Процедура банкротства застройщика – особенности, наблюдения, что делать дольщику

Нормативная база по теме

Долгое время он выступал в качестве универсальной инструкции, однако несколько лет назад его дополнили специальным параграфом 7 главы IX, посвященным нюансам процедуры банкротства фирм, осуществляющих постройку МКД. Читать данный раздел следует в совокупности с основополагающими правилами ФЗ-127, в дополнение с правилами арбитражного процесса, установленными АПК РФ.

Данный ФЗ (Закон) о банкротстве застройщика предусматривает ряд специфических процедур, по которым осуществляется банкротство. В отношении строительных организаций применяются две из них:

• конкурсное производство – распределение активов фирмы;
• внешнее управление – отстранение руководства и разработка решений по выходу из кризиса.

https://www.youtube.com/watch?v=CIXsfYg8VqM

В новой редакции ФЗ процедуры наблюдения и финансового оздоровления в ходе банкротства застройщиков недопустимы.

Ключевой фигурой в любом банкротном деле является арбитражный (конкурсный или внешний) управляющий. Это человек, имеющий специальное образование, состоящий в СРО и аккредитованный при Фонде защиты прав дольщиков. Для аккредитации ему необходимо подтвердить особые знания и навыки, что гарантирует правильный подход при распределении имущества.

Данная формулировка обозначает, что застройщик банкрот, к нему нельзя применить никакие иные меры, кроме как поделить имущество и погасить имеющиеся долги. Данная процедура назначается определением арбитражного суда по результату рассмотрения заявления заинтересованного лица о банкротстве.

В ходе процедуры банкротства определяется круг кредиторов, перед которыми у застройщика имеются обязательства, размер их претензий и очередность погашения. Затем имущество застройщика перераспределяется между кредиторами в соответствии с установленным реестром.

К кредиторам застройщика как раз и относятся граждане-участники строительства, которые вправе требовать возврата вложенных денег либо (в некоторых случаях) передачи квартиры. Конкурсное производство при банкротстве в соответствии с законом длится 1 год, однако оно может быть неоднократно продлено. Кроме этого необходимо учитывать и время на рассмотрение заявления о признании банкротом.

После того, как председательствующий судья объявляет, что застройщик обанкротился, арбитражный управляющий обязуется известить кредиторов (дольщиков) об открытии банкротного дела. Управляющий рассылает уведомления всем дольщикам, сведения о которых передаст ему руководитель фирмы-застройщика.

Общее уведомление делается через размещение сообщения о банкротстве в газете «Коммерсантъ». На сайте данного издания можно просмотреть все сообщения о банкротстве, которые были опубликованы.

Номер	Описание
№210 (2011 год)	«О внесении изменений в ФЗ о несостоятельности (банкротстве) и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства»

Номер	Описание
№214	«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

Номер	Описание
№403	«Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные ср-ва привлечены для строит-ва многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших…»

Процедура банкротства застройщика регламентирована российским законодательством.

Она проводится в три этапа — наблюдение, финансовое оздоровление или признание его невозможности, конкурсное управление с целью расчета с кредиторами.

Дольщики в установленный срок должны подать заявление на включение в один из двух реестров для кредиторов.

Законодательная база

Правоотношения, которые возникают на базе банкротства застройщика, хорошо отражены в 7 параграфе главы 9 ФЗ, принятого в 2002 году, под наименованием «о несостоятельности». К данной категории относятся граждане, коммерческие организации, а также правовые объединения.

Когда происходит финансирование строительства, всё это порождает у субъекта, который его осуществляет или у застройщика, массу сложностей. Одним из самых главных критериев является получение прав на помещение в данном объекте. Если же застройщик признается банкротом, то осуществление данного права не является возможным.

• Форма выражения требований. Вы вправе потребовать от обанкротившегося застройщика либо денежную компенсацию, либо полноценное жилое помещение. Причём объём государственной защиты, не зависит от того в какой форме вы требуете от застройщика компенсацию.
• Порядок погашения средств. Как дольщик, вы занимаете третью очередь в порядке погашения средств, тогда как для остальных существует 4 очереди выполнения при погашении требований.
• Собрание дольщиков. Те, кто участвовал в строительстве или дольщики, имеют право создать свое собственное собрание, на котором будут рассматриваться пути возвращения своих вложенных средств. Другие кредиторы права голоса иметь не смогут.

По закону «Об инвестиционной деятельности» дольщик, всегда может свободно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Единственное условие – все финансовые обязательства, прописанные в договоре, должны быть погашены. Требования о передаче недвижимости не включаются в общий реестр требований кредиторов, так как в последнем содержатся только финансовые претензии. Разбирательства, объектом которых становится квартира или другая недвижимость рассматриваются в отдельном порядке.

Самый рациональный вариант для дольщика – подать требование о признании права собственности. Зачастую у обанкротившихся строительных фирм просто нет свободных денег для возврата. В удовлетворения иска, имущество клиента компании исключат из конкурсного производства. Оно не будет выставлено на торги для погашения долгов застройщика перед кредиторами. Клиент компании-банкрота получит готовую квартиру после того, как новый подрядчик завершит строительство объекта.

