Приложение 2 к распоряжению. Договор аренды с множественностью лиц со стороны арендатора
РАСПОРЯЖЕНИЕ
от 1 марта 1995 года N 102-р
(с изменениями на 14 ноября 2017 года)
____________________________________________________________________
Документ с изменениями, внесенными:распоряжением КУГИ от 27 сентября 1995 года N 545-р (утратило силу на основании распоряжения КУГИ Администрации Санкт-Петербурга от 27 декабря 2000 года N 2357-р);распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 29 июня 1998 года N 902-р;
распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 18 мая 1999 года N 708-р;распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 16 мая 2000 года N 879-р;распоряжением КУГИ Администрации Санкт-Петербурга от 20 июля 2000 года N 1263-р;
распоряжением КУГИ Администрации Санкт-Петербурга от 5 апреля 2001 года N 497-р;распоряжением КУГИ Администрации Санкт-Петербурга от 31 мая 2001 года N 889-р;распоряжением КУГИ Администрации Санкт-Петербурга от 13 мая 2002 года N 764-р;распоряжением КУГИ Администрации Санкт-Петербурга от 8 апреля 2003 года N 733-р;
распоряжением КУГИ Администрации Санкт-Петербурга от 31 октября 2003 года N 1377-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 23 апреля 2004 года N 257-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 27 декабря 2004 года N 615-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 1 ноября 2004 года N 562-р (вступило в силу с 1 января 2005 года);
распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 9 марта 2005 года N 64-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 25 апреля 2005 года N 156-р (утратило силу на основании распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга от 14 сентября 2005 года N 278-р);распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 5 июля 2005 года N 235-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 26 июля 2005 года N 259-р (вступило в силу с 4 ноября 2005 года);
распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 14 сентября 2005 года N 278-р (вступило в силу с 4 ноября 2005 года);распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 23 сентября 2005 года N 284-р (вступило в силу с 21 ноября 2005 года);распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 4 августа 2005 года N 265-р (вступило в силу 29 ноября 2005 года);
распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 29 декабря 2006 года N 475-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 12 февраля 2007 года N 59-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 26 февраля 2007 года N 76-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 27 марта 2007 года N 105-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 17 июля 2007 года N 201-р;
распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 3 октября 2007 года N 293-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 17 октября 2007 года N 298-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 5 мая 2008 года N 87-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 11 ноября 2008 года N 211-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 1 декабря 2008 года N 220-р;
распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 17 декабря 2008 года N 230-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 16 июня 2009 года N 69-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 11 августа 2009 года N 98-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 17 декабря 2009 года N 165-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 25 декабря 2009 года N 172-р;
распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 4 марта 2010 года N 16-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 31 марта 2010 года N 47-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 9 июля 2010 года N 92-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 27 августа 2010 года N 115-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 19 ноября 2010 года N 162-р;
распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 29 апреля 2011 года N 53-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 16 июня 2011 года N 82-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 3 августа 2011 года N 113-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 8 ноября 2011 года N 193-р (Городской каталог недвижимости – Коммерческая недвижимость, N 1-2, 16.01.2012-23.01.2012);
распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 11 ноября 2011 года N 194-р (Городской каталог недвижимости – Коммерческая недвижимость, N 1-2, 16.01.2012-23.01.2012);распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 28 ноября 2011 года N 211-р (Городской каталог недвижимости – Коммерческая недвижимость, N 04, 30.01.2012-06.02.2012);
распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 14 декабря 2011 года N 221-р (Городской каталог недвижимости – Коммерческая недвижимость, N 09, 05.03.2012-12.03.2012);распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 13 января 2012 года N 1-р (Городской каталог недвижимости – Коммерческая недвижимость, N 12, 26.03.2012-02.04.2012);
распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 6 февраля 2012 года N 13-р (Городской каталог недвижимости – Коммерческая недвижимость, N 30, 30.07.2012-06.08.2012);распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 4 июня 2012 года N 75-р (Городской каталог недвижимости – Коммерческая недвижимость, N 47, 26.11.2012-03.12.2012);
распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 20 июня 2012 года N 92-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 29 июня 2012 года N 98-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 17 января 2013 года N 5-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 28 января 2013 года N 8-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 18 марта 2013 года N 29-р;
распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 24 июня 2013 года N 63-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 9 июля 2013 года N 69-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 20 августа 2013 года N 82-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 17 марта 2014 года N 22-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 10 июля 2014 года N 67-р;
распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 2 декабря 2014 года N 116-р; распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 12 февраля 2015 года N 11-р; распоряжением КИО Санкт-Петербурга от 24 августа 2015 года N 36-р; распоряжением КИО Санкт-Петербурга от 25 сентября 2015 года N 49-р; распоряжением КИО Санкт-Петербурга от 26 мая 2016 года N 45-р;
распоряжением КИО Санкт-Петербурга от 27 мая 2016 года N 47-р; распоряжением КИО Санкт-Петербурга от 19 июля 2016 года N 76-р; распоряжением КИО Санкт-Петербурга от 3 ноября 2016 года N 134-р; распоряжением КИО Санкт-Петербурга от 17 мая 2017 года N 94-р; распоряжением КИО Санкт-Петербурга от 1 августа 2017 года N 161-р;
1. Утвердить форму договора аренды земельного участка (приложение 1).
