. 10 000, макс. 40 000
Егорьевское ш.	мин. 2 000, макс. 9 000
Ильинское ш.	мин. 3 000, макс. 50 000
Калужское ш.	мин. 400, макс. 2 000
Каширское ш.	мин. 2 000, макс. 6 000
Киевское ш.	мин. 1 000, макс. 5 000
Куркинское ш.	мин. 5 000, макс. 8 000
Ленинградское ш.	мин. 2 000, макс. 7 000
Минское ш.	мин. 5 000, макс. 20 000
Можайское ш.	мин. 5 000, макс. 18 000
Новорижское ш.	мин. 3 000, макс. 30 000
Новорязанское ш.	мин. 3 000, макс. 7 000
Новосходненское ш.	мин. 2 000, макс. 8 000
Носовихинское ш.	мин. 2 000, макс. 6 000
Осташковское ш.	мин. 6 000, макс. 15 000
Подушкинское ш.	мин. 6 000, макс. 20 000
Пятницкое ш.	мин. 2 000, макс. 4 000
Рогачевское ш.	мин. 2 000, макс. 7 000
Рублево-Успенское ш.	мин. 7 000, макс. 80 000
Рязанское ш.	мин. 3 000, макс. 9 000
Симферопольское ш.	мин. 2 000, макс. 7 000
Сколковское ш.	мин. 4 000, макс. 40 000
Фряновское ш.	мин. 3 000, макс. 7 000
Щелковское ш.	мин. 3 000, макс. 15 000
Ярославское ш.	мин. 3 000, макс. 15 000

Почему именно Подмосковье

Дачные и коттеджные поселки этого региона, традиционно, пользуются особой популярностью. Спрос на земли рядом с Москвой наименее подвержен экономическим явлениям, и остается высоким и в кризисные времена.

Конечно, самыми ликвидными остаются объекты ближнего Подмосковья — в них сосредоточен почти весь российский инвестиционный капитал. Этому способствует близость к Москве (где традиционно много рабочих мест), хорошая транспортная доступность (подмосковные шоссе расширяют и реконструриуют чуть-ли не ежегодно), богатый природный потенциал.

И хотя финансовый кризис обесценивает большинство инвестиций, тем не менее стоимость земли в Московском регионе не подвержена резким скачкам. Поэтому такое вложение средств поможет сохранить их в тяжелые времена, а следовательно, увеличить их быстрее, после того, как кризис будет преодолен.

Цены на землю в Подмосковном регионе, начиная с 31 км от МКАД и до 60 км включительно

Среднее Подмосковье имеет своих лидеров в элитном ценовом диапазоне – это Ильинское и Домодедовское шоссе. Объясняется это развитостью санаторно-курортных баз, близостью водохранилища и красивых лесов. Соседство с природными богатствами требует финансовых вложений.

Участки земли, находящиеся по Варшавскому направлению, средне удаленные от Москвы, стоят даже дороже тех, что были в ближайшем Подмосковье (не далее 30 км).

Направление	Цена в американских долларах за сотку
Варшавское ш.	мин. 1 000, макс. 3 000
Волоколамское ш.	мин. 500, макс. 6 000
Горьковское ш.	мин. 400, макс. 1 800
Дмитровское ш.	мин. 500, макс. 2 000
Домодедовское ш.	мин. 1 500, макс. 15 000
Егорьевское ш.	мин. 900, макс. 3 000
Ильинское ш.	мин. 2 000, макс. 20 000
Калужское ш.	мин. 400, макс. 2 000
Каширское ш.	мин. 300, макс. 3 000
Киевское ш.	мин. 1 000, макс. 3 000
Ленинградское ш.	мин. 1400, макс. 3 000
Минское ш.	мин. 3 000, макс. 7 000
Можайское ш.	мин. 2 000, макс. 6 000
Новорижское ш.	мин. 1 000, макс. 9 000
Новорязанское ш.	мин. 1 000, макс. 3 000
Новосходненское ш.	мин. 1 300, макс. 3 000
Носовихинское ш.	мин. 800, макс. 1 800
Осташковское ш.	мин. 900, макс. 6 000
Подушкинское ш.	мин. 2 000, макс. 6 000
Пятницкое ш.	мин. 300, макс. 3 000
Рогачевское ш.	мин. 300, макс. 2 000
Рублево-Успенское ш.	мин. 3 000, макс. 8 000
Рязанское ш.	мин. 300, макс. 800
Симферопольское ш.	мин. 800, макс. 3 000
Фряновское ш.	мин. 800, макс. 2 000
Щелковское ш.	мин. 1 000, макс. 4 000
Ярославское ш.	мин. 500, макс. 4 000