Какие новшества внесены в закон о банкротстве за последнее время и актуальны в 2019 году{q}

Первая новация. В деле о банкротстве застройщика появился новый «фигурант» – Фонд защиты прав пострадавших граждан. Из его резервов, формирующихся за счет обязательных взносов фирмы-подрядчика, будут финансироваться работы по завершению строительства, если фирма попадет под банкротство. Фонд появился уже в конце 2017-го (20 октября).

Законом о банкротстве организация наделена большими полномочиями в делах о банкротстве строительных подрядчиков:

• Фонд выдает аккредитацию арбитражным управляющим в делах о банкротстве застройщика;
• обращается в арбитраж с иском о банкротстве застройщика(если фирма внесла обязательные платежи в Фонд согласно Закону №214);
• оспаривает в арбитраже сделки фирмы-подрядчика;
• финансирует завершение строительства при банкротстве стройкомпании;
• выплачивает дольщикам после банкротс ва подрядчика их деньги (если собрание дольщиков решит обратиться за выплатой в Фонд).

Второе. В законе о банкротстве «прописался» и наполнился новым содержанием термин «участник долевого строительства».Этим термином стали называть и покупателей квартир в так называемых «блокированных застройках» (из 3 и более блоков). Из него исключили юрлиц и ИП, оставив только обычных граждан, покупающих жилье для себя или родственников по договору ДУ, заключенному с застройщиком. При этом фирма должна перечислить взносы в Фонд и на эскроу-счета.

Третья поправка. Сегодня банкротство строительной компании исключает этапы наблюдения и санации. Приняв иск о банкротстве от стройфирмы, суд сразу инициирует последний этап — конкурсное производство. Причем на 12 месяцев, с правом продления по ходатайству сторон еще на полгода.

Четвертое новшество. Ужесточены квалификационные требования к должности конкурсного управляющего, ведущего банкротство.

https://www.youtube.com/watch?v=PbNLqBbvczk

Чтобы успешно аккредитоваться, менеджер по банкротству должен:

• иметь стаж работы руководителем в строительной сфере от трех лет, либо успешно проведенные процедуры банкротства с тремя и более предприятиями.
• иметь безукоризненную, с точки зрения законодательства о банкротстве, репутацию за последние три года (не имел отводов от процедуры банкротства по ходатайствам кредиторов и пр.).

Пятое. Изменилась структура реестра требований при банкротстве. Появился отдельный реестр для тех, кто хочет получить свою квартиру после банкротства. Раньше требования по возврату денег и квартир были в одном реестре. Сейчас эти требования адресуются непосредственно финуправу, а не в арбитраж, как раньше.

• о возврате денег, внесенных по ДДУ;
• о возмещении убытков, которые понес дольщик из-за банкротства фирмы;
• о возвращении денег, уплаченных по аннулированному судом или признанному незаключенным ДДУ;
• прочие финансовые требования по банкротству направляют в суд, предварительно ознакомив с копиями иска финуправа и должника.

Закон ввел новый временной срок для попадания в реестр при банкротстве – три месяца с момента уведомления о банкротстве от финуправа. Раньше было два, да еще со дня публикации в Едином федреестре банкротств или в Коммерсанте.

Рассматривать требования, возникшие при банкротстве, финуправ может тридцать рабочих дней. Застройщик теперь не вправе возражать управляющему по поводу этих требований, как раньше. Дольщик или фирма, не согласные с решением управляющего, должны в течение пятнадцати дней подать иск судье. Если арбитражный управляющий в деле о банкротстве явно бездействует, пожаловаться на него можно судье.

Очередность удовлетворения требований кредиторов при банкротстве изменилась.

Первая и вторая остались неизменными, а третью разделили на три подочереди:

• финансовые требования дольщиков, кроме подпадающих под критерии других очередей;
• требования по банкротству от имени Фонда, выплатившего дольщикам их деньги и теперь желающего спросить с должника;
• требования по возмещению ущерба от дольщиков, плюс претензии прочих кредиторов.

Шестая поправка. Фонд. Теперь введены новые, обеспечивающие права дольщиков при банкротстве стройфирмы, меры: компенсационный фонд, как новый участник долевого строительства, получил право требовать деньги с застройщика после того как расплатится с дольщиками.

Расчет производится так: общий метраж всех квартир многоэтажки перемножается на среднюю цену квадратного метра жилья в данном регионе на момент заключения ДДУ. Полученная сумма есть предельно возможная выплата по требованиям всех дольщиков.

Однако Фонд выплатит, если стройфирма до наступления банкротства сделала все взносы на его счета. Не сделала{q} Денег от Фонда ждать бессмысленно.

Решение о том, где искать деньги на расчеты со всеми, принимает общее собрание дольщиков. Участников больше пятисот человек{q} Собрание разрешается проводить заочно.

Каждый дольщик обладает количеством голосов, определяемым в зависимости от внесенной им по ДДУ суммы.

Для принятия решения собранию нужно три четверти согласных дольщиков. Волю оставшейся одной четверти собрание проигнорирует. Решения собрания участников строительства принимаются тремя четвертями голосов участников, голосующих по конкретному вопросу. А не всех участников долевого строительства, как раньше.

