Страхование при сделках с недвижимостью

Обязательно ли титульное страхование при ипотеке

Ипотека — один из многих финансовых инструментов, несущий в себе большие риски для банка. Во многом это связано с длительным сроком страхования: например, за 10–15 лет квартира может сгореть, а сам заемщик умереть или потерять работу. Поэтому банки стремятся минимизировать риски, в том числе с помощью различных страховых продуктов.

Законодательно человек, который хочет получить ипотеку, должен оформить только страхование предмета залога — то есть самого недвижимого имущества — от повреждения либо полного уничтожения.

Другие договора страхования не предусмотрены законодательством, заемщик имеет право отказаться от них.

Но многие банки хотят свести риски практически к минимуму, поэтому выдают ипотеку только при комплексном страховании. Обычно в такой пакет входит страховка:

• предмета залога, то есть самой недвижимости;
• жизни заемщика — если он умрет, оставшуюся часть долга выплатит страховая компания;
• трудоспособности заемщика — если он получит травму и не сможет работать, страховая компания также выплатит денежные средства;
• титула — если заемщик лишится недвижимости, компания компенсирует финансовые затраты на ее приобретение, и он сможет выплатить ипотеку.

То есть банк сам решает, требовать ли с заемщиков оформление страховки титула, или предоставлять ипотеку без дополнительных гарантий. Но процентная ставка по программам, не требующим дополнительных страховок, обычно выше — это позволяет финансовым организациям хоть как-то компенсировать риски.

В любом случае возможно добровольное титульное страхование без ипотеки. То есть если вы покупаете жилье за наличные, вы можете тоже застраховать титул. Однако стоит помнить о том, что при покупке квартиры за наличные средства, при страховании титула, перечень документов запрашиваемых Страховой Компанией не уменьшается. На практике этот вид добровольного страхования тяжело застраховать.

Калькулятор титульного страхования недвижимости

Будущим страхователям, не желающим изучать формулы, нормативную базу для просчета стоимости полиса помогает калькулятор титульного страхования недвижимости, размещенный на официальных сайтах страховщиков.

Форма калькулятора включает поля:

• период страховки;
• количество предыдущих сделок с покупаемым объектом;
• цена объекта.

Результаты расчета позволяют сориентироваться клиенту по цене, но не являются официальным предложением, поскольку главный фактор, влияющий на стоимостную величину взноса – степень риска, определяется страховыми агентами при юридической экспертизе.

Сколько стоит титульное страхование при покупке квартиры

Стоимость оформления страховки зависит от политики компании, в которую вы обращаетесь для ее оформления. В любом случае ее рассчитывают, исходя из стоимости самой недвижимости — чем дороже квартира, тем дороже обойдется страховка права собственности на нее.

Чаще всего для расчета стоимости страхования используют простую формулу: рассчитывают цену как 0,3% от стоимости жилья по договору купли-продажи или по кадастровой стоимости, указанной в документах БТИ. Например, если недвижимость стоит 2 500 000 ₽, страховка обойдется в 7 500 ₽. Другие страховщики используют «плавающие» формулы расчета.

В этом случае стоимость зависит от трех факторов:

• от периода страхования — чем больший срок указан в договоре, тем меньше стоимость за год, кроме того, в первый год страхования цена самая высокая из-за высокого риска;
• от степени риска — ее оценивают в индивидуальном порядке, проводят юридическую экспертизу документов на недвижимость и надежность самого страхователя;
• от стоимости жилья — в расчет принимается цена на момент покупки, указанная в договоре купли-продажи.

Средний диапазон расценок на титульное страхование недвижимости при такой «плавающей» формуле расчета — от 0,2% до 2,5% от стоимости жилья на момент покупки в год.

Сумму, которая компания выплатит в случае наступления страхового случая, тоже может отличаться в зависимости от условий договора. В большинстве случаев страховая компания выплатит полную стоимость недвижимости на момент заключения договора. Цены на рынке на момент наступления страхового случая не учитываются.

Титульное страхование сделок с недвижимостью

Титульное страхование сделок с недвижимостью старого фонда распространяется на объекты:

• квартиры;
• дома;
• земельные участки;
• нежилые помещения, строения;
• гаражи;
• офисы;
• дополнительные пристройки;
• коттеджи.

Цель процедуры: защита добросовестного клиента от возможных притязаний третьих лиц, требований возврата имущества законно приобретенного, унаследованного, обмененного либо подаренного.

Период действия полиса: до 10 лет, поскольку срок представления виндикационного требования – 3 года после госрегистрации сделки. Право собственности можно оспаривать на протяжении десятилетия.

Подтолкнуть к приобретению полиса должна предстоящая продажа или покупка квартиры, чтобы снизить риски до минимума.