2. Утвердить форму договора аренды земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора (приложение 2), применяемую в случаях, когда на предоставляемом земельном участке расположены здания, сооружения, которые (помещения в которых) принадлежат нескольким лицам на праве собственности или хозяйственного ведения, а также в случае, когда на предоставляемом земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности нескольким лицам.(Пункт в редакции, введенной в действие распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 18 марта 2013 года N 29-р.
3. Утвердить форму Соглашения о присоединении к договору аренды с множественностью лиц со стороны арендатора (приложение 3).
4. Управлению регулирования сделок с земельными участками, Управлению инвестиционных проектов:(Абзац в редакции, введенной в действие распоряжением КИО Санкт-Петербурга от 3 ноября 2016 года N 134-р.
4.1. Осуществлять оформление договоров аренды земельных участков по утвержденной форме согласно приложению 1.
4.2. В случаях, указанных в пункте 2 настоящего распоряжения, осуществлять оформление договоров аренды земельных участков по утвержденной форме согласно приложению 2 с одним из собственников (владельцев) здания, сооружения, помещений, расположенных в здании, сооружении, либо с одним из собственников объекта незавершенного строительства с обязательным заключением с остальными собственниками (владельцами) Соглашения о присоединении к договору аренды по утвержденной форме согласно приложению 3.(Пункт в редакции, введенной в действие распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 18 марта 2013 года N 29-р.
4.3. При оформлении договоров аренды земельных участков с собственниками зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, по утвержденной форме согласно приложению 1 не включать в договоры пункт 6.4. (Пункт в редакции, введенной в действие с 23 ноября 2007 года распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 17 октября 2007 года N 298-р; в редакции, введенной в действие распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 18 марта 2013 года N 29-р.
5. Контроль за исполнением настоящего распоряжения возложить на заместителя председателя Комитета – директора департамента недвижимого имущества.
Новый фигурант
Сдачей торговых мест во временных объектах заняты владельцы тысяч павильонов и ларьков. Чиновники КИО считают это одним из критериев “недобросовестности” и отказывают таким арендаторам в переходе на договор размещения без торгов.
В судебную плоскость спор со Смольным по субаренде перевели ООО “Афина” и ООО “Стимул”, подав иски против КИО. Суд уже поддержал их в первой инстанции, сейчас в Арбитражном суде Петербурга и Ленобласти рассматриваются кассационные иски.
КИО заявлял о планах внести прямой запрет субаренды в типовой договор с бизнесом, и под давлением предпринимателей чиновники пообещали отложить это решение до окончания апелляционных судов. Но, как выяснилось, суды уже состоялись, просто они были менее публичными, чем дела “Афины” и “Стимула”. В апреле 2018 года Арбитражный суд рассмотрел кассационную жалобу КИО по иску ООО “Селена” о незаконном взыскании штрафа 70 тыс.
“Селена” владеет торговым павильоном на пр. Энгельса, в договоре компании было указано, что компания обязуется не сдавать арендуемое имущество третьим лицам. Но арендует она у города участок, а сдает — павильон, так это понимают и предприниматели, и суды. “Иное толкование названного пункта договора аренды означало бы, что общество, приняв на себя указанное обязательство, фактически лишилось бы возможности реализовать свои охраняемые законом права иначе, как нарушив обязательства по договору, — решил Арбитражный суд.
В своем проекте изменения типового договора КИО предложил другую формулировку. Вместо “арендатор не вправе вступать в сделки, следствием которых является обременение предоставленных по договору имущественных прав без письменного разрешения арендодателя”, чиновники решили запретить в договоре каким–либо компаниям, кроме арендатора, вести деятельность на участке.
Таким образом спор о том, считать ли аренду киоска обременением, прекратился бы. “Но зато, если следовать такой формулировке, получится, что в киоске не может работать даже банковский терминал или клининговая компания, потому что все это “деятельность других компаний”, — заявил на встрече с КИО глава Союза малых предприятий Владимир Меньшиков.
В КИО подчеркивают, что “практика расторжения действующих договоров по этому основанию на сегодня отсутствует”. То есть договоры с арендаторами действуют либо до окончания срока аренды, либо до момента, когда предприниматель подаст заявку на замену условий с аренды на размещение. В комитете добавляют, что суды от имени комитета ведет подведомственная организация ГКУ “Имущество Санкт–Петербурга”.
“За ГКУ также сохраняется право обжаловать решение суда кассационной инстанции по делу с ООО “Селена” в Верховном суде РФ”, — отмечают в комитете. Однако стоит отметить, что решение Верховного суда о возможности субаренды в киосках на городской земле существует: суд в 2016 году уже вынес решение в пользу предпринимателя из Воронежа.