Собрание по поводу банкротства считается состоявшимся, если численно присутствовали больше трети всех участников, однако имеющиеся у них голоса должны превышать половину от голосов всех дольщиков. В противном случае кворума не будет.

Седьмое новшество. Когда квартиры получены, но приемочные акты не подписаны.

В Закон внесены поправки, что таким дольщикам требуется написать ходатайство в арбитраж о признании прав собственности на квартиры. Такое право у них появляется, если более трети квартир многоэтажки уже оформлены в собственность или в деле о банкротстве есть решение суда признать их собственность на жилье.

С 2018-го законодатели ужесточили требования к застройщикам.

• Так, разрешение на строительство выдается только на один объект, а не сразу на несколько, как раньше;
• компании необходимо иметь на счетах не меньше десяти процентов от объема строительного фонда;
• банки усилили контроль над транзакциями строительных фирм.

В 2019-ом, а точнее, с 1 июля собираются переходить с существующей оплаты долевого участия к открытию эскроу-счетов. Кто покупал товары на алиэкспрессе, знает, что это такое. Там продавец не может получить деньги за покупку, пока покупатель не сообщит системе, что посылка дошла и с ней все в порядке.

Тот же самый принцип будет реализован и при долевом строительстве. Участники сделки переводят деньги на банковский спецсчет, где они благополучно ждут завершения стройки и сдачи жилья в эксплуатацию. Ключи от вожделенных квартир участникам вручены и критических претензий по качеству строительных работ нет{q}

Потому что для ведения работ девелоперу нужны деньги, он их может взять только в кредитных организациях, а у них высокая маржа. На размер этой маржи и увеличится стоимость квадратного метра.

Есть ли у дольщика при банкротстве преимущество перед другими кредиторами

Наиболее приоритетными являются те кредиторы, которые при банкротстве застройщика требуют возвращения денежных сумм или если это банкротство угрожает жизни и здоровью человека. В данных случаях возможно возмещение либо денежного эквивалента либо жилых помещений, на которые дольщики рассчитывали в самом начале заключение договора. Однако по закону, денежная сумма, возвращенная при банкротстве не может превышать 75% от уплаченного ранее эквивалента.

Также существует несколько очередей кредиторов при банкротстве застройщика. Их реестр таков:

• К первой очереди относятся те лица, которым застройщик своими неправомерными действия устроил угрозу жизни или здоровью.
• Ко второй очереди относятся лица, которые трудились на строительном производстве у застройщика.
• К третьей очереди относятся непосредственно дольщики,  также те, кто участвовал в финансовой поддержке данного застройщика — банки.
• К четвертой очереди относятся иные кредиторы, которые осуществляли финансовую помощь данному застройщику.

При объявлении застройщика банкротом, дольщики должны потребовать свои деньги, размер компенсации которых складывается из договорной суммы, а также моральной компенсации за причиненный ущерб.

Либо дольщики вправе потребовать причитающиеся им по закону жилые помещения, которые должны быть равны по площади тем, в долю которых они вступали в процессе строительство данного кооператива.

Подать на банкротство застройщика может любой кредитор и дольщик, участвующий в процессе строительства объекта. Для того, чтобы обезопасить себя и точно получит ь в свое владение недвижимость,  нужно реле всего озаботиться заключением договора о праве собственности на квартиру,  а потом подать заявку в арбитражный суд о банкротстве застройщика.  В этом случае квартира (если дом достроен) будет автоматические переведена в собственность дольщика.

Если дом не достроен, то нужно все равно подать иск о получении права собственности,  и тогда ожидать решения конкурсного производства: будет ли дом достраивать другое ЖСК или дольщикам,  как кредиторам третьей стороны просто-напросто будут со временем выплачены их внесенные в строительство средства.

Подать иск в суд

Клиент разорившейся строительной фирмы имеет право обращаться в суд вплоть до завершения процесса банкротства – начала конкурсного производства. Судебный орган поможет установить право дольщика на имущество или долю в инвестиционном контракте.

От того, какой тип контракта заключен со строительной компанией зависят исковые требования покупателя недвижимости. Чаще всего это договор участия в долевом строительстве или инвестирования.

Требования клиента строительной компании будут зависеть от степени готовности жилья. Если дом уже готов, то необходимо подтвердить право собственности дольщика на квартиру. Если здание не достроено, нужно обратиться в Росреетср и уточнить статус объекта. Если задание, согласно записи в реестре, не достроено, дольщик должен обратиться в суд, чтобы подтвердить свое право собственности на незавершенный объект. Если дом достроен, исковое заявление будет отличаться – объектом разбирательства станет право собственности на квартиру, прописанную в договоре.

По закону клиенты разорившейся строительной компании включают свои претензии в общий реестр требований кредиторов или в реестр требований передачи жилых помещений. Выбор конкретного действия зависит от того, что дольщик хочет получить от обанкротившейся компании: денежные средства или недвижимость. Подать заявление на включение в оба реестра сразу тоже возможно, если вы одновременно хотите оформить собственность на квартиру, компенсировать судебные издержки и получить выплату по неустойке.