Обратите внимание! Чем дальше от Москвы, тем стоимость одной сотки земли ниже. Среди вариантов с наибольшей ценой отличаются такие участки дальнего Подмосковья: Новорязанское, Носовихинское, Егорьевское и Горьковское. Доступными можно считать участки, находящиеся по Дмитровскому шоссе, где стоимость одной сотки не превышает мин. 800.

Таблица №3. Ценовые показатели земельного рынка на территории Подмосковья (диапазон расстояния от 61 км до 90 км от МКАД)

Направление	Цена в американских долларах за сотку
Варшавское ш.	мин. 300, макс. 1 600
Волоколамское ш.	мин. 500, макс. 2 000
Горьковское ш.	мин. 400, макс. 6 000
Дмитровское ш.	мин. 200, макс. 800
Домодедовское ш.	мин. 800, макс. 2 000
Егорьевское ш.	мин. 500, макс. 4 000
Калужское ш.	мин. 200, макс. 1 800
Каширское ш.	мин. 600, макс. 3 400
Киевское ш.	мин. 800, макс. 2 000
Ленинградское ш.	мин. 600, макс. 2 200
Минское ш.	мин. 500, макс. 2 000
Можайское ш.	мин. 300, макс. 1 500
Новорижское ш.	мин. 500, макс. 3 000
Новорязанское ш.	мин. 500, макс. 4 000
Новосходненское ш.	мин. 2 000, макс. 3 000
Носовихинское ш.	мин. 200, макс. 4 000
Осташковское ш.	мин. 500, макс. 3 000
Пятницкое ш.	мин. 500, макс. 1 800
Рогачевское ш.	мин. 200, макс. 1 600
Рублево-Успенское ш.	мин. 1 700, макс. 2 000
Рязанское ш.	мин. 500, макс. 1 500
Симферопольское ш.	мин. 300, макс. 1 400
Фряновское ш.	мин. 500, макс. 2 000
Щелковское ш.	мин. 600, макс. 2 000
Ярославское ш.	мин. 300, макс. 1 200

Указывать актуальные цены на земельные участки в каждом регионе непросто. Главная сложность заключается в кризисных явлениях. Нестабильность экономической ситуации с очевидной регулярностью сказывается на недвижимости. Ее стоимость меняется как в Подмосковных районах, так и в других субъектах Российской Федерации.

Что лучше покупать

Эксперты не рекомендуют в 2018-19 гг вкладываться в земли сельскохозяйственного назначения. Во-первых, потому, что они располагаются на достаточно большом расстоянии от автомагистралей федерального значения. Во-вторых, их невозможно перевести в земли другой категории. А желающих заниматься личным подсобным хозяйством (ЛПХ) сегодня очень мало, несмотря на то, что государство выделяет средства на их поддержку.

Наибольшую прибыль можно ожидать от земель, расположенных в живописных местах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Перепродать ее можно разными способами:

• Участок без подряда. В этом случае, покупатель занимается строительством сам, после согласования своего проекта с архитектурным отделом;
• Участки с подрядом. В этой ситуации покупатель приобретает участок, его дом возводит строительная компания по уже готовому, согласованному проекту. В этом тоже есть свои плюсы: поселок сдается целиком со всеми объектами инфраструктуры и отстраивается в едином архитектурном стиле;
• Самый дорогой вариант: застройщик ведет строительство на собственные средства, а затем реализует готовое жилье.

Чтобы не быть голословным насчет инвестиций в землю в Московской области. Реальный пример — клиент купил земельный участок в 10 км от МКАД в 2008 году за 8500 долл за сотку. Спустя десять лет, этот же участок (без каких либо вложений и строительство) оценивается в 17.000 долл. за сотку. Получается, что, в среднем, сегодня чистая прибыль от инвестиций в покупку подмосковных земель составляет от 50 до 100% на вложенный капитал.