1. Необходимо найти компанию, предлагающую наибольший перечень страховых продуктов.
2. Можно предварительно проконсультироваться по телефону и выбрать время для приема или отправить заявку в режиме онлайн.
3. В офисе будет рассмотрен пакет документов и заключен договор, соответствующий нормативным положениям.
4. Проводится проверка и высчитывается стоимость полиса исходя из установленных требований.
5. Отказ происходит из-за слишком высоких рисков или когда имеются несколько претендентов на собственность.
6. Если условия полиса устраивают стороны, то страховщики берут на себя защиту интересов клиента в судебных инстанциях и выплаты при наступлении страхового случая.

Заявителю потребуется собрать довольно полный пакет документов, без которых невозможно подготовить полис, и провести сделку по продаже. Список предоставляемых документов:

1. заявление;
2. справка о регистрации права собственности;
3. паспорт собственников;
4. данные тех.паспорта (ксерокопия или выписка);
5. выписка из домовой книги;
6. банковский счет;
7. информация о заключение сделок с квартирой за последние несколько лет;
8. подтверждение о праве на наследство; 9. справка о смерти бывшего хозяина;
9. заявление на приватизацию;
10. справка от ЖКХ о том, что нет долгов;
11. согласие опеки на совершение сделки (если в квартире есть прописанные собственники младше 18 лет);
12. разрешение остальных владельцев, на продажу;
13. справка, о психическом здоровье гражданина.

Страхователь: Мельников Сергей Сергеевич.

Дата рождения: 02.11.1991 г.

ИНН: 532117571319.

Резидент/ Неризедент: Резидент.

Адрес регистрации: г. Санкт-Петербург, ул. Боткинская, д. 2,кв.152

Где лучше оформить страховку

Титульное страхование недвижимости оформляют многие компании — вы можете обратиться в любую из них. Например, можно изучить независимый рейтинг на одном из сайтов, посмотреть отзывы, рейтинги надежности и изучить другие параметры оценки.

Но прежде чем выбирать страховую компанию, определитесь с выбором ипотечной программы. От того, в каком банке вы планируете получить деньги, зависит, сможете ли обратиться в выбранную страховую. Дело в том, что банки работают только с аккредитованными компаниями. У каждой финансовой компании свой список страховщиков.

Если вы захотите оформить страховку в неаккредитованной компании, ей сначала придется пройти аккредитацию. Это увеличит срок оформления кредита до 1–2 месяцев в зависимости от регламента процедуры в выбранной финансовой организации. А если выбирать из страховщиков, уже аккредитованных банков, сможете оформить страховку в день подписания кредитного договора.

Сегодня законодательно прописаны два вида страховки, применяемые во время сделок купли-продажи недвижимости:

• имущественное;
• титульное.

Имущественное страхование возместит потери в случае определенных ситуаций. Размер оговаривается в договоре. Имущество в квартире может пострадать от разбоя и потопа, взрыва газа и стихийных бедствий. Нередко это вид используют при ипотеке, поскольку оплата производится на протяжении многих лет.

Непосредственно при продаже выгоднее подумать о титульной страховке, умеющей защитить от притязаний третьего лица. При этом страхуется титул собственника, кредитора и других заинтересованных лиц заранее, пока не осуществлен переход прав и не сделана запись в реестре.

Важно! Титул становится официальным документов, устанавливающим законное и исключительное право владения квартирой. В договоре будет указана полная рыночная стоимость, не зависящая от суммы соглашения покупки и продажи.

Стоимость титульного страхования недвижимости

На стоимость полиса, при сделке купли-продажи квартиры, повлияет сразу несколько факторов и расчет производится индивидуально. Обязательно учитывается:

1. рыночная стоимость, которую можно узнать из отчета независимой экспертизы или в бюро инвентаризации;
2. срок заключения полиса (в первый год действуют самые высокие ставки);
3. время эксплуатации и изношенности жилья;
4. оценка юридической экспертизы (постоянные перепродажи и смена собственников повышает вероятность страхового случая).

Специалисты советуют установить трехлетний срок для полиса, чтобы после оспаривания в суде возместить ущерб. Временные рамки укладываются от одного года до 10 лет. Единовременная оплата помогает снизить коэффициенты.

• Минимальный тариф составляет 0.3 процента от рыночной стоимости.
• Максимум достигает 3 процентов.
• За жилье в городе в среднем берут от 0.5 процента.
• Загородная недвижимость обойдется от 0.3 до 1.4 процента от стоимости.

Страхование облицовки, к примеру, стоит от 0.4 до 1.4 процента. При расчетах берут во внимание рыночную или оценочную стоимость, если экспертизу проводит независимый специалист, имеющий соответствующую лицензию.

Важно! Стоимость полиса разная и всегда рассчитывается индивидуально. Чем больше правоустанавливающих документов будет представлено, тем меньше времени уйдет на проверку и заключение договора купли-продажи.

ПРИМЕР. Рыночная стоимость квартиры составляет 2.000.000 рублей, сумма кредита с учетом процентов 4.000.000 рублей. Ставка страхования на 3 года равна 2% от стоимости приобретенного жилья, следовательно взнос составит: 2.000.000*00,2%=40.000 рублей.