Срок подачи заявления ограничен 30-ю днями, если запущена процедура наблюдения. В этом случае все заявления подаются внешнему управляющем. Если запущено конкурсное производство, дольщик направляет документы в арбитражный суд. Ограничение по срокам тоже есть – нужно уложиться в 2 месяца с момента старта процедуры.

Параграф 7 закона «О банкротстве» обязывает застройщика сначала удовлетворять требования дольщиков, а затем – остальных инвесторов. Если речь идет не о строительных компаниях, такого разделения не происходит.

Строительные компании часто пытаются замаскировать договоры о долевом строительстве под инвестиционные контракты и договоры купли-продажи. Компании идут на такой шаг, чтобы в случае разорения разбирательства проходили без применения поправок их параграфа №7, о котором мы говорили выше. Благодаря поправкам из седьмого параграфа суд может признавать такие документы договорами о долевом участии в строительстве.

Для того, чтобы переквалифицировать договор, нужно сообщить о таком желании суду. Это особенно важно, если документ оформлен как договор предварительной купли-продажи. Если не заявить о таких намерениях вовремя, суд расценит соглашение как выполненное, и предпишет компании вернуть дольщику деньги. Такой исход дела может не удовлетворить тех, кто хочет получить готовую квартиру.

Если дольщик проснулся, когда девелопер уже проходит процедуру банкротства, ему все равно не поздно включить свои требования в реестр кредиторов. Есть еще шестьдесят дней на этапе конкурсного производства.

Обычно арбитражный управляющий уведомляет всех кредиторов, что реестр требований открыт. Он обязан это сделать письменно, заказным письмом, а также через газету “КоммерсантЪ”. Публикация в Едином реестре банкротств информации о начале дела о банкротстве стройкомпании тоже является сигналом, что пора объявить о своих требованиях.

При банкротстве учитывают затраты дольщика по ДДУ и ущерб, определяемый разностью между рыночной ценой квартиры и фактически оплаченной суммой.

Дольщикам при банкротстве разрешается участвовать на собрании кредиторов числом голосов, соответствующим сумме затрат на строительство по ДДУ и нанесенного банкротством ущерба.

Заявление пишется в трех экземплярах. Копии ДДУ, квитанций прикладывают к заявлению. Отправляют заказным письмом или передают при личном визите арбитражному управляющему,назначенному на период банкротства, потребовав, чтобы он расписался в получении во втором экземпляре.

При банкротстве девелопера дольщики попадают в третью очередь, тогда как остальные кредиторы выстраиваются за ними. Им позволительно выбирать, деньгами или передачей квартиры с ними рассчитаются.

Из-за банкротства стройфирмы дольщик понес убытки{q} Их тоже ему компенсируют. Если будет, конечно, чем.

Очередей на выплаты после банкротства насчитывается четыре:

• граждане, чье здоровье пострадало из-за действий банкрота;
• штатные сотрудники попавшего под банкротство застройщика (зарплатные долги);
• дольщики;
• все прочие заимодавцы.

А куда становиться при банкротстве тем, кто приобрел жилье не по ДДУ, а по предварительной купчей{q} Им следует потребовать признания их договора договором долевого участия. Судьи, как правило, такие требования в деле о банкротстве удовлетворяют. А покупатели, став дольщиками, получают право требовать неустойку за задержку передачи готового жилья по закону №214-ФЗ.

Рассмотрим подробнее требования, которые вправе предъявить дольщик при банкротстве девелопера, их три:

• признать право собственности на построенную квартиру;
• признать право владения долей общего имущества, если дом еще недостроен;
• вернуть деньги, плюс неустойку за просрочку и возмещение вреда, понесенного из-за банкротства строительной компании.

В реестре требований содержатся все материальные претензии по банкротству девелопера. Однако есть в нем и специальный раздел: реестр требований о передаче квартир (ст.201.7 Закона о банкротстве).

Какие еще есть варианты

Конкурсное производство – это не единственный способ защитить свои права, если застройщик банкрот. Разберем имеющиеся варианты реализации прав дольщика при банкротстве подробнее.

Если ДДУ по строящемуся МКД был заключен с первым дольщиком после 20-го октября 2017 года, то застройщик обязан был перечислить в специальный Фонд защиты дольщиков 1,2% от цены каждого договора. Задача данного фонда состоит в реальной финансовой поддержке граждан, застройщик которых объявил себя банкротом. Фонд может выполнять следующие функции:

• информационная поддержка граждан;
• финансирование завершения строительства (если недострой передали ЖСК);
• выплата возмещения пострадавшим гражданам за счет средств Фонда.

Если застройщик отчислял в Фонд взносы, последний автоматически становится участником дела о банкротстве. Граждане в ходе проведения собрания кредиторов принимают решение о получении денежной компенсации или финансировании достраивания МКД.

Решение о выплате компенсации направляется управляющим в Фонд, после чего дольщику следует подать:

• заявление о выплате возмещения;
• копию паспорта;
• выписку из реестра требований, которую можно получить у управляющего.