Отношение КИО к субаренде не меняется, чиновники не считают решения судов прецедентом. КИО исходит из того, что каждый договор индивидуален и рассмотрение одного иска не говорит о ситуации в целом.
Тем не менее юристы считают, что, несмотря на непримиримую позицию КИО, смысл идти в суд есть. “От тех, кто сейчас судится на эту тему с КИО, многое зависит, и мы готовы им помочь”, — заявила на встрече с бизнесом Надежда Полянская, юрист аппарата петербургского бизнес–омбудсмена Александра Абросимова, добавив, что предпринимателям в этой ситуации важно скооперироваться и подать как можно больше исков. Она отметила, что все примеры успешного сопротивления бизнеса решениям власти построены на кооперации.
Павильоны уходят
Отказы в продлении договоров из–за субаренды продолжаются и сейчас, в итоге павильоны сносит Городской центр повышения эффективности использования госимущества. Для самого центра причиной сноса является не сам факт субаренды, а отсутствие договора, делающее киоск незаконным. Владелец сети торговых павильонов Ашот Эфендиев рассказывает, что в этом году ему не продлили договор аренды на два павильона из–за того, что сдавал в аренду места.
Девелопер или рантье
Пункт в договоре, который сейчас вызывает споры, не привлекал внимание властей до 2016 года. Тогда КИО сформировал такую позицию: земельные участки предоставляют малому бизнесу как форму поддержки, а те, кто арендует сразу несколько павильонов и сдает их другим предпринимателям, — не девелоперы, а рантье.
Чиновники считают, что участки нужно сдавать напрямую торговцам. На встрече в КИО с журналистами в апреле Мария Янкина, зампредседателя комитета, заявила, что “в городе всего девять компаний, которые делят между собой большую часть рынка НТО”. Назвать компании Янкина отказалась, подчеркнув, что это именно бенефициары, то есть конечные пользователи, а договоры аренды или размещения могут быть заключены на иные юрлица. “И это отнюдь не малый бизнес”, — подчеркнула она.
На многочисленных встречах в объединениях предпринимателей, комитете по развитию предпринимательства (КРППР), приемных депутатов сам малый бизнес настаивал, что строить, согласовывать,подключать к сетям торговый объект — это один вид бизнеса, а торговать — другой. “Если торговля не пошла в одном месте, предприниматель может легко изменить локацию на более выгодную, — разъяснил владелец сети павильонов Юрий Рагулин.
—Но ему при этом не нужно участвовать в аукционе, брать кредиты в банке на строительство сооружения, заниматься согласованиями и подключениями”. Рагулин добавляет: многие его арендаторы–торговцы самостоятельно попасть на этот участок в принципе не смогли бы. Они заняты поставками и торговлей, у них не хватает ресурсов и компетенций, чтобы пройти все бюрократические препоны, и инвестиций — чтобы построить павильон.
Сегодня в городе продолжается расторжение и непродление договоров на размещение НТО именно из–за так называемой субаренды, или сдачи в аренду торговых мест в павильонах другим предпринимателям. КИО отказывает третьим лицам в праве заниматься предпринимательской деятельностью на площадях тех, кто арендует у города участки. Комитет по контролю за имуществом (ККИ) выписывает за это штрафы, хотя решение суда уже есть и оно имеет юридическую силу. Но комитет игнорирует решение суда и не выполняет представление прокуратуры СПб от 11 июля 2017 года.
Юрий Рагулин
владелец сети торговых павильонов
Удивительно, что решения судов уже вступили в законную силу, а непродление договоров на участки продолжается. Никто из числа предпринимательского сообщества о судебных решениях проинформирован не был. Может быть, комитет хочет получать решение суда по каждому случаю и в таком порядке принимать решения? У нас не прецедентное право, но ведь КИО сам еще в апреле 2017 года устами зампредседателя Александра Германа сказал, что будет решение суда и они подчинятся.
Янина Гришина
глава НП “Содействие малому бизнесу”
Суд вынес абсолютно правомерное решение по вопросу аренды НТО. Я благодарю предпринимателей за инициативу и мужество в отстаивании своих интересов в суде. Право распоряжаться своей собственностью и использовать ее в бизнесе закреплено в ст. 34 и 35 Конституции. Но петербуржцы вынуждены отстаивать конституционное право в суде. Исполнительная власть считает, что сдача НТО в аренду формирует класс рантье. Но девелоперы — тоже рантье. И если мы хотим запретить аренду или продажу имущества в малом бизнесе, то нужно запретить ее для всех.
Любой спор необходимо рассматривать с учетом конкретных обстоятельств дела применительно к каждому отдельному арендатору. Так, в постановлении суда кассационной инстанции по спору между СПб ГКУ “Имущество Санкт–Петербурга” (ГКУ) и ООО “Селена” суд многократно обращается к тексту конкретного договора. КИО, в свою очередь, продолжит в судебном порядке с ООО “Афина” спор о незаконности сдачи в пользование третьим лицам объекта, расположенного на арендуемом государственном участке.
Оксана Шульга
представитель КИО
15 мая 2018, 00:11
25100
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl Enter