Стоимость титульного страхования недвижимости –это актуальная цена страхуемого объекта, которую страховщики устанавливают в размере аналогичном рыночной стоимости имущества независимо от прописанной суммы в договоре покупки. Цена объекта определяется на основании акта оценки независимого эксперта, оценки БТИ.

При возникновении, документальном подтверждении страхового случая размер компенсации будет соразмерен обозначенной цене (с вычетом франшизы), зафиксированной в страховом договоре. Страховое возмещение не предусматривает учет инфляции.

Что делать, если произошел страховой случай по титульному страхованию

К страховым случаям при страховании титула относятся все случаи, в которых страхователь — покупатель недвижимости — теряет право собственности на нее. Это может произойти, если:

• продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу, при этом квартира находилась в совместной собственности — в этом случае супруг может оспорить сделку и вернуть имущество;
• продавец либо один из продавцов жилой площади был на момент заключения сделки недееспособным, частично дееспособным или невменяемым, то есть не осознавал последствия своих поступков;
• сделка затронула интересы несовершеннолетних — например, если бывший собственник недвижимости был несовершеннолетним, и родители не предоставили ему новое жилье;
• был доказан факт мошенничества — например, если продавец действовал по поддельной доверенности;
• предыдущие владельцы жилья приобрели его с помощью угроз, обмана или мошенничества — если продавец нечестно получил жилье, предыдущий владелец может оспорить его право собственности, и оно автоматически аннулируется у вас;
• договор купли-продажи был заключен с нарушением любых норм, прописанных в законодательных актах Российской Федерации;
• договор купли-продажи был заключен для прикрытия другой сделки — это незаконно, поэтому его аннулируют;
• сделка совершена продавцом под влиянием заблуждения, насилия, угроз со стороны третьих лиц или покупателя;
• по квартире ранее проходил судебный процесс, и его возобновили из-за появления в деле новых доказательств;
• жилье было получено продавцом в наследство, при этом другие наследники не знали об открытом наследстве или не могли отказаться либо принять его.

Во всех вышеперечисленных случаях наступает страховой случай — вы теряете право собственности, а страховая выплачивает компенсацию. К страховому случаю относится также потеря права пользования имуществом, даже если оно остается в вашей собственности. А обременение не относится к страховому случаю, потому что фактически вы остаетесь собственником.

Если началось судебное разбирательство, в котором третьи лица требуют оспаривания вашего права собственности на недвижимость, обязательно принимайте участие в судебных заседаниях. Если вы будете игнорировать их, страховая компания может начать дополнительные проверки и затянуть процесс выплаты компенсации.

Если страховой случай произошел и вы лишились права на недвижимость, обратитесь в страховую компанию. Предоставьте ее сотрудникам:

• документ, удостоверяющий личность — паспорт гражданина Российской Федерации;
• сам договор титульного страхования недвижимости;
• решение суда, в котором указано лишение вас права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Сотрудник страховой примет документы и расскажет, что делать дальше.

Обычно страховая выплачивает деньги в срок, указанный в договоре. За пару недель она проверяет, действительно ли случай является страховым.

Если страховая заподозрит вас в мошенничестве, может начаться дополнительное разбирательство.

Если страховая компания намеренно будет затягивать сроки выплаты компенсации, вы сможете обратиться с исковым заявлением в суд. Он рассмотрит заявление, доказательства по делу, и, если признает вашу правоту, обяжет компанию выплатить вам деньги. Чтобы повысить шанс на положительный исход дела, можете сначала обратиться в компанию с письменным заявлением о выплате компенсации, получить письменный ответ и приложить его к иску.

Цена титульного страхования недвижимости

Цена титульного страхования недвижимости зависит от множества факторов:

• длительность действия полиса;
• количество, виды сделок с жильем (дарение, наследование, купля-продажа);
• рыночная стоимость покупки;
• результаты юридической предстраховой экспертизы возможных рисков уполномоченным сотрудником агентства;
• иные причины.

Закон запрещает страховщикам устанавливать страховую сумму выше действительной стоимости помещения, дома, однако разрешает заявлять новую стоимость страхового продукта при продлении полиса.

Тарифы титульного страхования недвижимости

Тарифы титульного страхования недвижимости варьируются в диапазоне 0,5- 4,5% от установленной агентством страховой суммы. Страховую премию можно выплачивать в рассрочку.

При единовременной выплате за весь период действия полиса многие банки предоставляют страхователю значительные скидки, специальные программы с индивидуальными тарифами.

Отечественные страховые организации используют единый принцип тарификации: первые три года после покупки объекта они позиционируют как самые рискованные, поэтому тариф устанавливают высокий, каждый последующий год вероятность оспаривания законности сделки снижается, соответственно, и коэффициент страхового взноса.