Если дольщики решать достраивать дом, то Фонд также проведет все необходимые мероприятия на основании решения граждан.

Если неисполнение ДДУ было застраховано, то граждане вправе обратиться к страховщику о выплате страховой суммы. В страховую компанию потребуется представить соответствующее заявление, документы, удостоверяющие личность, и определение суда о признании застройщика банкротом.

В некоторых случаях исполнение ДДУ обеспечивает поручитель – банк. Если договор поручительства был заключен, то дольщик может обратиться с требованием к банку.

Если третьи лица отказываются выплачивать возмещение, то это повод обратиться в суд с исковым заявлением по соответствующему требованию.

В регионах страны создаются реестры обманутых дольщиков. Данные образования не являются компенсационными фондами и не гарантируют возмещение потерянных по ДДУ денег или квадратных метров. Однако с учетом остроты проблемы государственные органы оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в сложной ситуации.

Граждан включают в данные реестры не только в случае признания застройщика банкротом, но и при появлении признаков долгостроя или приостановлении строительства.

Преимущества вступления в данный реестр различаются в регионах. К основным можно отнести:

• информационная и организационная помощь от местной власти по вопросу создания ЖСК;
• распределение жилья из специального регионального фонда (при наличии);
• поиск инвесторов для финансирования строительства.

Для включения в реестр дольщику нужно написать заявление и подать подтверждающие документы: ДДУ и бумаги о его оплате. В случае с банкротством потребуется также судебный акт.

Особенности процедуры банкротства застройщика

Показатели	Описание
Застройщик привлек деньги дольщиков	но оказался не в состоянии расплатиться с кредиторами и сделать обязательные платеж
Сумма обязательных, но не выплаченных платежей	превысила 300 тыс. руб.
Срок задержки выплаты	составил более 3 месяцев

Показатели	Описание
Вводится внешнее наблюдение	за деятельностью застройщика
Если возможности для восстановления платежеспособности застройщика существуют	то вводится внешнее управление
При отсутствии таких возможностей назначается конкурсный внешний управляющий	его задача – произвести полный расчет с кредиторами в порядке очередности, а затем провести ликвидацию предприятия-банкрота

О том, что наблюдение открыто, сообщит газета «Коммерсантъ». После публикации с течение 30 дней у дольщика есть возможность подать исковое заявление о денежных претензиях или желании стать собственником квартиры.

Показатели	Описание
Они могут выбирать, чего конкретно требовать	возврата денег или передачи жилья в собственность
Требования пострадавших дольщиков	удовлетворяются раньше требований прочих кредиторов
Дольщики имеют возможность собираться вместе	чтобы выдвигать особые требования сообща и участвовать в решении вопросов с жильем разными способами. При этом в зависимости от того, на каком этапе остановлено строительство, то есть насколько завершен дом, решение может быть разным
Если собрано не меньше трех четвертей от общего количества голосов дольщиков	пострадавшие люди могут заключить с банкротом мировое соглашение о передаче им недостроенного дома в качестве погашения долга

Очереди кредиторов

Дольщики имеют ряд преимуществ по сравнению с иными кредиторами, поскольку их требования в приоритете. Однако они являются не первыми, а третьими в списке лиц, с которыми должен рассчитаться застройщик.

Показатели	Описание
Первую очередь	составляют лица, пострадавшие от действий застройщика в плане здоровья (травма, инвалидность, смерть), которым положена соответствующая компенсация от застройщика. Может быть нанесен вред как здоровью работников, так и здоровью третьих лиц
Вторую очередь	составляют работники организации-банкрота, работающие по трудовому договору
Третья очередь	это дольщики, пострадавшие в результате банкротства
Четвертая очередь	это все прочие кредиторы — банковские учреждения, подрядчики, уполномоченные госорганы и др.)

Нюансы процесса

Дольщикам важно не упустить тот момент, когда арбитражный суд принимает претензии к банкроту. После завершения этого периода заявить о своих требованиях нельзя, так как сроков продления данная процедура не имеет.

Показатели	Описание
Реестр частных лиц и организаций-кредиторов	которые хотят вернуть свои денежные средства
Реестр дольщиков	которые хотят получить готовое жилье

Если заявление в один из реестров уже подано, впоследствии изменить его трудно. Кроме того, трудности возникают уже на начальном этапе процедуры банкротства.

Дело в том, что кредиторам четвертой степени нужно очень долго ждать своих денег, а реестры дольщиков постоянно меняются. В результате сроки сдвигаются, приоритеты меняются, а процесс затягивается надолго.

Если дольщики примут решение о достраивании дома своими силами, то прежде должны быть выполнены их требования о передаче жилья в собственность. Поэтому дела по возврату денег решаются гораздо быстрее.

Как только дольщику стало известно о начале процедуры наблюдения, ему нужно попасть в кредиторский реестр. Это даст законную возможность участвовать в общих собраниях и принимать решения.

Неважно, чего требовал истец. С этого момента все требования к застройщику можно подавать только в рамках текущего дела, и принимает их арбитражный суд.