Таким образом, если вы не планируете заниматься строительством, и основной целью инвестиции будет перепродажа земли другому собственнику, то наибольший доход принесут земли, находящиеся в окрестностях мегаполиса, зонах отдыха, вблизи федеральных трасс. Основной горизонт инвестирования для получения наибольшей доходности — это 5-10 лет.

На что нужно обращать внимание, при выборе участка для покупки

После принятия решения стать инвестором на земельном рынке, важно найти хорошее предложение. Практика показывает, что самые очевидные предложения — обычно, самые невыгодные. Здесь важно иметь опыт, трезво оценить все за и против (что в общем-то и есть задача нашего интернет-портала).

Огромное количество вариантов для покупки земли в Московской обл. доступно на сайтах риэлторских и строительных компаний. Но имейте в виду, что информация на них преимущественно рекламного характера, призвана приукрашивать достоинства «товара». Только эксперт знает точное положение дел на рынке недвижимости, где и какие участки лучше продаются, их ликвидность и реальную стоимость. Поэтому нельзя экономить на его услугах.

После того, как подходящий участок найден, главное — собрать о нем максимально полную информацию, иначе капиталовложение может стать рискованным:

• Удостоверьтесь в подлинности документов и в их правовом статусе. Не находится ли участок в бессрочной аренде, отчуждении или под арестом;
• Не является ли природоохранным объектом;
• Необходимо оценить транспортную доступность;
• Важно оценить потенциал спроса на участок, кто его целевая категория — люди, покупающие для отдыха или как альтернативу московскому жилью.

Если учесть все факторы и подойти к вопросу грамотно, то доходность этой инвестиции будет не меньше банковского депозита.

Куда вкладывать

Земельные участки Подмосковья отличаются разнообразием, поэтому подобрать нужный вариант по цене и местоположению, не составит труда. В Подмосковье имеется немало районов, которые можно уверенно назвать самыми выгодными для капиталовложений. Прежде всего это участки, расположенные в экологически чистых, активно развивающихся, востребованных местах рядом с Новорижским, Осташковским, Дмитровским, Киевским, Волоколамским и Пятницким шоссе.

Популярность этих направлений объясняется так же большим количеством водоемов и лесных массивов. Земля в таких природных зонах — это всегда прибыльно. Цены на нее падают редко, а при возведении коттеджного поселка стоимость вырастет многократно:

• Если ставить на природное окружение и ландшафт, то стоит рассмотреть участки рядом с Пятницким шоссе;
• Когда акцент делается на близость к Москве, то идеальным вариантом будет земля с подходящим природным потенциалом возле Волоколамского шоссе;
• Инвестировать в участки с развитой инфраструктурой лучше рядом с Осташковским шоссе. Близость местных водохранилищ, яхт-клубов, горнолыжных трасс и доступность услуг позволяет проживать здесь постоянно;
• Покупка земли вдоль Дмитровского шоссе, где много открытых водоемов, для постройки дач — это очень выгодная инвестиция. Позже их можно выгодно сдавать в аренду.

Ну и, конечно, самым ликвидным, по-прежнему, является западное направление — Рублевка, Ильинка, Можайка — лучшие районы для загородного дома в Подмосковья, и будут всегда в цене. А вот восток Подмосковья лучше не стоит рассматривать для капиталовложений — здесь куча проблем, начиная от транспортной доступности и заканчивая экологией.

Советы от экспертов

Прежде всего, трезво оцените район, где собираетесь приобретать землю. Это поможет спрогнозировать его развитие на ближайшие 5-10 лет. Понять, как будет расширяться черта города и позволит сделать приобретение до того, как начнется строительство объектов инфраструктуры.

Еще несколько рекомендаций:

1. Лучше всего найти активы, недооцененные рынком (ну это очевидно, но тем не менее, случается);
2. До проведения коммуникаций, стоимость участка будет вполовину ниже (здесь важно оценить застройщика);
3. Используйте проверенные стратегии и вкладывайтесь в пограничные участки. Это позволит из двух по 10 соток сделать 4 по пять (довольно сложно в организованных поселках, но реально, если есть бюджет);
4. Изучите рынок основательно и выработайте бизнес-план (наш сайт вам в помощь).