Для того чтобы получить судебное решение о передаче квартиры в собственность, дольщик должен представить доказательства факта частичной или полной оплаты обязательств застройщика.

Показатели	Описание
В какой суд направлено заявление	—
Кто является должником	сведения о застройщике
Кто является кредитором	данные о дольщике
Сведения о внешнем управляющем	в процессе наблюдения на первом этапе банкротства
Сведения о конкурсном управляющем	который назначен судом по делу о банкротстве
Подробное описание обстоятельств	при которых был заключен договор между дольщиком и застройщиком, а также суммы оплаты договоренностей

Это обязательно должен быть договор с застройщиком в отношении строящегося жилого помещения, подтверждающий приобретение дольщиком прав на него. Кроме того, понадобятся финансовые документы, которые подтвердят факт оплаты.

Важно, что реестр кредиторов организации-банкрота будет закрыт спустя два месяца после опубликования сведений о процедуре наблюдения.

Дело в том, что требования кредиторов, которые не были вовремя включены в реестр, выполняются по остаточному принципу в последнюю очередь.

В 2011 году Государственная Дума приняла поправки в закон «О несостоятельности», которые устанавливали особый порядок рассмотрения дел обанкротившихся строительных компаний. По состоянию на 2017 год процесс банкротства застройщиков проходит через одну из пяти возможных процедур:

• Наблюдение
• Финансовое оздоровление
• Внешнее управление
• Конкурсное производство
• Мировое соглашение

В судебной практике чаще всего прибегают к двум из них: наблюдению и конкурсному производству. В первом случае суд назначает внешнего управляющего, который анализирует деятельность компании. Формально, этого недостаточно для признания строительной фирмы банкротом, но по факту это формальная процедура, после которой назначается конкурсное производство. Суд отстраняет все руководство компании и назначает арбитражного управляющего, который занимается ведением дела.

Процедуру принятия решения о банкротстве застройщика курирует и осуществляет представитель законодательства. Законодатель исходит из того, что участники или дольщики становятся инвесторами такого недобросовестного застройщика поневоле, и не обладают всем объемом знаний, которые необходимы при ведении строительства.

Ну и, в самом конце, принимается проект решения о завершении или приостановление действий в сторону строительного кооператива. Для подобного заключения естественно созывается специальная экспертиза, в которую входит инженеры, юристы и другие специалисты,  которые объективно оценивают данную ситуацию и составляют специальные документы, отражающие возможные перспективы завершения строительного объекта.

Если строительство многоквартирного дома так и не было начато, то в таком случае включение в реестр специального требования кредиторов о передаче жилого помещения конкретно дольщикам становится невозможным. Поэтому перед тем, как становиться участником долевого строительства, необходимо полностью проверить документы застройщика.

Новшества 2020 года

Правила о долевом строительстве часто стараются поменять, усовершенствовать, чтобы добиться главной цели – защиты прав дольщиков. В период 2017-2020 годов ожидается ряд изменений условий долевого строительства.

В 2017 году в стране появился Фонд защиты дольщиков (компенсационный фонд), в который застройщики отчисляют процент от цены ДДУ на случай неисполнения обязательств. Механизм выплаты возмещений совершенствуется ежегодно.

2018 год ознаменовался ужесточением требований к застройщику. В частности:

• теперь одно разрешение распространяется на строительство только одного объекта, а не нескольких;
• ужесточились финансовые требования – застройщик обязан иметь на счете не менее 10% от фонда строительства;
• ужесточился контроль за операциями застройщика со стороны банков.

В 2019 году произошел переход от действующей схемы оплаты строительства на эскроу-счета. Суть данного механизма в том, что дольщики перечисляют оплату по ДДУ на специальный банковский счет, деньги с которого не расходуются, а хранятся до завершения строительства. И только после передачи МКД собственникам застройщик получает свои деньги.

При всей защищенности описанного механизма, специалисты рынка недвижимости отмечают, что он может привести к удорожанию квартир.

Стадии банкротства застройщика

Процедура банкротства застройщика насчитывает несколько стадий. В первой стадии появляется наблюдение — основополагающая процедура по узнаванию банкротства предприятия или компании. Наблюдают застройщика в данном случае арбитражный суд, по поданному заявлению должника, или кредитора. Именно в это время назначается арбитражный управляющий. Задача такого управляющего в течение 7 месяцев изучить финансовое состояние застройщика.

Он выявляет кредиторов, выясняет размер требований, смотрит имущественный фонд должника, а также просматривает все документы, которые касаются застройщика, как физического, так и юридического лица.

После того, как арбитражный управляющий подает свой отчет, в котором представлен анализ финансов должника, может начаться вторая или третья стадия банкротства, либо сразу четвертая.

Вторая стадияназывается финансовым оздоровлением. Она также длится не более 7 месяцев и применяется к должнику только в том случае, если он может в целях восстановления взять и погасить задолженность, которая у него образовалась.

Составляется специальный график погашения. Это стадия всё ещё минимальна, так как третьи лица обращаются к собранию кредиторов, предлагают свои графики погашения задолженности, и в данном случае на этой стадии застройщик всё ещё может выйти из банкротства довольно легальным путем — если сможет в течение установленного времени погасить задолженность и станет наравне с другими кредиторами, обладателем хорошего финансового актива — уже построенного здания. Ведь банкротом застройщик может становиться из-за незначительных причин, например, вырастают цены на строительные материалы.

Третьей стадией банкротстваназывается стадия внешнего управления, когда вместо застройщика руководить производством назначается стороннее лицо. Естественно это будет арбитражный управляющий, который следит за процессом строительства на срок около 18 месяцев.

Такое управление назначается только в том случае, если присутствует реальная возможность повысить платежеспособность должника, если изменить или подкорректировать план внешнего управления.

Арбитражный управляющий может потребовать перепрофилирование производства, либо продать часть имущества должника в счет погашения долга, либо разместить какие-то акции должника или продать само предприятие застройщика. Здесь самым главным является погасить задолженность и отбить уже вложенные средства дольщиков за счёт различных финансовых активов, которые могут найтись в распоряжение застройщика.

Если такая возможность отсутствует, то появляется последняя – четвертая стадия банкротства, называющаяся конкурсное производство. Конкурсное производство считается, как целая система мероприятий, которые проводятся по решению арбитражного суда.

Целью данных мероприятий является завершить ликвидацию, как должника, юридического лица и исключить его из реестра действующих застройщиков путем передачи прав другому застройщику или компании.

Конкурсное производство начинается после того, как арбитражный управляющий подал анализ всех проведённых стадий банкротства застройщика, и было выведено решение о невозможности восстановления финансового состояния. Данное конкурсное производство может продолжаться не более года, арбитражный суд же, если существует такая необходимость, может продлить этот срок на 6 месяцев.

На последней стадии банкротства арбитражному суду передаются все полномочия по производству или компании застройщика.

Банкротство застройщика: что говорит закон и судебная практика

За счет приоритета прав дольщиков при банкротстве на уровне политики России судебная практика также стремится всесторонне защитить права граждан, оказавшихся в сложной ситуации. Например, показательной является позиция высших инстанций о том, что срок на трансформацию требования о передаче помещений в денежное может быть восстановлен (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.14 № 4100/14) – такого лояльного отношения не наблюдается при рядовом банкротстве.

В самом начале правового регулирования долевого строительства участники многоэтажной застройки практически не были защищены от ситуации, когда застройщик не может исполнять свои обязательства. Сегодня же при банкротстве застройщика вполне реально защитить свои права, вернув деньги или получив готовую квартиру. Следует действовать четко в рамках закона по процедурам, изложенным в статье.

Подробнее про долевое строительство в 2020 году вы можете узнать далее.

Пишите ваши вопросы и будем очень благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Признаки скорого банкротства застройщика

Работу российских девелоперов следует постоянно контролировать. Банкротство не случается внезапно. Первые признаки приближающейся беды можно распознать заранее. Любая приостановка в строительстве, нарушение сроков — уже повод бить трубой по рельсу.

Косвенными признаками грядущего банкротства можно считать ситуации, когда:

• офис компании перестал отвечать на телефонные звонки, и оказывается закрытым в рабочее время при личном посещении;
• строительство завершено, а с передачей готовой квартиры девелопер не торопится.

Дольщикам следует сразу же коллективно обращаться к руководству строительной компании с письменной претензией. Либо в арбитражный суд. Медлить нельзя.

Какие действия предпринять и какие права есть у дольщиков при банкротстве застройщика

Право собственности на свою недвижимость могут получить не все дольщики, так как такая проблема сейчас встречается повсеместно. Чаще всего застройщик, с которым дольщик заключает соответствующий договор признается банкротом до того, как было заключено это соглашение, либо оно не заключается вообще по причинам известным одному лишь застройщику. Что же делать в этих случаях{q}

Самым первым этапом является отследить на какой стадии банкротства находится застройщик,  чтобы понять можно ли обращаться к нему напрямую. Например,  это модно сделать на первой и второй стадии,  а на третьей или четвертой уже нельзя.

Иногда застройщик по каким-то причинам не собирается оформлять признании права собственности дольщику, тогда дольщик вправе обратиться к арбитражному суду по делу о признании права собственности на квартиру. Однако опять-таки нужно учесть, стадию банкротства, и если это уже конкурсное производство, то поддаваться такая заявка пока не может. По объективным причинам,  ведь судьба кооператива неизвестна.

 Неустойка при банкротстве застройщика

Дольщик может взыскать с застройщика 1/3 ставки в день. Ставка рефинансирования, устанавливается Центробанком и составляет около 10%. А если дольщиком является физическое лицо, а не юридическое, то такая неустойка будет начисляться в двойном размере, и не за 365 дней, а за 300, что составит около 35% в год.

Данное исковое заявление нужно подавать по закону защите прав потребителей, и эта государственная пошлина не будет подлежать оплате, так как оюязана вернуться к дольщику по закону. Такие условия будут являться дополнительным стимулом для того, чтобы подать несколько исковых заявок,  например за несколько истекших периодов.

Ипотека при банкротстве застройщика

Ипотекой в полном понимании этого слова назвать такой заем дольщика,  который участвует в строительстве, нельзя. Ипотека выдает под залог уже построенной недвижимости, долевую же собственность к такому активы причинять нельзя по одной простой причине – а вдруг она будет никогда не построена{q} Поэтому в данном случае дольщик берет не ипотеку,  а кредит на участие в долевого строительстве.

И согласно оформленном с банком договору, физ.лицо в любом случае должно выплатить данный кредит с процентами независимо от того будет ли построена застройщиком квартира. В другом случае дольщик, взявший кредит, может стать кредитором третьей стороны и, когда получит жилье (если объект будет почти готов), то сможет расплатиться с банком непосредственно оформив дарственную на данный строительный объект.

Чем грозит несостоятельность застройщика{q}

Банкротство застройщика грозит своим кредиторам и дольщикам тем,  что они рискуют вообще не получить жилую недвижимость, на которую расчистить,  особенно если процесс начала стройки еще не был запущен и все находится в проекте.

Последствия

После того, как было объявлено о полном банкротстве застройщика,  такому представителю предоставляется его кредитная история,  которая портит репутацию среди реестра действующих застройщиков. Шансы, что застройщик сможет заработать себе авторитет снова, не меняя названия фирмы или компании, практически равны нулю.

Куда обратиться при банкротстве девелопера{q}

Дела о банкротстве рассматривают исключительно в арбитражных судах по месту регистрации строительной компании. Сюда и следует бежать обманутому дольщику с иском, договором ДДУ и документами, подтверждающими оплату указанной в ДДУ суммы.

Кроме арбитража, можно обращаться в компанию страховщика, с которой застройщик банкрот заключил соответствующий договор, к поручителю, если таковой был, к местным властям за внесением в реестр обманутых дольщиков после банкротства.

Юридическая сторона дела о банкротстве

Застройщик банкротится, что делать дольщику{q} Процесс банкротства, инициированный судом, может длиться до года, а то и больше. Раньше банкротство проводили несколькими этапами.

Этап наблюдения. Характеризуется активной работой назначенного судом финансового управляющего, который собирает и анализирует информацию о деятельности застройщика и о его реальном финансовом положении во время банкротства. По результатам такой разведки, которая может длиться до полугода, финуправ составляет исчерпывающий отчет и оглашает его перед собранием кредиторов, а затем судом.

Если речь шла о реструктуризации, объявлялся одноименный этап банкротства, длительностью до двух лет. После чего, зависело от результатов отчета финуправляющего в конце этапа, либо вводили внешнее управление, либо официально оглашали банкротство фирмы.

Конкурсное производство. Сегодня, после последних поправок в законодательстве, единственный этап банкротства, если суд одобрил заявление на банкротство. Судья отдельным решением отстраняет руководство компании от работы. Вся власть переходит в руки конкурсного управляющего. Он распродает имущество на торгах, организованных после банкротства, и рассчитывается вырученными деньгами с кредиторами.

Чтобы дольщик оказался в реестре кредиторов, надо обратиться к арбитражному управляющему с заявлением. Реестр при банкротстве девелопера отличается от того, что ведут при банкротстве прочих юридических лиц. Потому что в него, кроме денежных требований, включаются еще и «натурные» — получение достроенной квартиры (доли в недостроенном доме).

Чаще всего споры возникают, когда финуправ не желает включать часть требований пострадавшей от банкротства стороны в реестр, либо отказывается включать вовсе. Второй случай, когда в реестре вдруг оказались фиктивные дольщики или дублирующие записи по одним и тем же жилплощадям.При любых спорах в деле о банкротстве вопрос может решить только судья (ст.201.4 закона №127-ФЗ «О банкротстве»). Разрешит отдельным распоряжением внести — внесут, откажет — все, вопрос снимается.

В деле о банкротстве споры могут возникнуть и между дольщиками по поводу их требований, уже внесенных в реестр.

Почитав реестр, претензии можно подать в течение пятнадцати дней.

https://www.youtube.com/watch?v=7grEYI6Ws4g

Объявив о банкротстве стройкомпании, суд в отношении дольщиков может принять следующие решения:

• Узаконить права участников строительства на оплаченное ими жилье. Это произойдет быстро, если:
  • компания-банкрот успела получить разрешение на ввод в эксплуатацию построенной многоэтажки;
  • акт приемки датирован более ранним числом, чем заявление на банкротство.
• Передать жилье покупателям, если разрешение на эксплуатацию дома подписано. Бывает, при этом акт приемки еще не подписан. Тогда квартиры передадут при следующих условиях:
  • большинство кредиторов четвертой очереди не возражает;
  • после выделения из конкурсной массы квартир оставшегося имущества хватит, чтобы закрыть обязательства по первым двум очередям;
  • многоэтажка не оказалась в залоге у банков;
  • квартир хватает на всех дольщиков.
• передать недостроенное здание самим кредиторам, чтобы они своими силами достроили его. Сильно затратно, особенно, если дом существует только в виде фундамента.
• назначить на строительство многострадальной многоэтажки нового подрядчика, если найдется стройфирма, которая возьмет на себя еще и обязанность погасить все долги после банкротства предшественника.